|
|
|
Горевой Олег Игоревич
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/25/2015
Сообщений: 2
Местонахождение: смоленск
|
необходимо произвести оценку права аренды земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома, для суда..... земля в госсобственности, оспаривается договор переуступки.... как такового рынка прав аренды земель Смоленске нет, предполагаю рассчитывать стоимость прав аренды через рыночную стоимость в зависимости от срока аренды (они разные) ... Народ, помогите готовой формой отчета на данную тему, так сказать "рыбой"? буду очень признателен
|
|
|
Дим
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/2/2012
Сообщений: 152
|
Рыбу дать не могу, поскольку через сроки аренды никогда не считал (и по моему мнению - это не верный подход, особенно если есть ГПЗУ и т.п.).
Вообще говоря это не сравнительный подход. Это расчет стоимости прав на земельный участок через расчет инвест-проекта (строительство дома).
Если хотите считать сравнительным, то посчитайте право собственности и пересчитайте коэффициентом, благо источников предостаточно:
Лейфер http://www.labrate.ru
Русбиз...http://rbpinfo.ru
Яськевич
|
|
|
Горевой Олег Игоревич
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/25/2015
Сообщений: 2
Местонахождение: смоленск
|
Дим сообщал(а):Рыбу дать не могу, поскольку через сроки аренды никогда не считал (и по моему мнению - это не верный подход, особенно если есть ГПЗУ и т.п.). Вообще говоря это не сравнительный подход. Это расчет стоимости прав на земельный участок через расчет инвест-проекта (строительство дома). Если хотите считать сравнительным, то посчитайте право собственности и пересчитайте коэффициентом, благо источников предостаточно: Лейфер http://www.labrate.ruРусбиз...http://rbpinfo.ru Яськевич
за какой год справочник Лейфера? у меня за 2012 год там коэффициента на пересчет право аренды нет
|
|
|
Бойков Андрей Викторович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/11/2013
Сообщений: 56
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Горевой Олег Игоревич сообщал(а):необходимо произвести оценку права аренды земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома, для суда..... земля в госсобственности, оспаривается договор переуступки.... как такового рынка прав аренды земель Смоленске нет, предполагаю рассчитывать стоимость прав аренды через рыночную стоимость в зависимости от срока аренды (они разные) ... Народ, помогите готовой формой отчета на данную тему, так сказать "рыбой"? буду очень признателен
Здравствуйте! В большей степени для расчетов подходит доходный подход (метод предполагаемого использования). Сравнительный подход может быть реализован в более-менее приемлемой форме, если:
1. в качестве единицы сравнения будет использована "нагрузка" на площадь возводимых улучшений (под жилую функцию чаще всего используется площадь жилых помещений, т.к. именно продажа жилых площадей приносит больший доход инвестору. Объекты-аналоги - это земельные участки предлагаемые на вторичном рынке недвижимости (с утвержденной град. документацией) или результаты торгов по земельным участкам на первичном рынке (по "полному пакету" документов).
Также в качестве ценообразующих факторов (в дополнение к типичным по земельным участкам), на мой взгляд, необходимо добавить наличие утвержденной град.документации (проект планировки, проект межевания, градостроительный план земельного участка), также имеет значение оставшийся срок аренды по договору (возможно что в указанные сроки инвестор может не "уложиться" и тогда последуют штрафные санкции.
Разницей между правом аренды и правом собственности, на мой взгляд, в рассматриваемом случае будут следующие моменты:
1. Практика и возможная величина отчислений на развитие городской среды (городские отчисление, предусмотренные договором)
2. Оставшийся срок аренды (в данном случае аренда земельного участка отводится под строительство жилого дома. окончание срока строительства и продажа полезных площадей фактически означает переход права собственности от города к физ. и юр. лицам)
Вывод: на мой взгляд доходный подход при проведении оценки д.б. основным, сравнительный поверочный.
P.S.:
1. Расчет права аренды земельного участка через умножение права собственности на коэффициент - Лейфер, Яскевич (учитывая то, что рынок аренды земельных участков не развит (как Вы ранее указали), не может быть применен, т.к. не отражает текущую
ситуации на рынке.
2. "Рыбой" к сожалению поделиться не могу. Однако примерные образцы форм расчетов (метод предполагаемого использования) приведены в учебных пособиях (например у С.В. Грибовского)
3. А вообще есть такой замечательный документа как: РАСПОРЯЖЕНИЕ МИНИСТЕРСТВА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 10 апреля 2003 г. N 1102-р "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ". В нем рассмотрены основные методы определения стоимости права аренды з.у.
|
|
|
Guest |