Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка нефти и газа
»
Оценка рыночной ставки аренды газопровода
|
|
|
Nikpol
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 922
Местонахождение: Александров
|
АНФ сообщал(а):Как-то не очень рыночная ставка аренды получается. А если говорить о настоящем рынке, то придется делить ЧОД между собственником и арендатором.
Э-э, дарагой... Зачим дэлыть? Пачиму дэлыть? Ми - всё биром!
А если без шуток, АНФ, безусловно, прав: в любой аренде ЧОД должен делиться. Откуда же арендатор будет платить арендную плату, как не из своего дохода от аренды чужого имущества? Резонно и то, что метод обратной капитализации хорош для собственника (арендодателя). И законен вопрос к ДмитриюП: почему 5%, а не 8 или 10?
Ну, понятно, амортизация (она, кстати, для газопроводов нормативная от 1,7 до 2,5%, смотря по материалу трубы), ну, плюс норма прибыли... А где затраты арендодателя - те же налоги или расходы на содержание и ремонт газопровода? Их все несёт арендатор? А откуда это видно? И где вообще он сам, этот арендатор? В методе обратной капитализации его и следа нет (как, впрочем, и в близком ему методе возмещения издержек - потому что оба метода отражают позицию только одной стороны сделки. Разве это рыночно?) Да и норма прибыли очень уж маленькая... Конечно, её при некоторых рыночных условиях - например, жёсткий диктат арендатора - может и совсем не быть, но это всё надо показать или доказать...
И вот тут меня удивляют мои коллеги. На моей памяти дискуссий по вопросам аренды было не менее 7 (помню, как спорили, что есть объект оценки в аренде, помню, как хорошо, правильно рассуждали Мисовец и особенно Кирилл Петров). О, много оценочной воды утекло с тех пор! Но вот недавно прошла очередная, как всегда, длинная, развёрнутая дискуссия. И чуть ли не следом получает очередной оценщик очередное задание, как вот Артем-74: "...рассчитать рыночную цену аренды газопровода!" и сразу же, не задумываясь, выкидывает это задание на форум в виде вопроса (притом неверно сформулированного: рассчитать можно рыночную стоимость, но не цену). И коллеги сызнова начинают морщить лбы, предлагать всяк свои варианты, и вот уже складывается, как хворост, куча мнений, поднеси только спичку и вот тебе новый костёр дискуссии.
А между тем теперь уже есть не только наработанный материал прежних дискуссий, не только сложившиеся арендные понятия, но и уже отчеканенные подробнейшие и верные рекомендации (в виде ТЗ ФАУФИ, да и рекомендации МИО вполне годятся для доходного подхода). Бери, пользуйся, считай... Что неясно, спрашивай.
Так нет ведь: то аренда магазина, то тенисного корта, то вот газопровода. А завтра будет вопрос об аренде ж.д. вагонов, послезавтра об аренде мазутного хозяйства с маневровым тепловозом, а там, глядишь, к вящей радости Арнольда Дмитриевича, и аренда теплохода не за горами. И опять будет задаваться всё тот же вопрос: а что? а как? И снова разные мнения, а попутно и сарказм типа кто и где видел настоящий рынок и что он такое: фактические сделки или "буйные фантазии оценщиков"?
На последнее можно сразу и ответить (на всё другое "что" и "как" отвечалось не единожды).
Настоящий рынок аренды - это, конечно же, фактические арендные сделки. Но там, где их мало или нет совсем, должен быть реальный расчёт оценщиком рыночной арендной ставки, исходя из сложившихся на момент оценки рыночных условий. И расчёт этот должен быть не одним методом, каким он ни будь, а, как минимум, двумя, отражающими позиции как арендодателя (расчёт ставки, приемлемой для ар-ля), так и арендатора (расчёт ставки, приемлемой для арендатора). А потом, как водится, должно быть их согласование и выведение единой ставки, которая будет истинно рыночной, даже если рынка аренды и в помине нет.
При этом вопрос: "Как делить ЧОД?" отпадёт сам собой по ходу расчётов.
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
Nikpol сообщал(а):
При этом вопрос: "Как делить ЧОД?" отпадёт сам собой по ходу расчётов.
К сожалению не отпадет.
Позиция арендодателя – все мне. Позиция арендатора – тоже все мне. А источник один – плата конечного потребителя.
Такие задачи относятся к категории задач о субаренде.
