|
|
|
@лексей
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/2/2010
Сообщений: 43
Местонахождение: Абакан
|
Приветствую, коллеги и прошу помощи!
Вводные данные:
В рамках судебной экспертизы (не отчет об оценке), для оспаривания кадастровой стоимости мне поручено определить рыночную стоимость 2 ЗУ (площади 2700 кв.м. у каждого), расположенных в центре села на удалении 5 км от столицы Республики.
Категория - земли населенных пунктов;
ВРИ - для строительства магазина и для строительства кафе;
Градостроительная зона, в соответствии с генеральным планом сельсовета - у первого участка Р1 зона природного ландшафта (рекреации), а у второй сразу в двух зонах пополам в Р1 зоне природного ландшафта (рекреации) и в общественно-деловой зоне (что в принципе противоречит правилам землепользования).
Суть проблемы следующая, в соответствии с правилами земелепользования, указанные выше ВРИ запрещены для данных градостроительных зон, т.е. капитальное строительство не разрешается (архитектура отказала), тогда как оценивать? Если как земли под коммерческую застройку (аналоги имеются), то как учесть градостроительную зону, если как земли рекреации (аналоги в нашем регионе отсутствуют, но на гос торгах присутствуют сделки, правда по другим регионам, но теоритически можно скорректировать на местоположение), то как учесть ВРИ?
У меня на данный момент два варианта действий:
1. Обоснованно указать что рыночная стоимость данных участков равна нолю, т.к. экономическую ценность они не имеют (судебная экспертиза это позволяет);
2. Анализом НЭИ убрать ВРИ под коммерцию и оценить, как земли рекреации.
Соответствующие ветки форума мною прочитаны, но полезной информации не найдено. Прошу поделиться мыслями и соображениями по данному вопросу.
Заранее благодарен!
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
земля нулю быть не может. как минимум = затратам на вовлечение в оборот (межевание, постановка на учет).
отвечать нужно на заданный судом вопрос без фантазий.
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
@лексей
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/2/2010
Сообщений: 43
Местонахождение: Абакан
|
При вовлечении земли в оборот были допущены критические ошибки, сначала кадастровым инженером, который не учел зону рекреации, затем администрацией сельсовета и регцентром, при которых пользование землей не представляется возможным, соответственно затраты не обоснованные, как можно их учитывать?
И причем тут фантазии, при таком сочетании: категории, ВРИ и градостроительной зоны, по моему мнению, ценность ЗУ может быть нулевой. Прошу обосновать.
На практике сталкивался со случаем, когда стоимость была отрицательной, участок имел значительное промышленное (экологическое) загрязнение, что для дальнейшей эксплуатации требовались значительные затраты на рекультивацию земли, превышающие рыночную стоимость земли, расположенной в данном местоположении.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Отрицательной РС быть не может. Продавец никогда и ни при каких условиях платить покупателю по ДКП не может (ГК РФ ДКП). А РС определяется, именно как цена при КП. Нулевой она тоже быть не может. Только вот ветка была с этим вопросом.
А затраты на устранение загрязнения - обязанность загрязнителя, а не участка.
Емнип КС считают при текущем использовании. Наверное и оспаривать тоже надо по текущему использованию. Но я не эксперт в этом вопросе.
|
|
|
@лексей
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/2/2010
Сообщений: 43
Местонахождение: Абакан
|
Из-за не стыковок с ранее указанными характеристиками, оцениваемые ЗУ не используются, на них запрещена хозяйственная деятельность.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
вопросы права - прерогатива суда, а не эксперта. эксперт обязан отвечать на поставленный вопрос. один из вариантов ответа -нпв.
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
@лексей
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/2/2010
Сообщений: 43
Местонахождение: Абакан
|
НПВ???
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
ответить не представляется возможным
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Так нельзя отвечать.  Эксперт на любой вопрос ответ знает и за совсем недорого его продаёт. НПВ - пережиток и атавизм старого мира.
Тут вообще сейчас научная дискуссия на тему экспертных оценок неопределённости развернулась жаркая.
Говорю: неопределённость - это то, чего никто не знает, потому как если знает, то это уже не неопределённость. Нет, отвечают, коллективные экспертные оценки - самото. И справочник уже же издан. Обновить надо и статус повысить.
Т.е. 1 петух - не эксперт в астрономии, а 200 петухов - эксперты в астрономии. 
Какие тут НПВ... 200 петухов - оценщиков и все дела.
|
|
|
@лексей
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/2/2010
Сообщений: 43
Местонахождение: Абакан
|
А что со вторым способом оценки, он вроде не противоречит нормам, в т.ч. ФСО?
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
А.А., чо за дискуссия?
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
@лексей
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/2/2010
Сообщений: 43
Местонахождение: Абакан
|
Шогин В. сообщал(а):А.А., чо за дискуссия?
???
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Шогин В. сообщал(а):А.А., чо за дискуссия?
Да прикольная дискуссия... Интересные вещи открываются потихоньку. Бизнес, ес-но. Вы на соседней ветке всё правильно сказали. Но не для форума.
На конфу в Синергию приезжайте 20-го. Покалякаем. Есть о чём. Всё же ситуацию пытаемся изменить...
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
@лексей сообщал(а):Приветствую, коллеги и прошу помощи!
Вводные данные:
В рамках судебной экспертизы (не отчет об оценке), для оспаривания кадастровой стоимости мне поручено определить рыночную стоимость 2 ЗУ (площади 2700 кв.м. у каждого), расположенных в центре села на удалении 5 км от столицы Республики.
