|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Не понял. Уточните, если не сложно.
В этой статье про прямую капитализацию ни слова нет. Там про капитализацию по моделям (см. выше).
|
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,061
Местонахождение: Москва
|
Что Вы свою прямую капитализацию пытаетесь в любой вопрос втиснуть? Я опять же про нее ничего тут и не говорил. Вопрос более общего свойства - выбор соответствующего инструмента для определения ставки доходности, перевод ставки из номинальной в реальную, из одной номинальной (одной валюты) в другую. А ставка доходности - является элементом коэффициента/ставки капитализации априори, вне зависимости рассчитываете вы эту ставку по расчетной модели или берете экстракцией, она там есть. И вопрос не в том, есть ли она там и какая, - она там безинфляционная именно потому, что сама модель метода прямой капитализации не предполагает инфляцию, она точечная, а вопрос лишь в том, как ее корректно определить и определить иные составляющие: рисковые надбавки и нормы возврата.
PS. К вопросу "Но Вы дайте ссылку на то, что надо вычитать инфляцию из СК". Вычитать надо не из коэффициента капитализации, а норму дохода, которая в составе коэффициента заложена должна быть от нее очищена. Числитель и знаменатель должны быть к одной системе координат, для одной базы. Ставка доходности должна соответствовать потоку. По моему, это основы.
1038 сообщений на старом форуме
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Ну правильно. Про перевод. Какой-то перевод, зачем-то перевод?
Какая одна база? Есть ден.поток стабилизированный на дату оценки. Есть отношение ден.потока к стоимости (фактическое и/или требуемое) на дату оценки. Первое делим на второе. Получаем рыночную стоимость.
Куда кого кому переводить? Зачем? Чтобы знаменатель ниже был?
Это и есть основы по любому букварю.
А Вы о чём?
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
А вот и цитата в тему:
В прошедшую пятницу госпожа Набиуллина и ставшая ее первым замом, курирующим ДКП, Ксения Юдаева в подробностях прокомментировали предстоящие изменения в инструментах политики и меры "тонкой настройки" платежной системы. Ключевые из них: к 1 января 2016 года базовой станет ставка недельного репо и депозитных аукционов
Подробнее: http://kommersant.ru/doc/2279918
Более подробней тут: http://cbr.ru/pw.aspx?file=/DKP/130913_1350427l.htm
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
Поддержу Павла.
можно ситуацию описать немного иначе:
при определении КК мы ведь вычитаем темпы роста из СД? вычитаем. ну так инфляция - это и есть определнный вид роста.
т.е. обчно рост вызван 2-мя факторами: 1. инфляцией 2. ростом производства. но это для бизнеса. в недвижке в общем случае нет никаких темпов роста производства - за годы жизни у объекта площадь не увеличится. остается одна инфляция. вот от нее-то и надо избавиться при построении КК. ведь денежный поток (ПВД) строится на основании текущих ставок аренды и не учитывает их инфляционный рост в дальнейшем.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Olegovich сообщал(а):Поддержу Павла.
можно ситуацию описать немного иначе:
при определении КК мы ведь вычитаем темпы роста из СД? вычитаем. ну так инфляция - это и есть определнный вид роста.
т.е. обчно рост вызван 2-мя факторами: 1. инфляцией 2. ростом производства. но это для бизнеса. в недвижке в общем случае нет никаких темпов роста производства - за годы жизни у объекта площадь не увеличится. остается одна инфляция. вот от нее-то и надо избавиться при построении КК. ведь денежный поток (ПВД) строится на основании текущих ставок аренды и не учитывает их инфляционный рост в дальнейшем.
Что-то уже ум за разум заходит. Это серьезно, что при прямой капитализации надо вычитать инфляцию? Или все говорят о разном?
А если об одном и том же, чем это навеяно?
Что-то происходит в «датском королевстве», что не всем известно?
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,274
Местонахождение: Саратов
|
игор сообщал(а):...Это серьезно, что при прямой капитализации надо вычитать инфляцию? Или все говорят о разном?...
Нет, при "прямой" - не нужно, а при моделировании от ставки дисконтирования - нужно. Павел Карцев, говорит о том, что при получении ставки капитализации техникой экстракции, мы получаем ставку УЖЕ очищенную, "реальную", а господин Слуцкий или делает вид, что не понимает, или считает, что искать в такой рыночной ставке подтексты и экономические составляющие бесполезно
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
В датском королевстве как всегда бардак.
