Поиск Карта сайта Главная страница
ФИО Яскевич Евгений Евстафьевич
E-mail ejaskevich@gmail.com
Страна Россия
Область, край, республика Московская область
Город Москва
Имя для дискуссий Яскевич Евгений Евстафьевич
В какой СРО оценщиков состоит Не состою
Специализация
оценщик недвижимости
оценщик машин и оборудования
оценщик нематериальных активов
оценщик действующего предприятия (бизнеса)
оценщик ценных бумаг
Участие в рейтингах
Новые статьи на сервере.
Список статей

29.12.2016
Альтернативные методы расчета арендных ставок для недвижимости.
25.11.2016
Методы выделения стоимости отдельных активов из общей стоимости бизнеса
23.03.2016
Динамика параметров рынков объектов оценки и индикаторы – предвестники кризисов
03.02.2016
Построение ставок дисконтирования для ОИС с учетом специфических рисков
28.01.2016
Особенности оценки НМА и РИД в составе бизнес предприятия
30.01.2014
Исследования рынков недвижимости
29.08.2011
Динамика изменения и практика использования отечественных и зарубежных мультипликаторов «Price / Sales» при оценке бизнеса
25.07.2011
Обоснование граничных условий применения корреляционно – регрессионного анализа для массовой оценки недвижимости.
18.06.2009
Машины и оборудование. Оценка «потоком»
18.06.2009
Эффективное управление и контроль качества отчетов по оценке недвижимости
18.06.2009
Использование коэффициента Тобина для оценки персонала
18.06.2009
Логика построения отчёта по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
18.06.2009
О прогнозировании платежеспособности предприятия на основе экстраполяции коэффициентов ликвидности
18.06.2009
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ
18.06.2009
Анализ факторов влияния на стоимость АЗС
18.06.2009
Анализ подходов к концепции стоимости земельных участков
18.06.2009
Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования
18.06.2009
Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия
15.05.2007
МОНИТОРИНГ № 3 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
14.02.2007
Мониторинг № 2 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
14.02.2007
Практика оценки бизнеса. Определение величины нефункционирующих активов и достаточности собственного оборотного капитала
20.11.2006
Мониторинг № 1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
22.08.2006
Методика оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода
16.03.2004
Анализ факторов, обуславливающих введение скидок и надбавок для оцениваемых пакетов акций (долей)
11.11.2003
Скидки и надбавки при продаже российских пакетов акций. Оценка влияния привилегированных пакетов акций
04.07.2003
Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов
28.03.2003
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости
04.02.2003
Определение коэффициентов капитализации для предприятий методом рыночной экстракции и вариант их прогнозирования
04.02.2003
Характер изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области
03.02.2003
Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб
Последние 10 сообщений
Прибыль предпринимателя ПЕВЕЦ ВМЕНЕННЫХ ИЗДЕРЖЕК (заблуждения питерской школы оценки).
Прибыль предпринимателя 1). На какие улучшения ЗУ накручивается ПП НИГДЕ НЕ ОБСУЖДАЛОСЬ. Повторю: ЭТО вопрос серьезный.
2). У меня в сборниках СРК приведены графики появления ПП в зависимости от степени завершенности строительства (ЭТО - к доказательствам)
3). Инвестиции могут рассчитываться КАК С ПП ТАК И С ВНЕШНИМ ИЗНОСОМ (зависит от рынка. Например, в Саратове, офисов класса "А" НЕ СТРОЯТ: Ваши Альянс, Парус, Дикомп, ГДЦ, Ильинская площадь, Международный, Навигатор...- ЭТО класс "В"):
«Парус» бизнес-центр, г. Саратов
Пример: САРАТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ › САРАТОВ › Р-Н ФРУНЗЕНСКИЙ › УЛ ИМ СЛОНОВА И.А. › Д 1
Бизнес-центр «Парус» полностью соответствует европейским стандартам офисных зданий класса «В». Здание построено в современном стиле, интерьер мест общего пользования выдержан в лаконичном деловом...
Можно построить класса "А", а вот продать придется по классу "В"...(не окупятся затраты
4). Благоустройства бывают двух типов: - ценоповышающие и - излишние (это относится к расчету функционального износа). Вот ценоповышающие приходится учитывать с ПП, а излишние - без ПП. В ЭТОМ МАЛО КТО РАЗБИРАЕТСЯ И ОБСУЖДЕНИЙ НЕ БЫЛО.
Примеры:
- в подвале здания проходят теплосети, идущие к соседним зданиям
- парковка у офисного здания (площадь офисов 5000 кв.м.) содержит 150 машиномест при нормативе 1 м/место на 100 кв.м.офиса: 5000/100 = 50 м/мест. Даже при нормативе 50 кв.м. получим 100 м/мест. Почему? Просто лишняя площадь земельного участка.
- парковая зона у офисного здания класса "С" занимаает 80% огороженного земельного участка...
НУ И ГДЕ ЭТИ ОБСУЖДЕНИЯ?
5). Ваш тезис: " т.к. экономия на расходах - это тоже доход" - ЭТО ЧТО-ТО НОВОЕ В ОЦЕНКЕ.



Прибыль предпринимателя
Eugene сообщал(а):
Zamira, будьте осторожны на форуме, пример:

Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
...Справочно: ПП на ЗАБОР НЕ НАЧИСЛЯЕТСЯ (да и на некоторые иные элементы благоустройства...)...


Это только мнение, в данном случае уважаемого Евгения Евстафьевича, причем с моей точки зрения - не верное. Если возник вопрос почему, поищите по форуму обсуждения, это уже было и кажется неоднократно :)


Мнение, апробированное на практике, - это уже доказательство.
Пример:
Голый ЗУ под офис, огороженный кирпичным красивым забором (срок службы 49 лет). Затратный: ЕОН = ОКС (забор) + Стоимость ЗУ
Здесь в стоимости ОКС (забор) никакой ПП не сидит.

