Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ
»
Оценка узкоспециализированных имущественных комплексов и активов
»
Оценка НПЗ
|
|
|
Natalya
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/22/2009
Сообщений: 2
Местонахождение: Владивосток
|
Здравствуйте, Коллеги! Недавно оценивала небольшой нефтеперерабатывающий завод (мини НПЗ). Так вот нашла массу предложений по продаже мини НПЗ по всей России, из которых стало ясно, что существует всего несколько основных факторов, реально влияющих на цену. Возникла сразу мысль, которую бы и хотелось вынести на обсуждение. 
1- А что если на основании хорошего анализа рынка, при достоверности, объективности и доступности информации вывести ценовые мультипликаторы, по которым и расчитать рыночную стоимость оцениваемого мини НПЗ. (естесственно, незабывая учесть особенности оцениваемого объекта и такие статьи, как кредиторка, запасы и т.д.)
2- Насколько данный метод применим к оценке НПЗ как комплекса объектов недвижимости, а не как бизнеса?
P.S.: я на пробу просчитала, так для себя, как недвижимость, и, Вы знаете, а ведь получилось!!!
|
|
|
greyhoka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник
Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
|
Цитата:А что если на основании хорошего анализа рынка, при достоверности, объективности и доступности информации вывести ценовые мультипликаторы, по которым и расчитать рыночную стоимость оцениваемого мини НПЗ. (естесственно, незабывая учесть особенности оцениваемого объекта и такие статьи, как кредиторка, запасы и т.д.)
Метод отраслевых мультипликаторов называется. Для данного объекта один из наиболее адекватных, на мой взгляд. Я не сильно в теме, но когда с полтора года назад мониторил ситуацию, вроде бы, зависимость от производительности вполне прослеживалось. Это не для оценки было, так что конкретнее не скажу.
По второму вопросу, случай тут аналогичный оценке АЗС. В соответствующей теме активно обсуждался - лучше там и почитать, много всяких умных людей дискутировало. Имха, вполне применим.
Если выложите пример расчета или вообще статейку напишете, разговор более предметный получится. Ну и честь вам и хвала, заодно будет.
|
|
|
mm
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/29/2008
Сообщений: 136
|
Совершенно распространенный метод оценки в инвестиционном сообществе. Был. На нем можно сказать весь мир жил до кризиса. )
Просто мир на мулитипликаторах склонен к пузырям - если все продают за 2 годовые выручки давай я попробую за 2,5, и т.д.
Предпосылки следующие - все компании в секторе/отрасли похожи по производственным и финансовым характеристикам или стремятся к этому. Ведь драйверы бизнеса одни и те же. Постулат о существовании некой "средней" компании. В результате можно смело оценивать по среднему мультипликатору. В итоге полное игнорирование специфических факторов, накопление токсичных активов, купленных по завышенным ценам.
Но, если Вы сможете найти достаточно характеристик АНАЛОГОВ для построения поправок, то метод работоспособен. Только финансовые характеристики Вам без предъявления серьезных намерений никто не раскроет.
|
|
|
greyhoka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник
Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
|
mm:
да-да, рынок кетчупа.
Но тут у нас не инвестиционный анализ. Если все продают по завышенным ценам, вы же не станете продавать дешевле, потому что такова "фундаментальная" стоимость объекта.
upd: вчитался. Совсем не по теме мое замечание. Все справедливо.
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Вы Natalya - молодец - думающая девушка-оценщик.
Можно ли сказать, в принципе, в самом общем виде – сколько стоит бизнес? Так сказать, не конкретный бизнес для конкретного инвестора, а любой бизнес вообще, для "типичного" инвестора.
Наверное, можно. Но лишь поняв мотивы принятия решения инвестором (и зная реальное значение ваших нескольких основных факторов). Ну и, конечно, определившись, кто это такой – типичный инвестор – кого за него принимать, и какой бизнес мы имеем в виду.
Видимо, можно говорить о диапазоне значений. Причем, если верхняя граница представляется довольно размытой (РС переходит в инвестиционную ст-ть), то нижняя граница должна быть обусловлена какими-то общепонятными "маячками".
Увидеть же хотя бы только нижнюю планку – это уже совсем немало. Такая оценка сгодится и для залога, и для внесения в УК, и для консультирования в целях принятия решения о возможной купле-продаже.
Однако "проще" долбиться в затратный подход, сходимость результатов и усреднение методов. Сложные мало кому в действительности понятные варианты, заформализованные до предела расчеты - с неопределенным исходом, напускной сложностью и "научностью", игнорированием реального рынка.
