|
|
|
Алена Первова
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/30/2023
Сообщений: 7
Местонахождение: Пермь
|
Насколько уместно применять понижающий коэффициент в связи с тех. состоянием, аварийного дома согласно справочника Лейфера? И как правильно его использовать?
Рыночную стоимость необходимо рассчитывать с учетом плохого состояния дома, процент износа 65%
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,235
Местонахождение: Коломна
|
Алена Первова сообщал(а):Насколько уместно применять понижающий коэффициент в связи с тех. состоянием, аварийного дома согласно справочника Лейфера? И как правильно его использовать?
Рыночную стоимость необходимо рассчитывать с учетом плохого состояния дома, процент износа 65%
Вообще не уместно. И забудьте про понижение в связи с тех. состоянием. Аварийное жилье - это жилье, из которого выезжают, а не заезжают по оценке несоображающего калькулятора. Вы бы сами, оказавшись в аварийном жилье, предпочли что: оценку такого же аварийного жилья? Вы хоть понимаете для чего нужна ст.32 ЖК РФ? Желаю вам оказаться на месте лиц аварийного жилья и чтоб вам оценку провели аварийного жилья с понижением и получить копейки, на которые даже комнату не купить))) Не соображаете - обратитесь к специалистам, а не к справочникам, которые никогда в жизни не были в данной ситуации, а рисуют цифры, которые хотят использовать некоторые и вы как оценщик вводите стороны на не один год судебных разбирательств.
Желаю вам оказаться в аврийном жилье и понять из нутри что и как.
А также, желаю лицам, по которым вы делаете отчет - внимательно его узучить, найти ошибки и привлечь к ответственности, желательно в том числе к уголовной - будет время разобраться в законодательстве)))
|
|
|
Алена Первова
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/30/2023
Сообщений: 7
Местонахождение: Пермь
|
А как быть тогда, когда все оценщики говорят также как вы, и я считаю также. Но эксперт судебной лаборатории при Минюсте применят понижающий коэффициент 21%. Стоимость квартиты рушится на 1/5
Так еще и капитальный ремонт считает 23 % от всего объема затрат на возмещение. Как противостоять этому безобразию и защитить свой отчет?
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,235
Местонахождение: Коломна
|
Алена Первова сообщал(а):А как быть тогда, когда все оценщики говорят также как вы, и я считаю также. Но эксперт судебной лаборатории при Минюсте применят понижающий коэффициент 21%. Стоимость квартиты рушится на 1/5
Так еще и капитальный ремонт считает 23 % от всего объема затрат на возмещение. Как противостоять этому безобразию и защитить свой отчет?
Вы 65%, другой 21%, третий еще что-нибудь нафантазирует)))
Тут некоторые в муниципалитетах тоже играются %, но по решению губернатора установлена стоимость (была 84 за кв.м) и если чудят, то прокуратура разбирается хорошо)))
Насчет возмещеия за кап. ремонт - там все идивидуально.
|
|
|
Алена Первова
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/30/2023
Сообщений: 7
Местонахождение: Пермь
|
Владимир, 65% фактический износ дома, эксперт применил понижающий к аналогам в 21%. Посоветуйте что можно сделать? Нужно отстоять, чтобы отчет эксперта лаборатории исключили из доказательных документов.
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,235
Местонахождение: Коломна
|
Алена Первова сообщал(а):Рыночную стоимость необходимо рассчитывать с учетом плохого состояния дома, процент износа 65%
Алена Первова сообщал(а):Владимир, 65% фактический износ дома,
Вы учитывали износ дома для чего?
Алена Первова сообщал(а):эксперт применил понижающий к аналогам в 21%. Посоветуйте что можно сделать? Нужно отстоять, чтобы отчет эксперта лаборатории исключили из доказательных документов.
Возможно все дело в вопросах на судебку. И на аварийность коэфф. еще не придумали)))
|
|
|
Алена Первова
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/30/2023
Сообщений: 7
Местонахождение: Пермь
|
Если вы гуру обоснуйте ответ пожалуйста. Написала на форум чтобы попросить помощи. В судебке рыночная стоимость определена с понижающим коэф. 21% ссылка на Лейфера, 0,79/1-1*100=-21%
Фактический износ 65% (справочно) эксперт в судебке применяет текущее состояние дома - неудовлетворительное, аналоги- удовлетворительное.
