7 апреля 2006 года Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков" совместно с Министерством экономического развития и торговли при поддержке Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации и Торгово-промышленной палаты Российской Федерации провели Всероссийскую конференцию на тему: "Новое в законодательстве об оценочной деятельности. Проблемы оценки кадастровой стоимости. Оценка для целей кредитования".

Открыла конференцию Президент СМАО Марина Алексеевна Федотова. После небольшой вступительной речи она передала слово Председателю комитета Государственной Думы Российской Федерации по собственности Плескачевскому Виктору Семеновичу, который выступил с докладом "Саморегулирование оценочной деятельности".

"Мое выступление - благая весть для Вас. Для решения по вопросу саморегулирования мы изучили весь мировой опыт и взяли все самое лучшее. Разница между нами и другими странами в одном - у них был естественный процесс становления саморегулирования, занимавший столетия. У нас же раньше был тоталитаризм, поэтому подходы к решению данной проблемы нужны другие. Мы обсудим эту проблему, и вы, надеюсь, поймете", - так начал свое выступление Виктор Плескачевский.

За 15 лет назрела масса противоречий. Стандартизация профессиональной деятельности во всем мире возлагается на соответствующие организации. Лицензирование, как форма госрегулирования отмирает. В России ранее было более 2000 лицензий, а необходимо лицензировать 30-40 видов деятельности. Возникает конструкция, при которой государство доверяет ряд своих функций саморегулируемым организациям. При этом главный признак во всех сферах - размер материальной ответственности. Лицензирование - система безответственного наделения полномочиями, никто ответственности не несет. Это работает только там, где есть история компании (доброе имя и т.п.).

Предложенная в проекте закона по изменению оценочной деятельности конструкция - вещь добровольная: не хочешь - не оценивай.

Сегодня оценщик, аудитор, арбитражный управляющий, кадастровый инженер являются процессуальными фигурами, роль которых крайне важна, поэтому большое значение придается вопросу ответственности за результат. Нужна система, позволяющая избавляться от "черных оценщиков". Данная система расширяет понятие "независимый оценщик", в этой системе можно бороться за расширение сферы деятельности (например отобрать у судебных приставов функцию оценки и передать ее оценщикам).

Многие воспринимают оценочную деятельность как предпринимательскую. Между тем Конституционный суд сказал, что деятельность, затрагивающая интересы других лиц, не может быть предпринимательской. Поэтому сегодня СРО создаются для цели регулирования. Каковы требования к СРО?

В составе каждого СРО обязательно должно быть три органа.

• Орган по установлению стандартов - разрабатывает стандарты, действующие внутри организации, которые должны не противоречить Конституции, федеральному законодательству, федеральным стандартам оценки (ФСО). ФСО в нашей схеме разрабатывает сообщество, государство их только утверждает. Отказать в утверждении можно только если ФСО противоречат Конституции, федеральному законодательству, возможно, Международным стандартам оценки (по этому вопросу сейчас идут споры, может быть МСО будут исключены из этого списка).
• Генеральный директор СРО (менеджмент) - контролирует деятельность. В том числе в его сферу входит выявление нарушений и передача сведений о них в третий огран.
• Орган по организации надзора (суд внутри СРО). В идеале в его состав входят наиболее уважаемые люди (это некий аналог третейского суда). Данный орган рассматривает жалобы и материалы и выносит решение. Но сам исключить не может - передает решение в Совет директоров СРО, который и исключает.

Этих трех органов достаточно.

Второе требование к СРО - численность. Пока сошлись на следующих числах: 100 юрлиц - для СРО юрлиц; и 100 ПБОЮЛ и 400 специалистов - для СРО физиков. Почему не больше? Чтобы низы были подконтрольны. При большем количестве членов начинается децентрализация системы, поэтому указанные выше цифры могут быть снижены. СРО должно быть не менее 15 и не более 30-40. Почему именно такие цифры? С одной стороны нужно учесть региональный аспект (чтобы с Дальнего востока не мотаться в Москву на собрания), возможны специализированные СРО (оценка памятников, ОИС, ОСАГО и т.д.). С другой стороны, более 30 организаций уже сложно управляемая конструкция.

Национальный совет по оценке - это несколько иная конструкция, чем сейчас. Это объединение СРО, осуществляющее представительские функции: общение с властью, судами и т.п.

