Поиск Карта сайта Главная страница

Статистические методы массовой и индивидуальной оценки недвижимости и земельных участков
Город проведения: Нижний Новгород Дата: 11 марта 2010 г.
Организаторы: НП СОО Сибирь

10 - 11 марта состоялась III Поволжская научно-практическая конференция оценщиков «Статистические методы массовой и индивидуальной оценки недвижимости и земельных участков».Инициаторами и организаторами конференции выступили .Инициаторами и организаторами конференции выступили общероссийская саморегулируемая организация «Российское общество оценщиков», Нижегородское отделение Российского общества оценщиков и СРО «Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО"». Поддержку в работе конференции оказали НП «СОО "Сибирь"», НП «СРО "НКСО"» и НП «СПО». Конференция проводилась при содействии и активном участии Национального совета по оценочной деятельности (НСОД) и Всероссийского профессионального союза работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций.

В отличие от большинства конференций оценщиков последних лет данная конференция была посвящена обсуждению конкретной проблемы использования современных статистических технологий в индивидуальной и массовой оценке.

На конференции с большими программными докладами выступили ведущие специалисты в области оценки, авторы книг и многочисленных публикаций по методологии оценки, представители пяти саморегулируемых организации, в том числе:

·      Нейман Евгений Иосифович, канд. техн. наук, член НСОД, вице-президент РОО;

·      Грибовский Сергей Викторович, д-р экон. наук, профессор, член НСОД, 1-й вице-президент НП «СМАО»;

·      Лейфер Лев Абрамович, канд. техн. наук, член Совета РОО, член Президиума Экспертного совета РОО, председатель правления Нижегородского РО РОО;

·      Стерник Геннадий Моисеевич, канд. техн. наук, профессор, главный аналитик Российской гильдии риэлторов, председатель комиссии Российской Гильдии риэлторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости;

·      Лужанский Борис Ефимович, д-р техн. наук, профессор, член Комитета по стандартам и методологии в оценочной деятельности НСОД, член правления НП «СРО "НКСО"»;

·      Баринов Николай Петрович, канд. техн. наук, старший научный сотрудник, член НСОД, член Экспертного совета НП «СПО»;

·      Кривозубов Сергей Павлович, канд. экон. наук, член президиума Экспертного совета РОО;

·      Михайлец Владимир Борисович, канд. техн. наук, доцент, член Экспертного совета РОО;

·      Коростелёв Сергей Павлович, д-р техн. наук, профессор, зам. председателя Экспертного совета НП «СОО "СИБИРЬ"», член Комитета по образованию и научным исследованиям НСОД;

·      Безруков Владимир Борисович, исполнительный директор проекта «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки объектов недвижимости».

С сообщениями о результатах собственных исследований доложили еще 5 специалистов.

Кроме того, на конференции выступил Пискурев Владимир Владимирович, председатель общероссийской профсоюзной организации «Всероссийский профессиональный союз работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций».

В конференции приняло участие около 55 человек из 20 субъектов Российской Федерации, а также из Республики Беларусь. Следует особо отметить, что в конференции участвовали наиболее продвинутые оценщики, непосредственно связанные использованием статистических методов в процессе практической работы по оценке объектов недвижимости.

Открывая конференцию, Л.А. Лейфер отметил особую актуальность проблемы внедрения современных статистических методов и технологий, объединенных общим понятием «интеллектуальный анализ данных», в практику оценки собственности. Особенно остро эта проблема стоит в связи с ожидаемым развитием работ по массовой оценке недвижимости для целей налогообложения. 

В первом выступлении, посвященном общим вопросам развития оценочной деятельности в России, В.В. Пискурев рассказал об общих проблемах оценщиков, интересы которых активно и последовательно отстаивает и будет отстаивать в дальнейшем профессиональный союз. Значительное внимание он уделил вопросам борьбы с демпингом среди оценщиков, неизбежно ведущим к снижению качества работ по оценке, и вытекающей отсюда дискредитации самой оценочной профессии. 

Все последующие доклады были посвящены анализу отдельных аспектов оценочного процесса, в той или иной степени связанного с применением инструментов статистического анализа. Тематика конференции представлена двумя группами докладов, объединенных в рамках проблем: «Статистические методы индивидуальной оценки» и «Статистические методы массовой оценки».

На конференции были заслушаны следующие доклады:

1. Лейфер Л.А. Принцип максимального использования информации и его использование в индивидуальной и массовой оценке (Проблема малой выборки и неоднородности статистических данных).

