Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка земельных участков и природных ресурсов
»
Участки под коммуникации внутри коттеджного поселка
|
|
|
sneep
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/23/2009
Сообщений: 251
Местонахождение: Москва
|
Распространенная практика, когда берут большой участок и "делают из него" поселок, ну т.е. нарезают на маленькие участки. Соответственно, внутри этих поселков часть участков выделяются под коммуникации. Такого рода участки имеют несуразную форму и объектом купле-продажи, как правило, не являются. Собственно вопрос, как такие участки посчитать. В прочих случаях, мы их всегда трактовали по цене на уровне прочих участков в этом поселке, так как категорию и разрешенное использование они, как правило имеют, что и остальные участки. Сейчас озадачился вопросом корректно ли это или они все таки требуют каких либо поправок? Кто что думает по этому поводу?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Полностью с Вами согласен.
Основание - без этих участков все остальные станут функционально изношенными на 100%. А так же без дорог и пр.
Аналогично считаю и в отношении МОПов в зданиях. Удали из здания лифтовые шахты и лестницы, и функциональность такого здания = 0.
С другой стороны, сомнения Ваши понятны.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
sneep сообщал(а):... В прочих случаях, мы их всегда трактовали по цене на уровне прочих участков в этом поселке, так как категорию и разрешенное использование они, как правило имеют, что и остальные участки. Сейчас озадачился вопросом корректно ли это или они все таки требуют каких либо поправок? Кто что думает по этому поводу?
Здесь нюанс в трактовках. Если понимать "на уровне прочих участков" как уд. цену "нарезанных" участков - то нет. Суммарная цена "нарезанных" ЗУ дает цену земли всего поселка, вместе с землями общего пользования. Разделив эту сумму на всю площадь поселка получим "среднюю" уд. цену земли, которая будет несколько меньше уд. цены "нарезанных".
Если же ориентироваться именно на цену "нарезанных", то цена ЗОП уже включена в нее, и ЗОПы нужно считать по нулевой цене.
В этом смысле владельцы "выделенных" ЗОП "попадают" на налог с далеко ненулевой кадастровой базы. Но, с другой стороны, когда ЗОП - в собственности юрлица - СНТ, ДНП и т.п. :), этот налог оплачивается складчину собственниками "нарезанных" ЗУ.
ЗЫ: В ЗОП не включаем участки, выделяемые под коммерческое использование (магазин, например).
|
|
|
Борисович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/22/2008
Сообщений: 137
Местонахождение: Ульяновск
|
Добрый день!
Сталкивался с ситуацией, когда в двух соседних коттеджных поселках (имеют общую границу)земли общего пользования выделялись в отдельный кадастровый номер, а вот категория - промышленности , транспорта и связи или ИЖС. Т.е. как бы двоякий ответ на вопрос...
По моему убеждению, раз ЗУ предназначен под размещение дорог, ЛЭП, газовых сетей, водоснабжения, канализации - ну никак он не может отвечать функциям индивидуального жилищного строительства, тем более что размер и форма этому никак не способствуют. Сравнивал с землями промназначения
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Вот у меня есть участок ИЖС.
Там есть
1. собственно дом - считаем как ИЖС
2. кусок общей дороги - считаем как промку
3. спорт. площадка - считаем как стадион
4. клумбы - считаем как под благоустройство
5. полянка с газоном - считаем как под благоустройство
6. лесная часть - считаем как лес
7. кусок, под которым идёт канализация и вода - считаем как промку
8. кусок, под которым идёт электрокабель кабель - считаем как промку.
|
|
|
sneep
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/23/2009
Сообщений: 251
Местонахождение: Москва
|
В данном случае, рассматриваются только ИЖСка под коммуникации, опосредованно от "нормальных" участков. Там оспаривание сделки между хозяйствующими субъектами которые, в свое время, эти земли как то "криво" передали (застройщик и УК или вроде того).
Позиция - сравнивать с промкой, содержит в себе определённую логику, но нестыковка по категории и разрешенки, на мой взгляд, сильно осложнит защиту отчета базирующегося на такого рода сравнении.
"Убивать цену" в 0 за счет того, что фактически использовать участки под ИЖС, в связи с их формой и т.п. не представляется возможным, тоже кажется мне не совсем корректным, хотя определённая мысль и в этой концепции есть.
В общем, пока, продолжаю придерживаться исходного принципа "унификации" цены всей земли в поселке и, в этом плане, пример с МОПами в здании кажется мне достаточно удачным.
Эх, оценка...Всегда хочется однозначного ответа, но, кажется, я выбрал не ту специальность. Два оценщика-три мнения в действии%)
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Вот смотрите.
Я свой случай привёл намеренно для сравнения. У нас нет общих земель, коммуникации идут под всеми участками. И ни кому в голову не придёт обесценивать части участков, под которыми идут коммуникации, хотя строить там никто ничего не будет, соседи на вилы подымут.
Теперь вариант с ЗОП.
