Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ
»
Судебная экспертиза
»
Оценка РС на "стоящем" рынке
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Коллеги, хочется обсудить ситуацию, когда предложения на рынке есть, а сделок не видно - как считать РС?
Поставлю впорос так: есть ряд предложений примерно одного уровня, скажем около 100 д.е. Покупателей не видно, а я хочу КУПИТЬ.
За сколько это возможно сделать (в среднем, т.е. без учета индивидуальных разбросов)?
Если послушать А.А.Слуцкого, то легко - за 30-40 д.е.
Я (как покупатель) - только за, но как доказать (убедить, обосновать)?
|
|
|
sky-perm
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 742
Местонахождение: Пермь
|
слово "стоящий" в зависимости от ударения имеет разный смысл 
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Продаю дачу, прошу 1200, продам не менее 800.
Хочу купить участок, за 200, но предлагают от 350 до 800, и это пустые, без воды и света, без строений и насаждений.
Приценился к квартирам, хочу за 1400, а предлагают за 1800 и более, типа с хорошим ремонтом.
Хоть супер хороший, все выкину и заново под себя переоборудую, не буду платить за ремонт.
Купил машину, за 800 предлагали за 800 и купил.
Так, что все зависит от объекта, жадности продавца, и возможности покупателя.
Кстати из-за сверх больших запросов по земле, рынок стоит. Реальные сделки проходят от 150 до 250.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
NB сообщал(а):Коллеги, хочется обсудить ситуацию, когда предложения на рынке есть, а сделок не видно - как считать РС?
Как вариант - методом модельного торга.
Да сложно, да долго, может быть и дорого.
Ещё вариант - устроить аукцион - разместить объявление "Куплю!", и пусть продавцы бьются...
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
ну у нас сделок, как правило, не видно, а предложений, действительно, навалом.
в отнош коммерч недвижки не применять сравнительный
в отношении дач, домов - искть инфу (опрашивать риэлторов), м.б. применить сопоставление с аналогичным нас пунктом вблизи или расположенного одинаково относительно обл центра
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Нейман Евгений Иосифович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/24/2011
Сообщений: 487
Местонахождение: г. Москва
|
1. В принципе - это общая проблема и не только при стагнации рынка.
2. В принципе в наших условиях наличия цен предложений и практически отсутствие цен сделок, что стагнация, что не стагнация - проблема одна.
3. Мне кажется, что решение может быть следующим: собирается группа экспертов, строит онтологии исследуемого рынка, строит когнитивную карту для данного сегмента рынка, и, зная цены предложения моделирует возможный диапазон по скидке.
4. В некоторых вопросах пафос Слуцкого мне не понятен. В штатах - да - цены сделок, поскольку есть такая возможность. У нас цены предложения - вот такая институциональная особенность. И что?
5. В Германии в принципе такой подход работает и нет проблем,что в Штатах на рынке недвижимости. А у нас может и когнитивный анализ в качестве варианта.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Геннадий сообщал(а): Так, что все зависит от объекта, жадности продавца, и возможности покупателя.
От объекта - оставляем.
А вот жадность и возможность конкретного продавца/покупателя хотелось бы нивелировать, "воспарить над", т.с.
Как определиться в смыле основной тенденции, т.е. стоимости (НЕ конкретной сделки) - вот вопрос.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Медведев С сообщал(а): Как вариант - методом модельного торга. Да сложно, да долго, может быть и дорого.
Серегей Николаевич, ссылку на технологию "модельного торга" дайте, плз.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Николай Петрович
А почему ситуация КАК КУПИТЬ зациклена только на РЫНКЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ?
Для оценки РС есть же еще 2 подхода: затратный и доходный....
Тезис о том, что РС произрастает на рынках купли-продажи, - неверен для очень многих типов недвижимости.
Есть и проверка рынка купли-продажи через рынок аренды с использованием ВРМ...
(Если рынок купли-продажи "стоит", то давайте посмотрим рынок аренды. Он НИКОГДА НЕ СТОИТ, поскольку ставки пытаются пересматривать ежегодно и ПОСТОЯННО идут "сделки по аренде"....Если он Вас устроит, перейдем от арендных ставок через ВРМ к продажам...).
Кроме того, динамика изменения ставок аренды косвенно "позиционирует" тренд изменения РС...
На рынке предложений по аренде - МЕНЬШИЕ скидки, чем на рынке купли-продажи.
Следует отметить, что работ по изучению реально действующих ставок аренды маловато...
|
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
|
Нейман Евгений Иосифович сообщал(а): собирается группа экспертов, строит онтологии исследуемого рынка, строит когнитивную карту для данного сегмента рынка, и, зная цены предложения моделирует возможный диапазон по скидке.
