|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
может уже было, но что-то я не нашел....
ситуация:
доходный подход. метод - прямая капитализация.
как мне кажется, наиболее часто встречающаяся схема расчета на практике - это определение ЧОД за 1 год и его деление на КК, где КК (определен куммулятивным постоением) = безриковая + риски+ Кликвидности + норма возврата (рассмотрим пример на основе реального денежного потока от объекта и без учета темпов роста).
наиболее часто в качестве безрисковой принимается доходность по ОФЗ.
вопрос: ОФЗ ведь содержит в себе инфляцию? или нет? а если ОФЗ содержит инфляцию, но не надо-ли ее величину отнимать от ставок по ОФЗ при определении безрисковой (опять же - смотрим реальный денежный поток, т.е. применительно к недвижимости ЧОД определен аккурат на основании ПВД по ставкам аренды без всяких надбавок)?
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
P.S. Фишера не предлагать 
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Не занимались бы Вы кумулятивным онан...м - заведомо недопустимым методом манипуляции стоимостью с помощью субъективных оценок "рисков" и "ликвидности".
В методе прямой капитализации используется не просто ЧОД одного года, а ЧОД типичного года, он же стабилизированный ЧОД (см. проект ФСО7).
Ставку капитализации считайте с помощью ТГИ. Недавно ветка была про мои статьи. Почитайте. Там и про кумулятивные бредни и про псевдоэкстракционные.
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
Александр Анатольевич, Ваше мнение мне было интересно как никакое иное. то как Вы назвали это метод - самое верное определение !!! тем не менее мне интересен именно это вариант в данном случае. (я не стал расписывать лишнее, здесь вопрос больше наверное теории что-ли...). с типичным ЧОДом тоже все понятно. тем более что если брать недвижку - для него ЧОД любого года будет типичный . мне интересна именно величина безрисковой, а не КК в целом. интересна с точки зрения определения КК для "безрискового" варианта... при нем ведь не будет Цитата: субъективных оценок "рисков"
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Понятно.
Тогда в чём проблема? Наши руки не для скуки ...
Доходность ОФЗ - лучшая безрисковая ставка. При этом она же (если судить по выступлениям Игнатьева про неотрицательные реальные процентные ставки) - реальный рыночный индикатор-прогноз инфляции. Не потребительской, а именно монетарной, денежной.
Если мне, например, надо было бы определить ставку дисконтирования для недвижимости, то ставку капитализации определил бы по ТГИ, а прогноз роста стоимости взял бы на уровне доходности ОФЗ для соответствующего срока. При этом оба слагаемых были бы привязаны к денежному рынку. И были бы полностью реальными, рыночными а не фантазиями полубредовыми.
С типичным ЧОД не так просто. Это не любой год, а, например, некий средний по циклу, или периоду прогноза, или ЧОД при естественном уровне вакансий или ещё чего.
Авторы ФСО7 термин ввели, а расшифровать его забыли. На мой вопрос молчат. Наверное сами не знают.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,274
Местонахождение: Саратов
|
Вложения:
 Лейфер Типизация моделей.pdf 539 KB, загружено: 871 раз.
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
получается ставка ОФЗ минус инфляция теоретически равно нуль?
т.е. такой вариант расчете безрисковой какой-то не правильный будет....?
центробанк дает базовую инфляцию (годовую) на август-сентябрь 5,5%.
ставки ОФЗ: кратк. - 5,2-5,4, средн. - 5,95-6,0, долг. - 7,18-7,40...
что же это получается тогда?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Да, теоретически ДохОФЗ - прогноз инфляции = 0. Реальная безрисковая денежная процентная ставка = 0, или, как минимум, не отрицательна. Такая была политика ЦБ.
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Ну а чего?
Реальная доходность ОФЗ=0. Отсюда далее все пошли считать ставки депозитов, они уже выше, т.е. положительные. Население получает уже реальный доход. Далее, ставки кредитов ещё выше сообразно требуемой марже и риску.
Типа, так монетарная рулёжка делается.
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Слуцкий сообщал(а):Ну а чего?
Реальная доходность ОФЗ=0.
Я все же считаю, что она слегка отрицательна (при ее сопоставлении с дефлятором ВВП).
И еще. Здесь ранее прозвучали такие слова:
"где КК (определен куммулятивным постоением) = безриковая + риски+ Кликвидности + норма возврата (рассмотрим пример на основе реального денежного потока от объекта и без учета темпов роста)."
