Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
Прибыль предпринимателя
|
|
|
Zamira
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/23/2021
Сообщений: 4
Местонахождение: Республика Дагестан
|
Здравствуйте. Возникли сложности при расчете прибыли предпринимателя, вернее ходом расчета.
В ФСО 7 написано. п.з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.
ВОПРОС. Нужно ли при расчете ПП добавлять сначала стоимость ЗУ к стоимости ОКС, а затем рассчитать ПП. Т.е. ПП посчитать с стоимости ОКС или с стоимости ЕОН?
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,258
Местонахождение: Саратов
|
Как правило, если Вы считаете ЗУ на дату оценки то, ПП на ЗУ не начисляется.
Некоторые считают стоимость ЗУ не на дату оценки, а на дату виртуального начала строительства, а потом суммируют понесенные издержки, в т.ч. и на ЗУ, и уже на них начисляют ПП в %.
С м.т.з. для целей оценки 1 вариант логичнее и объективнее, 2 вариант нужен для составления бизнес-планов, то есть для планируемых проектов, а не реализованных
|
|
|
Zamira
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/23/2021
Сообщений: 4
Местонахождение: Республика Дагестан
|
Eugene сообщал(а):Как правило, если Вы считаете ЗУ на дату оценки то, ПП на ЗУ не начисляется.
Некоторые считают стоимость ЗУ не на дату оценки, а на дату виртуального начала строительства, а потом суммируют понесенные издержки, в т.ч. и на ЗУ, и уже на них начисляют ПП в %.
С м.т.з. для целей оценки 1 вариант логичнее и объективнее, 2 вариант нужен для составления бизнес-планов, то есть для планируемых проектов, а не реализованных
Спасибо
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
ПП используется только в Затратном подходе.
ЗУ в Затратном подходе оценивается по НЭИ, то есть стоимость ЗУ - МАКСИМАЛЬНА.
ЕОН = ОКС + Стоимость ЗУ
Поэтому ПП относится ТОЛЬКО к улучшениям (а это не только здание).
Большинство Оценщиков делают грубую ошибку, считая ОКС только как здание.
Чтобы корректно определить ОКС (это тот, который отражается в кадастровых документах) требуется:
- Определить пятно застройки здания;
- Определить Стоимость ЗУ под пятном застройки здания;
- Определить Затратным подходом стоимость замещения здания;
- прикрутить к стоимости замещения здания ПП.
Тогда получите РЕАЛЬНУЮ ФОРМУЛУ:
ЕОН (здания со стоимостью ЗУ в пятне застройки) = ОКС (здания) + Стоимость ЗУ в пятне застройки.
Справочно: ПП на ЗАБОР НЕ НАЧИСЛЯЕТСЯ (да и на некоторые иные элементы благоустройства...)
ДУМАЙТЕ...
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,258
Местонахождение: Саратов
|
Zamira, будьте осторожны на форуме, пример:
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Справочно: ПП на ЗАБОР НЕ НАЧИСЛЯЕТСЯ (да и на некоторые иные элементы благоустройства...)...
Это только мнение, в данном случае уважаемого Евгения Евстафьевича, причем с моей точки зрения - не верное. Если возник вопрос почему, поищите по форуму обсуждения, это уже было и кажется неоднократно :)
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Eugene сообщал(а):Zamira, будьте осторожны на форуме, пример: Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Справочно: ПП на ЗАБОР НЕ НАЧИСЛЯЕТСЯ (да и на некоторые иные элементы благоустройства...)... Это только мнение, в данном случае уважаемого Евгения Евстафьевича, причем с моей точки зрения - не верное. Если возник вопрос почему, поищите по форуму обсуждения, это уже было и кажется неоднократно :)
Мнение, апробированное на практике, - это уже доказательство.
Пример:
Голый ЗУ под офис, огороженный кирпичным красивым забором (срок службы 49 лет). Затратный: ЕОН = ОКС (забор) + Стоимость ЗУ
Здесь в стоимости ОКС (забор) никакой ПП не сидит.
ПП не начисляются, например, к стоимости деревьев, малых форм, дренажных систем, трансформаторной будки и т.д.
Здесь вопрос поднимается НЕ ПРОСТОЙ, в нем стоит подробно разбираться. Поэтому ПОКА критика - ГОЛОСЛОВНА (доказательства в студию...).
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,258
Местонахождение: Саратов
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...
Во-первых, это уже обсуждалось не раз ранее;
во-вторых, у Вас нет доказательств, у Вас есть собственное мнение, причем голословное, а так же отчеты с расчетами без ПП;
в-третьих, у меня есть свое мнение и выполненные в соответствии с этим мнением отчеты, то есть как Вы говорите практика;
в-четвертых, кратко: инвестиции с заведомой отдачей по себестоимости, без ПП - это не рыночный случай, который не является объективной базой в модели расчета затрат на новое строительство при определении именно РС; забор, замощение, уличное освещение... даже затраты на временную уборную на стройплощадке и компенсация проезда рабочим - это инвестиции, которые являются частью затрат на улучшения ЗУ и в теории должны приносить доход; даже создание объекта своими силами не является причиной отказываться от ПП в модели, т.к. экономия на расходах - это тоже доход; речь идет о теоретических положениях, практика говорит, что участники рынка в реальности могут вести себя как угодно неадекватно (мы не муравьи, пчелы или роботы), например построить что-либо и подарить соседу безвозмездно, только это не аргумент игнорировать ПП при расчете вклада благоустройств в РС объекта
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
1). На какие улучшения ЗУ накручивается ПП НИГДЕ НЕ ОБСУЖДАЛОСЬ. Повторю: ЭТО вопрос серьезный.
