Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
УГОЛОК ПОТРЕБИТЕЛЯ
»
Вопросы к оценщикам
»
Выкупная стоимость квартиры в многоквартирном доме
|
|
|
Алена Первова
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/30/2023
Сообщений: 7
Местонахождение: Пермь
|
Насколько уместно применять понижающий коэффициент в связи с тех. состоянием, согласно справочника Лейфера? И как правильно его использовать?
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,258
Местонахождение: Саратов
|
Странный вопрос. Аналог и объект оценки отличаются по фактору "тех. состояние"? Значит нужно что-то применять. Что применять решает оценщик, но чтобы не удалось кому-либо оспорить: или брать информацию из "проверенных", "достоверных", "общеупотребительных" и т.п. источников, или обосновывать самостоятельно на базе анализа рынка. Справочники Лейфера признаются значительной, если не подавляющей частью оценочного сообщества, а как их применять описано в соответствующем справочнике. Желаете оспорить применение данных справочника? Проведите самостоятельный анализ локального сегмента рынка. Ничего не исключаю, возможно окажется, что на текущий момент в данном месте для аналогичных объектов тех. состояние вообще никак не влияет на стоимость
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,292
Местонахождение: Коломна
|
Eugene сообщал(а): Ничего не исключаю, возможно окажется, что на текущий момент в данном месте для аналогичных объектов тех. состояние вообще никак не влияет на стоимость
Тех. состояние (аварийность) вообще никак не влияет на стоимость, т.к. в региональных программах все давно расчитано.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,258
Местонахождение: Саратов
|
Владимир Коломна сообщал(а):...Тех. состояние (аварийность) вообще никак не влияет на стоимость, т.к. в региональных программах все давно расчитано.
Вы написали очередную чушь, так как:
1) Оценщик выполняет свою работу - считает в первую очередь РС, как это и положено по ФЗ-135 и ФСО, а не выкупную стоимость.
2) Выполняя расчет РС оценщик анализирует рынок купли-продажи жилых помещений, что, как правило, показывает довольно очевидную вещь: тех. состояние в подавляющем большинстве случаев является ценообразующим фактором.
3) Выплаты по рег. программе или предоставление другого жилья будут когда-то в неизвестном пока достоверно будущем, а не на дату оценки.
4) Выкупную стоимость по рег. программе тоже кто-то считает, и подозреваю в расчете тоже фигурирует тех. состояние.
5) Был на этой неделе звонок от несостоявшегося клиента с желанием насчитать побольше, чем предлагают в администрации: 71 т.р./м2 (подрос ценник пару лет назад, что-то около 30-40 т.р./м2 было), беглый просмотр объявлений по старому жилфонду центра Саратова показал, что по крайней мере предлагают к продаже около 20 подобных объектов с ценой предложения 60 - 80 т.р./м2, тогда как цены на новые объекты далеко перевалили за 80 т.р./м2 по тому же району, то есть тот кто считал выкупную вполне адекватно учел тех. состояние, кроме того, что-то не слышал, что переселенцам дают жилье в центре, обычно довольно далеко, так как прикупить для них новое жилье у администрации денежков то не хватает, ценники то СЖФ и новья не особо-то сопоставимы
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,292
Местонахождение: Коломна
|
Eugene сообщал(а):Владимир Коломна сообщал(а):...Тех. состояние (аварийность) вообще никак не влияет на стоимость, т.к. в региональных программах все давно расчитано. Вы написали очередную чушь, так как: 1) Оценщик выполняет свою работу - считает в первую очередь РС, как это и положено по ФЗ-135 и ФСО, а не выкупную стоимость. 2) Выполняя расчет РС оценщик анализирует рынок купли-продажи жилых помещений, что, как правило, показывает довольно очевидную вещь: тех. состояние в подавляющем большинстве случаев является ценообразующим фактором. 3) Выплаты по рег. программе или предоставление другого жилья будут когда-то в неизвестном пока достоверно будущем, а не на дату оценки. 4) Выкупную стоимость по рег. программе тоже кто-то считает, и подозреваю в расчете тоже фигурирует тех. состояние. 5) Был на этой неделе звонок от несостоявшегося клиента с желанием насчитать побольше, чем предлагают в администрации: 71 т.р./м2 (подрос ценник пару лет назад, что-то около 30-40 т.р./м2 было), беглый просмотр объявлений по старому жилфонду центра Саратова показал, что по крайней мере предлагают к продаже около 20 подобных объектов с ценой предложения 60 - 80 т.р./м2, тогда как цены на новые объекты далеко перевалили за 80 т.р./м2 по тому же району, то есть тот кто считал выкупную вполне адекватно учел тех. состояние, кроме того, что-то не слышал, что переселенцам дают жилье в центре, обычно довольно далеко, так как прикупить для них новое жилье у администрации денежков то не хватает, ценники то СЖФ и новья не особо-то сопоставимы
Чушь пишите вы и как видно вообще не соображаете в вопросе - вот когда сами пройдете весь путь: от признания мкд аварийным (подлежащим сносу), включение в программу по расселению, строительство нового мкд, заселение в новый мкд, снос старого дома (3 года на все это ушло) - тогда и сможете по делу писать.
