Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ
»
Судебная экспертиза
»
Оспаривание кадастровой стоимости
|
|
|
Сергей Понамарчук
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 839
Местонахождение: Челябинск
|
Разместил эту тему в разделе оценки земли, но интерес не велик. В связи с повышенным вниманием судов к данной проблеме, думаю, что в этом разделе размещение более уместно.
В документах и методичках не нашел конкретной характеристики объекта оценки - земельного участка, для налогообложения, в т.ч. в методичках по оценке кадастровой стоимости земли. Во всех законах упоминается очень простая и короткая фраза - земля, земельный участок, без формулировки, что под этой фразой подразумевается. В рекомендациях по оценке кадастровой стоимости фигурирует фраза - не застроенные земельные участки, как раз и подразумевающая отсутствие каких-либо улучшений.
Что именно волнует?
В связи с тем, что у нас налогообложение разбито на налоги на имущество - здания и сооружения, которые, естественно, расположены на земельных участках, и непосредственно налог на землю, как условно свободного от улучшений, т.е. не застроенного, предполагается, что все улучшения на земельном участке не должны учитываться при оценке земли. В качестве улучшений могут выступать не только здания и явно имеющиеся сооружения, но и сети на участке, дороги, тротуары, дорожки, отсыпанные площадки и ограждения и пр., стоимость которых отдельно не определяется, но опосредовано входит в стоимость основных объектов недвижимости, как факторы их обеспеченности инженерными коммуникациями и благоустройства окружающего здание земельного участка.
В процессе продажи земельного участка данные улучшения так же учитываются собственником в предлагаемой стоимости к продаже, (если он не является муниципалом и не предлагает действительно не застроенный участок). Если такой объект принимается в качестве аналога (а при исследовании рынка таких участков гораздо больше, чем не застроенных) и не производится корректировка на исключение стоимости благоустройства и коммуникаций из стоимости аналога, то будет получена не рыночной стоимость земельного участка, а рыночная стоимость земельного участка с улучшениями, стоимость которых, в свою очередь, не должна участвовать в налогообложении земельного участка, т.е. в кадастровой стоимости.
Типичный з.у. - это з.у., расположенный в районе, обеспеченном коммуникациями, которые могут быть подведены к нашему участку. Именно это обеспечение территории коммуникациями и является ценностью местоположения з.у.
Благоустройство и коммуникации числятся у собственника на балансе (к примеру), и входят в состав налогооблагаемой базы по имуществу. В других случаях, частное лицо может и не платит налог за имеющиеся коммуникации, но в налог на землю их стоимость входить не должна однозначно.
Проводились ли корректировки подобного рода для аналогов, принятых для расчета кадастровой стоимости можно догадаться и с одного раза, учитывая те объемы, которые перелопачивали кадастровые оценщики.
А если развивать эту тему дальше, то таким образом можно обосновать недостоверность всех расчетов по определению кадастровой стоимости земель, так как расчет её в базе опирается на источники с рынка, где в основной своей массе предлагаются участки по стоимости, включающей в себя и коммуникации и благоустройство (имущество), что в результате, без корректировок по исключению их стоимости, приводит к завышению рыночной стоимости земельных участков как не застроенных и не благоустроенных, пригодных для налогообложения.
Озвученная ситуация приводит к двойному налогообложению.
Могу добавить, что не редко на баланс предприятия ставится по рыночной стоимости приобретённый, опять же по рыночной стоимости, актив - здание, и в его стоимости по налоговому учету уже включена стоимость земли, учтенная в рыночной стоимости здания по фактору местоположения.
Тройное налогообложение. Но это уже не касается кадастровой оценки.
Таким образом, государство всех ввергло в мутную воду путаницы, где и вытягивает у предприятий лишние деньги.
Как было раньше всё понятно - налог на имущество, исходя из стоимости затрат на воспроизводство, а к этому налог на землю.
Конечно, учитывая информацию, появившуюся после введения кадастровой стоимости для налогообложения во многих регионах, которая в разы превышает рыночную стоимость, и собственники валом валят в суд за защитой, тема, которую я озвучил, может показаться мелкой, но это одна из капель, позволяющих помочь при оспаривании кадастровой стоимости в случае проведения экспертизы отчета по её оценке.
Предлагаю обратить внимание специалистов, которые призваны проводить проверку достоверности отчетов по оценке кадастровой стоимости. А может я не прав? Кто тут кадастровый оценщик?
|
|
|
Nikpol
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 922
Местонахождение: Александров
|
Сергей, хороший вопрос поднял, вовсе не мелкий.
Полностью согласен с высказанными соображениями, но хотелось бы уточнить со своей колокольни 
В рекомендациях по оценке кадастровой стоимости фигурирует фраза - не застроенные земельные участки, как раз и подразумевающая отсутствие каких-либо улучшений
Вот именно. Поэтому при оспаривании КС (вернее сказать, ориентируясь на постановление ВАС, - "при уточнении или изменении КС", поскольку ранее установленная - завышенная - КС не оспаривается, т.е. не затрагивается, остаётся как бы в своей юридической силе, но по решению комиссии или суда просто заменяется на новую, рассчитанную оценщиком индивидуальной, т.е. более точной, оценкой) надо считать оцениваемый ЗУ "условно свободным" (если он застроен) и брать аналоги свободных ЗУ или освобождать их от стоимости улучшений (если застроены).
