Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ
»
Судебная экспертиза
»
Оценка РС на "стоящем" рынке
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Мисовец сообщал(а):Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Есть и проверка рынка купли-продажи через рынок аренды с использованием ВРМ... (Если рынок купли-продажи "стоит", то давайте посмотрим рынок аренды. Он НИКОГДА НЕ СТОИТ, поскольку ставки пытаются пересматривать ежегодно и ПОСТОЯННО идут "сделки по аренде"....Если он Вас устроит, перейдем от арендных ставок через ВРМ к продажам...). А где взять ВРМ, если нет сделок?
В.Г.
ВРМ можно получить несколькими способами:
- экстракция рынка на дату оценки;
- экстракцией рынка по аналогичным местоположениям;
- КРА по тренду старых данных ВРМ;
- расчету ВРМ через коэффициент капитализации;
- расчету ВРМ от ставки дисконтирования;
- ...
|
|
|
Нейман Евгений Иосифович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/24/2011
Сообщений: 487
Местонахождение: г. Москва
|
Слуцкому.
1. Что Вы мне говорили по Сочи? Цены сделок в Сочи использовались от риэлторов для расчета скидки на торг Монте-Карло.
2. В стандартах МАНО на тему что и как брать - 75 стр.
3. Вопрос в другом. Если данные по регистрации сделок могут быть любыми в отличие от Штатов, то где действительно цены сделок. Для налоговых оценщиков есть право делать запросы + мультилистинговые системы которые используются в том числе и для взаиморасчетов между агентами - лучшая проверка на достоверность.
4. У нас другая ситуация и ничего в этом нет кошмарного. Кстати - сделки с заложенным имуществом не рекомендуется по МАНО использовать без введения целого ряда корректировок. оценочная мудрость не только в Штатах. Есть и английская школа и даже индийская и там тоже много чего есть.
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):А почему ситуация КАК КУПИТЬ зациклена только на РЫНКЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ?
Для оценки РС есть же еще 2 подхода: затратный и доходный....
Юрий К. сообщал(а):Солидарен с мнением Е.Е. касательно возможностей решения проблемы с помощью доходного подхода (там где на это смотрят участники рынка).
Последняя оговорка Юрия К - подстраховывает солидарность до совсем не очень солидарности.
Конечно - на что смотрят участники - тем и оперировать. 
Я не солидарен.
Рынок депрессует, а предлагается доходным подходом его...
Тогда как ЗП может дать максимум, ДП минимум.
Причем не лишне иметь в виду, что (собственнику) сдавать в аренду за самую маленькую цену - лучше чем не сдавать и не использовать (недвижимость) совсем.
Да и с договорами разбираться, иногда, не лишне; и со скоростью, и с издержками ухода/перехода.
Ориентиры реальных цен - только реальные сделки.
Кому близок тезис: РС примерно равна РЦ (цене), тот отдаст приоритет СП (а нет СП - значит "рынок не вполне рыночный"). Но сделки должны быть, только, видимо, с относительно слишком низкими ценами (потому и не хвастаются), практически или близкие к вынужденным (тем не менее - такой уж рынок).
А вот для "РС", которая учитывает НЭИ, "эффективного собственника" и т.п. - всё сгодится, что есть и можно обосновать.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Евгений Иосифович.
А что я Вам говорил про Сочи? Вы помните?
Причём тут МАНО? Автоматизированные оценки что ли?
Их запрещено в Штатах брать за РС при кредитовании. Налоговые тоже. Чётко и однозначно: Запрещено. РС они по мнению ВСЕХ банковских регуляторов, АппрИнст, АмОбщОц и пр. не дают. В крайнем случае, нужна такая жестокая и постоянная верификация по сделкам, что проще делать индивидуальные или ВРО.
Соответственно и у нас авт.модели - не РС, тем более со скидками на торг. Ну это в СледКом уже... Пафос уже вышел.
Т.е. от предложения отказываетесь? Или уже вспомнили?
Если я пропаду вдруг, то интернет мобильный у меня за городом дохлый.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Коллеги, проявляется одно из направлений мысли: Сделок нет - нет рынка - нет РС.
Или, как минимум, нет сравнительного подхода.
ОК. Готов согласиться.
Но есть одна засада. Обычно мы не наблюдаем всего рынка, часть сделок идет без публикаций.
