Оценивается встроенное помещение расположенное в исторической части города-курорта, из-за запретов на новое строительство объекты в этом месте если и продаются то переходят из рук в руки без публикации сделок в открытых источниках информации. В качестве объектов аналогов согласно ФСО №7 решено было выбрать объекты аналоги расположенные в соседнем городе (в 20 км) с сопоставимой численностью населения и уровнем заработной платы. Однако кроме численности и уровня зарплаты местного населения никак не учтен уровень инвестиционных вложений которые между городами отличаются в 5 раз. Корректен ли такой выбор? Сделано же по методике. Не в одном справочнике корректирующих коэффициентов на город-курорт нет.

Десятикратная разница в размере инвестиций в основные средства города (городскую и туристическую инфраструктуру) между указанными городами привлекает большое число отдыхающих и туристов в город-курорт, численность отдыхающих по статистике вышек сотовой связи в год превышает численность населения также почти в 10 раз. Возникла необходимость анализа с целью определения влияния указанных факторов на исследуемый параметр - наличие или отсутсвие влияния на цену арендной ставки коммерческой недвижимости и расчете корректирующего коэффициента.

Сделав выборку по сопоставимым по характеристикам пяти объектам в городе-курорте и пяти объектам в близлежащем городе не имеющим этого статуса, но сопоставимым по численности населения и уровню заработной платы, была выявлена характерная разница в цене арендных ставок, отношение между которыми было принято за корректирующий коэффициент для указанного периода. Коэффициент составил 30%.

Прошу сообщество дать оценку такой методике.

Оценка ретроспективная, период 06.2022-07.2024 года, при этом арендаторы в этом здании сменяются очень редко и единственное объявление доступное в открытых источниках датировано серединой 2021 года, что слишком далеко от периода оценки.