Например, когда офис арендуют, чтобы вести какой-то бизнес, то платят рыночную ставку из доходов от этого бизнеса. Если доходы от бизнеса не велики, то арендуют не офис класса А, а офис класса D.
Другая ситуация, когда доход извлекают из попытки сдать офис в субаренду. Если он уже сдан по рыночной ставке, то для первичного арендатора возможности извлечения дохода, путем сдачи его в субаренду, не остается. Что бы субаренда была возможна необходимо собственнику поступиться принципами и часть ЧОД отдать первичному арендатору.
Когда возникает такая задача, когда собственник по какой-то причине не хочет или не может эффективно использовать имущество.
К сожалению, отсутствие внятных рекомендаций как быть в этом случае и порождает периодически возникающие дискуссии на эту тему.
|
|
|
Nikpol
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 922
Местонахождение: Александров
|
АНФ сообщал(а):Nikpol сообщал(а):
При этом вопрос: "Как делить ЧОД?" отпадёт сам собой по ходу расчётов. К сожалению не отпадет. Позиция арендодателя – все мне. Позиция арендатора – тоже все мне. А источник один – плата конечного потребителя.
Ну как же не отпадёт, коли оценщик сделает объективный (т.е. с учётом интересов обеих сторон) расчёт?
Любой продавец хочет продать свой товар как можно дороже, и любой покупатель желает купить как можно дешевле. Что из того? Сделки всё равно осуществляются, поскольку стороны, поступаясь в чём-то, приходят к компромиссу (или не приходят, но тогда и сделки нет).
Тут хорошо прорисовывается роль оценщика, зачем он вообще нужен.
Если рынок аренды хорошо развит, то могут вполне обойтись и без него (если нет обязаловки) или роль его минимальна: подобрать на рынке близкие аналоги, грамотно подкорректировать арендные ставки и готово дело, есть для данного объекта рыночная арендная плата.
Если же рынок аренды слаб или нет его вовсе, то тут как раз оценщик и должен поработать за рынок, проявить себя в качесте согласующего арбитра сделки. Он рассчитывает ар. ставку, приемлемую для ар-ля (затратным подходом), затем рассчитывает ар. ставку, приемлемую для ар-ра (доходным подходом) и согласовывает их, сводит к единой, глядя:
1) на условия сделки (в первую очередь, на ком из сторон лежат какие затраты, и др.);
2) на доходность объекта аренды и какая прибыль получается у ар-ра, а какая - у ар-ля;
3) на условия рынка - чей диктат и т.д.
После такого внимательного, неформального согласования у оценщика должна получиться именно что рыночная арендная ставка, учитывающая интересы обеих сторон, при этом оценщик всегда имеет возможность доказать свою позицию и убедить ту или иную сторону. Например, при низкой востребованности объекта аренды (полный диктат арендатора) и невозможности продать объект, арендодатель должен согласиться (и ему будет выгодно) на сдачу в аренду этого объекта и по низкой арендной ставке, возмещающей ему только амортизацию, налоги да затраты на содержание объекта. При таком рынке он будет рад и этому - до прибыли ли тут?
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
Nikpol сообщал(а): Если же рынок аренды слаб или нет его вовсе, то тут как раз оценщик и должен поработать за рынок, проявить себя в качесте согласующего арбитра сделки. Он рассчитывает ар. ставку, приемлемую для ар-ля (затратным подходом), затем рассчитывает ар. ставку, приемлемую для ар-ра (доходным подходом) и согласовывает их, сводит к единой,
По-моему это глубокое заблуждение, что доходный подход это позиция арендатора, хотя так обычно пишут в книгах.
Дело в том, что на развитом рынке арендодатель хозяин положения. Он собственник объекта, хочет сдаст в аренду, а хочет не сдаст, если ставка его не устроит. А арендаторы все разные. У каждого свой бизнес. Позволяет арендатору доходы от бизнеса снять офис, он снимет по предложенной цене, нет – будет искать что-нибудь другое.
Nikpol. Как-то Вы обошли вопрос объективного решения задачи о субаренде. Абстрактно рассуждая все правильно, нужно как-то сближать интересы. Но когда решаешь практическую задачу, как учесть интересы, то обычно заходишь в тупик.
Задача о субаренде – это задача о бассейне для 3 класса: через одну трубу втекает, а через две вытекает. Понятно, что постоянный уровень можно поддерживать только при условии, что вытекает столько же, сколько втекает. А, вот сколько вытекает через каждую трубу – здесь бесконечное множество решений. Нужен алгоритм, правило.
