|
|
|
Efremov
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/3/2008
Сообщений: 17
Местонахождение: Москва
|
Попалась мне тут одна презентация с задачами для экзамена и среди них была следующая:
Площадь офиса 5000 кв.м, арендопригодная – 4000 кв.м. 50% площадей сдается якорному арендатору сроком на 99 лет по 10, 12, 14 ,16 тыс.руб/кв.м в год в 1-й. 2-й, 3-й и 4 периоды соответственно. Оставшаяся часть сдается в краткосрочную аренду по ставке 20000 руб. кв.м в год. Дополнительно все арендаторы оплачивают коммунальные услуги в размере 5000 руб./кв.м в год. Операционные расходы составляют 7000 руб. за 1 кв.м. в год Недозагрузка по краткосрочной аренде – 10%. Ставка дисконтирования 16%, ставка капитализации – 10%. Дисконтирование на конец периода. Период прогнозирования 3 года.
Обычная вроде задача, но там же было предложено решение:
Я что-то не понимаю, или решение совершенно неверное?
|
|
|
Стриж
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/23/2017
Сообщений: 118
Местонахождение: Мыс доброй надежды
|
постпрогнозный не надо делать, он и есть третий год (последний)
|
|
|
Efremov
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/3/2008
Сообщений: 17
Местонахождение: Москва
|
Стриж сообщал(а):постпрогнозный не надо делать, он и есть третий год (последний)
Давайте начнем с ПВД. Судя по ПВД 2, он рассчитывается исходя из площади 2500 кв.м., несмотря на то, что арендопригодная площадь - 2000 кв.м. (4000/2). И даже если в расчет берется 2500, то не могу понять, как получился ПВД 1 в размере 30 млн.
|
|
|
Ирина Л
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2011
Сообщений: 10
Местонахождение: Самара
|
Efremov сообщал(а):Стриж сообщал(а):постпрогнозный не надо делать, он и есть третий год (последний) Давайте начнем с ПВД. Судя по ПВД 2, он рассчитывается исходя из площади 2500 кв.м., несмотря на то, что арендопригодная площадь - 2000 кв.м. (4000/2). И даже если в расчет берется 2500, то не могу понять, как получился ПВД 1 в размере 30 млн.
Нет, считают исходя из 2000 кв.м., но к аренде плюсуют компенсацию коммунальных платежей.
Операционные взяли от общей площади в 5000 кв.м.
|
|
|
Efremov
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/3/2008
Сообщений: 17
Местонахождение: Москва
|
Ирина Л сообщал(а):Efremov сообщал(а):Стриж сообщал(а):постпрогнозный не надо делать, он и есть третий год (последний) Давайте начнем с ПВД. Судя по ПВД 2, он рассчитывается исходя из площади 2500 кв.м., несмотря на то, что арендопригодная площадь - 2000 кв.м. (4000/2). И даже если в расчет берется 2500, то не могу понять, как получился ПВД 1 в размере 30 млн. Нет, считают исходя из 2000 кв.м., но к аренде плюсуют компенсацию коммунальных платежей. Операционные взяли от общей площади в 5000 кв.м.
Так там же написано, что арендаторы дополнительно оплачивают коммунальные. То есть они не включены в ставку, которая оплачивается арендодателю.
|
|
|
Efremov
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/3/2008
Сообщений: 17
Местонахождение: Москва
|
Теперь стало немного яснее. В плане того, что, судя по всему, в операционные расходы по условиям задачи входят и коммунальные платежи.
Но как об этом догадаться, исходя из условий задачи? Просто предположить, что 7 000 слишком много для ставки в 10 000?
Тогда условие задачи не совсем корректно.
|
|
|
Ирина Л
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2011
Сообщений: 10
Местонахождение: Самара
|
Efremov сообщал(а):Теперь стало немного яснее. В плане того, что, судя по всему, в операционные расходы по условиям задачи входят и коммунальные платежи.
Но как об этом догадаться, исходя из условий задачи? Просто предположить, что 7 000 слишком много для ставки в 10 000?
Тогда условие задачи не совсем корректно.
Ну с корректностью почти во всех задачах проблема. Но эта решена правильно.
|
|
|
Оррин
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/28/2011
Сообщений: 150
Местонахождение: Москва
|
Жесть какая то
Я так понимаю ПВД1 - это от якорного арендатора за 1й год?
Так как оно может быть 30 000 000 млн.,
когда сдаваемая площадь якорю равна 50 % и составляет 4 000 (арендопригодная площадь) * 50 % = 2000 кв.м.
Далее 10 000 руб./кв.м. * 2 000 кв.м. = 20 000 000 руб.