Как правильно считать?
По капремонту вопросы разные, правильная формулировка на сегодня ..... "с последующей индексацией на дату оценки" Эксперт принимает эффективную дату - дату составления отчета, но в %-м соотношении от выполненных работ считает на дату первой приватизации квартиры (тогда износ дома был 46%)
В других отчетах из судебки по др. кв. в этом же доме, где судья "лоханулась и не уточнила, что считать на дату оценки. эксперт считает на дату экспертизы. Итог - есстественно у него получается не 23% стоимость возмещения на кап ремонт, 67%
Вот где тут истина? Один дом, один эксперт, одна Лаборатория
Добрые люди, помогите пожалуйста советом
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,235
Местонахождение: Коломна
|
Алена Первова сообщал(а):Если вы гуру обоснуйте ответ пожалуйста. Написала на форум чтобы попросить помощи. В судебке рыночная стоимость определена с понижающим коэф. 21% ссылка на Лейфера, 0,79/1-1*100=-21%
Фактический износ 65% (справочно) эксперт в судебке применяет текущее состояние дома - неудовлетворительное, аналоги- удовлетворительное.
Как правильно считать?
Чтоб это понять (Как правильно считать?) - надо сначала понять для чего был создан Фонд реформирования ЖКХ (185-ФЗ); ЖК РФ; программы по переселению из аварийного жилья (региональные).
Если Лефер, суд. эксперт ставять понижающий коэф. на аварийность объекта оценки/экспертизы - то можете им сказать в суде, что вышеуказанное законодательство не создавалось для расчета аварийности, а наоборот уход от этого и расчитывается стоимость жилья с характеристиками, без аварийности, т.к. иное не отвечает задачам и целям вышеуказанного законодательства, более того аварийное жилье не является объектом гражданского оборота или Лефер может показать мкд, выставленных на рынок для купли/продажи после признания мкд аварийными и подлежащими сносу?)))
Фактический износ 65% (справочно) более нужен для показания признания аварийности, чем при расчете выкупной стоимости. Ну и по практике: меньше стоимости указанной в региональной программе по переселению из аварийного жилья не дают, поэтому если конечно амбиции жильцов не зашкаливают, то все проходит на ура - и люди радостно живут в новом, комфортабельном жилье))) А если коммуналки и там собственник комнаты в 5-10 м. хочет квартиру не менее 30 м. или эквивалент, то се ля ви)))
Давно уже пора привлекать в судебный процесс дельцов, составляющих справочники и пусть в суде обосновывают свои фантазии, да держат ответственность.
Может Лейфер Лев Абрамович покажет нам всем, где находится рынок в РФ аварийного жилья подлежащего сносу (как он участвует в обороте, как происходит купля/продажа, покажет договор купли/продажи аварийного жилья подлежащего сносу) и как вывели коэфф? Хорошо, что у нас более менее устаканилось в регионе и программа хорошая, практически на нет сходят споры по выкупной стоимости, разве только по коммуналкам. А так интересно посмотреть на суд. эксперта и Лефера в процессе по данным цифирькам)))
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,249
Местонахождение: Саратов
|
Алена Первова сообщал(а):...
Вопрос на самом деле не к оценщикам, а к юристам.
Если оценщику в задании на оценку сформулированном заказчиком оценить в том состоянии, в котором объект фактически находится на дату оценки, и более никаких уточнений, то понижающая корректировка на аварийность как отличие от объектов аналогов должна быть. Размер этой корректировки и как она обоснована совершенно вторичный вопрос.
Сам давно такими заказами не занимался, ранее насколько помню в задание на оценку добавляли что-то вроде: производить оценку исходя из предположения, что объект на дату оценки находится в состоянии пригодном для проживания, то есть не аварийном. Соответственно крайний уровень учитываемого износа ставился как "неудовлетворительный" и соответствующий процент из какой-либо таблицы, каковых в природе множество. Там же указывалась аргументация примерно в том духе, что в аварийном проживать нельзя, а собственнику положено предоставить как минимум жилье не хуже.