2. Нейман Е.И., Корнилов Д.А. Результаты анализа, верификации и оценки земельных участков под ИЖС для целей выкупа в г. Сочи в соответствии с МР НСОД.

3. Баринов Н.П. Методическая обеспеченность сравнительного подхода в задачах индивидуальной оценки. Особенности построения многомерных регрессионных моделей локальных рынков. Проблемы действительные и мнимые.

4. Кривозубов С.П. Индивидуальная оценка в условиях массовой оценки.

5. Лужанский Б.Е. Полуэмпирические методы оценки стоимости, расчета корректировок и неустранимого функционального износа на основе моделирования бизнес-процессов функционирования объекта и аналогов.

6. Михайлец В.Б. Нелинейная регрессионная модель для оценки единых объектов недвижимости, включающих земельные участки и строения.

7. Баринов Н.П. О долгосрочных темпах роста стоимости недвижимости в моделях доходного подхода к оценке.

8. Грибовский С.В. Концепция построения налогообложения недвижимости РФ.

9. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: проблемы и пути их решений.

10. Коростылёв С.П. Эволюция методологических основ массовой оценки.

11. Лейфер Л.А. Массовая оценка с позиций современной методологии статистического анализа данных.

12. Безруков В.Б. О реализации проекта«Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки объектов недвижимости».

13. Нейман Е.И. Концепция создания Национального агентства стоимостного анализа.

 

Дополнительно в программу конференции были включены еще три доклада:

1. Русаков М.Ю. Опыт создания интеллектуальной системы сбора информации по предложениям о продаже жилой недвижимости.

2. Захаров А.В. К вопросу о применении имитационного моделирования методом Монте-Карло в задачах оценки фундаментальной стоимости.

3. Харламов А.В. Техника геокодирования в построении регрессионных моделей в массовой оценке в условиях неопределенности и неоднородности исходных данных.

 

 

Рассмотрев и обсудив актуальные вопросы методологии и практики применения статистических методов и технологий в массовой и индивидуальной оценке земель и недвижимости, участники конференции отмечают исключительную актуальность рассматриваемой проблемы. Представленные доклады показали, что наиболее продвинутые оценщики развивают и широко используют в практической работе по оценке недвижимости вероятностные и статистические модели и методы, в частности, методы оценки по малой выборке, методы анализа неоднородных данных, аппарат корреляционно-регрессионного анализа на основе линейных и нелинейных моделей, имитационное моделирование и т. п.

На конференции обсуждались также вопросы эффективного использования методологии принятия статистических решений в условиях неопределенности и возможности создания программных комплексов по оценке с элементами искусственного интеллекта. Были представлены исследования по прогнозированию долговременных темпов роста недвижимости. Предметом обсуждения на конференции явились результаты анализа земельных участков и методологии их оценки для целей выкупа под олимпийские объекты. 

Большое внимание на конференции было уделено вопросам массовой оценки. Были заслушаны доклады по концептуальным вопросам построения системы налогообложения недвижимости РФ на основе массовой оценки, доклады по общей методологии массовой оценки, проблемам и путям их решения. Обсуждались также вопросы существующей практики проведения работ по определению кадастровой стоимости земель и недвижимости.

Большинство докладчиков и участников, выступающих в процессе обсуждении этой темы, выразили глубокую озабоченность состоянием дел в части научной состоятельности, методического и информационного обеспечения и практической организации работ по оценке кадастровой стоимости. Концептуальные положения и методологические основы, на которых строится сегодня процесс оценки кадастровой стоимости, их обоснование и вытекающие из них методики, процедуры оценки и алгоритмы не публикуются в открытой печати, да и практика кадастровой оценки земель так же, как и конкретные результаты тестирования методов массовой оценки объектов недвижимости, не освещаются в специальной литературе. Результаты проводимых в этой области исследований по массовой оценке объектов жилой и нежилой недвижимости, выполняемых по заказу федеральных структур, остаются недосягаемыми для оценочного сообщества. Профессиональные оценщики, авторы книг и многочисленных публикаций по методологии оценки, практически полностью отстранены от этой работы. При этом методические рекомендации по оценке жилой и коммерческой недвижимости, утвержденные Министерством экономического развития и торговли, ограничиваются общими расплывчатыми формулировками и содержат ошибочные утверждения и положения, не отвечающие общей идеологии оценки и современным представлениям методологии статистического оценивания. 