Вместе с тем сегодня неизвестен один из важных параметров - сколько останется оценщиков. Арбитражных управляющих было 18 тысяч, ввели требование к высшему образованию - осталось 5 тысяч, ввели материальную ответственность - осталось 3 тысячи. Чтобы никого не вводить в заблуждение надо установить, что оценщик только тот, кто состоит в СРО.

Компенсационный фонд (материальная ответственность оценщика) - вопрос, вызывающий наибольшие споры. КФ будет, по этому вопросу оценщиков никто не спросит, а вот его размер и форма может обсуждаться.

Сегодня есть две формы материальной ответственности: страхование и КФ. КФ - самая важная часть, которая является механизмом самоочищения. Задача материальной ответственности - не защитить потребителя, а наказать производителя. По поводу размера КФ есть два вектора - одни говорят давайте сделаем маленький взнос, а другие, наоборот, призывают его существенно поднять, чтобы оградиться от недобросовестных и случайных оценщиков.

КФ это своеобразный приз потребителю, до которого надо еще допрыгнуть. Из-за копеек никто судиться не будет. Если же выплаты будут ощутимыми, потребитель будет давить на оценщика.

Компенсационный фонд прикрывает систему гражданско-правовой ответственности. Если есть решение суда (например, нарушение стандартов) потребитель идет в страховую компанию, если выплаты по страховке не хватит - в КФ. Кроме того страховая компания может в ряде случаев предъявить СРО регрессный иск.

В мире очень многое зависит от репутации, в России такого сейчас нет".

Далее Виктор Плескачевский ответил на вопросы из зала.

- Где официальные данные о том, что оценщики такие плохие?
Недоверия к оценщикам нет, есть осознание того, что оценку надо выводить на качественно новый уровень. Если предположить, что есть идеальные стандарты, дать один и тот же объект 5 разным оценщика - какой разброс итоговой цифры получим? 20-30% (реплики из зала). Да вы что? Потребителю то 10% кажется много. А новая система приведет к тому, что резко повысится достоверность вашей работы.

- Почему членство в СРО нельзя сделать добровольным?
Когда происходит инициативная оценка - делайте что хотите, только это будет не оценщик, а консультант. Обязательность членства в СРО - требования к профессии. Главная фигура - оценщик как физическое лицо. Оценщик юрлицо - рудиментарная практика. Мы должны мягко выправить конструкцию.

- Не ограничит ли СРО конкуренцию на рынке?
А где нарушение конкуренции? Если лицо имеет право создать СРО или вступить в различные СРО - обвинение в этом снимается.

- Проходил ли законопроект проверку на коррупционность?
Чиновники не осуществляют надзор, общество само выстраивает конструкцию. Рабочий орган в СРО (гендиректор) не распределяет работу. Орган по контролю - кого будет обвинять в коррупции - своих членов? По сравнению с госрегулированием происходит резкое снижение коррупционности.

Это был последний вопрос, который организаторы позволили задать, сославшись на отсутствие времени.

Далее выступила Волкова Равиля Абдулловна, Заместитель начальника Управления по контролю за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих Минюста России. Она ознакомила собравшихся с докладом "Целесообразность введения саморегулирования деятельности, затрагивающей публичный интерес. Опыт Министерства юстиции по контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих".

После данного выступления началась вторая часть конференции, посвященная кадастровой оценке земли и недвижимости в России, которую открыла Ректор Финансовой академии Алла Георгиевна Грязнова.

Руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Мишустин Михаил Владимирович выступил с презентацией на тему "Перспективы развития кадастровой оценки в России" (представлен пресс-релиз СМАО к выступлению Руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаила Владимировича Мишустина).

1. С 1 января 2006 года на территории всех муниципальных образований Российской Федерации введен в действие "новый" земельный налог, исчисляемый на основе кадастровой стоимости земельных участков. Подготовка к введению в действие указанного налога осуществлялась Госкомземом России (впоследствии Росземкадастром и Роснедвижимостью) с 2000 года. За 6 лет на территории страны создана нормативная правовая база, разработаны методики и программные средства для оценки каждой категории земель и собственно проведены работы по определению кадастровой стоимости земельных участков. Результаты указанных работ утверждены органами исполнительной власти всех регионов Российской Федерации.