ПС. Неоднократно встречал предложения купли-продажи и жилых, и нежилых помещений в аварийных зданиях, выкуп/расселение тянутся годами, в это время люди несмотря ни на что живут, даже магазины и офисы продолжают работать, как не представляю, но видел лично
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,235
Местонахождение: Коломна
|
Eugene сообщал(а):
ПС. Неоднократно встречал предложения купли-продажи и жилых, и нежилых помещений в аварийных зданиях, выкуп/расселение тянутся годами, в это время люди несмотря ни на что живут, даже магазины и офисы продолжают работать, как не представляю, но видел лично
Видеть со стороны одно, а оказавшись в шкуре жильца аварийного жилья это другое. А годами тянется после принятия решения мвк и изготовления постановления - это вопрос к жителям и их пассивности ждать у море погоды))) В течении года происходит расселение после принятия решения. А в основном споры сейчас идут по коммуналкам - хитрые жильцы хотят квартиры вместо своих метров (комнат).
Да и регистрации после купли/продажи аварийного жилья после признания и подлежащего сносу не будет....
|
|
|
Baculi4
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 12/8/2016
Сообщений: 197
|
Алена Первова сообщал(а):А как быть тогда, когда все оценщики говорят также как вы, и я считаю также. Но эксперт судебной лаборатории при Минюсте применят понижающий коэффициент 21%. Стоимость квартиты рушится на 1/5
Так еще и капитальный ремонт считает 23 % от всего объема затрат на возмещение. Как противостоять этому безобразию и защитить свой отчет?
Попробуйте, если у вас еще на стадии беседы все, по-человечески спросить у эксперта каким образом будет предоставлено в таком случае равноценное жилье по его мнению, если человек вынужден выехать допустим из 50 кв. метров и по его скидке должен заехать в жильё 40 кв. метров. Конечно упрощенно получается, но главное чтобы он понял суть, которую похоже не улавливает, все-таки тут не просто калькулятором нужно быть...
Ну а если уже заключение написано, тогда попробуйте рецензию в какой-нить СРО заказать и далее юристы пусть "пашут", от вашего мнения уже мало что зависит...
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Для износов тренд спада по квартирам:
РС = -0,3713 * Износ + 0,998
R=0,92
При корректировке аналогов используется для корректировок на разность в износах (СРК-2023 стр.100)
При износе 0,65 получаем по расчету 0,76 .Это означает, что квартира с износом 65% будет продаваться за 76% от стоимости НОВОЙ.
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,235
Местонахождение: Коломна
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
При износе 0,65 получаем по расчету 0,76 .Это означает, что квартира с износом 65% будет продаваться за 76% от стоимости НОВОЙ.
Вот в чем момент: "НОВАЯ")))
Если бы расчет был бы от стоимости "НОВОЙ", то вопросов бы у жильцов не возникало))) Может все-таки надо понимать законодательство о расселении из аварийного жилья подлежащего сносу, а не лепит что попало?))) Вот сами бы попали в данную ситуацию и посмотрели бы как это изнутри.
Вообщето считают не от новой, а от б/у (сравнительный), затратный не видел нигде...
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,235
Местонахождение: Коломна
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Для износов тренд спада по квартирам:
Г-н Яскевич вы хоть прежде чем писать про тренды спады износы квартир (при решении вопроса по аварийному жилью подлежащего сносу) сходите на судебные процессы по данному вопросу. Какой износ?)))
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,235
Местонахождение: Коломна
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Для износов тренд спада по квартирам:
https://www.youtube.com/watch?v=B-6bhLtd_iY
Наслаждайтесь....и не забудьте применить свой износ (понижение на аварийность) когда сами попадете в аварийное жилье.
Могу еще поискать видео квартир, где нет окон, полы провалены (глава даже навернулась в дырку в полах) и на это делать коэфф. понижения? Да у вас полное не понимание вопроса переселения из аварийного жилья подлежащего сносу....