- Кроме неоднократно высказывавшихся ранее замечаний к кумулятиву, можно высказать еще одно: а почему собственно "Кликвидности" (1) учитывается и (2) отделяются от рисков? В части (1): что такое вообще Кликвидности, какова его размерность и как его следует корректно рассчитывать? В части (2): почему ликвидность отделяется от рисков? Конечно, если кому-то чего-то очень хочется, тогда не вопрос (тем более, что от корректной перестановки мест слагаемых сумма не меняется). Это где-то сродни вопросу о т.н. надбавке за инвестиционный менеджмент, часто применяющейся при оценке недвижимости: почему-то никто не сказал почему ее следует использовать при расчете ставки, если в ожидаемых потоках все учтено.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Юрий К. сообщал(а):[quote=Слуцкий]Ну а чего?
Реальная доходность ОФЗ=0.
Я все же считаю, что она слегка отрицательна (при ее сопоставлении с дефлятором ВВП).
1. Всё же доходность ОФЗ характеризует именно денежный рынок (безрисковый контракт на поставку - возврат определённой суммы денег), а дефлятор ВВП - это скорее характеристика товарно-услужного рынка.
2. Дефлятор ВВП, если не ошибаюсь, раз в год считается. Даже не знаю как. Потом, он именно считается кем-то, а доходность ОФЗ - истинно рыночный параметр, хотя гос-во и принимает, безусловно, самое активное участие в его рыночном определении.
Юрий К. сообщал(а):
...
И еще. Здесь ранее прозвучали такие слова:
"где КК (определен куммулятивным постоением) = безриковая + риски+ Кликвидности + норма возврата (рассмотрим пример на основе реального денежного потока от объекта и без учета темпов роста)."
- Кроме неоднократно высказывавшихся ранее замечаний к кумулятиву, можно высказать еще одно: а почему собственно "Кликвидности" (1) учитывается и (2) отделяются от рисков? В части (1): что такое вообще Кликвидности, какова его размерность и как его следует корректно рассчитывать? В части (2): почему ликвидность отделяется от рисков? Конечно, если кому-то чего-то очень хочется, тогда не вопрос (тем более, что от корректной перестановки мест слагаемых сумма не меняется). Это где-то сродни вопросу о т.н. надбавке за инвестиционный менеджмент, часто применяющейся при оценке недвижимости: почему-то никто не сказал почему ее следует использовать при расчете ставки, если в ожидаемых потоках все учтено.
А по-моему (и по-кейнсову), есть один совокупный риск - риск неликвидности - разница во владении активом и деньгами, как средством борьбы с неопределённостью будущего, а всё остальное - попытки его толковать, причём безо всякого успеха (что и не удивительно).
По "премии" (более правильно "штрафу") за управление полностью согласен. Эта штука должна учитываться в расчёте потока. Это вообще очевидно. И не только это.
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Слуцкий сообщал(а):
1. Всё же доходность ОФЗ характеризует именно денежный рынок (безрисковый контракт на поставку - возврат определённой суммы денег), а дефлятор ВВП - это скорее характеристика товарно-услужного рынка.
...
А по-моему (и по-кейнсову), есть один совокупный риск - риск неликвидности - разница во владении активом и деньгами, как средством борьбы с неопределённостью будущего, а всё остальное - попытки его толковать, причём безо всякого успеха (что и не удивительно).
Александр Анатольевич, касательно первого пункта я думаю следующее: зачем нужны деньги? И может ли денежный рынок жить своей собственной жизнью вне взаимосвязи с другими рынками? Я вижу ситуацию следующим образом: инвестор, вкладывая деньги в некие проекты или инструменты денежного/фондового рынков, надеется обычно получить их назад в бОльшем размере нежели туда вложил. И получив их обратно через определенный срок, он может тратить их не только на потребительском рынке и не только на рынке инвестиций - он может тратить деньги где угодно, поэтому мерилом инфляции должен быть дефлятор ВВП. Конечно, если конкретный инвестор ориентируется только, например, на продовольственный рынок, то он и должен ориентироваться на ожидаемую инфляцию на этом рынке...
Теперь что касается риска неликвидности. Конечно, если риск неликвидности определить как разницу во владении активом и деньгами, то да, определив его таким образом, действительно можно утверждать о том, что есть только один риск. Но, как Вы знаете, существуют попытки расщепления рисков на виды и группы при оценках ставок дисконтирования (в т.ч. и мои варианты IRA, изложенные ранее в статьях). И вот применительно к таким попыткам (уж коль скоро они существуют и процветают) я и писал замечание о Кликвидности.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Юрий Васильевич.
Не буду спорить про дефлятор ВВП (не Путена). Только он 1 раз в год непойми кем непойми как определяется. Не стал бы его брать за базу при сравнении с рыночным параметром - доходность ОФЗ.
Но тут дело вкуса, а скорее - конвенции. Ну пусть каждый день публикуют дефлятор ВВП. Реально? Да нет конечно же. Его ж у ВВП согласовать надо (Путена). Хотя может наверное... Только не будет. Щуки, стерхи, амфоры, пиндосы там разные ... Не будет. 
