|
|
|
sneep
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/23/2009
Сообщений: 251
Местонахождение: Москва
|
Следующая ситуация. Есть часть жилого дома находящаяся в собственности одного физ.лица
Есть другая часть жилого дома и целый земельный участок (на котором стоят обе части дома) находящиеся в собственности другого физического лица.
Оценку мы проводим и для того и для другого отдельную. Основная ценность для данного объекта именно земля.
Вопрос, что корректнее:
1) Посчитать стоимость части дома первого собственника + пятно застройки под домом, а у второго собственника часть дома + участок - пятно застройки первого собственника;
2) Посчитать стоимость части дома без земли первого собственника + часть дома и весь участок второго собственника;
3) Посчитать стоимость части дома первого собственника + пятно застройки под домом, а у второго собственника часть дома + участок второго собственника (при этом, на мой взгляд, будет двойной учет земли);
4) Посчитать стоимость части дома первого собственника + пятно застройки под домом (скажем с коэффициентом 0,5), а у второго собственника часть дома + участок второго собственника, но исходя из пятна застройки первого собственника (с коэффициентом 0,5);
Назначение оценки: выкуп в связи с изъятием.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
а тот, который не на своем участке - его часть дома была построена с согласия собственника участка?
в целом бы я посчитал так: у одного как бы квартира в малоквартирном доме, у другого часть дома с участком
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
sneep сообщал(а):Следующая ситуация. Есть часть жилого дома находящаяся в собственности одного физ.лица
Есть другая часть жилого дома и целый земельный участок (на котором стоят обе части дома) находящиеся в собственности другого физического лица.
ИМХО, вариант 2.
Т.к. что на кого оформлено в собственность, тот то и получает.
Но логичней безземельного считать как квартиру.
|
|
|
Andrey-ey-ey
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/22/2014
Сообщений: 1
|
ИМХО, Зависит прежде всего от физических характеристик самого участка.
Правильно было бы сначала однозначно ответить на вопросы:
1) необходимо ли вообще собственнику владеть частью участка для беспрепятственного физического доступа к части здания, которая у него в собственности (может у него вся часть здания и вход в доступе с участков третьих лиц или безхозных участков)?
2) необходимо ли собственнику владеть частью рассматроиваемого участка для полноценной реализации прав владения и пользования частью строения (свободный доступ к общим коммуникациям и конструктивным элементам здания, отсутствие препятствий для организации подъезда автотранспорта, возможность устройства отдельного входа)
3) если ответ "да" на один из предыдущих вопросов, то какой минимальной частью участка "в натуре" нужно владеть собственнику? - Ведь при возникновении препятствий для реализации своего права собствености собственник может обратится в суд, который найдёт как сделать так, чтобы право можно было реализовать каждому.
|
|
|
Андрей Бойко
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/23/2006
Сообщений: 365
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Согласен с предыдущим оратором ;)
Безземельная недвижимость - не недвижимость (по определению), потому считать безземельно достаточно странновато, нмв.
Всегда при наличии улучшений есть зу "необходимый и достаточный" для функционирования рассматриваемых улучшений (что-то по принципу статьи 33 ч.3 ЗК РФ). В данном случае, можно посмотреть, к примеру, нормы отвода земель в кондоминиумах. Часть участка, принадлежащего соседу, может быть оформлена частным сервитутом, хотя документально, хоть нет. Будет надобность, можно частный сервитут оформить по суду. То есть, меньше пятна застройки точно не будет, но и пятна застройки недостаточно (если конечно это не плотная городская застройка).
В любом случае, поскольку речь идёт об изъятии, лицо, чьё право нарушено, должно получить компенсацию соразмерную... давайте попробуем ответить себе на вопрос, сможет ли "собственник-безземельник" при оценке части дома без земли приобрести полный аналог? Насколько ведаю, по ИЖСам доля земли может доходить до 70-80%...
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Andrey-ey-ey сообщал(а):ИМХО, Зависит прежде всего от физических характеристик самого участка.