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Арендодателю без разницы какая прибыль у арендодателя. Главное для арендодателя обеспечить возврат вложеных средств и если получиться, то получить дополнительный доход.
В случае с газопроводом арендатору по большому счету без разницы какая будет ставка аренды - потому что он любую ставку (причем хоть рубль, хоть миллион) заложит в тариф на прокачку газа. Потому что тариф на прокачку считается все затраты какие есть плюс нормативная прибыль.
Да и в общем случае, арендатор заложит аренду в затраты, и все оплатит потребитель.
Таким образом, когда оценщик умничает, делит прибыль от основного вида деятельности арендатора (от прокачки газа, от выпечки пирожков, от чего-угодно), то тем самым он (оценщик) увеличивает отпускные цены и все.
То есть сам себе считает большую цену на ком.услуги, на хлеб в булочной и прочее, куда коснулся.
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Nikpol сообщал(а):Откуда же арендатор будет платить арендную плату, как не из своего дохода от аренды чужого имущества
А если аренда не производственных активов? Например бесплатная столовая для рабочих или библиотека заводская? Как там делить прибыли? От всего завода?
Но мысль хорошая: "все отнять и поделить!". Это по нашему!
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
ДмитрийП сообщал(а): Но мысль хорошая: "все отнять и поделить!". Это по нашему!
ДмитрийП сообщал(а): Да и в общем случае, арендатор заложит аренду в затраты, и все оплатит потребитель.
Вторая мысль еще более ценная, чем первая. За все заплатит потребитель. С газом, может быть получится, поскольку деваться некуда. И то, поставят счетчики будут экономить.
А в другом случае, когда вопрос не столь жизненный, например, с субарендой, просто пошлют.
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
АНФ Вы передергиваете.
Эта Ваша мысль (от Wednesday, January 23, 2008 11:57:44 PM), что надо у всех все отнять, а затем поровну поделить. Потому что идея деления ЧОД это и подразумевает.
А итог дискусии такой, какой-то оценщик пишет отчет, считает арендную плату за газопровод из расчета прибыли от транспортировки и продажи газа.
А затем все жители этого района платят завышенную плату за газ. И клеймят Чубайса по привычке. Хотя им надо ловить этого оценщика...
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
Дмитрий П
Вы похоже вклинились в дискуссию в конце, не прочитав, что было в начале.
Если посмотреть мой пост от 22 января, то там сказано следующее:
«Метод кажется простым до той поры, пока не задумаешься вот над чем.
За газ платит конечный потребитель. И от того, что газопровод от собственника перейдет к арендатору, то конечный потребитель платить больше не станет.
Поэтому предложенный метод хорош для собственника. А, при сдаче в аренду, необходимо как-то распределять получаемый ЧОД между арендатором и собственником. Как, это вопрос. Что-то нужно соображать с рисками. Готового рецепта нет.
Подобная тема обсуждалась примерно полгода назад. Раздел недвижимость, название: «аренда теннисного корта». Там пришлось делить ЧОД пропорционально инвестированному капиталу каждым участником.»
Моя мысль предельно ясна. Речь идет о том, что цена не должна расти, и Чубайс здесь действительно не причем. Можно разделить лишь то, что готов заплатить конечный потребитель. При этом не предлагается делить поровну. А предлагается подумать о правиле, как делить.
На всякий случай перечитайте свои посты, или Вы не четко выражаете мысль, или эмоции Вас перехлестывают. В дискуссии это вредно, Особенно некорректно допускать выражения насчет «умничиния».
С уважением, АНФ
|
|
|
Борисович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/22/2008
Сообщений: 137
Местонахождение: Ульяновск
|
Коллеги, здравствуйте!
В работе газопроводы. Считаем, в том числе, и затратным. Подскажите коэффициент перехода цен 2005г. на текущую дату сборников "КО-ИНВЕСТ" Раздел 3.6. "Газовое хозяйство".
Заранее благодарен.
|
|
|
Лариса Николаевна
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/26/2012
Сообщений: 29
|
Лиля сообщал(а):Lexey сообщал(а):давайте мыло, скину пример Уважаемый Lexey, не могли бы мне тоже скинуть пример, я тоже столкнулась подобной ситуцией lukmanovall@mail.ru
Уважаемый Lexey, может и мне могли бы скинуть пример по расчету арендной платы трубопровода laralora0906@mail.ru
Благодарю
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|