Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции
|
|
|
Pavel Rychkov
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/27/2012
Сообщений: 42
Местонахождение: Павлодар
|
Здравствуйте.
Подскажите пожалуйста в какой книге либо учебнике расписан расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции? Заранее благодарен. В интернете поискал нашел только обрывки.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
http://tmpo.su/sluckij-a-a-analitiko-statisticheskaya-ekstrakciya-stavki-kapitalizacii/
|
|
|
pampampam
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/3/2014
Сообщений: 229
Местонахождение: Москва
|
Pavel Rychkov сообщал(а):Здравствуйте.
Подскажите пожалуйста в какой книге либо учебнике расписан расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции? Заранее благодарен. В интернете поискал нашел только обрывки.
www.appraiser.ru/UserFiles/File/Articles/Fomenko_BPM.doc
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,274
Местонахождение: Саратов
|
to Pavel Rychkov
Используя приведенную по ссылке выше статью Слуцкого А.А. будьте крайне осторожны, статья неплохо написана литературно и частично методологически, хорошо обеспечена исходными данными, но:
- Рынок Москвы и РФ в целом огульно выдается за неактивный, что позволяет автору использовать большие скидки на торг к части показателей и "вытягивать" ставку капитализации в большую сторону.
- Активно рекламируется противоречащий объективным рыночным данным ложный миф о том, что ставка капитализации (текущая доходность, реальный показатель) не может быть ниже безрисковой ставки (по сути ставки дисконтирования, конечной доходности, номинального показателя). При чем под это подводится "обоснование" в виде формулы для расчета кумулятивным методом не ставки капитализации, а ставки дисконтирования, что не одно и тоже и равны они друг другу только в случае отсутствия инфляции и износа, а так же бесконечности периода получения дохода, но автор не приводит допущений и ограничений применения чисто теоретической формулы, которые бы сделали очевидным неверность его выводов. Если бы автор статьи провел расчет в виде трансформации номинальной безрисковой ставки в реальную, а потом бы использовал полученное значение для сравнения с рыночными ставками капитализации, то это было бы еще нормально, но не поддерживало бы антинаучный миф, который, к сожалению, уже давно пропагандирует в остальном неплохой автор
|
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,061
Местонахождение: Москва
|
Поддерживаю. Про некорректность сравнения ставок капитализации и номинальных ставок доходности в работах Слуцкого я уже писал, но он как то не очень отреагировал, видимо не понял. )
1038 сообщений на старом форуме
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Павел.
А писал-то где?
У Лейфера, когда я это всё перед Вами в первом ряду рассказывал, я ведь ни слова, ни вопроса не услышал.
Да мне там ещё люди и постарше ничего не возражали.
Банальная форумная вонь от Важинского про голобус Саратовской области для третьего класса - альтернатива личной и публичной дискуссии?
Вы чо всерьёз полагаете, что если я поделю ЧОД на РС, то получу не СК? Реально?
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,274
Местонахождение: Саратов
|
Слуцкий сообщал(а):...я ведь ни слова, ни вопроса не услышал. Да мне там ещё люди и постарше ничего не возражали...
Ну так при культуре ведения дискуссии господином Слуцким А.А. не удивительно, т.к.:
Слуцкий сообщал(а):...Банальная форумная вонь от Важинского про голобус Саратовской области для третьего класса - альтернатива личной и публичной дискуссии?...
Собственно для старожилов форума ничего нового, стандартный его стиль из года в год: выдать теорию; в ответ на критику закатить истерику, нахамить; затем заявить, что это ему нахамили. У вменяемого человека отпадает желание так общаться. Видимо этого и добивается господин Слуцкий А.А.: на нестыковки в теории уже никто и не указывает, чтобы не препираться, очень удобное "доказательство" теорий
Слуцкий сообщал(а):...Вы чо всерьёз полагаете, что если я поделю ЧОД на РС, то получу не СК? Реально?
