|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,274
Местонахождение: Саратов
|
Слуцкий сообщал(а):...Ставка капитализации (даже ожидаемая в к - том периоде) - всегда реальная доходность - отношение ЧОД к стоимости (фактическое и/или требуемое).
Коэффициент капитализации такого смысла не имеет - это штука, зависимая от сделанных предположений.
Что там где заложено ломайте голову самостоятельно. Я пас!
То что Вы понимаете под СК - это СК, обоснованная техникой (методом) рыночной экстракции.
То что Вы понимаете под КК - это СК (в интерпретации не отдельных теоретиков, а большинства реально практикующих оценщиков), обоснованная техникой (методом) моделирования на основе сделанных предположений для того же потока дохода на туже дату.
Если для одного и того же объекта СК экстракцией и СК модельное отличается, то это повод задуматься о правильности сделанных предположений, а не повод отрицать родство показателей на основании различных техник его получения.
ПС. О убогости кумулятивного построения, подрывающего доверие к модельной технике построения не спорю, вздыхаю и сожалею 
|
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,061
Местонахождение: Москва
|
Номинальная ставка аренды или реальная - вопрос неплохой. В разных странах бывают разная практика и законодательство на этот счет. Есть страны, например, Швейцария, где для жилья собственник в течение срока аренды вообще не имеет права изменять ставку аренды, для них единственный способ ее повысить - это окончание аренды или смена арендатора по его инициативе. У нас в большинстве случаев типичные условия договоров предполагают индексацию арендных ставок, которая как раз учитывает инфляционные риски собственника. По краткосрочным договорам собственник просто при его перезаключении может в соответствии со своим понимаем инфляции изменить ставки, а в долгосрочных часто прописывается либо предел повышения, либо увязка с ИПЦ или CPI, если ставки выражены в долларах. Соответственно арендный поток, даже стабилизировавшийся при полной загрузке объекта и несменяемости арендаторов является номинальным, т.к. обычно меняется, индексируется по инфляции.
В условиях неиндексируемого потока, как я привел пример со Швейцарией, можно, наверное, говорить об отсутствии в нем инфляции на продолжительность холдингового периода, но это не значит, что ее там нет вообще. Во-первых, подобные условия устанавливаются на рынках, где инфляция минимальна и низкие валютные риски. Во-вторых, устанавливаемая ставка уже изначально может нести в себе некоторую инфляционную нагрузку на типичный срок аренды, поскольку собственник тоже не хочет терять в будущих поступлениях. В-третьих, типичный срок аренды все-таки ниже срока жизни объекта недвижимости, а, как я сказал, при перезаключении договоров инфляционные изменения отыгрываются.
В отношении ставка или коэффициент, согласен с ранее высказавшимися, имхо разницы нет, речь идет об одной и той же с экономической точки зрения величине. Я еще могу понять некоторое разделение на коэффициент или ставку с точки зрения это число на которое надо делить или умножать (под вторым зачастую и понимаю "коэффициент"), но вообще второе обычно называется "множитель".
По учету монетарной инфляции в ставках. Я говорил именно об необходимости ее учета в рамках расчета ставки дисконтирования, которая затем используется при построении ставки/коэффициента капитализации по расчетным моделям, хоть в рамках метода кумулятивного построения, хоть по ТГИ. Поскольку А.Слуцкий в своей работе как раз этого не учитывал, на что я и обращал внимание в своих комментариях к его последней публикации, он никак не хочет этого признавать.
Николай Петрович, про точечную и учет в прямой капитализации ожидания продавца/покупателя относительно возможного роста дохода хотя бы на период окупаемости вложений (или хотя бы пару-тройку лет) - я как раз и говорю, что заложены, но технически надо выделять рост, связанный с монетарной инфляцией и т.н. безинфляционный рост. Когда мы используем экстракцию, расчетно выделяя КК из сделок или основываясь на опросах участников, большого значения это не имеет, а вот когда мы начинаем моделировать - это может иметь существенное значение особенно в условиях немаленькой инфляции.
1038 сообщений на старом форуме
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Eugene сообщал(а):
...
Если для одного и того же объекта СК экстракцией и СК модельное отличается, то это повод задуматься о правильности сделанных предположений, а не повод отрицать родство показателей на основании различных техник его получения.
...