ПП не начисляются, например, к стоимости деревьев, малых форм, дренажных систем, трансформаторной будки и т.д.
Здесь вопрос поднимается НЕ ПРОСТОЙ, в нем стоит подробно разбираться. Поэтому ПОКА критика - ГОЛОСЛОВНА (доказательства в студию...).
Прибыль предпринимателя ПП используется только в Затратном подходе.
ЗУ в Затратном подходе оценивается по НЭИ, то есть стоимость ЗУ - МАКСИМАЛЬНА.
ЕОН = ОКС + Стоимость ЗУ
Поэтому ПП относится ТОЛЬКО к улучшениям (а это не только здание).
Большинство Оценщиков делают грубую ошибку, считая ОКС только как здание.
Чтобы корректно определить ОКС (это тот, который отражается в кадастровых документах) требуется:
- Определить пятно застройки здания;
- Определить Стоимость ЗУ под пятном застройки здания;
- Определить Затратным подходом стоимость замещения здания;
- прикрутить к стоимости замещения здания ПП.
Тогда получите РЕАЛЬНУЮ ФОРМУЛУ:
ЕОН (здания со стоимостью ЗУ в пятне застройки) = ОКС (здания) + Стоимость ЗУ в пятне застройки.

Справочно: ПП на ЗАБОР НЕ НАЧИСЛЯЕТСЯ (да и на некоторые иные элементы благоустройства...)
ДУМАЙТЕ...
оценка комплектующих ... или пиломатериалы Мирославе
Все считается в соответствии со ст.15 ГК РФ (ущерб и упущенная выгода).
оценка комплектующих ... или пиломатериалы Возврат аванса с учетом упущенной выгоды (депозит).
- Нет товарной продукции;
- Потеряно время;
- Нет "отдачи" от встроенной мебели....
Оценка старого, редкого авто Хонда Интегра 1989 г. - второго поколения.
Их выпуск закончен в 2006 г.
Примерно в 2011 г. прекращен выпуск запчастей.
Примерно в 2036 году эта марка станет коллекционным РЕТРО (стоимость резко пойдет вверх).
Продажи в России идут интенсивно (даже с выпуском 1988 г.:
https://auto.ru/moskva/cars/honda/integra/used/?geo_id=21625 (1988 - 250 т.км. -150 т.руб.)
Оценка аренды затапливаемого помещения В данной ситуации скидка обосновывается стоимостью проведения ремонта. Например, обработка всех "протекающих" поверхностей "ПОРОФОРОМ".
Расчет примерно ТАК:
Арендная ставка за первый год = (Арендная месячная рыночная ставка * 12 месяцев - Стоимость ремонтных работ)/12
Арендная ставка за следующий год = Рыночная арендная ставка (при условии проведения ремонта) или считается аналогично вышеприведенной формуле.
Затратный подход через УПВС для административного здания 1999 г.п. 1). УПВС - это одно, а Ко-Инвест - это УПСС, - понимаете разницу?
2). По удельным весам конструкционных элементов считается только ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС. Он будет меньше, если его считать по УПВС (там долгоживущие элементы каркаса имеют МЕНЬШИЙ вес), поэтому для расчета стоимости замещения всего здания класса "С" можно использовать УПВС, а вот для расчета физических износов - нельзя.
3). Вы не сможете определить функциональный износ для здания постройки 1999 г. (Вам же для НЕГО надо определяться). Куда Вы его хотите привязать и КАК Вы его по арендным ставкам определите - НЕЯСНО...
Справочно: прежде чем начинать оценку Затратным подходом, - определитесь с КЛАССОМ здания. УПСС позволяют варьировать при подборе в 4 классах (УПВС - в одном - двух)
Затратный подход через УПВС для административного здания 1999 г.п. Расчет по Ценникам (УПВС)- это метод Замещения.
В УПВС использованы ТИПОВЫЕ конструктивы.
Существенно типовые конструкции с 1971 г. (УПВС) к 1999 г. НЕ ИЗМЕНИЛИСЬ.
То есть, если корректно подобрать цепочку индексов, то на дату 1999 г. примерно можно было бы попасть в стоимость замещения при простой отделке, инженерных сетях и т.п.
Но к 2023 г. практически полностью изменились технологии строительства и удельные веса конструкционных элементов. Если для малоэтажных современных офисных зданий каркасы с полами и проемами составляют 35 - 45% от всей стоимости, то по УПВСам - 55-60%. Внутреннее наполнение зданий сильно подорожало. Появилось деление стоимости на 4 группы в привязке к классам (А, В, С, D ).
Класс "А" (де-люкс) - ЭТО НЕ ТИПОВОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ, а ближе к индивидуальному. Многие оценщики недвижимости при оценке высококачественных современных зданий "забывают" учитывать дополнительные расходы на разницу между типовым решением (привязка типового проекта на местности) и индивидуальным проектом.
Вывод: УПВС МОЖНО применять для зданий типового проекта КЛАССА "С".
Справочно: я сопоставлял в некоторых отчетах сложные конструкционные решения (например, колоннады, портики...) по УПВС и по современным ценникам, - как ни странно -ОНИ БЬЮТСЯ (даже по УПВС чуть выше).
Видимо, технологии решений не смогли существенно измениться.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005
TopList
Яндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru

 ООО «АППРАЙЗЕР.РУ» О деятельности компании

Пользовательское соглашение
Соглашение об обработке персональных данных