А с мультипликаторами вам скажут - так и оценщик не нужен - за что деньги-то платить...
Однако знание таких "фишек" и будет вашим (личным) опытом и знанием. То что вы "увидете", придумаете, подтвердите в других оценках (другой отрасли даже). На незнакомом рынке, с другим местоположением - вы будете "понимать" порядок возможной РС. А это круто. Прочую "шелуху" всегда можно навертеть.
К сожалению (а может и не к сожалению), такие идеи не имеют успеха в широкой среде оценщиков. Они действительно не очень выполнимы, как по субъективным, так и по объективным причинам.
|
|
|
Natalya
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/22/2009
Сообщений: 2
Местонахождение: Владивосток
|
Спасибо, всем кто откликнулся! Ну и, конечно, отдельное спасибо Вам -loser.
Дело в том, что в данной работе, затратник был самым легкоприменимым и достоверным, т.к. НПЗ построен совсем недавно, все затраты и сметы мне предоставили, ничего кроме 10 объектов недвижимости по сути на балансе не было, так что делать там было нечего. С доходником пришлось по сложней, т.к. нет ретрспективы, но... и тут при глубоком анализе положения вещей (открылись кое-какие скрытые люди и, как следствие, скрытые моменты), все довольно прозрачно и. как мне кажется, максимально приближенно к реальности получилось. А мультипликаторы мне пришли в голову просто так, как вариант "на будущее".
Но теперь, хотелось бы задать, следующий вытекающий и не менее важный вопрос: а что делать с региональным положением? Как учесть этот фактор? Ведь мой объект в Приморье (это за пределами МКАДа ) , а аналоги в цетральной части России? (это поближе к Москве )
В принципе, если разобраться, то если у двух инвестиционных объектов одинаковый EBITDA, то имеет ли значение местоположение? Для недвижимости, ответ, думаю: ИМЕЕТ. А для единственного в регионе и не имеющего конкурентов бизнеса? Вот сижу и думаю. а получается и так и эдак. 
|
|
|
greyhoka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник
Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
|
В том-то и дело, что недвижимость специализированная, рассматривайте НПЗ, по своему поведению на рынке, именно как бизнес.
Тут полезно глянуть на географию рынка сбыта продукции оцениваемого НПЗ и аналогов. Если они локальные, то проанализировать различия в динамике роста и насыщенности конкурентами. Различий нет - все нормально, различия велики - тут уже думать надо по величине корректировке. Возможно, скорректировать, как раз введя в расчетную модель предполагаемый темп роста.
|
|
|
Nikolay4731
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/19/2009
Сообщений: 5
Местонахождение: Москва
|
1. Оценка НПЗ как объектов недвижимости все равно что взять стоимость по цене металлолома.
2. Разница стоимости между НПЗ из -за разных регионов существет, т.к.:
- цена приобретения нефти для переработки разная в регионах.
- цена реализации нефтепродуктов в различных регионах отличается.
Соответственно цена будет меняться. Даже если EBITDA одинаковая, это еще не говорит, что рентабельность у них соответственно одинаковая. Необходимо провести более детальный анализ на рентабельность бизнеса и именно по нему, выручке и EBITDA делать выводы о возможности сравнения предприятий.
Ну а дальше все как по учебнику сравнения различными мультипликаторами. При этом также советую обратить внимание на коэффициент Нельсона, т.к. от него зависит стоимость любого НПЗ.
Вот думаю так :)
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
При оценке мини НПЗ (а в простонародье "самоваров"), на мой взгляд, основные ценообразующие факторы это:
- "легальность" (поскольку, при выроботке свыше скольки-то тонн в мес. нужна федеральная лицензия, получение которой практически равно стоимости "железа" т. е. самого оборудования у завода и получение очень длительное).
- цена и качество сырой нефти;
- цена на бензин в регионе;
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Nikolay4731 сообщал(а):При этом также советую обратить внимание на коэффициент Нельсона, т.к. от него зависит стоимость любого НПЗ.