...предполагается, что все улучшения на земельном участке не должны учитываться при оценке земли.
По-моему, только так.
...то будет получена не рыночная стоимость земельного участка, а рыночная стоимость земельного участка с улучшениями, стоимость которых, в свою очередь, не должна участвовать в налогообложении земельного участка, т.е. в кадастровой стоимости
Да-да, именно так.
...Проводились ли корректировки подобного рода для аналогов, принятых для расчета кадастровой стоимости можно догадаться и с одного раза, учитывая те объемы, которые перелопачивали кадастровые оценщики?
Вероятно, не проводились и это было бы явной ошибкой. Но, скорей всего, брались для сравнения всё-таки свободные участки. Правда, тогда непонятно, откуда взялись умопомрачительные завышения КС? Например, в последней моей работе по уточнению (оспариванию) КС, рыночная стоимость ЗУ в 20 раз(!!) меньше КС (а Минфин толкует о каких-то 30% разницы ... o>< )
А если развивать эту тему дальше, то таким образом можно обосновать недостоверность всех расчетов по определению кадастровой стоимости земель...
..."Семён Семёныч!.." Ничего не надо обосновывать! Это затянет в пучину судебных споров и тяжб с Росреестром, Роскадастром и кто там ещё есть на гос. стороне! ВАС принял юридически мудрое решение: не оспаривать прежнюю стоимость, а только менять её на новую, более точную, согласно решению комиссии или суда.
...не редко на баланс предприятия ставится по рыночной стоимости приобретённый, опять же по рыночной стоимости, актив - здание, и в его стоимости по налоговому учету уже включена стоимость земли, учтенная в рыночной стоимости здания по фактору местоположения.
Вот тут, по-моему, оценщики и должны помочь предприятиям: при постановке на бухучёт рассчитывать РС улучшений только затратным подходом без учёта стоимости ЗУ и без учёта НДС. А если уж для вящей оценки использовать ДП и СП, то исключать из стоимостей, полученных этими подходами, и НДС, и стоимость ЗУ.
Таким образом, государство всех ввергло в мутную воду путаницы, где и вытягивает у предприятий лишние деньги.
Как было раньше всё понятно - налог на имущество, исходя из стоимости затрат на воспроизводство, а к этому налог на землю.
Почему раньше? А сейчас разве не так? Ведь налог на ЕОН ещё не введён.
|
|
|
Сергей Понамарчук
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 839
Местонахождение: Челябинск
|
Nikpol сообщал(а):
..."Семён Семёныч!.." Ничего не надо обосновывать! Это затянет в пучину судебных споров и тяжб с Росреестром, Роскадастром и кто там ещё есть на гос. стороне! ВАС принял юридически мудрое решение: не оспаривать прежнюю стоимость, а только менять её на новую, более точную, согласно решению комиссии или суда.
Вот тут, по-моему, оценщики и должны помочь предприятиям: при постановке на бухучёт рассчитывать РС улучшений только затратным подходом без учёта стоимости ЗУ и без учёта НДС. А если уж для вящей оценки использовать ДП и СП, то исключать из стоимостей, полученных этими подходами, и НДС, и стоимость ЗУ.
Таким образом, государство всех ввергло в мутную воду путаницы, где и вытягивает у предприятий лишние деньги.
Как было раньше всё понятно - налог на имущество, исходя из стоимости затрат на воспроизводство, а к этому налог на землю.
Почему раньше? А сейчас разве не так? Ведь налог на ЕОН ещё не введён.
Во первых - в суды пока пошли только предприятия или предприниматели, оспаривая либо налог, либо арендный платёж. Остальные - в т.ч. физики, а так же монополисты и фирмы, обслуживающие коммуналку, которые этот завышенный налог будут включать в себестоимость, пока не осмыслили проблему. Считаю, что некачественная кадастровая оценка должна быть полностью отменена и пересчитана на другом уровне ответственности как оценщиков, так и гос структур, которые предоставляли базу кадастрового деления участков земли, когда, например, жильё оказывалось в одном квартале с производством, а стоимость принималась по стоимости земли под жилую застройку.
Во вторых - фирма ставит на учет приобретенный офис во встроенном помещении административного здания. По стоимости приобретения. А потом земельный участок, отведенный зданию ставится на кадастровый учет и подпадает под налог, который делят между всеми сособственниками здания.
Следовательно в стоимости приобретения офиса сидит местоположение вместе с частью земельного участка, и налог на имущество завышается на фактор местоположения (стоимость земли фактически оплачивается по ставке налога на имущество), а потом ещё раз приходит требование на оплату земельного налога, который и так уже опосредовано оплачивается в составе налога на имущество.
Это у предприятий, существующих с незапамятных времен идет разделение имущества и земли. А у тех, кто как то выкупал у государства по рыночной стоимости, или перекупал у разорившихся предприятий не всё так однозначно.
Вот ё-моё, повторил Ваши слова. Но, всё-равно...
Очень хочется снова заняться переоценкой для собственников этих фирм, посчитав их имущество затратным подходом.
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|