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Александр Анатольевич, я согласен, что дефлятор ВВП рассчитывается редковато и не слишком прозрачно. Но правда и то, что у нас все рассчитывается не пойми как, например, ИПЦ (в просторечье называемый инфляцией) или ставка рефинансирования ЦБ РФ. То что доходность по ОФЗ - рыночный показатель - это да (правда, никто почему-то не озабочивается переводить эту доходность в доналоговый формат - типа "все так делают и я тоже"). Но я только хотел сказать, что для определения реальной безрисковой рыночной доходности от доходности ОФЗ следовало бы вычитать РЕАЛЬНУЮ инфляцию (а не нечто похожее на ИПЦ от Росстата).
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Юрий Васильевич.
Что-то мне подсказывает, что РЕАЛЬНАЯ инфляция - миф несусветный. Не то что монетарная, а это ОФЗ.
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
Юрий К. сообщал(а):что такое вообще Кликвидности, какова его размерность и как его следует корректно рассчитывать? В части (2): почему ликвидность отделяется от рисков? Конечно, если кому-то чего-то очень хочется, тогда не вопрос (тем более, что от корректной перестановки мест слагаемых сумма не меняется). Это где-то сродни вопросу о т.н. надбавке за инвестиционный менеджмент, часто применяющейся при оценке недвижимости: почему-то никто не сказал почему ее следует использовать при расчете ставки, если в ожидаемых потоках все учтено.
согласен. Кинв.м. - забыл... его конечно надо плюсовать.
хотя вообще это вопрос риторический на мой взгляд... так как куммулятивка сама по себе в части расчета рисков мягко говоря неопределенная. вернее их состава... может кто-то его Кликв. и К инв. м. в этих самих рисках и учитывает ))) мне следовало бы написать "+Кпрочие"
вообще слагаемые я для примера нарисовал... вопрос у меня был больше в безрисковой....
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Слуцкий сообщал(а):Юрий Васильевич.
Что-то мне подсказывает, что РЕАЛЬНАЯ инфляция - миф несусветный. Не то что монетарная, а это ОФЗ.
Александр Анатольевич, ОФЗ - это, строго говоря, просто доходность соответств. финансового инструмента. В Англии есть консоль - инструмент, доходность которого строго привязана к уровню инфляции и есть долговые инструменты финансового рынка вообще не имеющие срока погашения - по ним только купоны и платятся...Ну это я к тому, что доходность по ОФЗ хоть и коррелирует (подчас сильно) с уровнем инфляции в РФ, но все же не обязана ей равняться. Насчет реальной инфляции - согласен, хотя отмечу, что официально сообщаемый в СМИ уровень инфляции - миф не меньший, чем реальная инфляция. В связи с этим я зачастую даже не придираюсь к оценщикам при проверке отчетов в соответствующих разделах, ибо для корректных расчетов обычно просто нет адекватной базы. И одна из проблем в том, что на кривых данных обычно и получаются кривые результаты. Оценщики, получив их, это чувствуют и пытаются как-то пригладить такие результаты теми или иными не вполне обоснованными способами. А если не приглаживать, то кривизна результатов зачастую видна невооруженным глазом и контролирующие органы начинают высказывать претензии к оценщикам...В свое время на встрече оценщиков с крупнейшими заказчиками г-жа Свечникова обещала открыть базу сделок с недвижимостью, но воз и ныне там.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
|
Юрий К. сообщал(а):В свое время на встрече оценщиков с крупнейшими заказчиками г-жа Свечникова обещала открыть базу сделок с недвижимостью, но воз и ныне там.
Не это ли?
https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c5/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hPd68AD293QwP3QB8DA09nl2DDAEdzA4MAI_1wkA48Kgwg8gY4gKOBvp9Hfm6qfkF2dpqjo6IiAGGp0WM!/dl3/d3/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnZ3LzZfNEMwSUo5UzM0VjIwRjBJUDI4S1NVSDJHMjM!/
Пользуюсь свыше года.
Приход на ссылку возможен двумя кликами и из главного меню портала Росреестра.Вложения:
15.09.png 349 KB, загружено: 1,558 раз.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Kornilov сообщал(а):Юрий К. сообщал(а):В свое время на встрече оценщиков с крупнейшими заказчиками г-жа Свечникова обещала открыть базу сделок с недвижимостью, но воз и ныне там. Не это ли? https://portal.rosreestr.ru/Пользуюсь свыше года. Приход на ссылку возможен двумя кликами и из главного меню портала Росреестра.
Да, удобный портал, я там ссылку подсократил слегка, т.к. она и в сокращенном виде прекрасно работает. Но у портала есть один недостаток, его перестали пополнять...
|
|
|
Guest |