2). У меня в сборниках СРК приведены графики появления ПП в зависимости от степени завершенности строительства (ЭТО - к доказательствам)
3). Инвестиции могут рассчитываться КАК С ПП ТАК И С ВНЕШНИМ ИЗНОСОМ (зависит от рынка. Например, в Саратове, офисов класса "А" НЕ СТРОЯТ: Ваши Альянс, Парус, Дикомп, ГДЦ, Ильинская площадь, Международный, Навигатор...- ЭТО класс "В"):
«Парус» бизнес-центр, г. Саратов
Пример: САРАТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ › САРАТОВ › Р-Н ФРУНЗЕНСКИЙ › УЛ ИМ СЛОНОВА И.А. › Д 1
Бизнес-центр «Парус» полностью соответствует европейским стандартам офисных зданий класса «В». Здание построено в современном стиле, интерьер мест общего пользования выдержан в лаконичном деловом...
Можно построить класса "А", а вот продать придется по классу "В"...(не окупятся затраты
4). Благоустройства бывают двух типов: - ценоповышающие и - излишние (это относится к расчету функционального износа). Вот ценоповышающие приходится учитывать с ПП, а излишние - без ПП. В ЭТОМ МАЛО КТО РАЗБИРАЕТСЯ И ОБСУЖДЕНИЙ НЕ БЫЛО.
Примеры:
- в подвале здания проходят теплосети, идущие к соседним зданиям
- парковка у офисного здания (площадь офисов 5000 кв.м.) содержит 150 машиномест при нормативе 1 м/место на 100 кв.м.офиса: 5000/100 = 50 м/мест. Даже при нормативе 50 кв.м. получим 100 м/мест. Почему? Просто лишняя площадь земельного участка.
- парковая зона у офисного здания класса "С" занимаает 80% огороженного земельного участка...
НУ И ГДЕ ЭТИ ОБСУЖДЕНИЯ?
5). Ваш тезис: " т.к. экономия на расходах - это тоже доход" - ЭТО ЧТО-ТО НОВОЕ В ОЦЕНКЕ.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,258
Местонахождение: Саратов
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...У меня в сборниках СРК приведены графики появления ПП в зависимости от степени завершенности строительства (ЭТО - к доказательствам)…
Положительно отношусь к различным справочникам и сборникам, но в данном случае это не доказательство, т.к., во-первых, Вы получаете экстракцией не ПП, а показатель ПП-ВИ, что совсем не одно и тоже, а во-вторых и главных, опровергнуть очевидную и вполне логичную мысль, что вкручивая саморез в забор и в стену дома рабочий в обоих случаях создает прибавочную стоимость, Вы не можете в силу отсутствия выборок для анализа должного качества: погрешность цен предложения и сделок в пределах даже одного коттеджного поселка может быть и 5%, и 20%, а вклад в стоимость домовладения забора ну 3-5%, где ПП от этого забора хорошо если 0,5%, сравните с исходной погрешностью, о какой экстракции тут может вообще идти речь?
Как человек занимавшийся стройкой, покупавший/продававший ЗУ, встречался с риелторами, которые скупают запущенные участки, нанимают рабочих для вырубки, вывоза мусора, выравнивания грунта, установки забора, столбов под электричество и т.п. А потом продают готовый участок под застройку желающим, и это не благотворительность, а вполне доходная деятельность!
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Благоустройства бывают двух типов: - ценоповышающие и - излишние (это относится к расчету функционального износа)...
Я в курсе, только это абсолютно не значит, что забор при его оценке по РС должен на этапе расчета затрат в рамках затратного подхода считаться без ПП, одно из другого никак не вытекает, нужно отделять мух от котлет, т.е. ПП от ФИ, так же как ПП от ВИ, и помнить что экстракция дает ПП-ВИ или ПП-ФИ в зависимости от алгоритма расчета, и дает «локальный» результат, возможно временный, возможно специфический только для данного сегмента, который никак не может быть возведен в ранг аксиомы «ПП на забор не начисляется» при его явном противоречии здравому смыслу
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Ваш тезис: " т.к. экономия на расходах - это тоже доход" - ЭТО ЧТО-ТО НОВОЕ В ОЦЕНКЕ.
Это не что-то новое – это фундаментальная основа рыночной экономики. А писал я об этом забегая вперед, т.к. самый любимый контраргумент противников ПП у заборов: «а если я его сам построил». Нетипичное принятие на себя «управляющим» стройки обязанностей «разнорабочего» возможно экономит ФОТ, но не означает, что от этого РС забора при его продаже третьему лицу должно быть ниже на сумму ПП
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...На какие улучшения ЗУ накручивается ПП НИГДЕ НЕ ОБСУЖДАЛОСЬ. Повторю: ЭТО вопрос серьезный... НУ И ГДЕ ЭТИ ОБСУЖДЕНИЯ?
Обсуждалось и не раз, ищите и обрящете. Мне оно не нужно, т.к. вопрос с ПП у забора считаю элементарным и давно решенным
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
ПЕВЕЦ ВМЕНЕННЫХ ИЗДЕРЖЕК (заблуждения питерской школы оценки).
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|