|
|
|
Мадам
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 6/12/2009
Сообщений: 31
Местонахождение: -
|
Доброе время суток!
Возникла ситуация: Клиент после оформления ипотеки, решает делать перепланировку (объединяет ванну и санузел). Далее собственник решил узаконить перепланировку. Банк дает свое согласие после предоставления отчета об оценки квартиры с учетом перепланировки.
Подскажите правильно ли мыслю.
Я рассчитываю стоимость срав. подходом (т.к. квартира). И после определения стоимости вычитаю затраты на узаконивание перепланировки (проект, разрешение, техпаспорт, оценка, регистрация).
Нужно ли что-то еще отражать в отчете? или этого достаточно?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
В объединении экономический смысл есть? Это РС квартиры повысит? Не факт. Анализ нужен. Может и понизит. Не знаю. Но банк в этом случае легко может отказать в разрешении на перепланировку.
В любом случае, затраты на саму перепланировку и на её узаконивание учитывать вообще не надо. Что же если там ремонт произведут, Вы его стоимость вычтите?
Просто была квартира с раздельным СУ, стала с совмещённым. Как это изменило РС?
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Слуцкий сообщал(а):Просто была квартира с раздельным СУ, стала с совмещённым. Как это изменило РС?
Не оспаривая сказанного А.А. попробую ответить на последний вопрос. Обычно санузлы объединяют не из любви к строительству, а чтобы улучшить там отделку, т.е. чем крупнее помещение, а от объединения оно, разумеется, станет крупнее, тем качественнее можно там выполнить отделочные работы, переведя таким образом, квартиру в более качественно отделанную, ну, если окружающая отделка соответствует новой отделке санузла по стилю и качеству. Так что в этом смысле РС повысится, а вот ликвидность может слегка упасть, т.к. не всем покупателям понравится совмещенный санузел, например, семье с детьми он может не понравиться, т.к. когда один моется другому надо в туалет....
У меня есть знакомые, которые объединяли две квартиры на площадке и получали, соответственно, два санузла, так вот, один они объединили, а второй оставили как есть, т.е. у них есть и туалет отдельно и две ванные.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
я думаю рс не увеличится. сократится лишь срок экспозиции.
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
2 функции - 2 помещения vs 2 функции - 1 помещение. Думаю, что это ФуИ. Вот именно, что он проявляется в стоянии в очереди.
Так же и расширение кухни проламыванием перегородки с одной из спален - снижение функциональности. На кухне, конечно, тоже спать можно, но принято всё же в спальне.
По ценам предложения проверял - не различаются от типа СУ. Но так и не могут же. 
|
|
|
vox
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/20/2010
Сообщений: 154
Местонахождение: Челябинск
|
если клиент перепланировку уже сделал - то не стоит выдумывать велосипед.
до перепланировки квартира была 100 м2 и стоила 100 рублей.
после перепланировки она будет 101 м2 (а может и 99 - смотри по техпаспорту) и будет стоить 101 рубль (или 99)
если мы считаем затраты на перепланировку - да, мы учитываем все затраты, которую собственник понесет в связи с перепланировкой (в некоторых случаях с учетом проекта перепланировки), а сейчас мы находим рыночную стоимость квартиры - так и искать надо только ее - изходя из стоимости квадратного метра. если уже и хотите ввести корректировку на тип сан узла (совмещенный/раздельный) - обзвоните риелторов и пропишите это в отчете. у нас по крайней мере это не является ценообразующим фактором и корректировка не применяется, хотя в отчете указываем.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Ну а как можно заключить о влиянии этого фактора по ценам продавцов? Естественно, что тот, у кого раздельный считает, что нужно именно так, а тот, у кого совмещённый - ровно наоборот. Разве кто-либо из них согласится с тем, что у него не правильно? Ни в жисть.
А как по сделкам фактически никто не знает же.
