|
|
|
Вася
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/25/2012
Сообщений: 189
Местонахождение: Москва
|
Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»
что-то изменится кардинально или в целом без изменений ?
|
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
|
ФСО № 7
|
|
|
Игнатьев Роман
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/28/2012
Сообщений: 23
Местонахождение: Владимир
|
Когда он вступает в действие?
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
На что обратил внимание:
Стандарт составлен с учетом (но не основе) международных стандартов. Это означает, что апеллировать к международным стандартам, если вдруг выявилось некое противоречие, нельзя.
п. 5: "если в задании на оценку не указано иное" - иное что? а) не проводить осмотр б)проводить возможно близко к дате оценки (просто шероховатость НПА)
п. 8: регламентировано указывать обременения, а нужно было - указывать обременения, влияющие на стоимость
п. 9: в задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины. Не могут. Задание на оценку и собственно оценка проводится в соответствии с 135-ФЗ. Иные расчетные величины не предусмотрены законом и другими стандартами. Поэтому, строго говоря, обязывать по оценочному договору считать "иное" нельзя. Можно считать иное в рамках консультационных договоров. Иными словами, если "иное" посчитано неверно, то привлекать к дисц ответственности оценщика за это нельзя.
п. 10 регламентирует исследовать рынок в сегменте фактического использования. Одновременно с этим есть противоречащие нормы (п "в") проведения расчетов и анализа рынка в сегменте НЭИ. Негоже придираться к оценщикам за противоречивость в отчетах, не умея убирать противоречивость в НПА
п. 11 а) - ну просто радость!! Хорошо, что есть еще большая радость, позволяющая это не исполнять - последний абзац п д) и фсо-1
п. 14: введение в заблуждение правоприменителей и оценщиков - ремонт и реконструкция - это не иное использование. Это предпосылка к иному использованию.
п. 15: анализ НЭИ стал обязательным - "руководствуется".
п. 18: неверно сформулированный пункт - а если часть не принадлежит собственнику целого? Что, владелец части лишен права на собственной усмотрение варианта использования?
п. 22 б) - к одному сегменту исходя из НЭИ или из фактического использования? Правоприменитель будет плакать
п. 22 в) обязанность обоснования использования лишь части найденных объектов-аналогов приведет к тому, что находиться будет лишь то, что будет положено в основу расчетов.
п. 22 г) означает на запрет проведения анализа и сравнения по объекту в целом. Зачем запрещать, если есть такие объекты, для которых в целом удобнее
п. 22 е) - уровень операционных доходов... А где гарантия, что в аналогах они при НЭИ, состав арендаторов - вообще не НЭИ... Потом можно до столба домотаться, ссылаясь и определенным образом трактуя этот пункт
п. 23 - термин "потоки доходов" не регламентирован. Убыточный объект также дает потоки доходов. Только в результате убытки. Нужно было конкретизировать - в виде доходов от аренды.
п. 222 в) - при использовании НЭИ. А как же при фактическом? (см по 10)
п. 22 з) - выделение - это не вычитание, это всего лишь указание в том числе.
ну а в общем - переживем
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
|
В целом – отдельные пункты вредны и местами неверны, многие просто трата бумаги (сократить можно раза в три без потери полезности), общее влияние на качество отчётов примерно нулевое.
п. 4 – зачем это писать? Какой смысл несёт?
п. 6 – очевидно, но ок.
п. 7 – зачем это писать? Могли быть иные варианты?
п. 8
- повтор ФСО №1
- какие характеристики? Все? Зачем именно в задании и зачем тогда обязательный раздел е) – описание и перечень документов – для тех кто с одного раза не понимает?
- зачем? Ведь ФСО №1 требует отдельно от данного пункта описать «имущественные права»
п.9 – кто так формулирует?.. – это следует понимать как возможность указания величин арендной ставки и затрат на строительство, наряду с прочими характеристиками объекта и расчёт РС на основе данных характеристик? Или это неудачная попытка обойти ФСО и считать не только стоимость?
п. 10 – что такое «другие виды использования, необходимые для оценки»?