Правильно было бы сначала однозначно ответить на вопросы:
1) необходимо ли вообще собственнику владеть частью участка для беспрепятственного физического доступа к части здания, которая у него в собственности (может у него вся часть здания и вход в доступе с участков третьих лиц или безхозных участков)?
2) необходимо ли собственнику владеть частью рассматроиваемого участка для полноценной реализации прав владения и пользования частью строения (свободный доступ к общим коммуникациям и конструктивным элементам здания, отсутствие препятствий для организации подъезда автотранспорта, возможность устройства отдельного входа)
3) если ответ "да" на один из предыдущих вопросов, то какой минимальной частью участка "в натуре" нужно владеть собственнику? - Ведь при возникновении препятствий для реализации своего права собствености собственник может обратится в суд, который найдёт как сделать так, чтобы право можно было реализовать каждому.
Андрей Бойко сообщал(а):Согласен с предыдущим оратором ;)
Безземельная недвижимость - не недвижимость (по определению), потому считать безземельно достаточно странновато, нмв.
Всегда при наличии улучшений есть зу "необходимый и достаточный" для функционирования рассматриваемых улучшений (что-то по принципу статьи 33 ч.3 ЗК РФ). В данном случае, можно посмотреть, к примеру, нормы отвода земель в кондоминиумах. Часть участка, принадлежащего соседу, может быть оформлена частным сервитутом, хотя документально, хоть нет. Будет надобность, можно частный сервитут оформить по суду. То есть, меньше пятна застройки точно не будет, но и пятна застройки недостаточно (если конечно это не плотная городская застройка).
В любом случае, поскольку речь идёт об изъятии, лицо, чьё право нарушено, должно получить компенсацию соразмерную... давайте попробуем ответить себе на вопрос, сможет ли "собственник-безземельник" при оценке части дома без земли приобрести полный аналог? Насколько ведаю, по ИЖСам доля земли может доходить до 70-80%...
Тень на плетень. Вот точно, именно за это нас и не любят.
Какой суд? Кто с кем судится? А может ли он обратится в суд? А оно ему надо? Ведь земля у него не в собственности не просто так, а почему-то.
Зато оценщик за собственника все знает. Даже знает, как сделать. Вот только не просится....
|
|
|
SAU
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 364
Местонахождение: Пермь
|
ответ на вопрос пользуется ли т.н. "безземельный" собственник земельным участком безусловно "да", владеет ли он им - конечно "да", может ли он им распоряжаться - "нет" даст Вам понимание расчета.
PS в рыночную стоимость квартиры входит рыночная стоимость земли (для предлагающих считать как квартиру)
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
поэтому и предложено как квартиру.
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
SAU
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 364
Местонахождение: Пермь
|
как насчет двойного счета? стоимость всего участка для собственника, а потом еще как квартиру посчитали, в стоимости которой тоже земля "сидит", которую уже для собственника вроде как посчитали
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
нет двойного счета
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Андрей Бойко
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/23/2006
Сообщений: 365
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Валерий Анатольевич, я, к примеру, считаю, что двойной счёт есть.
Покупая квартиру Вы оплачиваете местоположение, вид из окна, МОПы (не выделенную в натуре долю), и, собственно, само жилое помещение с его планировкой и локацией в строительном объёме объекта, наразрывно связанного с землёй.
То, что вклад земли велик доказывается очень просто: идентичные квартиры типовых серий на разных ЗУ стоят, как правило, не одинаково. И разница может быть весьма существенной. Более того, гнилая панельная хрущёвка в исторически сложившемся месте может стоить больше, чем новая студия той же площади на "задворках империи". Кроме как к земле и наглости застройщика не отнести разницу в стоимостях.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
у другого товарища участок с обременением в виде чужой части дома
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Ю.Ю.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/26/2012
Сообщений: 310
Местонахождение: Красноярск
|
Предполагать, что сумма РС частей равна РС единого объекта неверно, это разные объекты. Поэтому "задвоение" математически возможно.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
Юрий, каким образом?