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Еще можно добавить про физические износы:
- При 70% износе из квартир следует выселять жильцов и ставить их на капитальный ремонт либо под слом;
- В связи с этим, БТИшники не могут поставить износ БТИ в 70% и упорно держат старые изношенные дома на 69%.
|
|
|
Алена Первова
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/30/2023
Сообщений: 7
Местонахождение: Пермь
|
Прошу обоснованно ответить на приведенную ниже позицию, есть ли обоснования в ФСО? Может у кого-то дело в суде было связанной с применением коэф. на аварийность?
"С учетом сравнительного метода оценки компенсация за не произведенный капитальный ремонт не должна рассчитываться как дополнительные убытки, не вошедшие в выкупную стоимость изъятого объекта недвижимости, поскольку при оценке объекта выкупной цены объект был оценен как пригодный для проживания, а стоимость установлена путем сравнительного метода оценки с объектами аналогами - пригодными для проживания.
• При расчете компенсации за не произведенный капитальный ремонт применяется корректировка в % с учетом состояния строительных конструкций здания при расчете аварийного жилого помещения, а за счет дополнительной компенсации за не произведенный капитальный ремонт, которая подразумевает восстановительный ремонт конструктивных элементов здания, общая выкупная стоимость жилого помещения получается аналогичной пригодному для проживания объекту недвижимости.
Дополнительный расчет компенсации за не произведенный капитальный ремонт не требуется, поскольку расчет стоимости на жилое здание выполнен как на пригодное для проживания не требующее восстановления конструктивных элементов."
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,235
Местонахождение: Коломна
|
"Обоснованно" - это вам на допросе расскажут или уже рассказали)))
"компенсация за не произведенный капитальный ремонт" - что это такое?
Начисление платы за кап. ремонт прекращается с момента признания мкд аварийным, если мкд признали аварийным и под снос, то какой здесь может быть кап. ремонт (тем более компенсация за непроизведенный кап. ремонт)?
Если вы хотите компенсацию, что ранее вам не произвели кап. ремонт, то где вы были ранее и почему не требовали кап. ремонт?
Может все-таки у вас преобладают хотелки над действительностью?)))
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,235
Местонахождение: Коломна
|
Алена Первова сообщал(а): поскольку при оценке объекта выкупной цены объект был оценен как пригодный для проживания Вот это уже интересно.
Алена Первова сообщал(а): При расчете компенсации за не произведенный капитальный ремонт применяется корректировка в % с учетом состояния строительных конструкций здания при расчете аварийного жилого помещения, а за счет дополнительной компенсации за не произведенный капитальный ремонт, которая подразумевает восстановительный ремонт конструктивных элементов здания, общая выкупная стоимость жилого помещения получается аналогичной пригодному для проживания объекту недвижимости.
Дополнительный расчет компенсации за не произведенный капитальный ремонт не требуется, поскольку расчет стоимости на жилое здание выполнен как на пригодное для проживания не требующее восстановления конструктивных элементов."
Какая-то каша))) Походу мкд не признан аварийным или в ТЗ указывалось на исследование для кап. ремонта.
Вам лучше обратится к юристам/экспертам вне рамок форума, т.к. не имея полной картины у вас не получится ничего.
|
|
|
Алена Первова
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/30/2023
Сообщений: 7
Местонахождение: Пермь
|
Дополняю вопрос, возможно некоторые его неверно истолкуют))
Сейчас суды включают в возмещение за изымаемое помещение кроме рыночной стоимости, убытков и упущенной выгоды, компенсацию за непроизведенный кап. ремонт. Но при этом некоторые оценщики применяю коэф. в связи с тех. состоянием дома, о котором раньше писала -21% ("Спасибо Лейфер, в ноги кланяемся").
На практике это так - стоимость аналогов из СЖФ снижена более чем на 1/5. А в расчете компенсации за кап. ремонт можно такое накрутить!!!
С юридической точки зрения пока нет значимых фактов, есть только слова не подкрепленные вообще ничем.
Есть ли конкретные рекомендации из справочников, может нормативка попадалась?
|
|
|
Guest |