Поиск Карта сайта Главная страница
ФИО Яскевич Евгений Евстафьевич
E-mail ejaskevich@gmail.com
Страна Россия
Область, край, республика Московская область
Город Москва
Имя для дискуссий Яскевич Евгений Евстафьевич
В какой СРО оценщиков состоит Не состою
Специализация
оценщик недвижимости
оценщик машин и оборудования
оценщик нематериальных активов
оценщик действующего предприятия (бизнеса)
оценщик ценных бумаг
Участие в рейтингах
Новые статьи на сервере.
Список статей

29.12.2016
Альтернативные методы расчета арендных ставок для недвижимости.
25.11.2016
Методы выделения стоимости отдельных активов из общей стоимости бизнеса
23.03.2016
Динамика параметров рынков объектов оценки и индикаторы – предвестники кризисов
03.02.2016
Построение ставок дисконтирования для ОИС с учетом специфических рисков
28.01.2016
Особенности оценки НМА и РИД в составе бизнес предприятия
30.01.2014
Исследования рынков недвижимости
29.08.2011
Динамика изменения и практика использования отечественных и зарубежных мультипликаторов «Price / Sales» при оценке бизнеса
25.07.2011
Обоснование граничных условий применения корреляционно – регрессионного анализа для массовой оценки недвижимости.
18.06.2009
Машины и оборудование. Оценка «потоком»
18.06.2009
Эффективное управление и контроль качества отчетов по оценке недвижимости
18.06.2009
Использование коэффициента Тобина для оценки персонала
18.06.2009
Логика построения отчёта по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
18.06.2009
О прогнозировании платежеспособности предприятия на основе экстраполяции коэффициентов ликвидности
18.06.2009
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ
18.06.2009
Анализ факторов влияния на стоимость АЗС
18.06.2009
Анализ подходов к концепции стоимости земельных участков
18.06.2009
Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования
18.06.2009
Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия
15.05.2007
МОНИТОРИНГ № 3 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
14.02.2007
Мониторинг № 2 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
14.02.2007
Практика оценки бизнеса. Определение величины нефункционирующих активов и достаточности собственного оборотного капитала
20.11.2006
Мониторинг № 1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
22.08.2006
Методика оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода
16.03.2004
Анализ факторов, обуславливающих введение скидок и надбавок для оцениваемых пакетов акций (долей)
11.11.2003
Скидки и надбавки при продаже российских пакетов акций. Оценка влияния привилегированных пакетов акций
04.07.2003
Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов
28.03.2003
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости
04.02.2003
Определение коэффициентов капитализации для предприятий методом рыночной экстракции и вариант их прогнозирования
04.02.2003
Характер изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области
03.02.2003
Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб
Последние 10 сообщений
Оценка квартиры для суда Здесь какое-то НЕДОПОНИМАНИЕ.
Заключение эксперта для суда не является отчетом по оценке.
Заключение эксперта должно соответствовать 73-ФЗ (Минюстовские требования), а Отчет по оценке - ФЗ-135 (Требования Минэкономразвития).
В 73-ФЗ НЕТ ТРЕБОВАНИЙ ПО НАЗНАЧЕНИЮ ИМЕННО СУБЪЕКТА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, там говорится о специалистах в определенной области.
Поэтому, Оценщики делают ошибку, пытаясь определить субъектность автора Заключения эксперта.
Например, в 1АП СОЮ при допросе судебного эксперта (из ФГУП) обычно устанавливается: опыт создания судебных экспертиз, их количество, какие объекты оценивались, были ли отводы....
Я часто провожу Рецензирование заключений "государевых специалистов" (и Возражения на замечания эксперта) и в сравнительной таблице соответствия нормативам на первом месте стоят требования 73-ФЗ (АПК), а вот к процедуре оценки вспомогательно далее стоят пункты соответствия 135-ФЗ.
Оспаривание кадастровой стоимости наиболее часто встречающееся направление, пореже - оценка бизнеса и НМА (здесь обычно делают независимые оценщики).
На заключения экспертов, сделанные для суда, относящиеся к кадастровой стоимости обычно формируются 10-15 замечаний.
Пример типовых замечаний:
- В п.52 Методических рекомендаций по оценке кадастровой стоимости приводятся требования по существенности расхождения сравниваемых величин - не более 20% (ЭТО САМЫЙ УБИЙСТВЕННЫЙ ПУНКТ ТРЕБОВАНИЙ, поскольку оценщики обычно пытаются сделать расхождения не более чем в 1,5-2 раза, ссылаясь на рекомендации Минэкономразвития НАЧАЛА ВЕКА). Иногда судьи встают на защиту, но здесь можно оперировать тем, что в 135-ФЗ есть раздел по кадастровой стоимости (сейчас 135 - ФЗ и ФСО №7 в переработке и появятся, вероятно, осенью. А вот по НМА уже есть переработанное ФСО XI);
- Отсутствие НЭИ: эксперт обычно ссылается при оценке ЗУ на п.20 ФСО №7, однако, к примеру ФСО №7 не относится к зданиям памятникам культурного наследия (у государевых оценщиков фактически нет специалистов по оценке ПКН), кроме того, методические требования по применению отдельных методов оценки ЗУ опираются НА СООТВЕТСТВИЕ НЭИ. Возникает казус: по п.20 ФСО №7 - ПРИ ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ, а по применению отдельных методов оценки ЗУ - ПРИ СООТВЕТСТВИИ НЭИ;
- Неучет сервитутов и прав третьих лиц....и т.п. Тоже казус - МР по оценке кадастровой стоимости требует не учитывать сервитуты и права третьих лиц, а при оценке по 135-ФЗ- НАДО УЧЕСТЬ.....