А Вы всерьез полагаете, что кто-то хоть в одном сообщении выше это утверждал?
|
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,061
Местонахождение: Москва
|
У Лейфера - нет, т.к. эта статья и тема уже давняя, и комментарии, если я верно помню, я оставлял к ней тут, на форуме (хотя возможно это было в фэйсбуке, не уверен на 100%, но точно было). И вопрос был как раз в том, что при общем качественном анализе рынка, есть ошибка в том, что некорректно сравнивать СК с номинальными ставками доходности, в том числе по кредитам, соответственно неверны выводы о том, что СК не может быть ниже стоимости капитала, и соответственно итоговые выводы.
И таки да, Евгений прав в том, что на форуме давно уже пропало желание вести дискуссию с автором, по указанным причинам.
1038 сообщений на старом форуме
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Павел Карцев сообщал(а):У Лейфера - нет, т.к. эта статья и тема уже давняя, и комментарии, если я верно помню, я оставлял к ней тут, на форуме (хотя возможно это было в фэйсбуке, не уверен на 100%, но точно было).
Эта статья давняя? Павел, Вы не в тему пишете. 
Это Вы про ТГИ там что-то и где-то ... То ли здесь, то ли в ФБ, то ли вообще про себя ...
Павел Карцев сообщал(а):
... соответственно неверны выводы о том, что СК не может быть ниже стоимости капитала, и соответственно итоговые выводы.
Я тут дал ссылку на методу. Размещу и дам ссылку с корректировкой. Но не суть.
А вот Фоменко, например, емнип считает именно так. Ну нет смысла вкладываться со ставкой менее безрисковой. Ну советуйте своим клиентам одно, а я буду советовать другое.
Павел Карцев сообщал(а):
И таки да, Евгений прав в том, что на форуме давно уже пропало желание вести дискуссию с автором, по указанным причинам.
Ну так и не ведите дискуссии со мною. Мне этого, например, вообще не надо. По барабану... Да и не дискуссии это никакие. А подискутировать мне есть с кем. Вот сейчас сам (!!!) в РВЭЕ организую рецензии на свою статью.
http://tmpo.su/sluckij-a-a-dokazatelstvennaya-veroyatnost-v-ocenke/
|
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,061
Местонахождение: Москва
|
http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=12119&p=2
и далее по дискуссии (например, тут...). Статья была еще раньше, и к ней были отдельные комментарии. Изложенное в статье по ссылке в данном теме, продолжение той же темы, с теми же ошибками.
UPD. Все-таки уточню, чтобы быть правильно понятым. Статью и исследование по ставкам капитализации стрит-ритэйла в Москве я оцениваю как хорошее качественное исследование. В плане соотношения ставок аренды и стоимостей - все более-менее корректно, большинство стрит-ритэйла "на районах", объявления по которому составляют основную массу по количеству, действительно где-то в этих пределах. По праймовому стрит-ритэйлу, я уверен, ставки ниже, даже сейчас, в кризис, и вполне могут быть на уровне 6-8%, и в выборках Слуцкого А.А. они тоже есть (и даже 4%), при этом выше 14-16% ставок, судя по графикам, нет вообще, даже на самые плохие помещения. В этой статье смущает лишь вступление, где автор говорит, что выводы ряда других исследователей противоречат здравому смыслу, т.е. что ставки капитализации не могут быть ниже безрисковой ставки доходности, при этом он сравнивает ставку капитализации с номинальными ставками доходности так же, как это делал в своей предыдущей статье, о которой я упомянул выше.
1038 сообщений на старом форуме
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Павел.
Вот в таком духе уже можно спокойно обсуждать.
Понятны расхождения
1. Вы считаете, что безрисковая + премии = ставке дисконтирования
2. Я считаю, что безрисковая + премии = ставке капитализации, как это изначально считалось и считается до сих пор в Штатах. + мтз в СД обязана быть выделена составляющая ожидаемого темпа роста стоимости, иначе это не СД, а СК.
А почему Вы считаете так, как Вы считаете, я не в курсе. Предполагать ничего не буду.