Ставка капитализации может быть фактической (экстракция) и требуемой (ТГИ, опрос, кумулятив). К какой из них относится то, что я именую коэффициентом капитализации?
Расхождение фактической и требуемой вполне может иметь место в условиях пузыря. Но это не отменяет правильности и той и другой.
Повторяю: СК используется со стабилизированным ЧОД, а КК - с ЧОД первого года прогнозного периода. Вы по русски понимаете? Поскольку стабилизированный ЧОД в общем случае не равен ЧОД первого года прогнозного периода, то вспомните арихметику: СК не равна КК, исходя из того, что они аксиоматически должны дать один результат РС.
Карцеву.
ТГИ даёт не ставку дисконтирования, которую есть смысл уменьшать на инфляцию, а ставку капитализации, которую смысла уменьшать на инфляцию смысла нет. Поэтому Ваши замечания к делу не относятся вообще никак.
|
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,061
Местонахождение: Москва
|
ааа... теперь начинаю понимать. видимо надо осваивать новейшие течения в методологии )
1038 сообщений на старом форуме
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Павел Карцев сообщал(а):ааа... теперь начинаю понимать. видимо надо осваивать новейшие течения в методологии )
Есть конечно смысл. Только они не новейшие и всегда такими были. Больше века точно.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,274
Местонахождение: Саратов
|
Слуцкий сообщал(а):Ставка капитализации может быть фактической (экстракция) и требуемой (ТГИ, опрос, кумулятив). К какой из них относится то, что я именую коэффициентом капитализации?
Это Ваша классификация, у Вас и нужно спрашивать. Ставить равенство между фактической = экстракция - ошибочно, экстракция - метод, причем не единственный. Часть того, что Вы, очевидно, относите к "требуемой" является фактически сложившейся рыночной, а не желаемой инвестором. Констатация такой ставки путем опроса или построения кумулятивом не делает её "желаемой", она остается "фактической"
Слуцкий сообщал(а):...Повторяю: СК используется со стабилизированным ЧОД, а КК - с ЧОД первого года прогнозного периода. Вы по русски понимаете? Поскольку стабилизированный ЧОД в общем случае не равен ЧОД первого года прогнозного периода, то вспомните арихметику: СК не равна КК, исходя из того, что они аксиоматически должны дать один результат РС
1. Что Вы подразумеваете под стабилизацией денежного потока?
2. Вы вообще в курсе, что капитализация в принципе используется для для постоянных и регулярно (стабильно, равномерно) изменяющихся потоков дохода. И если потоки не равномерны (не стабильны или нестабильно меняются по периодам), то применяется дисконтирование?
3. Вы постоянно демонстрируете полную оторванность от реальной практики оценки: Любым вменяемым практиком прогнозируемый поток для объекта оценки, к которому будет применяться СК, и потоки для аналогов, которые используются для экстракции, определяются аналогично, и при моделировании СК так же строится для потока, построенного по тому же принципу, соответственно разница между неким "стабилизированным" и потоком "первого прогнозного" наличествует только в Ваших фантазиях
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
Александр Анатольевич! как привило при использовании прямой капитализации расчеты делаются под условием, что стабилизированный ЧОД как раз равен ЧОД первого года прогнозного периода, равно как и второго и третьего ..... вообще что такое стабилоизированный ЧОД? ЧОД постпрогнозного периода, когда поток стабилизировался? так они им тоже равен ))) там все ЧОД равны, стабилизированы и типичны. ну или растут, но если растут, то с равномерными темпами, что учитывается по Гордону (да и вообще по математике)в КК 
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Олеговичу.
Я уже писал про то, что проект ФСО7 вводит понятие ЧОД типичного года. Я задал вопрос писателям: Что это такое? Ответа = 0, и хрен десятых.
У меня есть представление об этом параметре. Даже три.
Дело в том, что то, как Вы "просто" говорите "Как правило ..." - не есть правильно. Да и не может. Там арихметика не сойдётся в силу определений.
Тут просто много людей занимались делом с приставкой "лже-"...
А теперь их плющит...
Но я не доктор. Мне 50 лет сегодня. Пашол водку пить...
Ушастый! Под лавку! Учи арихмектику, не лезь в теорию.
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а): Там арихметика не сойдётся в силу определений. я все свои рассуждения строю именно на основании сходимости арифметики, а не высших материй.... может просто мы здесь уже запутались в определениях.... а говорим об одном и том же?