Как убедиться (обосновать,доказать), что и скрытых сделок нет?
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
по стандартам сравнительный подход на основании ИНФОРМАЦИИ. доступной. Нет инфы о срытызх сделках - нет проблемы и СП
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Если бы так просто, Валерий Анатольевич.
В жизни:
Инфа 1. Открытых сделок нет, предложения есть.
Инфа 2. Часть сделок на рынке всегда проходит втемную.
Ну и где же здесь отсутствие инфы, дающие основания для отказа от СП?
Не знаю - не означает нет, правда?
|
|
|
Ёж
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 875
Местонахождение: Москва
|
NB сообщал(а):Сделок нет - нет рынка - нет РС.
если подразумевается вообще отстутствие какой либо активности на локальном рынке - вероятно область анализа рынка нужно расширять.
NB сообщал(а): Или, как минимум, нет сравнительного подхода.
сравнительный подход это расчет стоимости прав на объект по аналогам, позиционирование на рынке которых подразумевает передачу прав собственности.
если есть рынок аренды, при отстуствии рынка продажи, и неким путем получена корректировка(сделки с муниципальных торгов за некий период, предложения ржд, архив данных с предложениями) учитывающая разницу в передаче прав собственности и прав аренды - можно и сравнительный.
NB сообщал(а): Но есть одна засада. Обычно мы не наблюдаем всего рынка, часть сделок идет без публикаций.
т.е. Оценщик имеет косвенную информацию о том, что рынок передачи прав собственности существует и имеет на этот счет свое, экспертное мнение.
NB сообщал(а): Как убедиться (обосновать,доказать), что и скрытых сделок нет?
убедится - позвонив риэлторам. если они есть - значит и рынок какой то есть.
обосновать - приложив местную прессу с абсурдным минимумом предложений.
доказать - попробовать вытащить список зарегистрированных сделок из росреестра за годичный период. без рассмотрения цен, просто сам факт регистраций.
но это все мои домыслы, естественно.
"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Учитывая, что по ФСО№1 оценщик ДОЛЖЕН провести анализ достаточности и достоверности информации, используя ДОСТУПНЫЕ ему средства, а потом нести ответственность за результат. полученный с использованием этой информации проблема мне кажется надуманной)
Хотя в ФСО№4 говорится и об определении КС (читай рыночной) для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует, то получается, что если рынка нет, но очень хочется, то можно его смоделировать)
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
NB сообщал(а):....
Инфа 1. Открытых сделок нет, предложения есть.
Инфа 2. Часть сделок на рынке всегда проходит втемную.
Ну и где же здесь отсутствие инфы, дающие основания для отказа от СП?
Не знаю - не означает нет, правда?
Николай Петрович.
1. есть инфа о ценах предложения - в нашей системе нормативного регулирование ОД эта инфа м.б. использована. Т.е. нет проблем.
2. часть сделок проходит втемную. Это означает, что нет информации об этих сделках (если нет данных о шепнувшем цену). Догадывание о том, что это так, не влияет на действия оценщика - отказаться от СП.
На мертвых рынках почти всегда есть инфа о ценах сделок муниципалов. От них можно танцевать. Но если нет ничего, а только догадки - нет СП и все.
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
Один из выходов, определения рыночной стоимости на "стоячем" рынке, предложен Нейманом Е.И. на конференции в Нижнем Новгороде в июне 2013 года.
Выход заключается в Создании региональных комитетов по ценовому зонированию на рынке недвижимости для целей анализа результатов кадастровой оценки. Так как хорошо известно, что кадастровая стоимость определялась как на "стоячих" рынках, так и на "двигающихся".
А вот что собственно предлагается сделать, что бы иметь представление о ценах на "стоячих" рынках.
-Создать в регионах (на уровне субъектов Федерации) Комиссии по ценовому зонированию рынка недвижимости. (ЦК – ценовые комиссии)
- В состав ЦК включить представителей бизнес-сообщества, профессиональных участников рынка и органов власти.
- В задачи ЦК входит обязанность формирования экспертных фокус-групп, задачей которых является проведение опроса профессиональных участников рынка о влиянии ценообразующих факторов на формирование цен на рынке недвижимости (как например, составлялись сборники Лейфера), а также выявление сложившихся устойчивых ценовых зон для различных видов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости. ( ну чем не для понимания оценщиком особенностей незнакомых оцениваемых территорий и "мертвых" рынков).