В 2004-2005 годах Роснедвижимостью проведена колоссальная работа по подготовке и передаче сведений для целей исчисления земельного налога в налоговые органы. До 1 февраля текущего года в органы ФНС России переданы все необходимые сведения более чем о 38 млн. земельных участков. Учитывая, что на начало 2004 года Единый государственный реестр земель содержал данные лишь о 13 млн. земельных участков, за 2 года требовалось поставить на государственный кадастровый учет в автоматизированной системе более 25 млн. земельных участков. При этом для каждого земельного участка необходимо было определить кадастровую стоимость.

Сегодня все сведения о кадастровой стоимости земель в разрезе категорий и субъектов Российской Федерации размещены на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (kadastr.ru) в виде нормативных правовых актов органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и, следовательно, доступны общественности.

2. Новый земельный налог - первый шаг в реформировании системы имущественного налогообложения, перевода этой системы на экономически обоснованную стоимостную базу.

Следующим шагом должно стать введение налога на недвижимость, основанного на реальной стоимости недвижимого имущества.

Введение этого налога - задача непростая, и ее реализация не ограничивается определением стоимости недвижимости. Прежде всего, необходимо сформировать единый объект недвижимости, описать его семантически и графически (государственный кадастр объектов недвижимости) и только после этого его можно оценить. Кроме того, любой налог может начисляться и взиматься только при наличии эффективной системы его администрирования.

Опыт проведения государственной кадастровой оценки земель позволяет определить основные задачи, решение которых позволит создать эффективную, регулярно и устойчиво функционирующую систему кадастровой (массовой) оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Для этого в частности необходимо:

1. Определить организационно-территориальную единицу для выполнения работ (муниципальное образование, группа муниципальных образований, субъект РФ).
2. Установить порядок формирования перечня объектов недвижимости.
3. Установить порядок формирования сведений о рынке недвижимости, необходимых для массовой оценки объектов недвижимости.
4. Определить круг лиц, которые могут являться заказчиками и исполнителями работ по массовой оценке недвижимости.
5. Установить порядок досудебного обжалования результатов массовой оценки недвижимости, лицами, чьи права и обязанности затрагивают результаты массовой оценки недвижимости.
6. Определить порядок предоставления сведений о результатах оценки недвижимости в органы учета и в налоговые органы.
7. Установить периодичность проведения обязательной массовой оценки объектов недвижимости.
8. Определить порядок финансирования работ по массовой оценке недвижимости.

Перечень задач достаточно большой и практически все перечисленные задачи требуют законодательного регулирования. С этой целью Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости подготовлен проект федерального закона "О государственном кадастровом учете и государственной кадастровой оценке недвижимости". Апробацию норм законопроекта планируется провести в четырех субъектах Российской Федерации в 2006-2008 годах. Результаты апробации позволят принять обоснованное решение об условиях (срок, объекты налогообложения, налоговая база и др.) введения в действие налога на недвижимость, удовлетворяющего потребностям российского общества.

Начальник Управления оценки объектов недвижимости Роснедвижимости Ольга Александровна Нестерова рассказала о новой методике кадастровой оценки сельхозземель.

"Методика кадастровой оценки сельхозземель была первой, и поэтому имела несколько методологических недостатков:

• использовалась фактическая урожайность вместо потенциальной;
• получалась межрегиональная несовместимость оценок;
• не учитывались климатические показатели;
• не учитывалась возможность выращивания тех или иных культур;
• коэффициент капитализации был директивно установлен;
• в качестве прибыли предпринимателя принималась рентабельность без учета региональных особенностей.

В новой методике эти недостатки устранены.

Кроме того, если есть рынок аренды сельхозземель, то можно использовать эти данные для расчетов. Оценивать сравнительным подходом нельзя, так как в нормативных документах указано, что кадастровая оценка с/х и лесных земель проводится методом прямой капитализации.

Методика уже прошла согласование в Росимуществе и должна быть вскоре утверждена.

При проведении кадастровой оценки заказчиком работ будут являться управления Роснедвижимости по субъектам РФ".

Начальник отдела развития рынка недвижимости Департамента имущества и земельных отношений, экономики и природопользования МЭРТ РФ Колташов Георгий Вячеславович сообщил о том, как будут отбираться компании для проведения кадастровой оценки, требования к отчету об оценке и каким образом будет осуществляться утверждение итоговых результатов.

Заниматься кадастровой оценкой может только юрлицо, имеющее в своем штате не менее 3-х оценщиков. Специалисты компании должны пройти повышение квалификации по программам массовой оценки.