Вот такие вещи с мтз и надо обсуждать на конференциях.В НН я это в кулуарах с Козырем, например, пообсуждал. Кстати, противоречий не обнаружилось емнип.
ПС. Объект с СК 4% я уже третий год наблюдаю. Или четвёртый. Это идиот.
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Слуцкий сообщал(а):Павел.
А Вы знаете что разговариваете с человеком уничтожившим экспертные советы СРОО?
Ищите там разума? Ну, ну.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,061
Местонахождение: Москва
|
https://www.youtube.com/watch?v=h0jB5dB3gNo
1038 сообщений на старом форуме
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Павел Карцев сообщал(а):https://www.youtube.com/watch?v=h0jB5dB3gNo
Во всех своих публикациях и обращениях на разных площадках использовал пример Карцева, правда без имени (хотя не всегда) как пример идиотизма в экспертизе отчета, на основании которого оценщика исключили из РОО.
Имется решение суда вступившего в законную силу, имеется решения ВС и ВАС что в этом случае износ не начисляется, а он дал заключение износ необходимо применять и отчет надо исправить, приняло, еще более идиотское решение, ДК РОО.
Именно экспертиза отчета Карцева всегда использовалась мной как доказательство необходимости ликвидации экспертных советов СРОО. ТАКИ сбылось, причем с прямым запретом не работу.
Павел продолжайте часовни разваливать, у вас другого занятия скоро не останется.
В 2017, а если очень лениво работать, в 2019 СРОО в их обязательно форме перестанут существовать. В 2020 году их просто не должно существовать, решение уже принято.
Павел Вы может и хороший специалист в оценке, но как эксперт идиот, правда был в то время когда давал то самое памятное заключение.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Стриж
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/23/2017
Сообщений: 118
Местонахождение: Мыс доброй надежды
|
Коллеги, посоветуйте. Думаю над таким вопросом. Ситуация такая. Делаю оценку на 2016 год. Рассчитал ЧОД по аналогам, рассчитал ставку капитализации методом экстракции. Все вроде бы нормально, но есть одно но. Выясняется что по заключенным договорам аренды, было предусмотрено постоянное повышение ставки на 5-7% в год. Фактическая ставка соответствует рынку на тот период времени. Вроде бы напрашивается сделать корректировку ставки или ЧОД на рост. Покопался, но ничего путного не нашел. Есть правда, небольшие выкладки у Грибовского, но как слишком замудрено, и там учитывается прогнозный срок, реверсия - все как-то коряво, там и ставка дисконтирования зачем то-приплетена. Не хочу конечно ничего плохого сказать про автора, ведь учебник 1997г. Как быть в случае прямой капитализации, ведь прогнозов как таковых нет. ЧОД условно не стабилен. Недвижимость высокодоходная. Модель Гордона, вроде плавает " в бизнесе", и в учебниках по недвижке о ней вообще ничего не упоминается, странно как-то. Что скажете? Может кто сталкивался с этим... Жду комментариев.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Ккапитализации = 1/ВРМ - Расходы, падающие на Владельца/Удельная стоимость по Сравнительному подходу.
Есть варианты.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Тут одно из двух - либо экстракция с рынка, либо модели.
Экстракция - это выявление коэффициента (множителя), т.е. "мгновенный снимок", с тем, чтобы применить этот коэффициент к соответствующей "мгновенной" величине. Никаких темпов роста.
Главный вопрос при этом - рынок. Если это действительно развитый и конкурентный рынок (а не государственные расценки или пародия на них) - все ОК. Вычисляем, применяем. Но у нас это редкость
Модели же предполагают "извлечение" отдельных составляющих ставки капиталитзации. Отдельно - ставка конечной доходности (IRR) аналогичных проектов, отдельно - ставка возврата капитала (если объект - изнашиваемый), отдельно - учет темпов роста.