Результаты проведенных анализов и карты зонирования будут находиться в открытом доступе и доступны для всех (так декларируется по крайней мере). И по ним можно будет определять на сколько точно определена кадастровая или иная стоимость для данного рынка. Попали в диапазон – молодцы, не попали – на допрос.
Большинство обсуждаемых проблем предполагается решить опросом сведущих лиц.
Вложения:
 6. Нейман Е. И., ЦК РН.pdf 253 KB, загружено: 1,290 раз.
Новости из ЖЖ:
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
ну да - еще комиссии нам не хватало. Там, где нет рынка может быть вмененная стоимость. Ее должны сами установить не дураки местные депутаты - и что б наполнение бюджета было, и чтоб народ не разбежался или не взялся за вилы. А то назонируют
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Бебнева Анна сообщал(а):Один из выходов, определения рыночной стоимости на "стоячем" рынке, предложен Нейманом Е.И. на конференции в Нижнем Новгороде в июне 2013 года.
Выход заключается в Создании региональных комитетов по ценовому зонированию на рынке недвижимости для целей анализа результатов кадастровой оценки. Так как хорошо известно, что кадастровая стоимость определялась как на "стоячих" рынках, так и на "двигающихся".
А вот что собственно предлагается сделать, что бы иметь представление о ценах на "стоячих" рынках.
-Создать в регионах (на уровне субъектов Федерации) Комиссии по ценовому зонированию рынка недвижимости. (ЦК – ценовые комиссии)
- В состав ЦК включить представителей бизнес-сообщества, профессиональных участников рынка и органов власти.
- В задачи ЦК входит обязанность формирования экспертных фокус-групп, задачей которых является проведение опроса профессиональных участников рынка о влиянии ценообразующих факторов на формирование цен на рынке недвижимости (как например, составлялись сборники Лейфера), а также выявление сложившихся устойчивых ценовых зон для различных видов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости. ( ну чем не для понимания оценщиком особенностей незнакомых оцениваемых территорий и "мертвых" рынков).
Результаты проведенных анализов и карты зонирования будут находиться в открытом доступе и доступны для всех (так декларируется по крайней мере). И по ним можно будет определять на сколько точно определена кадастровая или иная стоимость для данного рынка. Попали в диапазон – молодцы, не попали – на допрос.
Большинство обсуждаемых проблем предполагается решить опросом сведущих лиц.
У Вас очень подозрительное (вместе с Нейманом) предложение, которое не ведет к ДОСТОВЕРНОСТИ проведения исследований, обработке, анализе данных, а ведет к НОРМИРОВАНИЮ неких диапазонов на базе НЕДОСТОВЕРНЫХ данных и некомпетентных источников информации...
Вы что, приверженца ранжирования ВСЕГО?
|
|
|
Андрей Бойко
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/20/2013
Сообщений: 270
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Бебнева Анна сообщал(а):... И по ним можно будет определять на сколько точно определена кадастровая или иная стоимость для данного рынка. Попали в диапазон – молодцы, не попали – на допрос.
Так-то оно так, да не совсем. Так уж сложилось, что торгуются объекты одни и для своих целей, а в кадастре объекты другие...
Один из самых распространённых случаев: Здание на ЗУ идёт в сделку. Как корректно разделить, сколько на ЗУ, а сколько на здание выделить из итоговой величины? А если участок застроен не максимально эффективно?
Другой пример. Продаёт кто ЗУ с/х назначения под будущее развитие под садоводство или перевод в ИЖС. К слову, садоводство и огородничество - частные случаи с/х использования (ИЖС - нет). Понятно, глядя на рынок, что под садоводство ЗУ в три-пять раз дороже, чем под пашню. А продажа, в подавляющем большинстве именно в потенциальное "развитие". Прикажете все с/х земли считать под дачников?
Диапазон рыночно сформированный (особливо по результату сделок) будет показывать ЗУ в продаже (инвест."развитии"), а налог платится с ЗУ в пользовании. И эксперты, будь их даже много, могут ориентироваться на фактические сделки и предложения и суждения свои выносить исходя из знаемого. Конечно будут мнения разные, но всё же...