Как это должно выглядеть?
Я правильно понимаю, что некие эксперты определять стоимость неких типичных объектов, и оценщик "корректировкой на торг" должен будет привести цену аналога к цене определённой экспертом (с учётом особенностей)? Если так - то смысл аналоги искать?
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Нейман Евгений Иосифович сообщал(а):
5. В Германии в принципе такой подход работает и нет проблем,что в Штатах на рынке недвижимости. А у нас может и когнитивный анализ в качестве варианта.
А почему он там работает? Почему в германии нет таких спекуляций как у нас? Потому что рынок искусственно ограничен. И сделано это сознательно и уже давно.
У нас что, кто-то собирается сделать как в Германии? Смешно.
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
>хочется обсудить ситуацию, когда предложения на рынке есть, а сделок не видно - как считать РС?
- Николай Петрович, мне кажется, что к превеликому сожалению в такой ситуации нет необходимых данных для того чтобы "считать". Можно только что-то процедурно советовать (аукцион и т.п.), либо подробнее изучать рынок. Тут вот ведь какая заковыка: если сделок на рынке нет совсем, то возникает вопрос: а есть ли рынок вообще? И если рынка нет, то что это значит: нет рыночной стоимости или она равна нулю? Я думаю, что это полная неопределенность. В таких случаях любая из сторон потенциальной сделки может моделировать этот рынок на свое усмотрение за неимением лучшего. Однако если кропотливое изучение рынка все же выявило чуток предложений на покупку, ситуация в корне меняется. В таких случаях можно руководствоваться принципом обратной пропорциональности игроков рынка: условия диктуют те, кого на рынке меньше. Если есть 10 предложений на продажу и только 1 на покупку, расчетную цену сделки можно смоделировать следующим образом:
Р = среднее ценовое предложение на продажу*(1/11) + предложение на покупку*(10/11).
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Уважаемый коллега Слуцкий, насколько я его понимаю, он находится на другой стороне баррикад, на стороне залоговой службы банков. Но эта сторона, она тоже ведь не ангел, она запросто занимается и рейдерством и оберет до нитки зазевавшегося залогодателя, благо, банковская деятельность это самый что ни есть бизнес и весьма специфический, в т.ч. и там российский душок присутствует явно. Не даром же Хазин в одной из своих видео говорит: вот Вы пришли домой, а там расстроенная жена говорит, что сломалась стиральная машина и посылает Вас на улицу решать проблему. Вы в банк и западный банк Вас спрашивает о том, о чем российский банк никогда не спросит: "сколько Вы готовы нам платить ежемесячно без ущерба для семейного бюджета". Наши банки, они, в общем, вполне соответствуют нашим же оценщикам, и то, что Слуцкий занял тут сторону, вовсе не говорит о том, что он прав в своем желании пересажать всех оценщиков, кроме тех, что испугаются и начнут стелиться под банки.
Эта тема тут вечная, пока население не станет, как на Западе, она будет, т.к. в отношениях между банками и оценщиками мошенники обе стороны, просто банки они инстуционально сильнее, им и государство у нас отберет, а банкам поможет. Так что тем а в общем возникает, на мой взгляд, из ничего. Если кто-то хочет, чтобы оценщики опирались на цены сделок, нужно обеспечить ненапряжный доступ к этим ценам, но этого сделать никто просто так не может, а оценщика пнуть нетрудно.
Сам вопрос на неактивных рынках есть, его хорошо раскрыл на Тумаковких чтениях Ю.Дерябин, если кто помнит, через косвенные поправки. А пинать оценщиков почем зря, много ума не надо.
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Солидарен с мнением Е.Е. касательно возможностей решения проблемы с помощью доходного подхода (там где на это смотрят участники рынка).
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Отличный вопрос.
Я думаю, стоит плясать от причин "стояния" рынка. По моим наблюдениям одна из самых распространенных ситуаций, когда объект в целом низколиквиден, но может приносить собственнику некую копеечку, если он его использует. Либо жаба душит продавать, как он думает, за бесценок. Соответственно тут скорее в поиске адекватной скидки на торг. Т.е. существуют некие потенциальные покупатели, которые готовы приобрести объект по определенной стоимости, но собственник никогда за такие деньги (скажем на 30-40 % дешевле) ни за что не продаст. Соответственно в такой ситуации скидка на торг приобретает скорее роль некоего коэффициента перехода от виртуального рынка "а чего бы мне хотелось" к сегменту "а почем это купят". Я в банковских заключениях смело делал скидки на торг по 25 % на крупную промку (еще и предварительно поторговавшись).