Для земли (без возврта капитала) - взгляните свежий ИОвРФ (№6 2018) - там многое разжевано.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Стриж сообщал(а):Коллеги, посоветуйте. Думаю над таким вопросом. Ситуация такая. Делаю оценку на 2016 год. Рассчитал ЧОД по аналогам, рассчитал ставку капитализации методом экстракции. Все вроде бы нормально, но есть одно но. Выясняется что по заключенным договорам аренды, было предусмотрено постоянное повышение ставки на 5-7% в год. Фактическая ставка соответствует рынку на тот период времени. Вроде бы напрашивается сделать корректировку ставки или ЧОД на рост. Покопался, но ничего путного не нашел. Есть правда, небольшие выкладки у Грибовского, но как слишком замудрено, и там учитывается прогнозный срок, реверсия - все как-то коряво, там и ставка дисконтирования зачем то-приплетена. Не хочу конечно ничего плохого сказать про автора, ведь учебник 1997г. Как быть в случае прямой капитализации, ведь прогнозов как таковых нет. ЧОД условно не стабилен. Недвижимость высокодоходная. Модель Гордона, вроде плавает " в бизнесе", и в учебниках по недвижке о ней вообще ничего не упоминается, странно как-то. Что скажете? Может кто сталкивался с этим... Жду комментариев.
Вы сделали всё верно. СК - это то, как Вы и написали и экстракцией она определяется именно так. И никаких вариантов тут нет и быть не может.
Никакой корректировки на темпы роста при определении СК быть не может, потому как она тупо = ЧОД : РС.
А вот если к СК прибавить ОЖИДАЕМЫЙ темп роста СТОИМОСТИ (причём долгосрочный, а не любой иной), то Вы получите ни что иное, как ставку дисконтирования.
Можно ввести предположение о том, что в долгосрочной перспективе темп роста стоимости равен темпу роста ЧОД (что, видимо, логично, и именно это и сделано в модели Гордона, которой по барабану, где её применяют, в бизнесе или нет), то можно за СД принимать СК + темп роста ЧОД (он же темп роста стоимости).
ВСЕ модели определения СК через СД основываются исключительно на отвращении к экстракции и любви к кумулятиву, который для определения СК какбэ гордо запрещён, а для определения СД поощряется. Об этом давно написано В.Б. Михайлецом, и мною повторяется постоянно, поскольку В.Б. ушёл "из большого сэкса" (оценки имеется в виду).
А модели "плавают" все. И ровно в рамках сделанных предположений. И таак "плавают", что авторы вопросов к экзамену (по Рингам, Инвудам и Хосгольдам) даже не представляют себе.
ПС. Особо обращу внимание на требование ФСО о соответствии используемого дохода и ставки. Это значит, что то, что Вы вычли из ставок аренды при экстракции, Вы обязаны вычесть из ставки аренды при определении ЧОД ОО. А то, что Вы НЕ вычли при экстракции, не должно вычитаться при определении ЧОД. А то до маразма люди доходят, вычитая из ставки аренды всё подряд, но не вычитая это же при экстракции.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,274
Местонахождение: Саратов
|
Стриж сообщал(а):Коллеги, посоветуйте...
1. Проанализируйте договор на возможность расторжения, если обе стороны имеют возможность одностороннего расторжения в короткий срок с уведомлением другой стороны за n недель или месяцев, то учитывать такой договор не имеет смысла, так как теоретически здравомыслящий арендатор расторгнет его если ставка станет выше рынка, арендодатель - если ниже.
2. Обоснуйте по данным актуальным на 2016 г. прогнозируемый темп роста ставок на рынке, скорее всего договорной рост 5-7% будет сопоставим с рыночным показателем, тогда учитывать его как-то дополнительно не имеет смысла.
3. Если все же нужно принципиально использовать договорные данные в расчете, то МДДП Вам в помощь
|
|
|
Стриж
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/23/2017
Сообщений: 118
Местонахождение: Мыс доброй надежды
|
Благодарю, всех за ответы! Лучше сомневаться, чем быть слишком уверенным. В сомнениях рождается истина.
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|