Вот думаю так :)
А почитать про коэффициент сложности Нельсона я предлагаю вот тут.
|
|
|
Ольга Щербакова
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор Требования АРБ к отчетам об оценке, Модерирование оценка узкоспециализированных, Участник
Зарегистрирован: 8/26/2008
Сообщений: 427
Местонахождение: Москва
|
Natalya сообщал(а):Здравствуйте, Коллеги! Недавно оценивала небольшой нефтеперерабатывающий завод (мини НПЗ). Так вот нашла массу предложений по продаже мини НПЗ по всей России, из которых стало ясно, что существует всего несколько основных факторов, реально влияющих на цену. Возникла сразу мысль, которую бы и хотелось вынести на обсуждение. 1- А что если на основании хорошего анализа рынка, при достоверности, объективности и доступности информации вывести ценовые мультипликаторы, по которым и расчитать рыночную стоимость оцениваемого мини НПЗ. (естесственно, незабывая учесть особенности оцениваемого объекта и такие статьи, как кредиторка, запасы и т.д.) 2- Насколько данный метод применим к оценке НПЗ как комплекса объектов недвижимости, а не как бизнеса? P.S.: я на пробу просчитала, так для себя, как недвижимость, и, Вы знаете, а ведь получилось!!!
Наталья,
по п.1 - идея хорошая, вопрос точности оценок
для "прикида" если правильно ключевые параметры собрать - работает, для более точных оценок - нужно смотреть детальнее
по подобным объектам много специфики
привожу пример,
ключевые факторы для НПЗ:
o мощность;
o близость к "трубе" (поставки прекращаются, нет продаж);
o устойчивость сбыта;
o ассортимент нефтепродуктов (например, мазут М40, М100, фракция бензиновая прямогонная, дизельное топливо (кстати у многих мини-НПЗ диз. топлива нет);
o глубина переработки нефти.
еще бы добавила про соответствие выпускаемой продукции требованиям специального технического регламента «О требованиях к автомобильному и авиационному бензину, дизельному и судовому топливу, топливу для реактивных двигателей и топочному мазуту», введенного в действие с 5 сентября 2008 г...
по идее данные факторы должны учитываться когда Вы смотрите аналоги...
фактически сравнительный может выступат орентиром
старт-up - Затратник по ключевым компонентам:
- инфраструктура
- АТ
- емкостной парк
(есть в Ине-те предложения можно посомтреть что стоит сопоставимое построить)
не забыть про внешний износ и требования экологии (в отдельных регионах на этот параметр внимание особенно обращают...)
по доходнику:
Доходная часть - проверка устойчивости контрактной базы
Затратная - основные компоненты, формирующие себестоимость любого НПЗ складывается из следующих расходов:
1. затраты на покупку нефти;
2. затраты на ее доставку (могут включаться в п.1, зависит от того как Компания считает);
4. затраты на ее переработку;
5. прочие затраты (управленческие, коммерческие, операционные).
по п.2 - без корректировки на оборотный капитал и прочие параметры (переход от бизнеса к ИК) не применим (если у Вас у аналогов, которые использовались при расчете "мульта" был бизнес а не "железо" с инфраструктурой)
PS
для того чтобы точнее ответить на Ваш вопрос, что под объектами недвижимости для НПЗ понимаете?
и еще раз по поводу самой идеи - обязательно продолжайте собирать инфо- в данном направлении!
подбор подобных "мультов" позволяет получить орентир, что очень важно при "экспресс" - оценке и просто помогает "почувствовать" рынок
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Natalya сообщал(а):
1- А что если на основании хорошего анализа рынка, при достоверности, объективности и доступности информации вывести ценовые мультипликаторы, по которым и расчитать рыночную стоимость оцениваемого мини НПЗ. (естесственно, незабывая учесть особенности оцениваемого объекта и такие статьи, как кредиторка, запасы и т.д.)
2- Насколько данный метод применим к оценке НПЗ как комплекса объектов недвижимости, а не как бизнеса?
Мне оч. актуальна тема. Сегодня и видимо ещё пару дней.
Может есть такой добрый человек, со свежими данными по мультипликаторам: стоимость/годовая переработка в тоннах, стоимость/годовая выручка. Намекните пожалуйства на ваши данные.
НПЗ несколько своеобразный попался, динамичный и нетипичный.
|
|
|
Кулешов Павел
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
|
Медведев С сообщал(а):стоимость/годовая переработка в тоннах, стоимость/годовая выручка
Переработка переработке рознь: на одном НПЗ переработка может заключаться в атмосферной перегонке, на другом могут быть реализованы каталитический крекинг, висбрекинг, производство парафинов, масел и др. Неплохие результаты дает связка мощности по перерабатываемой нефти с индексом Нельсона.