Другой вариант - если на рынке вследствие каких-то факторов какой-то сегмент перестал быть интересным. Ну, например, рынок гаражей сейчас у нас в городе намертво встал (может где по-другому?) - развитие КАСКО, охраняемых придомовых территорий, да и общий рост благосостояния (проще заплатить на сервисе, чем копаться самому) сделал их не особо нужно вещью. Вот и висят сейчас объявления сотнями в листингах годами. Есть совсем эпичные варианты, типа гаража в трех уровнях с комнатой отдыха за 1,5 млн. Тут мне думается на вопрос стоит смотреть с позиции понижения статуса такого сооружения до реально востребованных рынком, т.е. многострадальное НЭИ. Правда НЭИ только в сторону понижения стоимости.
Вообще у меня были мысли скомпоновать свой опыт оценки на депрессивных рынках и сформулировать экспертные диапазоны скидок на торг в зависимости от типа недвижимости. Т.е. де-факто, уникальная скидка на торг для каждого объекта в зависимости от его параметров, времени нахождения в листинге, степени уникальности. Но пока что-то никак))) Я представляю как выяснить скидку на конкретный объект, но вот как это формализовать в систему... с этим сложнее.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Есть и проверка рынка купли-продажи через рынок аренды с использованием ВРМ... (Если рынок купли-продажи "стоит", то давайте посмотрим рынок аренды. Он НИКОГДА НЕ СТОИТ, поскольку ставки пытаются пересматривать ежегодно и ПОСТОЯННО идут "сделки по аренде"....Если он Вас устроит, перейдем от арендных ставок через ВРМ к продажам...).
А где взять ВРМ, если нет сделок?
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Андрей С. сообщал(а):Вот и висят сейчас объявления сотнями в листингах годами. Есть совсем эпичные варианты, типа гаража в трех уровнях с комнатой отдыха за 1,5 млн.
Ну учитывая, что там еще и катер, да на берегу реки, не так уж и эпично. А гаражи, да сдохли окончательно, свои 2 продаю уже 3 года, бесполезно.
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Цитата:Ну учитывая, что там еще и катер, да на берегу реки, не так уж и эпично.
Про катер не слышал, мне рассказывали про сооружение на Фридриха Энгельса где-то, но я особо не вникал - мне цены хватило.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
Нейман Евгений Иосифович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/24/2011
Сообщений: 487
Местонахождение: г. Москва
|
1. Для рынка недвижимости характерно, что относительная (бальная) оценка физики в принципе постоянна. Ценность одного участка относительно другого как раз можно установить через экспертное мнение - ближе или дальше от магистрали и как это повлияет на ценность, например.
2. Собственно цена - это уже целый комплекс проблем от демографии, политики, процентных ставок, цены на нефть и т.д.
3. Аналоги необходимы для перехода от относительных баллов к РС.
4. В принципе если есть аренда и коэффициент капитализации на основе карты рисков на рынке, перейти можно. А если есть ВРМ - то тогда уже и так все есть.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Вот он где пульс Аппрайзера сегодня.
Собственно кое что уже я ответил на другой ветке.
Значит цена предложения на продажу есть. Это раз.
Это максимум - по этой цене купить можно всегда.
А определение минимума диапазона возможно только при глубоком знании рынка именно этой земли именно в этой округе.
Что совсем никому не нужна? За 10 рублей кто-нибудь возьмёт? Если и этого нет, то диапазон от нуля до цены предложения. Всё, у меня более глубоких знаний нет. Я честно об этом говорю. Не нравится кому, идите к другому.
А вот если есть какие-никакие цены сделок, то вопрос совсем иной.
= корректировка по времени из прошлого
= корректировка по местоположению издалека
= корректировка цены предыдущей сделки с этим же объектом
= корректировка цен предыдущих сделок с аналогами и т.д.
Когда-нибудь статью напишу. У штатников вычитал.
Там масса материала, как обходиться без цен нынешних сделок. У них цен сделок сейчас тоже нет.
Нерыночные сделки кстати тоже в ход идут с корректировками.
Но корректировка цен предложений, которых тьма, ни ни.
Среда эта не институциональная. Враньё.
Лично Вам Е.И. говорил, где брать цены сделок для оценки по Сочам. И Вам бы их тогда дали. Сколько времени прошло? Без слёз не взглянешь на всё это. Противно. Пафос не тот. Деньги давайте - решим вопрос за годик. Я Вам повторю, Вы и сами решите, коли захотите. Это шантаж. "Деньги на бочку!"
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|