При утверждении результатов, из объектов, подлежащих кадастровой оценке, будут случайным образом выбраны несколько объектов, которые будут оценены в индивидуальном порядке сторонним оценщиком. Если результаты индивидуальной оценки будут коррелироваться с кадастровыми данными, то работа будет утверждена, в противном случае компания за свой счет будет дорабатывать отчет.

Заместитель руководителя Департамента земельных ресурсов города Москвы Рыжков Олег Владимирович, рассказал о том, каким образом результаты кадастровой оценки в Москве используются для расчета арендных платежей за земельный участок и каким образом решена проблема управления хозяйственно-экономической деятельностью города. В ближайшее время выйдет постановление Правительства Москвы, в котором представлена методика расчета арендной платы в зависимости от назначения участка и видов деятельности.

Руководитель Центра оценки земель Федерального кадастрового центра "Земля" Олег Александрович Скуфинский выступил с докладом на тему "Перспективы информационного обеспечения оценочной деятельности".

Во второй половине дня в рамках конференции состоялся круглый стол "Оценка для целей кредитования".

Дерябин Юрий
ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
deryabin@russaudit.ru

ПРЕСС-РЕЛИЗ
ВСЕРОССИЙСКАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ
"НОВОЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ.
ОЦЕНКА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ КРЕДИТОВАНИЯ."

Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков" (НП "СМАО") совместно с Министерством экономического развития и торговли при поддержке Финансовой академии при Правительстве Российской Федерации и Торгово-промышленной палатой Российской Федерации проводят Всероссийскую конференцию на тему: "Новое в законодательстве об оценочной деятельности. Проблемы оценки кадастровой стоимости. Оценка для целей кредитования".

Конференция проводится 7-8 апреля 2006 года в Конгресс-центре Финансовой Академии при Правительстве Российской Федерации.

Необходимость столь широкого обсуждения заявленных тем вызвана тем, что с 1 июля 2006 года отменяется лицензирование оценочной деятельности.

В настоящий момент в первом чтении приняты поправки в Федеральной Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Сейчас в рамках работы Комитета по собственности Государственной Думы РФ идет работа над подготовкой законопроекта ко второму чтению. В этой работе активное участие принимают руководители и эксперты НП "СМАО". До настоящего момента Виктор Плескачевский, председатель профильного Комитета Госдумы, не выносил на широкое обсуждение общественности результаты работы Комитета над законопроектом, который с 1 июля этого года установит новые условия работы оценщиков на рынке.

В рамках Конференции впервые состоится встреча законодателей, руководителей саморегулируемых организаций, оценщиков, потребителей оценочных услуг и журналистов, на которой будут озвучены основные положения нового текста Закона. Следует отмстить, что подготовленный ко второму чтению законопроект существенно отличается от редакции, прошедшей первое чтение.

Что ожидает оценщиков в связи с реформированием законодательной базы оценочной деятельности? Каким будет рынок оценки в России завтра? Эти вопросы в настоящее время волнуют многих. Конференция ставит своей задачей консолидировать силы оценщиков, экспертов и чиновников для разработки предложений и согласованию позиций по принципиальным вопросам стратегии развития оценочной деятельности на ближайшую перспективу.

В работе Конференции примут участие представители Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, органов исполнительной и законодательной власти, Земельных комитетов субъектов РФ и муниципальных образований, Центробанка России, Кадастровых центров, Территориальных управлений Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, крупнейших оценочных компаний, страховых компаний, банков, инвестиционных компаний, комитетов государственной статистики.

СПРАВКА:

Кто такие оценщики?

Начавшиеся в 1990 году приватизационные процессы возродили в России частную собственность и потребовались специалисты, способные объективно ее оценить. Сегодня профессия оценщика является одной из наиболее востребованных специальностей. Профессиональная оценка необходима при любой операции или сделке с собственностью. В рыночной экономике практически нет сфер, свободных от необходимости определения стоимости: будь то оценка сельскохозяйственных земель и зданий - исторических памятников; оценка недвижимости и транспортных средств, компьютерной техники и фирменных торговых марок или интеллектуальной собственности и различных нематериальных активов. Часто требуется оценка целых предприятий в целях налогообложения, при акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций. Без нее не обойтись при получении кредитов под залог имущества, исчислении налогооблагаемой базы и при реструктуризации предприятия.