Олегович говорит о том, что для того, чтобы определить СТАВКУ КАПИТАЛИЗАЦИИ инфляцию надо вычитать из СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ. Математически это элементарно:
Y = R + dV/V
R = Y - dV/V
Правда для этого нужно сначала в бреду определить ставку дисконтирования кумулятивом (иначе никак).
А вот Павел каким-то макаром предлагает инфляцию вычесть из ставки капитализации. А я не согласен.
Тоже самое относится ко всем моделям, рассмотренным Лейфером: они все требуют знания ставки дисконтирования. А вот Михайлец специально отмечал, что "Зная ставку капитализации можно определить ставку дисконтирования. Обратное не верно".
Поэтому все эти потуги и есть она..м, дуракование и введение в заблуждение.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,274
Местонахождение: Саратов
|
Слуцкий сообщал(а):...А вот Михайлец специально отмечал, что "Зная ставку капитализации можно определить ставку дисконтирования. Обратное не верно"...
2+2=4, но 4-2 не равно 2? Крайне спорное утверждение
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Абсолютно бесспорное если суть понимать, а не только арихметику 1-го класса.
Есть правда случай модели Гордона (бесконечный рост всего и вечно), но там получается не ставка капитализации (которую нужно использовать в прямой капитализации вместе со стабилизированным ЧОД), а коэффициент капитализации (который нужно использовать в капитализации по моделям вместе с ЧОД первого года прогнозного периода).
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а):В датском королевстве как всегда бардак.
Олегович говорит о том, что для того, чтобы определить СТАВКУ КАПИТАЛИЗАЦИИ инфляцию надо вычитать из СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ.
немного не так..... если ставка дисконтирования построена как для реального денежного потока она от инфляции уже очищена и для определения КК ее вычитать не надо. вообще вычитать инфляцию при определении КК из СД наверное немного неверно, так как если мы работаем с реальным денежным потоком то СД нужно определять уже очищенную от инфляции.
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а):Есть правда случай модели Гордона ..... мне кажется мы о нем все время и говорили.....
заметтье, я везде писал КК, а не СК 
и "бесконечный рост" считаю довольно приемлимой вещью, особо для недвижки, где он равен нулю (я об этом уже писал выше) при реальном денежном потоке.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Павел Карцев сообщал(а):И вопрос не в том, есть ли она там и какая, - она там безинфляционная именно потому, что сама модель метода прямой капитализации не предполагает инфляцию, она точечная, а вопрос лишь в том, как ее корректно определить ...
Павел Валерьевич,
нмв, не совсем так. Оттого, что ставка "прямой" капитализации точечная (это верно), она лишь становится ставкой текущей доходности (не конечной, которая с учетом реверсии).
Но категорично утверждать, что "сама модель" прямой капитализации не содержит инфляции я бы не стал.
Да, доход (арендный) - он на сегодня, здесь нет никаких ожиданий, но вот стоимость (в знаменателе) - разве мождно утверждать, что в нее (среднюю цену продажи) не заложены ожидания продавца/покупателя относительно возможного роста дохода хотя бы на период окупаемости вложений (или хотя бы пару-тройку лет)?
Вопрос открытый, есть позиция полярная - в ставке капитализации учтены ВСЕ риски и ожидания. Для модели, предполагающей очень длительный период поступления доходов от актива, такое утвердедние выглядит спорным, как и Ваше - об отсутствии учета инфляции в модели ПК.
PS Если Вы хотели разделить модели ПК и Гордона - это было бы понятно, но последнюю принято рассматривать как капитализацию по моделям (не "прямую").
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,274
Местонахождение: Саратов
|
Слуцкий сообщал(а):Абсолютно бесспорное если суть понимать, а не только арихметику 1-го класса...
Понимание как сути, так и зачатков "арихметики" дает основание заявлять, что есть только 2 варианта: либо расчет возможен в обе стороны, либо он не возможен вообще
Слуцкий сообщал(а):...Есть правда случай модели Гордона (бесконечный рост всего и вечно), но там получается не ставка капитализации (которую нужно использовать в прямой капитализации вместе со стабилизированным ЧОД), а коэффициент капитализации (который нужно использовать в капитализации по моделям вместе с ЧОД первого года прогнозного периода).
На мой не просвещенный взгляд, разделение одного итого же показателя на "ставку" и "коэффициент" - пагубный бред
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
NB сообщал(а): Оттого, что ставка "прямой" капитализации точечная (это верно), она лишь становится ставкой текущей доходности (не конечной, которая с учетом реверсии). а я бы ее как раз непосредственно самой к самой реверсии бы и отнес.