Если их пропорционально присоединить к "жилым" участкам, т.е. пропорционально увеличить их площадь. Кто-то считает, что РС жилых участков не возрастёт пропорционально увеличению площади? Останется неизменной? Удельная РС снизится?
А в моём случае, если выделить все куски с коммуникациями в ЗОП, то РС оставшейся у меня земли не снизится? Останется прежней, т.е. удельная РС возрастёт?
Такая логика моя. 
"Признак первоклассного ума - держать две взаимоисключающие вещи, не теряя при этом способности соображать". Примерно так. "Великий Гэтсби" (Ф.С. Фитцжеральд)
И ПС. Только оценивали много участков СНТ/ДНП. Там просто поляна и прямоугольники - участки. Никаких ЗОП там не предусмотрено. Ни дорог, ни чего. Так мне надо было их придумать, выделить и как промку заценить?
|
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,061
Местонахождение: Москва
|
Согласен с NB, что стоимость самого этого участка равна 0, это должна быть, по идее, совместная долевая собственность участников кооператива (ТСЖ), аналогично тому как общее имущество в доме принадлежит кондоминиуму. Часто бывает, что девелопер не передает ТСЖ этот участок и другие объекты общего пользования, а оставляет их в собственности на УК, которая не принадлежит кооперативу. В принципе члены кооператива могут это отсуживать и вопрос тут не в стоимости (но там нюансы, что писалось в договорах купли-продажи, какие обязательства по передаче имущества общего пользования и создании товарищества/кооператива). Если это земли нас.пунктов, то тут можно применять нормы ЖК и закона о ТСЖ, если дачи - то сейчас в законах о дачах это урегулировано так же, как и для жилья.
Соответственно даже если важна стоимость, то точно она не по цене участков ИЖС даже с учетом поправок на площадь. Либо ноль, либо по средней цене большого участка, до его размежевания, смотря для каких целях оценка, исходя из нюансов спора.
1038 сообщений на старом форуме
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Я привёл свой личный пример, когда ЗОП нет, но на каждом участке есть кусок, отведённый под коммуникации.
И задал вопрос, как изменится стоимость моего участка, если сформировать из этих кусков ЗОП?
Получается, что никак. Земли у меня лично станет меньше, а её удельная стоимость возрастёт. Ответ нормальный, только явно неверный.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Павел Карцев сообщал(а):
по средней цене большого участка, до его размежевания,
Прям торкнуло.
Да, по средней. Только не "до его размежевания", а на дату оценки. Т.е. именно то, о чём и я говорю.
РС ЗОП растёт вместе со степенью освоенности посёлка.  Что, собсно, логично.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
sneep сообщал(а):Распространенная практика, когда берут большой участок и "делают из него" поселок, ну т.е. нарезают на маленькие участки. Соответственно, внутри этих поселков часть участков выделяются под коммуникации. Такого рода участки имеют несуразную форму и объектом купле-продажи, как правило, не являются. Собственно вопрос, как такие участки посчитать. В прочих случаях, мы их всегда трактовали по цене на уровне прочих участков в этом поселке, так как категорию и разрешенное использование они, как правило имеют, что и остальные участки. Сейчас озадачился вопросом корректно ли это или они все таки требуют каких либо поправок? Кто что думает по этому поводу?
Для оценки стоимости общих ЗУ могут быть использованы:
- Сравнительный подход на основе анализа парных продаж обеспеченных инженерными сетями ЗУ с межеванием и без межевания под садовую, коттеджную и т.п. застройку;
- Затратный подход к оценке общественных земель (дороги, дорожки, инженерия, водоотводы, заборы....). Как раз затратный подход формирует большую разницу в стоимости общественных земель в богатых коттеджных поселках и бедных СНТ;
- Для оценки могут быть использованы методы определения стоимости сервитутов (на право прохода, проезда, проведения инженерных сетей....).
Справочно:
Стоимость индивидуального ЗУ (РСзу) складывается из двух составляющих:
РСзу = РС единоличного зу + Стоимости долевых прав владения общественными землями.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Опять умно и правильно, но ответа на мой вопрос нет.
Сколько потеряет в стоимости мой участок, если из него выделить кусок под ЗОП?
А ответ очевиден.
Соответственно, столько и ЗОП будет стоить, т.е. в удельных ценах столько же, сколько и весь мой остальной участок.
|
|
|
vladizlove
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/20/2014
Сообщений: 32
Местонахождение: Киров
|
Сталкивался с подобной ситуацией при оспаривании, оценщик из комиссии никак не хотел соглашаться с нашей точкой зрения: стоимость дорог = стоимости затрат на создание этих дорог (выравнивание, засыпка, трамбовка). Он предложил свой вариант: определить стоимость участка до межевания (большая площадь - маленькая стоимость) из нее вычесть стоимость всех полученных после межевания участков (маленькая площадь - стоимость чуть больше) - остальное дорога. В итоге так и сделали, комиссия приняла.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Правильно с Вами не согласились. У Вас ОО не верно определён - не ЗУ под дорогу, а затраты на строительство дороги. Это как если бы Вы вместо РС ЗУ под размещение бизнес - центра посчитали бы затраты на строительство бизнес - центра.
