Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
Изъятие квартиры, в связи со сносом многоквартирного дома
|
|
|
Андрей Ник
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 109
Местонахождение: Петропавловск-Камчатский
|
Добрый день коллеги! Столкнулся с такой ситуацией: изымается квартира в 2-х подъездном, 2-х этажном жилом доме в связи с признанием дома аварийным (хотя дом шикарный - канадский кедр - ему еще стоять и стоять...) Всех расселили, осталось две квартиры, которые - не хотят! Делаем оценку квартир, а собственники квартир не согласны с величиной стоимости, т.к. в соответствии п.7 ст.32 ЖК РФ они рассчитывают помимо стоимости жилого помещения получить стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом их доли в праве общей собственности на такое имущество и стоимость доли в правах на земельный участок в соответствии с ГК(с убытками и упущенной выгодой вопрос урегулирован)... Понятно, что обращение к разуму (любая квартира продается на рынке по цене, включающей в себя стоимость прав на общее имущество и прав зу под домом) ничего не дает. Нужны строки в отчете об оценке: жилое помещение, доля в общем имуществе, доля в праве на зу... Нужна правовая позиция, доказывающая, что все это уже "сидит" в цене предложений и сделок. Может кто-нибудь сталкивался с подобной ситуацией и готовил обоснование для органов, изымающих недвижимость или для судов? Прошу помочь!
|
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
|
Два ответа:
1. Ответ типичного представителя форума оценщиков "Это бред. Заказчик - осел. Объясните ему, что он дурак.
..."
*Несколько постов от других юзеров поддерживающих этот без сомнения ценный совет*
2. Учитывая, что все что будет сказано в стиле п. 1 Вы и так прекрасно понимаете без всякого форума можно перейти к существу вопроса. Если оставить в стороне разумность таких требований и вообще, то стоит двигаться в следующем направлении:
а) В задание на оценку включаем все эти расчетные величины (ну т.е. помимо рыночной стоимости квартиры, доля в праве на землю и т.д.), благо п. 9 ФСО 7 Вам это вполне позволяет
б) Ссылаем на п. 9 ФСО 3
В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
в) Делаем расчет расчет этих треклятых долей, землю методом распределения (можно например, по соотношению кадастровых стоимостей всего здания и земли), помещения общего пользования по соотношению площадей.
г) Надо понимать, что все эти пресловутые доли Вы будете вычитать из полученной стоимости квартир, но не прибавлять. Доля на общедомовое имущество вычитается, потому что пп.1-3 п.1 ст. 36 ЖК РФ. Доля на землю, потому что пп.4 п.1 ст. 36 ЖК РФ. И все это уже сидит в цене аналогов, потому что ст. 38 ЖК РФ.
д) Но если вдруг Вы решите пойти по пути указанному в п. 1, рекомендую обратить внимание на п. 3 ФСО 1, согласно которому объектом оценки может быть только то, что может участвовать в гражданском обороте. При этом ст. 37 ЖК РФ участие этого самого общедомового имущества в гражданском обороте запрещает.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
http://o-nedvizhke.ru/kvartira/obshhie-voprosy/mesta-obshhego-polzovaniya-v-mnogokvartirnom-dome.html
Правила по содержанию общего имущества в доме, утверждены правительственным постановлением № 491 от 13 августа 2006 г.:
Помещений, расположенных в многоквартирном доме, не относящихся к частям квартир и предназначенных для обслуживания более чем одного помещения жилого или нежилого типа в указанном доме (дальше — помещения общего пользования). Речь идет о межквартирных лестничных площадках, лифтах, лестницах, коридорах, лифтовых шахтах, чердачных помещениях, колясочных, технических этажах (включительно с созданными при финансировании владельцев помещениями, площадками для автотранспорта, встроенными гаражами, техническими чердаками и мастерскими), технических подвалах, с размещенными в них коммуникационными сетями и ином оборудовании, выполняющем обслуживание больше чем одного помещения в доме (вместе с котельными, элеваторными узлами, бойлерными и прочим оборудованием инженерного направления);
Крыши;
Конструкций несущего ограждающего типа в многоквартирном доме (включительно с фундаментом, несущими стенами, плитами перекрытий, балконными и другими плитами, несущими колоннами и прочими подобными ограждающими несущими конструкциями);
Конструкций несущего ограждающего типа, расположенных в многоквартирном доме, обслуживающих больше чем одно помещение (нежилое/жилое), вместе с конструкциями дверей и окон в помещениях общего пользования, перилами, парапетами и прочими конструкциями несущего ограждающего типа;
Оборудования механического, сантехнического и электрического вида, размещаемого в многоквартирном доме вне пределов и во внутренней части помещений, цель которого обслуживать помещения жилого/нежилого типа (при их количестве от 2 и больше);
Земельного участка, на котором возведена многоэтажка, линии границ которого обозначены, основываясь на сведениях государственного кадастрового учета, с наличием элементов благоустройства и озеленения;
Других объектов, выполняющих функцию обслуживания, надлежащей эксплуатации и поддержки уровня благоустройства дома (включительно с трансформаторными подстанциями, тепловыми пунктами, выполняющими обслуживание дома, гаражами, стоянками коллективного пользования, площадками спортивного типа и детскими, размещенными в пределах территории, на которой располагается жилое строение).
Вот собственно то, что продаётся и покупается под наименованием «КВАРТИРА».
..........
Это же самое даёт понимание того, что в отсутствие внятной официальной или хотя бы конвенциональной методики выделения РС прав на всё это из единой цены квартиры, доказать даже столбу то, что он-гад идиот - просто элементарная, детская задачка по сравнению с оценкой. Поскольку уж коли ЗУ выделил, то давай, братан, уже и крышу дели, и площадку детскую ... И так до беспредела.
|
|
|
sky-perm
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 742
Местонахождение: Пермь
|
тут две статьи про ветхое жилье: http://www.pro-roo.ru/index.php/analytics
1. Определение рыночной величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома при расселении ветхого и аварийного жилья
2. ОЦЕНКА ВЕТХОГО И АВАРИЙНОГО ЖИЛЬЯ (тут про землю написано, наши суды принимают такой расчет)
Может пригодится
|
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
|
Андрей Ник сообщал(а): Нужна правовая позиция, ...
Правовая позиция есть:
http://www.supcourt.ru/Show_pdf.php?Id=9254
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|