Работа специалиста по оценке заключается в получении обоснованной рыночной стоимости собственности, а также в определении полезности объекта или имущества с учетом экономической ситуации, сложившейся на данный момент. Однако, оценщик - не бухгалтер и не математик. Это, прежде всего аналитик, отлично знающий рынок и схемы его функционирования, разбирающийся в том, что ценится "здесь и сейчас" и ясно видящий тенденции развития рынка.

1 июля - отмена лицензирования оценочной деятельности

В свете экономической реформы Правительство РФ приняло принципиальное решение о переходе от государственного регулирования оценочной деятельности к его саморегулированию. С 1 июля 2006 года отменяется лицензирование оценочной деятельности.

После внесения поправок в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" функции контроля и регулирования рынком оценки перейдут от государства к отечественным саморегулируемым организациям (СРО). Таким образом, уже летом этого года условием работы на рынке оценки станет не наличие государственной лицензии, а обязательное членство в СРО. Эти принципиальные изменения в системе организации и управления отечественного рынка оценки призваны консолидировать оценочное сообщество, повысить качество оценочных услуг и одновременно снизить их стоимость для заказчика, а также отсечь от рынка оценки так называемых "черных" оценщиков.

Фактически до 1 июля этого года установлен переходный период от государственного регулирования к саморегулированию. В этот период все оценщики должны будут вступить в СРО, а саморегулируемые организации будут формировать соответствующие органы контроля, а также пакеты документов своих членов, необходимые для регистрации СРО и внесения членов СРО в реестр. Следует подчеркнуть, что эта подготовка будет проходить уже в условиях определенности, с принятыми изменениями к Федеральному закону "Об оценочной деятельности", которые также вступят в силу 1 июля 2006 года.

Как раз сейчас Комитетом по собственности Государственной Думы РФ продолжается проработка этого законопроекта, который установит основы саморегулирования оценочной деятельности в Российской Федерации (речь идет о Федеральном законе "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Ожидается, что данный законопроект будет принят в марте 2006 года.

Особое внимание законодателями обращается на установление требований, определяющих количественные и качественные критерии как к самим СРО так и к их внутреннему составу, формирование контрольных органов внутри СРО и процедуры контроля за деятельностью СРО, а также процедуры лишения права ведения оценочной деятельности недобросовестными специалистами ("черными оценщиками").

Также очень важным является установление ответственности оценщиков за причиненный заказчику ущерб. В проекте Закона прописывается механизм введения материальной ответственности саморегулируемой организации, членом которой является недобросовестный оценщик, перед потребителем оценочных услуг. Возмещение ущерба предполагается производить из средств компенсационных фондов, которые должны формироваться первоначально в денежной форме не ниже установленного размера в расчете на одного оценщика. Особую заинтересованность оценочного сообщества вызывает размер компенсационных фондов, принципы возмещения ущерба из их средств, дифференцированность взносов в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Все эти аспекты требуют серьезной проработки и четкой регламентации в тексте нового Закона. Учитывая, что обязательная оценка стоимости вносится во все большее количество нормативных документов, качество такой оценки будет влиять на правильность совершения сделок с объектами недвижимости, предприятиями и т.д.

В настоящее время среди оценочного сообщества ведется дискуссия о необходимости, а точнее обязательности членства в СРО. Но все преобразования в законодательной базе, регулирующей экономическую сферу, подводят к усилению роли СРО в этих процессах и прописывают необходимость участия этих организации в регулировании экономической сферы государства.

Также следует отметить, что попытка оспаривания конституционности нормы об обязательном членстве в СРО арбитражных управляющих закончилась неудачно. Конституционный суд Российской Федерации признал, что, так как саморегулирование в ряде отраслей введено вместо государственного регулирования, то обязательность членства в саморегулируемых организациях обеспечивает защиту публичного интереса и является конституционным.

В январе текущего года был принят Федеральный закон от 05.01.2006 № 7-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об акционерных обществах" и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации". В соответствии с данным Законом после отмены лицензирования оценочной деятельности и вступления в силу поправок к Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" СРО должны будут не только выполнять функцию контроля за оценочной деятельностью своих членов, но еще в отдельных случаях и подтверждать экспертными заключениями правильность определенной ими стоимости.

Принятые 31.12.2005 поправки в Налоговый Кодекс тоже затронули интересы оценщиков, установив альтернативное применение как рыночной, так и кадастровой или инвентаризационной стоимости при исчислении государственной пошлины.

Пресс-служба НП "СМАО"