Особую озабоченность вызывает тот факт, что практические работы по оценке кадастровой стоимости осуществляются с помощью программного обеспечения, которое представляет собой «черный ящик», реализующий спрятанные от специалистов расчетные формулы и алгоритмы. Эти программные средства не прошли проверки и аттестации в СРО, а результаты оценки с их использованием вызывают серьезные сомнения в их корректности в отношении использования адекватных моделей и статистических методов.

По мнению участников конференции должна быть пересмотрена концепция кадастровой оценки. Новая концепция массовой оценки для целей налогообложения должна предусматривать децентрализованную систему организации работ по массовой оценке. Она должна учитывать достижения в области методологии оценки и основываться на современных методах и технологиях статистического анализа данных.

 

В целях дальнейшего развития методологии массовой и индивидуальной оценки, основанной на широком применении современных статистических технологий, а также эффективного осуществления перехода к новой системе налогообложения и развития необходимого для этого методического и программного обеспечения практических работ по массовой оценки участниками конференции были выработаны следующие рекомендации.

 

Национальному совету по оценочной деятельности совместно с саморегулируемыми организациями:

1. Организовать разработку комплекса методических документов и рекомендаций, обеспечивающих использование методов статистического и регрессионного анализа в индивидуальной и массовой оценке.

2. Решить вопрос об обеспечении проверяемости оценки, основанной на использовании больших массивов данных, посредством аттестации или сертификации баз данных и программных средств, используемых для их обработки.

3. Организовать разработку требований к программам подготовки специалистов по оценке, отражающих расширенную подготовку специалистов-оценщиков в области современных технологий анализа данных и провести сертификацию вузов на соответствие этим требованиям.

4. Создать специализированный комитет по массовой оценке для целей налогообложения, поручив ему:

– провести анализ существующей практики определения кадастровой стоимости земель, основанной на методах массовой оценки, и результаты опубликовать в открытой печати;

– критически проанализировать предлагаемую в настоящее время систему определения стоимости объектов недвижимости для налогообложения и разработать меры по ее совершенствованию;

– провести анализ известных программных средств, позволяющих выполнить массовую оценку объектов недвижимости, включая программные средства, которые использовались в рамках проекта «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки объектов недвижимости», и разработать рекомендации по созданию программного комплекса, отвечающего принятой методологии оценки стоимости, Федеральным и международным стандартам, а также современным статистическим технологиям.

 

Государственным и корпоративным заказчикам:

1. Обратить внимание на недопустимость дискриминации методов, основанных на статистической обработке (в т.ч. многомерного регрессионного анализа) при приемке отчетов об индивидуальной оценке.

2. Открыть результаты работ по кадастровой оценке, предоставив возможность ознакомиться широкому кругу оценщиков с предлагаемой концепцией и методологией создания системы налогообложения, а также с результатами работ по разработке порядка, норм и правил проведения массовой оценки объектов недвижимости.

3. Пересмотреть практику организации конкурсных отборов исполнителей работ по массовой оценке, исключающих по существу возможность участия в конкурсах ведущих специалистов в области оценки.

 

Всероссийскому профессиональному союзу работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организации.

1. Организовать работу по изучению практики проведения конкурсных отборов и тендеров на проведение кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов, провести их анализ на соответствие антимонопольному законодательству и антикоррупционность.

2. Обратить внимание, что ошибки, сопровождающие кадастровую оценку, заложенные в методические документы по кадастровой оценке, могут привести к несправедливой системе налогообложения, что может способствовать напряженности в обществе.  

2. Принять активное участие в обсуждении результатов кадастровой оценки земель и обсуждении новой концепции кадастровой оценки объектов жилой и коммерческой недвижимости.

 

Организаторам конференции и докладчикам:

1. Разместить прозвучавшие доклады на сайтах саморегулируемых организаций РОО, СМАО, НП «Сибирь» и др. и опубликовать материалы конференции в журнале «Имущественные отношения в РФ».

2. Продолжить проведение регулярных (не менее одного раза в год) тематических конференций по наиболее актуальным проблемам индивидуальной и массовой оценки с приглашением ведущих специалистов, организацией круглых столов и дискуссий и широким изданием материалов в средствах массовой информации. С этой целью разработать 2–3-летний план их проведения, утвердить его в НСОД и опубликовать его на сайтах РОО, СМАО, НП «Сибирь» и других саморегулируемых организациях.

3. По материалам конференции подготовить совместную статью, отражающую общую позицию выступивших на конференции специалистов по концепции массовой оценки в целях налогообложения. Статью опубликовать в средствах массовой информации.

Просмотров: 7320
Вернуться
Перейти в архив
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005