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Даааа. Во, наверное автор поста офигивает.
"Вопрос, что корректнее: 1, 2, 3, 4".
Ответов гораздо больше. Начиная от похода в суд и заканчивая видом из окна и МОП.
И что делать? Куда бедному крестьянину податься?
|
|
|
Ю.Ю.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/26/2012
Сообщений: 310
Местонахождение: Красноярск
|
Шогин В. сообщал(а):Юрий, каким образом?
Если бы была оценка дома с одним собственником, то разделение на ЗУ и дом более-менее очевидно.
Но в ситуации двух собственников квартир возникают нюансы.
Есть очевидный физический аспект: единое строение, наличие общего имущества на земельном участке и т.п. И это предполагает необходимость использовании общего имущества, в т.ч. и занимающего "чужие" части участка.
Также есть правовой аспект. Выражается это как в юридических документах: у автора топика - это ситуация буквально описана. Бывает еще фактическое землепользование, когда единый участок (общая долевая собственность), а большей частью участка пользуется один из собственников квартир.
Полагаю, что стоимость квартир в сумме не всегда составляет стоимость всего жилого дома, как если бы у него был один собственник. Так же предполагаю, что сумма стоимости квартир может быть меньше стоимости дома с одним собственником (устраняется область конфликта интересов).
|
|
|
Андрей Бойко
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/23/2006
Сообщений: 365
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Предлагаю на пальцах ;)
Есть две части ОКС: ОКС1 (собственник половины дома и всего участка) и ОКС2 (собственник второй половины дома)
Есть единый ЗУ под этим ОКС, который тоже делится на 2 части: ЗУ1 (участок, принадлежащий собственнику с незарегистрированным частным сервитутом в виде наличия ОКС2 и права пользоваться частью ЗУ, необходимой и достаточной для эксплуатации ОКС2) и ЗУ2 (собственно пятно застройки ОКС2 и часть участка, необходимая и достаточная для использования ОКС2).
Предположим, что изъятию подлежит только ОКС2. Собственнику обязаны предоставить на тех же правах в том же объёме и т.п. То есть, он получить строение или часть строения на неоформленном ЗУ2' или ЗУ2', принадлежащем другому лицу. В противном случае, права собственника будут нарушены.
Изъятию подлежит только ОКС1. Собственнику обязаны предоставить не худший ЗУ1' и строение на нём или компенсировать затраты на создание аналога. Найти участок с аналогичным обременением непросто, вероятнее всего участок будет без обременения.
В общем, раздельно может в частном случае получиться равным единому, то есть, ЗУ+ОКС1+ОКС2 <=> ЗУ1+ОКС1+ЗУ2+ОКС2
ЗЫ По поводу безземельности для объекта недвижимости по-прежнему против. И по-прежнему считаю, что в квартирах "сидит" земля (и не мало).
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
Андрей. В квартирах, конечно, висит земля. Это да. Но зачем придумывать разного рода конструкции, не зная сути проблемы, в том числе, каково расположение частей на участке? Да и для разрешения какой проблемы вопрос задан? Об этом, собственно, Игорь и писал
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Ю.Ю.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/26/2012
Сообщений: 310
Местонахождение: Красноярск
|
вот именно, без деталей много чего можно навыдумывать
|
|
|
Андрей Бойко
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/23/2006
Сообщений: 365
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Зациклился на неверном прочтении поста Игоря, где он писал "безземельного", имея ввиду (вероятно) собственника. Прочитал "безземельно". Был не прав, вспылил. Прошу не судить строго.
Мне показалось, что цель указана - изъятие. О деталях никто не спрашивал, равно как их никто и не советовал, говорили только о принципах (мне так показалось).
Конструкции не придумывал, говорил только о том, что для компенсации нужно считать не просто ЗУ, как принадлежащий одному собственнику. Всё остальное - мнение в обоснование своего взгляда.
По предложениям вопрошающего, не увидел корректного варианта, хотя 1 и 3 не так далеки от моего взгляда, как 2 и 4.
|
|
|
Guest |