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Возможно по мини-НПЗ СП как-то и можно применить (если аналоги будут), а вот по крупным - не думаю, т.к. все они входят в состав ВИНКов, что влечет за собой (за искл. разве что Лукойла) эл-ты трансфертного ценообразования. Кроме того, практически у всех НПЗ отличаются логистика и ассортимент продукции (как следствие технологических различий). Поэтому, оно конечно и хорошо бы, оценивать с применением СП (например, по объему переработанной за год нефти), но...И как комплекс недвижимости тоже...разве что можно прикинуть минимальную стоимость НПЗ, которая нмв сегодня не может быть менее 200 млн. амер. руб.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Юрий К. сообщал(а):Возможно по мини-НПЗ СП как-то и можно применить (если аналоги будут), а вот по крупным - не думаю, .
Вот я и хочу СП через мультипликаторы сделать. В дефиците достаточно аналогичных аналогов.
Юрий К. сообщал(а): Кроме того, практически у всех НПЗ отличаются логистика и ассортимент продукции ...
Поэтому и мультипликаторы у всех совсем не одинаковые. Только для ориентира. А дальше корректировки.
Кулешов Павел сообщал(а): Неплохие результаты дает связка мощности по перерабатываемой нефти с индексом Нельсона.
 Вот ведь - сразу видно - в теме человек!
Адекватное понимание индекса Нельсона существенно сужает диапазон мультипликаторов.
Спасибо господа. Но вы меня ни сколько не продвинули. Но спасибо. Что нормально отнеслись и упрочили во мнении - простых и однозначных путей не предвидится.
|
|
|
Кулешов Павел
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
|
Медведев С сообщал(а):Но вы меня ни сколько не продвинули.
Я бы рад, но по причине определенных обстоятельств не могу распоряжаться полезными Вам данными. Напрягите какого-нить сотрудника - пусть шерстит интернет, есть ведь и данные по производительности, и по ценам НПЗ, и об индексах комплексности в открытом доступе, особенно в инвестиционных рекомендациях брокерских компаний.
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Ага.
Собственно, так и делаем.
У НОМОСа, Алемара, БКС, ФИНАМа, ТКБ капитала и других набрали.
Однако диапазоны всё равно - будь здоров.
И, что неразрешимо, - с каждым конкретным собственником стоимость будет колебаться (поставщики, потребители, логистика...).
Более-менее конкретны лишь инвестиционные ст-ти, РС в диапазоне, и точка в этом диапазоне - станет главным предметом баталий.
|
|
|
Кулешов Павел
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
|
Ну, тут деваться некуда - любая определенная стоимость НПЗ будет весьма приблизительной, да и границы диапазона широки. Такой объект - покупателей можно посчитать по пальцам одной руки (если очень оптимистично - то двух), РС изменяется в весьма существенных относительных величинах (за последние пару месяцев капитализация российских НПЗ снизилась в где-то на 20-30%) и в огромных абсолютных. "Зарубежнефть", например, хотела Новошахтинский НПЗ - велись переговоры; после введения системы "60-66" "Зарубежнефть" сказала: "нафиг" и стала хотеть Новошахтинский НПЗ за существенно (говорят, что в разы) меньшие деньги, не опасаясь, что завод уйдет кому-то еще. Нет рынка по сути, есть сформировавшийся пул игроков, договаривающихся на псевдорыночных основах.
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Кулешов Павел сообщал(а):...РС изменяется в весьма существенных относительных величинах (за последние пару месяцев капитализация российских НПЗ снизилась в где-то на 20-30%) и в огромных абсолютных.
Кстати, для меня это довольно мутная истина. И/или говорящая о разнице между РС и капитализацией.
Понятно, что, так сказать, леверидж изменения цен на нефть и капитализацией компаний нефте-газового сектора (РФ) гипертрофированно большой. Если у Новатэка он может быть 1:1, то у Лукойла уже 1:1,5, а у Сургутнефтегаза и вовсе больше чем 1:2 (на отрезках изменений цен нефти до 25% от текущих).
Но НПЗ? Ведь одновременно со снижением цен на нефть во 2-ом квартале 2012 года (мировых), мы видим вполне заметный рост цен на все бензины и дизтопливо (в РФ). То есть, у НПЗ растет маржа - и доходность, и рентабельность!
Какого бы хрена падать капитализации?
Либо это бумажное падение (за компанию с н-г сектором), либо всё тупо, либо чересчур заумно (типа, шустрый пересмотр прогнозов и перспектив). Либо, как вариант, РС скорректировалась после роста (с лишним заскоком).
|
|
|
Кулешов Павел
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/27/2007
Сообщений: 918
Местонахождение: Москва
|
Согласен. В указанных мной цифрах изменилась не РС в понимании 135-ФЗ, а капитализация. Изменилась при этом как-то и РС, но в каких-то иных размерах. Уровень РС при этом понять вообще трудно по причине особенностей отрасли и ее участников.
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|