А в целом - С ПРАЗДНИКОМ
Выкупная стоимость квртриры в МКД Еще можно добавить про физические износы:
- При 70% износе из квартир следует выселять жильцов и ставить их на капитальный ремонт либо под слом;
- В связи с этим, БТИшники не могут поставить износ БТИ в 70% и упорно держат старые изношенные дома на 69%.
Выкупная стоимость квртриры в МКД Для износов тренд спада по квартирам:

РС = -0,3713 * Износ + 0,998
R=0,92

При корректировке аналогов используется для корректировок на разность в износах (СРК-2023 стр.100)

При износе 0,65 получаем по расчету 0,76 .Это означает, что квартира с износом 65% будет продаваться за 76% от стоимости НОВОЙ.
Прибыль предпринимателя ПЕВЕЦ ВМЕНЕННЫХ ИЗДЕРЖЕК (заблуждения питерской школы оценки).
Прибыль предпринимателя 1). На какие улучшения ЗУ накручивается ПП НИГДЕ НЕ ОБСУЖДАЛОСЬ. Повторю: ЭТО вопрос серьезный.
2). У меня в сборниках СРК приведены графики появления ПП в зависимости от степени завершенности строительства (ЭТО - к доказательствам)
3). Инвестиции могут рассчитываться КАК С ПП ТАК И С ВНЕШНИМ ИЗНОСОМ (зависит от рынка. Например, в Саратове, офисов класса "А" НЕ СТРОЯТ: Ваши Альянс, Парус, Дикомп, ГДЦ, Ильинская площадь, Международный, Навигатор...- ЭТО класс "В"):
«Парус» бизнес-центр, г. Саратов
Пример: САРАТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ › САРАТОВ › Р-Н ФРУНЗЕНСКИЙ › УЛ ИМ СЛОНОВА И.А. › Д 1
Бизнес-центр «Парус» полностью соответствует европейским стандартам офисных зданий класса «В». Здание построено в современном стиле, интерьер мест общего пользования выдержан в лаконичном деловом...
Можно построить класса "А", а вот продать придется по классу "В"...(не окупятся затраты
4). Благоустройства бывают двух типов: - ценоповышающие и - излишние (это относится к расчету функционального износа). Вот ценоповышающие приходится учитывать с ПП, а излишние - без ПП. В ЭТОМ МАЛО КТО РАЗБИРАЕТСЯ И ОБСУЖДЕНИЙ НЕ БЫЛО.
Примеры:
- в подвале здания проходят теплосети, идущие к соседним зданиям
- парковка у офисного здания (площадь офисов 5000 кв.м.) содержит 150 машиномест при нормативе 1 м/место на 100 кв.м.офиса: 5000/100 = 50 м/мест. Даже при нормативе 50 кв.м. получим 100 м/мест. Почему? Просто лишняя площадь земельного участка.
- парковая зона у офисного здания класса "С" занимаает 80% огороженного земельного участка...
НУ И ГДЕ ЭТИ ОБСУЖДЕНИЯ?
5). Ваш тезис: " т.к. экономия на расходах - это тоже доход" - ЭТО ЧТО-ТО НОВОЕ В ОЦЕНКЕ.