Я, например, совмещённый узел не воспринимаю вообще. Всю жизнь с раздельными живу.
|
|
|
Мадам
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 6/12/2009
Сообщений: 31
Местонахождение: -
|
Спасибо всем! Учту мнение каждого в анализе
|
|
|
sky-perm
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 742
Местонахождение: Пермь
|
Сам работаю в банке, при принятии решения о перепланировке мне вообще не нужен отчет оценщика. Требую с заемщика проект перепланировки согласовнный должным образом и всё
|
|
|
vox
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/20/2010
Сообщений: 154
Местонахождение: Челябинск
|
Слуцкий сообщал(а):Ну а как можно заключить о влиянии этого фактора по ценам продавцов?
да никак не надо - это не ценообразующий фактор. - нравится квартира, не нравится ремонт = переделаешь. покупаются ведь место и метры, а потом делается ремонт.
sky-perm сообщал(а):Сам работаю в банке, при принятии решения о перепланировке мне вообще не нужен отчет оценщика. Требую с заемщика проект перепланировки согласовнный должным образом и всё
согласен, но все-же у нас некоторые банки просят, чтобы подтвердить стоимость залога.
а вообще насколько я знаю в договоре об ипотеки написанно доступно - пока квартира в залоге - никаких перепланировок.
были случаи когда покупали квартиру на 1 этаже в ипотеку и пристраивали крыльцо (ну типа офис нелегальный), банк узнав - обращался в суд и там - предписание о возврате обратно в родные стены.
|
|
|
АК
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/13/2007
Сообщений: 348
Местонахождение: -
|
vox сообщал(а):а вообще насколько я знаю в договоре об ипотеки написано доступно - пока квартира в залоге - никаких перепланировок.
возможно все только по предварительному согласованию с банком. Без согласия на выбор - либо приведение в первоначальный вид (как в описанном Вами случае с крыльцом), либо полное досрочное погашение кредита, либо согласование и проведение документов в соответствие с последующей переоценкой или без таковой.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
АК сообщал(а):
... полное досрочное погашение кредита
...
А при отказе/невозможности - обращение взыскания на предмет залога.
|
|
|
Bessonka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/24/2010
Сообщений: 110
Местонахождение: Красноярск
|
Добрый вечер! все-таки остался открытым вопрос как учесть корректировку на переплан. Ситуация следующая: 5 ком кв., собственники сделали 7 ком, сделав из лоджий комнаты проходные (окна заложили), перенесли межкомнатные двери в квартире во всех комнатах. Сумбур полный. Неузаконено! Вижу только так учет перепланирровки - опрос риелторов на предмет как влияет переплан неузаконенный на стоимость. то что появились вроде как дополнительные комнаты, думаю не учитывать
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Не спец. в этом вопросе, но почему-то в моём понимании "комната" - это обязательно с окном. А без окна - не жилая площадь. Типа холла, коридора... Так что не факт, что люди этими манипуляциями и затратами увеличили жилую площадь (раз) и увеличили количество комнат (два). А стало быть и про увеличение РС - ????????
|
|
|
Bessonka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/24/2010
Сообщений: 110
Местонахождение: Красноярск
|
Согласна. комната без окна не может быть жилым помещением. вопрос в другом, уменьшилась рс квартиры от этих манипуляций, на сколько? как вычислить такую коррктировку обоснованно?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Пробовали смотреть зависимости цены а) от общей и б) от жилой площади и их сравнить?
М.б. рост общей площади и не даёт внятного роста даже цены предложения. Это рабочая гипотеза.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Bessonka сообщал(а):Согласна. комната без окна не может быть жилым помещением. вопрос в другом, уменьшилась рс квартиры от этих манипуляций, на сколько? как вычислить такую коррктировку обоснованно?
Да ни как, обоснованно никак. Не узаконят перепланировку с заложенными окнами.
Что-то на развод сильно похоже. Я бы в банк позвонил. только ЛПР, а не просто так.
|
|
|
Guest |