1. Где в 135-ФЗ, ФСО аварийное жилья как объект оценки?
2. Вообщето ценообразующим фактором являются характеристики - наличие/отсутствие инженерных коммуникаций, а не приведение аналогов в состояние аварийного)))
3. Все в течении года.
4. По рег. программе считается стоимость строительства нового жилья и как правило меньше этой стоимости не выплачивают.
5. Скидок на аварийность нет и если вы посмотрите на тот отчет по заказу администрации, там нет тахой хрени, что подтверждают ваши приведенные цифры (71, 60-80), в противном случае было бы на порядок меньше)))
И это, в вопросах жкх, а тем более в вопросе по переселению из аварийного жилья можете даже не вступать в споры со мной, т.к. вы выглядете, как и большинство здесь на форуме профаном в данном вопросе.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,258
Местонахождение: Саратов
|
Владимир Коломна сообщал(а):...вообще не соображаете в вопросе - вот когда сами пройдете весь путь...
Я оценщик и определяю рыночную стоимость в поле действия ФЗ-135 и ФСО, и обсуждается на этом форуме оценочная деятельность. При чем здесь какие угодно и чьи-либо трудности с прохождением всех кругов выкупа / расселения?
Владимир Коломна сообщал(а):...1. Где в 135-ФЗ, ФСО аварийное жилья как объект оценки?
2. Вообщето ценообразующим фактором являются характеристики - наличие/отсутствие инженерных коммуникаций, а не приведение аналогов в состояние аварийного)))...
Специально для некомпетентных в оценке попробую разжевать: Ценообразующим фактором является все то, что влияет на формирование цен на рынке. Для этого оценщик анализирует рынок или пользуется готовыми анализами специализированных компаний. Факторы не всегда влияют на РС одинаково они меняются со временем, их состав для локального местоположения может кардинально отличаться от аналогичного в другом месте. ФЗ-135 и ФСО не содержат закрытого перечня ценообразующих факторов, так как его не существует в природе, а подобный закрытый перечень - абсурд, переводящий оценку из рыночной в нормативную, оторванную от реальности.
Владимир Коломна сообщал(а):...4. По рег. программе считается стоимость строительства нового жилья и как правило меньше этой стоимости не выплачивают.
5. Скидок на аварийность нет и если вы посмотрите на тот отчет по заказу администрации, там нет тахой хрени...
Это Ваши домыслы, не могу сказать как это делается сейчас, просто не интересно, несколько лет назад администрация нанимала как раз оценщиков для определения рыночной стоимости с целью последующего выкупа, и выкупная стоимость никогда не соответствовала ценникам на новое строительство, что логично в силу изъятия убитого жилья, а не новостройки. Применение ценника как для нового - уголовка для чиновника, в силу превышения полномочий и нанесения прямого ущерба бюджету, а так же необоснованное обогащение при сбагривании рухлядя по цене хором для переселенца
Владимир Коломна сообщал(а):...что подтверждают ваши приведенные цифры (71, 60-80), в противном случае было бы на порядок меньше)))...
Вы хоть попытайтесь внимательно прочитать, что Вам пишут: 60-80 за убитое в хлам помещение в старом жилом фонде, которое в любой момент могут признать аварийным, администрация выплачивает 71, то есть явно с учетом убогого состояния. Никто не выплачивает как за новое, ценник на которое много выше
Владимир Коломна сообщал(а):...И это, в вопросах жкх, а тем более в вопросе по переселению из аварийного жилья можете даже не вступать в споры со мной, т.к. вы выглядете, как и большинство здесь на форуме профаном в данном вопросе.
Вы не оценщик, имеете искаженное представление об этой сфере деятельности, найдите себе форум юристов или любителей винтажного жилья, зачем здесь раз за разом выглядеть глупо?
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,292
Местонахождение: Коломна
|
Eugene, даже Яскевич в соседней ветке пишет про "НОВОЕ", а вы все упираетесь считать б/у и понижать это б/у на аварийность)))
Вы даже не понимаете посты автора....
Вам пишут, что берут аналоги б/у и понижают эти б/у аналоги на аварийность, приводя к объекту оценки, а это противоречит смыслу....
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,292
Местонахождение: Коломна
|
Eugene сообщал(а):
Вы хоть попытайтесь внимательно прочитать, что Вам пишут: 60-80 за убитое в хлам помещение в старом жилом фонде, которое в любой момент могут признать аварийным, администрация выплачивает 71, то есть явно с учетом убогого состояния. Никто не выплачивает как за новое, ценник на которое много выше
Так никто это жилье не понижает на коэф. аварийности - вот о чем вам и твердят))) Просто берется с такими же характеристиками и рассчитывается, не добавляя мифический коэф. на аварийность)))
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,292
Местонахождение: Коломна
|
Eugene сообщал(а):
Вы не оценщик, имеете искаженное представление об этой сфере деятельности, найдите себе форум юристов или любителей винтажного жилья, зачем здесь раз за разом выглядеть глупо?