А сколько у нас некоммерческих или неторгуемых объектов...
Это к тому, что, нмв, мониторинг нужен. Установление диапазонов тоже нужно и всё это должно быть публичным, но сперва нужны грамотные методологии, способы расчёта, трактовки тех или иных ситуаций...
Если эмоционально очень, не принимайте на свой счёт, спорить, а тем паче - обижать, вовсе не хотел.
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
мониторинг нужен. в первую очередь. для самой кадастровой.Чтобы понять насколько она актуальна, например. И не пора ли затеять новую, не дожидаясь пяти лет.
Но мониторить под одну задачу, а использовать для решений другой - неверно, на мой взгляд
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
Коллеги, Андрей Бойко и Яскевич Евгений Евстафьевич.
Я транслирую еще одно существующее мнение от господина Неймана, может еще кто не читал эту презентацию, и не знает ничего о ЦК стоимости, и ему просто будет интересна околооценочная возня, влияющая на его деятельность.
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Вы что, приверженца ранжирования ВСЕГО?
Я - нет. Поэтому предлагаю еще одну презентацию от РОО. Про бальности всего и вся.
Собственно и понятна теперь следующая цитата стала:
Нейман Евгений Иосифович сообщал(а):1. Для рынка недвижимости характерно, что относительная (бальная) оценка физики в принципе постоянна. Ценность одного участка относительно другого как раз можно установить через экспертное мнение - ближе или дальше от магистрали и как это повлияет на ценность, например.
Вложения:
5. Нейман Е. И. НАССА.pdf 1,392 KB, загружено: 1,648 раз.
Новости из ЖЖ:
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
ЭтоНик сообщал(а):мониторинг нужен. в первую очередь. для самой кадастровой.Чтобы понять насколько она актуальна, например. И не пора ли затеять новую, не дожидаясь пяти лет.
Но мониторить под одну задачу, а использовать для решений другой - неверно, на мой взгляд
А ЧТО Вы подразумеваете под "мониторингом" с оценочной точки зрения (есть первичные данные, обработанные первичные данные, есть сделки - предложения, есть мнения риэлторов, есть мнения оценщиков, есть выборки данных...много чего есть) ?
У нас ПОКА, в отношении ЗУ не выработано первичное, всем понятное, понятие ценообразования, нет понятия рента В РФ, кругом сложности...
|
|
|
Андрей Бойко
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/20/2013
Сообщений: 270
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
ЭтоНик сообщал(а):мониторинг нужен. в первую очередь. для самой кадастровой.Чтобы понять насколько она актуальна, например. И не пора ли затеять новую, не дожидаясь пяти лет.
Но мониторить под одну задачу, а использовать для решений другой - неверно, на мой взгляд
Марина Ивановна, только ЗА. Более того, считаю необходимым не столько "затевать", сколько делать это постоянно. В том числе, да простят меня коллеги, устанавливать цены на "мёртвых" рынках, моделировать рынок, рекомендуя цены, корректируя рекомендуемое по факту. Считаю, что это должны делать государевы люди, а коммерческие организации могут оспаривать, вводя корректировки в исходные данные модели. В том числе и назначая данные экспертно - это тоже способ и достаточно неплохой. Также считаю, что недопустимо до "устаканивания" модели, внедрять её в качестве базы расчёта чего бы то ни было.
Что до задач... Стоимость в пользовании и в продаже - две разные стоимости, почему у нас пытаются их искусственно свести в одну точку?.. "Значит это кому-нибудь нужно"...
А у нас как всегда: "только больной почувствует улучшение, как тут же врачи берут ситуацию под контроль". Только начнёт нормализоваться ситуация с кадастровой, как тут же придумают что-то новое...
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Мониторинг - - форма организации исследований, обеспечивающая непрерывное поступление информации о том или ином объекте.
Именно мониторинг как форма. А система показателей и критериев - это пока вопрос. Может быть по всем сразу, а потом какие-то отпадут. какие-то выйдут на первый план. Изменение ситуации может привести и к смене показателей.
Мне кажется, что целенаправленный мониторинг гораздо эффективнее "набивание" мертворожденных фондов всяким информационным мусором.
Но это - мое мнение. Не претендую на истину.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|