|
|
|
sky-perm
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 742
Местонахождение: Пермь
|
Есть у меня в собственности комната в общежитии, комната ничего особенного среднее состояние, в общем типовая. В этом общежитии стоят на продажу достаточно много подобных комнат, средний ценник 700-800 т.р. за 18 кв.м, т.е. по СП с учетом торга 700 т.р.
Сдаю ее в аренду за 6.000 руб. в месяц (пытался ставить 7.000 руб но спроса нет) из этой стоимости вычитаю каждый месяц коммуналку примерно в среднем 2.000 руб.
Итого ЧОД 6.000-2.000= 4.000 руб., ставка капитализации пусть 0,12 будет, получаем по ДП стоимость комнаты 400.000 руб.
Получаем огромный разброс между СП и ДП  спрашивается где правда?
Тут жизнь у меня резко сделала поворот, и стали нужны деньги, выставил эту комнату на продажу за 600.000 руб. висит на Авито уже месяц, нет ни одного звонка 
Получается ДП ближе к жизни? и СП это лишь хотелки?
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,846
Местонахождение: -
|
цена продажи и ставка сдачи в аренду - это факт. а вот КК - у Вас "пусть". вот в этом "пусть" у Вас и ошибка. для квартир и комнат КК уже давно на уровне 4-6%.
(отредактировано)
P.S. кстати, такая же ситуация и с землей
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Про 0,12 - эт Вы жёстко. 
Нет и никогда не было таких ставок в квартирах.
Только эту темку копнул на цифрах. Мне совсем не для оценки надо было.
http://tmpo.su/sluckij-a-a-stavki-kapitalizacii-kvartir-v-moskve/
0,03 - 0,05. Ну 0,06.
Не доходный (коммерческий) это актив - квартиры, коттеджи и пр. жильё. Ставки депозитов всегда выше.
А комнату свою оцените уже нормально, с интервалом. Посмотрите, каков самый минимум по аналогам можно получить.
http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-intervalnoe-predstavlenie-ocenki-rynochnoj-stoimosti-kvartira-massovogo-sprosa/
Потом,будучи вооружённым всей информацией  , и думайте.
|
|
|
Юлиана
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/26/2007
Сообщений: 593
Местонахождение: Краснодарский край
|
Может правда через ВРМ восторжествует? 
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Через ВРМ ничего не восторжествует, кроме глупости.
Через ВРМ в теории получится то же, что и в сравнительном. Только намного хуже, поскольку аналогов по аренде намного меньше. А брать со всего города, так лучше индекс какой глянуть.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
комната - это не доходоприносящий объект недвижимости. Многие считают, что если аренду получать можно, то значит и доходник применить можно. А с мтз, доходник применим только для такой недвижимости, которая создавалась как доходный объект.
а так да, и заброш коровник иногда можно сдать за 5 рублей
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,846
Местонахождение: -
|
не соглашусь. если доход получить можно - то и доходник применить можно. в чем проблема? и доходник тоже покажет нормальный результат, если считать правильно... другой вопрос нужно ли?
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,846
Местонахождение: -
|
Юлиана сообщал(а):Может правда через ВРМ восторжествует?
а ФСО 7 не позволяет считать доходник через ВРМ
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
я считаю, что доходник применим только там, где в приобретении, строительстве объектов, либо по типу объектов имеется инвестиционная мотивация в получении доходов от сдачи в аренду. Во всех остальных случаях - доходник ничего не отражает. Его просто подгоняют под то или иное пожелание
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Сибириус
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/20/2009
Сообщений: 405
Местонахождение: Новосибирск
|
Olegovich сообщал(а):а ФСО 7 не позволяет считать доходник через ВРМ
Такого утверждения в стандарте нет, напротив, "Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки".
|
|
|
Юлиана
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/26/2007
Сообщений: 593
Местонахождение: Краснодарский край
|
Olegovich сообщал(а):Юлиана сообщал(а):Может правда через ВРМ восторжествует? а ФСО 7 не позволяет считать доходник через ВРМ
100500 тысяч раз в очередной раз пожалела, что тут что-то ляпнула. Вот ведь юморнула неудачно, чтобы подбодрить человека. Он ведь для себя и о своей конкретной квартире голову ломает, а не отчет об оценке пишет.
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,846
Местонахождение: -
|
Сибириус сообщал(а):Olegovich сообщал(а):а ФСО 7 не позволяет считать доходник через ВРМ Такого утверждения в стандарте нет, напротив, " Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки".
п. 23 б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям
где тут расчет через ВРМ?
вообще расчет через ВРМ - это скорее (но довольно спорно) сравнительный...
|
|
|
Юрий Дерябин
|
|
Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,162
Местонахождение: Москва
|
Вообще-то ВРМ - это сравнительный подход.
323 сообщения на старом форуме
|
|
|
Сибириус
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/20/2009
Сообщений: 405
Местонахождение: Новосибирск
|
Olegovich сообщал(а):п. 23 б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям
где тут расчет через ВРМ?
вообще расчет через ВРМ - это скорее (но довольно спорно) сравнительный...
После указанного Вами пункта в стандарте есть и пункты иные... Если считаете необходимым, оппонируйте авторам стандарта
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Olegovich сообщал(а):Юлиана сообщал(а):Может правда через ВРМ восторжествует? а ФСО 7 не позволяет считать доходник через ВРМ
Позволяет.
Только надо, чтобы ставка соответствовала доходу.
Для ЧОД - СК, для валовой аренды - 1/ВРМ.
Т.е. если умножить валовую аренду на ВРМ, то это сравнительный подход. А если разделить ея же на 1/ВРМ - прямая капитализация. 
Только ради чего это? Набрать аналогов для определения ВРМ - значит набрать аналогов по продаже (для сравнительного) и ещё по аренде (для доходного). Аналоги по продаже поделить на 2 группы. Одну пустить на сравнительный, а вторую на определение ВРМ. Аналоги по аренде поделить на две группы. Одну пустить на определение ставки аренды, а вторую - на ВРМ. Потом что-то согласовывать из двух подходов. Зачем?
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,846
Местонахождение: -
|
э нет...1/ВРМ это не КК
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Конечно не КК. А СК. Для валовой арендной ставки. 
А как иначе?
|
|
|
Guest |