Кто бы писал)))
Сам то оценщик?)))
Или только подписант?))) Раз на б/у недвижимость начисляете доп. износ в виде аварийности - далеки наверное от оценки)))
На б/у недвижимость начислять доп. износ в виде аварийности - ну и клоун))) А если мкд разобрать по элементно и будет износ 100% или более, тогда жители должны будут доплатить за переселение из аварийного жилья - прикупив жилье, выехав и снести мкд за собой?))) Тут в 2010 году один глава предложил жителям самим переселится из аварийного мкд, мотивировав это тем, что муниципальных квартир нет в мкд))) Так же и некоторые "оценщики" считают б/у и минусуют еще на аварийность. Вот привлечь такого "оценщика" к ответственности, пусть даже гражданской - сразу бы понял)))
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,292
Местонахождение: Коломна
|
Eugene сообщал(а): зачем здесь раз за разом выглядеть глупо?
Это вы выгядете глупо, при чем в каждом посте темы про аварийное жилье - и что примечательно - чем больше пишется про это на форуме, тем больше людей обращаются за помощью - поэтому, чем больше дичи от таких "оценщиков" как вы, тем лучше)))
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,258
Местонахождение: Саратов
|
Владимир Коломна сообщал(а):...
Мда, я не обращал внимания, пролистывал мимо посты, когда другие вполне адекватные участники форума скатывались к оскорбительной форме общения с Вами, пардон не так, с тобой, ну думаю: как же так умные ведь люди, теперь я их понимаю...
Разуй глаза и читай, что тебе пишут:
Я указал топикстартеру в этой и соседней ветке, что учет износа объекта и аналогов необходим и правилен и в теории оценки и согласно нормативных актов регулирующих оценочную деятельность.
Так же указал, что при компетентно составленном задании на оценку с допущением в каком состоянии принимать к расчету объект оценки уровень учитываемого износа можно ограничить и это аргументировать как раз процессом выкупа и наличием условия с возможностью предоставления жилого помещения не хуже (аварийное предоставить чиновники не в праве).
Описал пример, где стоимость СЖФ явно не равна стоимости нового.
Яскевич Е.Е. пишет в каком размере применять корректировку к НОВОМУ, а не предлагает использовать в расчетах цену нового объекта без корректировок.
Для тебя б/у с износом 5% и б/у с износом 55% - одно и тоже? Корректировки рассчитывать не учили?
Тебе к наркологу, батенька! Само уже не пройдет
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,292
Местонахождение: Коломна
|
Eugene сообщал(а):Владимир Коломна сообщал(а):... Мда, я не обращал внимания, пролистывал мимо посты, когда другие вполне адекватные участники форума скатывались к оскорбительной форме общения с Вами, пардон не так, с тобой, ну думаю: как же так умные ведь люди, теперь я их понимаю... Разуй глаза и читай, что тебе пишут: Я указал топикстартеру в этой и соседней ветке, что учет износа объекта и аналогов необходим и правилен и в теории оценки и согласно нормативных актов регулирующих оценочную деятельность. Так же указал, что при компетентно составленном задании на оценку с допущением в каком состоянии принимать к расчету объект оценки уровень учитываемого износа можно ограничить и это аргументировать как раз процессом выкупа и наличием условия с возможностью предоставления жилого помещения не хуже (аварийное предоставить чиновники не в праве). Описал пример, где стоимость СЖФ явно не равна стоимости нового. Яскевич Е.Е. пишет в каком размере применять корректировку к НОВОМУ, а не предлагает использовать в расчетах цену нового объекта без корректировок. Для тебя б/у с износом 5% и б/у с износом 55% - одно и тоже? Корректировки рассчитывать не учили? Тебе к наркологу, батенька! Само уже не пройдет
Ты сам разуй....
Предлагаешь б/у аналоги сделать аварийными....
Хорош прикрываться Заказчиком, если сам указываешь, что аварийное не должны, так что ты применяешь коэф. аварийности на б/у аналоги?
А разве кто-то берет НОВОЕ? Что в расчетах аналоги указаны НОВЫЕ? Сам же в примере указываешь, что б/у, но для чего в б/у делать еще корректировку на аварийность?)))
Можешь не юлить и не изворачиваться))) Тут таких дельцов полно, которые прикрываются заданием от Заказчика....тут недавно дело было (строит-техническое заключение) - прям в Задании и на втором листе заключения указано: исследование проводится для проведения капитального ремонта - жители восемь месяцев бегали пока не сделали по своему заказу экспертизу и теперь в досудебке пытаются признать мкд аварийным...Ты разве не понимашь как специалист, что прикрываясь Заданием ты принимаешь сторону за деньги и лепишь заключение, которое обе стороны понимают, что хрень полнейшая? Также и уменьшение стоимости аналога на аварийность, дабы привести к аварийному - из той же оперы....
Жалко далеко - так бы посмотрели бы твои отчеты)))
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,292
Местонахождение: Коломна
|
Eugene сообщал(а):
Тебе к наркологу, батенька! Само уже не пройдет
Видать от него не вылазеешь?)))
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|