Откуда 30 000 000 ?!
ПВД2 за 1й год - от краткосрочной тогда 2 000 кв.м. * 20 000 руб./кв.м. - 10 % = 36 000 0000 руб.
такое кривое решение, или я что то не понимаю ?!
|
|
|
Оррин
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/28/2011
Сообщений: 150
Местонахождение: Москва
|
Efremov сообщал(а):Ирина Л сообщал(а):Efremov сообщал(а):Стриж сообщал(а):постпрогнозный не надо делать, он и есть третий год (последний) Давайте начнем с ПВД. Судя по ПВД 2, он рассчитывается исходя из площади 2500 кв.м., несмотря на то, что арендопригодная площадь - 2000 кв.м. (4000/2). И даже если в расчет берется 2500, то не могу понять, как получился ПВД 1 в размере 30 млн. Нет, считают исходя из 2000 кв.м., но к аренде плюсуют компенсацию коммунальных платежей. Операционные взяли от общей площади в 5000 кв.м. Так там же написано, что арендаторы дополнительно оплачивают коммунальные. То есть они не включены в ставку, которая оплачивается арендодателю.
не совсем согласен с такой позицией. Арендаторы разве не могу напрямую платить коммунальные платежи управляющей компании и указанный денежный поток пойдет мимо Арендодателя ?!
Задача криво сформулирована. Видимо специально, чтобы сбить с толку.
|
|
|
Оррин
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/28/2011
Сообщений: 150
Местонахождение: Москва
|
Efremov сообщал(а):Ирина Л сообщал(а):Efremov сообщал(а):Стриж сообщал(а):постпрогнозный не надо делать, он и есть третий год (последний) Давайте начнем с ПВД. Судя по ПВД 2, он рассчитывается исходя из площади 2500 кв.м., несмотря на то, что арендопригодная площадь - 2000 кв.м. (4000/2). И даже если в расчет берется 2500, то не могу понять, как получился ПВД 1 в размере 30 млн. Нет, считают исходя из 2000 кв.м., но к аренде плюсуют компенсацию коммунальных платежей. Операционные взяли от общей площади в 5000 кв.м. Так там же написано, что арендаторы дополнительно оплачивают коммунальные. То есть они не включены в ставку, которая оплачивается арендодателю.
не совсем согласен с такой позицией. Арендаторы разве не могу напрямую платить коммунальные платежи управляющей компании и указанный денежный поток пойдет мимо Арендодателя ?!
Задача криво сформулирована. Видимо специально, чтобы сбить с толку.
|
|
|
Оррин
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/28/2011
Сообщений: 150
Местонахождение: Москва
|
Efremov сообщал(а):Ирина Л сообщал(а):Efremov сообщал(а):Стриж сообщал(а):постпрогнозный не надо делать, он и есть третий год (последний) Давайте начнем с ПВД. Судя по ПВД 2, он рассчитывается исходя из площади 2500 кв.м., несмотря на то, что арендопригодная площадь - 2000 кв.м. (4000/2). И даже если в расчет берется 2500, то не могу понять, как получился ПВД 1 в размере 30 млн. Нет, считают исходя из 2000 кв.м., но к аренде плюсуют компенсацию коммунальных платежей. Операционные взяли от общей площади в 5000 кв.м. Так там же написано, что арендаторы дополнительно оплачивают коммунальные. То есть они не включены в ставку, которая оплачивается арендодателю.
не совсем согласен с такой позицией. Арендаторы разве не могу напрямую платить коммунальные платежи управляющей компании и указанный денежный поток пойдет мимо Арендодателя ?!
Задача криво сформулирована. Видимо специально, чтобы сбить с толку.
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Цитата:не совсем согласен с такой позицией. Арендаторы разве не могу напрямую платить коммунальные платежи управляющей компании и указанный денежный поток пойдет мимо Арендодателя ?!
Задача криво сформулирована. Видимо специально, чтобы сбить с толку.
Ну задача, насколько я понимаю, сформулирована по памяти от сдавших. Конкретная формулировка по-моему была корректнее в том плане, что указано было, что деньги идут арендодателю. У меня на сдаче по крайней мере вопросов, куда идут деньги арендатора не было.
Цитата:ПВД2 за 1й год - от краткосрочной тогда 2 000 кв.м. * 20 000 руб./кв.м. - 10 % = 36 000 0000 руб.
такое кривое решение, или я что то не понимаю ?!
По хорошему в решении нужно было указать отдельной строкой компенсацию арендных платежей, а так получается что разобраться в расчете можно, когда ты и так знаешь как ее решать))))))
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
Guest |