Прибыль предпринимателя
Eugene сообщал(а):
Zamira, будьте осторожны на форуме, пример:

Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
...Справочно: ПП на ЗАБОР НЕ НАЧИСЛЯЕТСЯ (да и на некоторые иные элементы благоустройства...)...


Это только мнение, в данном случае уважаемого Евгения Евстафьевича, причем с моей точки зрения - не верное. Если возник вопрос почему, поищите по форуму обсуждения, это уже было и кажется неоднократно :)


Мнение, апробированное на практике, - это уже доказательство.
Пример:
Голый ЗУ под офис, огороженный кирпичным красивым забором (срок службы 49 лет). Затратный: ЕОН = ОКС (забор) + Стоимость ЗУ
Здесь в стоимости ОКС (забор) никакой ПП не сидит.

ПП не начисляются, например, к стоимости деревьев, малых форм, дренажных систем, трансформаторной будки и т.д.
Здесь вопрос поднимается НЕ ПРОСТОЙ, в нем стоит подробно разбираться. Поэтому ПОКА критика - ГОЛОСЛОВНА (доказательства в студию...).
Прибыль предпринимателя ПП используется только в Затратном подходе.
ЗУ в Затратном подходе оценивается по НЭИ, то есть стоимость ЗУ - МАКСИМАЛЬНА.
ЕОН = ОКС + Стоимость ЗУ
Поэтому ПП относится ТОЛЬКО к улучшениям (а это не только здание).
Большинство Оценщиков делают грубую ошибку, считая ОКС только как здание.
Чтобы корректно определить ОКС (это тот, который отражается в кадастровых документах) требуется:
- Определить пятно застройки здания;
- Определить Стоимость ЗУ под пятном застройки здания;
- Определить Затратным подходом стоимость замещения здания;
- прикрутить к стоимости замещения здания ПП.
Тогда получите РЕАЛЬНУЮ ФОРМУЛУ:
ЕОН (здания со стоимостью ЗУ в пятне застройки) = ОКС (здания) + Стоимость ЗУ в пятне застройки.

Справочно: ПП на ЗАБОР НЕ НАЧИСЛЯЕТСЯ (да и на некоторые иные элементы благоустройства...)
ДУМАЙТЕ...
оценка комплектующих ... или пиломатериалы Мирославе
Все считается в соответствии со ст.15 ГК РФ (ущерб и упущенная выгода).
оценка комплектующих ... или пиломатериалы Возврат аванса с учетом упущенной выгоды (депозит).
- Нет товарной продукции;
- Потеряно время;
- Нет "отдачи" от встроенной мебели....
Оценка старого, редкого авто Хонда Интегра 1989 г. - второго поколения.
Их выпуск закончен в 2006 г.
Примерно в 2011 г. прекращен выпуск запчастей.
Примерно в 2036 году эта марка станет коллекционным РЕТРО (стоимость резко пойдет вверх).
Продажи в России идут интенсивно (даже с выпуском 1988 г.:
https://auto.ru/moskva/cars/honda/integra/used/?geo_id=21625 (1988 - 250 т.км. -150 т.руб.)
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005
TopList
Яндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru

 ООО «АППРАЙЗЕР.РУ» О деятельности компании

Пользовательское соглашение
Соглашение об обработке персональных данных