Вариант, который Вам предложили, тоже вызывает сомнения. Причём серьёзные и очевидные.
После межевания суммарная стоимость участков возрастает, как правило, за счёт эффекта масштаба. И как Вы его учитывали?
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Слуцкий сообщал(а):После межевания суммарная стоимость участков возрастает, как правило, за счёт эффекта масштаба. И как Вы его учитывали?
Ну так он и сказал, определяем стоимость всего массива по "большим аналогам", потом стоимость мелких участков по "маленьким" аналогам, суммируем, вычитаем. У нас так все СНТ/ДНТ/КПшки комиссию в МО прошли.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
vladizlove
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/20/2014
Сообщений: 32
Местонахождение: Киров
|
Слуцкий сообщал(а):Правильно с Вами не согласились. У Вас ОО не верно определён - не ЗУ под дорогу, а затраты на строительство дороги. Это как если бы Вы вместо РС ЗУ под размещение бизнес - центра посчитали бы затраты на строительство бизнес - центра.
Аргумент к первому подходу следующий: собственник земли будет продавать ее минимум за ту стоимость, какие затраты он понес на его создание, в данном случае выравнивание, трамбовка будут неотделимыми улучшениями этого земельного участка, а затраты на эти работы переносятся на его стоимость.
|
|
|
АндрейВ
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/29/2016
Сообщений: 17
Местонахождение: Москва
|
vladizlove сообщал(а): Он предложил свой вариант: определить стоимость участка до межевания (большая площадь - маленькая стоимость) из нее вычесть стоимость всех полученных после межевания участков (маленькая площадь - стоимость чуть больше) - остальное дорога. В итоге так и сделали, комиссия приняла.
Ничего не напутали? Если вы правильно считаете, то сумма стоимостей маленьких участков должна быть больше стоимости большого (иначе зачем вообще заниматься устройством этого поселка?), поэтому в результате ваших действий вы получите отрицательную стоимость, которая к дорогам никакого отношения не имеет.
Надо учитывать затраты на инфраструктуру и ПП и строить нормальный доходный подход, тогда возможно получится вывести стоимость участков общего пользования.
Андрей С. сообщал(а):Слуцкий сообщал(а):После межевания суммарная стоимость участков возрастает, как правило, за счёт эффекта масштаба. И как Вы его учитывали? Ну так он и сказал, определяем стоимость всего массива по "большим аналогам", потом стоимость мелких участков по "маленьким" аналогам, суммируем, вычитаем. У нас так все СНТ/ДНТ/КПшки комиссию в МО прошли.
вопросы те же, что суммируем и что вычитаем непонятно
|
|
|
vladizlove
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/20/2014
Сообщений: 32
Местонахождение: Киров
|
АндрейВ сообщал(а):
Ничего не напутали? Если вы правильно считаете, то сумма стоимостей маленьких участков должна быть больше стоимости большого (иначе зачем вообще заниматься устройством этого поселка?), поэтому в результате ваших действий вы получите отрицательную стоимость, которая к дорогам никакого отношения
Ну это ведь кто как считает, у нас получилась положительная стоимость, а положительная разница за счет большой площади дорог (порядка 40%), кроме того участок был не под ИЖС, а несколько МКД, поэтому дорог много
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Цитата:вопросы те же, что суммируем и что вычитаем непонятно
суммируем общую стоимость "мелких" участков, из нее вычитаем стоимость большого участка (по цене "больших"). Только в обертке доходника с поэтапной продажей мелких участков, ну там всякие межевания учитывать ессно.
Фигня на мой взгляд, но хорошо подходило под отсекающее требование комиссии МО сделать доходник ("хоть какой-нибудь").
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
АндрейВ
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/29/2016
Сообщений: 17
Местонахождение: Москва
|
Андрей С. сообщал(а):Цитата:вопросы те же, что суммируем и что вычитаем непонятно суммируем общую стоимость "мелких" участков, из нее вычитаем стоимость большого участка (по цене "больших"). Только в обертке доходника с поэтапной продажей мелких участков, ну там всякие межевания учитывать ессно. Фигня на мой взгляд, но хорошо подходило под отсекающее требование комиссии МО сделать доходник ("хоть какой-нибудь").
А представьте гипотетическую ситуацию, что участок большой стоит 500 рублей, а в вашем предполагаемом поселке дорог 205 кв. м., остальное 10 участков по 200 кв. м. по 100 рублей допустим. Получаем 1 000 рублей-500=500 рублей стоит 205 кв. м. дорог. А если в том же поселке дорог 5 кв. м.(хорошо распланировали), то получится, что они стоят 1 100 рублей-500=600 рублей стоит 5 кв. м. дорог. Эффект масштаба?
В итоге по вашей методике получается, что чем меньше дорог, тем дороже они стоят, причем в разы.
Просто можно представить обратную операцию и добавить к стоимости дорог стоимость большого участка, что мы вообще получим? Я понять не могу.
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|