NB сообщал(а): разве мождно утверждать, что в нее (среднюю цену продажи) не заложены ожидания продавца/покупателя относительно возможного роста дохода хотя бы на период окупаемости вложений (или хотя бы пару-тройку лет)? - а вот это стоящее замечание!!!! я сам частенько об этом задумываюсь, но ответа пока не нахожу..... а ведь если это так, то денежный поток получается номинальный, а не реальный.....
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Слуцкий сообщал(а):В датском королевстве как всегда бардак.
....Правда для этого нужно сначала в бреду определить ставку дисконтирования кумулятивом (иначе никак)....Поэтому все эти потуги и есть она..м, дуракование и введение в заблуждение.
Александр Анатольевич, о бардаке и бреде спорить не буду
Но вот насчет "иначе никак", замечу, что по первому своему определению ставка дисконтирования - это ставка доходности альтернативных проектов, сопоставимых по уровню рисков и периоду держания актива.
В практике оценки недвижимости имел удовольствие разговарить со знакомыми фин. директорами девелоперских компаний, обсуждая с ними доходность тех или иных проектов.
Полезнейшая вещь, скажу я Вам И никаких "кумулятивов".
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
кстати, хороший вопрос образовался.
Александр Анатольевич! Павел Валерьевич! скажите: заложена ли в величине например ставок аренды, которые мы берем с рынка для определения ПВД в недвижке инфляционная составляющая? учитывают ли эти ставки возможный инфляционный рост по крайней мере на ближайщий год? с одной стороны вроде как на год - Да, так как в течение года эта величина не будет пересматриваться. с другой стороны..... может и поток у нас получается номинальный, а не реальный и ставку для него номинальную, а не реальную определять надо?
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Eugene сообщал(а): Понимание как сути, так и зачатков "арихметики" дает основание заявлять, что есть только 2 варианта: либо расчет возможен в обе стороны, либо он не возможен вообще
Этой же т.з. придерживается С.В.Грибовский в книге "Оценка стоимости недвижимости", Маросейка, 2009: Связь между стаками капитализации и дисконтирования (с.197-204).
Eugene сообщал(а):На мой не просвещенный взгляд, разделение одного итого же показателя на "ставку" и "коэффициент" - пагубный бред
Поддержу, т.к. есть коэффициент дисконтирования, связанный со ставкой дисконтирования степненной зависимостью (1+у)^-n. Здесь разделение органично.
Коэффициент капитализации используется как синоним ставки капитализации (по вкусу использующего) - и в модели капитализации нет того различия между ними, котрое есть в дисконтировании.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Николай Петрович.
То, о чём Вы пишете "опрос инвесторов" - признанная техника. И никакого кумулятива. Только вот штатовский спец по опросам специально рекомендует чётко и однозначно определять то, о какой доходности Вы спрашиваете. Они понимать могут совсем иначе, чем Вы. Поэтому опрашивать нужно именно так: текущая доходность (ставка капитализации) и прогнозируемый рост (и уточнять на какой период). Величина холдингового периода (типичная) в шататах пока определена на уровне от 5 до 35 лет (примерно так).
Ещё раз обращаю внимание на то, что прямая капитализация предусматривает СТАБИЛИЗИРОВАННЫЙ денежный поток (свободный как от инфляции, так и от дефляции) - эффективный по холдинговому периоду.
ТГИ мною используемая основана на постоянной в течении срока типичной ссуды ставке.
О какой инфляции можно говорить? Инфляции чего?
Ставка капитализации (даже ожидаемая в к - том периоде) - всегда реальная доходность - отношение ЧОД к стоимости (фактическое и/или требуемое).
Коэффициент капитализации такого смысла не имеет - это штука, зависимая от сделанных предположений.
Что там где заложено ломайте голову самостоятельно. Я пас!
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,849
Местонахождение: -
|
Слуцкий сообщал(а):Ещё раз обращаю внимание на то, что прямая капитализация предусматривает СТАБИЛИЗИРОВАННЫЙ денежный поток (свободный как от инфляции, так и от дефляции) - эффективный по холдинговому периоду.
мне думается, что прямая капитализация предусматривает не стабильный денежный поток, а стабильный рост денежного потока. (а он может быть уже как +, - или 0, т.е. СТАБИЛИЗИРОВАННЫЙ денежный поток - это частный случай, но не единственно возможный). а поэтому вроде как она может реализовываться для номинального денежного потока, если только ежегодная величина инфляции постоянна.
|
|
|
Guest |