  
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Я не запутался.
Просто многие их и не знали. И не знают. И знать не желают.
А так ... Богпомощь. 
|
|
|
Kalimera
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/28/2006
Сообщений: 309
Местонахождение: Екатеринбург
|
Слуцкий сообщал(а): Пашол водку пить... Ушастый! Под лавку! Учи арихмектику, не лезь в теорию.
Просто класс! Как тут не вспомнить живого классика: культурки не хватает.
Где нет числа и меры, там хаос и химеры.
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Александр Анатольевич! Жаль вчера не видела. С прошедшим юбилеем
Примите искренние пожелания всего самого наилучшего
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Спасибо Марина Ивановна.
С чем только тут поздравлять-то? Совсем ничего хорошего с мтз.
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
КАК?!!!!
а мудрость?
а восторженные толпы учеников?
а резвый сметливый ум и еще крепкое тело
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
я тут может глупость скажу, но все-же (прошу сильно не  ) ...:
что за величину (величину чего) получим, отняв от доходности по долгосрочным ОФЗ доходность по краткосрочным или среднесрочным.... ?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Разницу в долгосрочной и краткосрочной или среднесрочной монетарной инфляции по оценкам участников рынка.
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а):Разницу в долгосрочной и краткосрочной или среднесрочной монетарной инфляции по оценкам участников рынка.
т.е. эта разница вызвана ожидаемой прогнозной долгосрочной инфляцией?
но ведь ставки в зависимости от экономической ситуации меняются... и если бы они были привязаны только к монетарной инфляции - не была ли бы по ним равная текущая величина, соответствующая текущей инфляции? зачем планировать в долгосрочных ставках долгосрочную инфляцию, если доходность по ним можно считать по текущей инфляции и по мере времени менять ее....
может все-таки это элемент долгосрочного риска вложения?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Предполагается же, что это безрисковые контракты (ОФЗ). Какой риск?
Да ставки меняются. Потому, что меняются ожидания инфляции. Даже бывает, что краткосрочные ставки выше долгосрочных и существенно - когда паника. И с ОФЗ так было.
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а):Предполагается же, что это безрисковые контракты (ОФЗ). Какой риск?
ну да... но все равно что-то не то.... даже если речь идет о безрисковости - должен же быть хоть какой-то уровень минимальный дохода... или здесь чисто математически - если риск=0, то и доход = 0..... но ведь риск-то и у ОФЗ все равно есть.... бывают же и по ним дефолты... хоть и редко... вот и вопрос - как определить этот самый уровень минимального риска..., который в них заложен.... иными словами - как очистить ОФЗ от инфляции и получить присутсвующий минимальный уровень риска (нормы дохода) если ставка по ним равна самой инфляции.... или все-таки не равна... максимально близка, но не равна и в ОФЗ еще сидит кусочек чего-то.....
вот и родилась у меня идея - не есть ли эта дельта между долгосрочной и краткосрочной тот самый риск..... ведь вкладывая в ОФЗ со сроком погашения через пару месяцев мы наиболее вероятно можем спрогнозировать ситуацию и получить назад деньги, поэтому риск=0 и норма дохода соответсвенно тоже близка к 0. после погашения мы можем реинвестировать в такой же актив и т.д. а вкладывая в ОФЗ с долгосрочным сроком погашения - мы уже более рискуем вероятностью пусть и малой но не вернуть себе деньги... вот и вырастает ее ставка, так как риск чуток выше....
вроде нарушения логики не вижу...
а значит, для определения безрисковой очищенной от инфляции (которая соответсвует доходности по краткосрочным JAP) при расчете КК для долгосрочного актива можно принять как разницу между долгосрочной и краткосрочной ОФЗ????
или у меня в чем-то логический провал?
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а):Разницу в долгосрочной и краткосрочной или среднесрочной монетарной инфляции по оценкам участников рынка.
это было бы логично, если бы ставка устанавливалась изначально одной и не менялась потом во времени. а раз она динамична, значит должна отражать текущую инфляцию + еще что-то, а не долгосрочную инфляцию.... если бы в ней сразу был зашит прогноз долгосрочной инфляции, то потом при изменении текущей - она бы все равно оставалась такой как есть как некая средняя величина....
|
|
|
Guest |