п. 11 т.е. при оценке квартиры нужно проанализировать как цена на нефть и санкции влияют на рынок недвижимости города? – а зачем? – т.е. в 90-99% отчётов тут следует, используя п.4 ФСО3 и пп. 18 и 19 ФСО1, обосновывать почему этот анализ не проводится. Много банального и очевидного а много бессмысленного – весь пункт очень слабо сформулирован.
п. 14 – зачем это писать? Могли быть иные варианты?
п. 15 – первое предложение в лучшем случае ненужное, а вообще вредное так как прибыльность тут неуместна.
п. 16 – Анализ проводится по «объёмно-планировочным решениям»? – это как? К чему этот странный упор на стены? В большей степени при анализе на рынок нужно смотреть, а не на объект и учитывать все характеристики объекта, а не только стены.
п. 17 и п. 18 – спорно, т.е. учёт непосредственного окружения необходим, но как внешней среды, а не как части объекта оценки, несмотря на общие стены и т.п.
п. 19 – зачем это писать?
п. 20 – а что такое «фактическое использование» - вот ВРИ участка «размещение «ТЦ», но на нём руины теплиц, а через 6 мес. стройка будет - что именно «фактическое»? Да и смысл? Уже третий год оспаривание идёт – давно решили – в допущении «ВРИ не может быть изменено» - и всё, НЭИ=ВРИ по юридически ограничениям, нет тут проблемы, т.е. не было – теперь нужно неудачную формулировку обходить.
п. 21 – аналогично п. 20 – бессмысленно, нет такой проблемы.
п. 22 – нет указания на необходимость ориентироваться на сделки и только от безысходности на предложения.
- а) – осталось узнать – сколько достаточно, а без этого понимания текст бесполезен.
- б) – слабая формулировка, кроме того в п. 15 указали, что аналог должен совпадать по НЭИ из чего следует единообразное ценообразование.
- г) – вот «в частности» плохо звучит для стандарта – можно трактовать и как «например» (верно по смыслу) и как «а именно» (почти запрет на иные варианты).
- д, е) – нужно ли это всё в стандарте?
п. 23
- а) – т.е. для всей, стоимостью больше 0?
- в) – это повтор сравнительного, запрещённый, кстати, в некоторых банках - и кто придумал?
- ж) – любую недвижимость можно сдавать в аренду, вопрос в степени распространённости – я видел предложения АЗС, аквапарка, гостиницы – п. ж) противоречит п. з).
п. 24 – многое плохо сформулировано и зачастую ненужно в стандарте, по крайне мере в таком виде. Спорно определение прибыли предпринимателя как издержек, отнесение её к земельному участку. Мне не нравится износ – корректнее обесценение.
п. 26-29 – на 80% бесполезный текст.
п. 30 – зачем? Кому и какая польза?
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
и что от него осталось? 
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
|
на самом деле качество документа просто удручает, а если вспомнить сроки разработки и прикинуть сколько людей в этом участвовало...
|
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,110
Местонахождение: Москва
|
Не все гладко, но за п.22 в - разработчикам спасибо 
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Да более упростилось.
ИМХО, думал, будет хуже.
Одно не понятно, каким образом п.23в попал в этой редакции?
Кто это мог написать?
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
blinov-a-v сообщал(а):Не все гладко, но за п.22 в - разработчикам спасибо
 .
Видно прислушались.
|
|
|
Юрий Дерябин
|
|
Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,162
Местонахождение: Москва
|
Я огорчен тем, что рыночная арендная плата пошла только как дополнительная расчетная величина. Ну в вписывайте в задание на оценку что суждение о границах интервала в отчете не указываете (последний пункт), я пока так и не осознал, что необходимо указать и как.
323 сообщения на старом форуме
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
П.22д.
Сначала трактует, что надо брать все с рынка ("...в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации..." (это правильно). Но рыночные принципы:Спроса и предложения;Замещения; Вклада вдруг к концу п.22.д сужаются до ОДНОГО принципа "При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе ВКЛАДА этого элемента в стоимость объекта."
А куда дели два других принципа и вместе с ними ЦЕЛЫЙ ПЛАСТ методов???
НАШЕЛ, что "износ и устаревания" относятся к объектам капитального строительства, но НЕ НАШЕЛ к чему же относится прибыль предпринимателя (ВО НАПИСАЛИ)...
|
|
|
Борщев Вадим В.
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/29/2012
Сообщений: 49
Местонахождение: Мурманск
|
Принцип вклада предполагает, развитый рынок. значительной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Юрий Дерябин сообщал(а):Я огорчен тем, что рыночная арендная плата пошла только как дополнительная расчетная величина.
Юр Юрич, я тоже этим огорчен, т.к. предлагал, нмв, вполне корректный вариант раздела(см. прикрепленный файл). Но даже в рабочей группе не удалось добиться согласия - слишком разные взгляды у участников. Разделом пожертвовали ради остального. Хорошо, что хоть в величинах, подлежащих расчету, сохранили РАП.
Вложения:
 Раздел РАП.docx 13 KB, загружено: 1,391 раз.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Николай Петрович, а кто автор п. 23 в?
Хорошо, страна должна знать своих героев.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Леб А.В. сообщал(а):п. 30 – зачем? Кому и какая польза?
Извините за ответ встречным вопросом - Вы о деле оценщицы Морозовой слышали что-нибудь? А о намерениях ввести уголовную ответственность для оценщиков? Cтатьи Л.Лейфера по теме неопределённости не приходилось читать? C проектом МР РОО по отражению неопределённости в отчете об оценке не знакомы?
Если на все эти вопросы ответ положительный (в чем почти уверен), не хотите забрать обратно свои вопросы по п.30?
|
|
|
Юрий Дерябин
|
|
Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,162
Местонахождение: Москва
|
Так интерес-то в том и был, чтобы аренду "легализовать" как самостоятельный объект оценки, а сейчас, я боюсь, наоборот, все начнут говорить, что это вспомогательная величина, поэтому считайте РС объекта и "паровозом" к ней РАП. Вот для убытков это может быть полезным дополнением. А первичный вариант с РАП явидел, он мне более-менее нравился.
323 сообщения на старом форуме
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
игор сообщал(а):Николай Петрович, а кто автор п.23 в?
Хорошо, страна должна знать своих героев.
Ну, официальным автором теперь можно считать Министра Улюкаева
Т.к. п.23в не изменился в процессе утверждения ФСО, коллективным автором можно назвать Рабочую группу (список где-то публиковали). "Исходнк" раздела по доходному подходу был предложен С.В.Грибовским, но текст претерпел существенные изменения на рабочей группе.
А почему именно п.23в интересен? п.п.23б, 23г и 23д интереса не вызывают?
|
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
|
NB сообщал(а):Леб А.В. сообщал(а):п. 30 – зачем? Кому и какая польза? Извините за ответ встречным вопросом - Вы о деле оценщицы Морозовой слышали что-нибудь? А о намерениях ввести уголовную ответственность для оценщиков? Cтатьи Л.Лейфера по теме неопределённости не приходилось читать? C проектом МР РОО по отражению неопределённости в отчете об оценке не знакомы? Если на все эти вопросы ответ положительный (в чем почти уверен), не хотите забрать обратно свои вопросы по п.30?
нет, не хочу - указание диапазона вместе с конкретной РС этого не решит, приписки в отчётах о неопределённости и так есть почти во всех отчётах, указание на вероятность есть в ФЗ - ещё одна приписка ничем никому не поможет, а вопросов по обоснованию добавит, лично я собираюсь добавить в задание на оценку "диапазон не требуется" просто по умолчанию для всех отчётов.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Юрий Дерябин сообщал(а):Так интерес-то в том и был, чтобы аренду "легализовать" как самостоятельный объект оценки, а сейчас, я боюсь, наоборот, все начнут говорить, что это вспомогательная величина, поэтому считайте РС объекта и "паровозом" к ней РАП. Вот для убытков это может быть полезным дополнением. А первичный вариант с РАП явидел, он мне более-менее нравился.
Я тоже за легализацию РАП, как это сделано в МСО и Красной книге RICS.
Этот путь пока не закрыт - предстоит "модернизация" ФСО1-3. Там бы не упустить этот момент - кто бы услышал?
А риски большие - время мало, люди в МЭРе новые, процесс не вполне открыт. Для меня, по крайней мере
|
|
|
Guest |