Категория - земли населенных пунктов;
ВРИ - для строительства магазина и для строительства кафе;
Градостроительная зона, в соответствии с генеральным планом сельсовета - у первого участка Р1 зона природного ландшафта (рекреации), а у второй сразу в двух зонах пополам в Р1 зоне природного ландшафта (рекреации) и в общественно-деловой зоне (что в принципе противоречит правилам землепользования).
Суть проблемы следующая, в соответствии с правилами земелепользования, указанные выше ВРИ запрещены для данных градостроительных зон, т.е. капитальное строительство не разрешается (архитектура отказала), тогда как оценивать? Если как земли под коммерческую застройку (аналоги имеются), то как учесть градостроительную зону, если как земли рекреации (аналоги в нашем регионе отсутствуют, но на гос торгах присутствуют сделки, правда по другим регионам, но теоритически можно скорректировать на местоположение), то как учесть ВРИ?
У меня на данный момент два варианта действий:
1. Обоснованно указать что рыночная стоимость данных участков равна нолю, т.к. экономическую ценность они не имеют (судебная экспертиза это позволяет);
2. Анализом НЭИ убрать ВРИ под коммерцию и оценить, как земли рекреации.
Соответствующие ветки форума мною прочитаны, но полезной информации не найдено. Прошу поделиться мыслями и соображениями по данному вопросу.
Заранее благодарен!
Я занимаюсь судэкспертизой для Мосгорсуда по оспариванию кадастровой стоимости, аналогичные оценки проводил (правда для выделения стоимости охранных зон в общей стоимости ЗУ).
При ВАШИХ условиях используется:
- Сравнительный подход (метод сравнения) - с ним у Вас не получается;
- Доходный подход (метод предполагаемого развития) - попробуйте его.
ИСПОЛЬЗУЕТСЯ следующий ИСКУССТВЕННЫЙ прием - В дальнейшем (после получения стоимости зу для торгового назначения) ПЕРЕВЕДИТЕ СТОИМОСТЬ ЗУ ОТ ТОРГОВОГО ВИДА - ПОД ОХРАННЫЕ, РЕКРЕАЦИОННЫЕ ЗОНЫ (в СРК-2017 есть переходные коэффициенты, могу выслать). Получите больше 0.
|
|
|
@лексей
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/2/2010
Сообщений: 43
Местонахождение: Абакан
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):@лексей сообщал(а):Приветствую, коллеги и прошу помощи!
Вводные данные:
В рамках судебной экспертизы (не отчет об оценке), для оспаривания кадастровой стоимости мне поручено определить рыночную стоимость 2 ЗУ (площади 2700 кв.м. у каждого), расположенных в центре села на удалении 5 км от столицы Республики.
Категория - земли населенных пунктов;
ВРИ - для строительства магазина и для строительства кафе;
Градостроительная зона, в соответствии с генеральным планом сельсовета - у первого участка Р1 зона природного ландшафта (рекреации), а у второй сразу в двух зонах пополам в Р1 зоне природного ландшафта (рекреации) и в общественно-деловой зоне (что в принципе противоречит правилам землепользования).
Суть проблемы следующая, в соответствии с правилами земелепользования, указанные выше ВРИ запрещены для данных градостроительных зон, т.е. капитальное строительство не разрешается (архитектура отказала), тогда как оценивать? Если как земли под коммерческую застройку (аналоги имеются), то как учесть градостроительную зону, если как земли рекреации (аналоги в нашем регионе отсутствуют, но на гос торгах присутствуют сделки, правда по другим регионам, но теоритически можно скорректировать на местоположение), то как учесть ВРИ?
У меня на данный момент два варианта действий:
1. Обоснованно указать что рыночная стоимость данных участков равна нолю, т.к. экономическую ценность они не имеют (судебная экспертиза это позволяет);
2. Анализом НЭИ убрать ВРИ под коммерцию и оценить, как земли рекреации.
Соответствующие ветки форума мною прочитаны, но полезной информации не найдено. Прошу поделиться мыслями и соображениями по данному вопросу.
Заранее благодарен!
Я занимаюсь судэкспертизой для Мосгорсуда по оспариванию кадастровой стоимости, аналогичные оценки проводил (правда для выделения стоимости охранных зон в общей стоимости ЗУ). При ВАШИХ условиях используется: - Сравнительный подход (метод сравнения) - с ним у Вас не получается; - Доходный подход (метод предполагаемого развития) - попробуйте его. ИСПОЛЬЗУЕТСЯ следующий ИСКУССТВЕННЫЙ прием - В дальнейшем (после получения стоимости зу для торгового назначения) ПЕРЕВЕДИТЕ СТОИМОСТЬ ЗУ ОТ ТОРГОВОГО ВИДА - ПОД ОХРАННЫЕ, РЕКРЕАЦИОННЫЕ ЗОНЫ (в СРК-2017 есть переходные коэффициенты, могу выслать). Получите больше 0.
Вышлите пожалуйста. Заранее спасибо!
Также хотелось бы уточнить, а при оценке на основе сделок с землями рекреации, не будет результат точнее?
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
@лексей сообщал(а):Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):@лексей сообщал(а):Приветствую, коллеги и прошу помощи!
Вводные данные:
В рамках судебной экспертизы (не отчет об оценке), для оспаривания кадастровой стоимости мне поручено определить рыночную стоимость 2 ЗУ (площади 2700 кв.м. у каждого), расположенных в центре села на удалении 5 км от столицы Республики.
Категория - земли населенных пунктов;
ВРИ - для строительства магазина и для строительства кафе;
Градостроительная зона, в соответствии с генеральным планом сельсовета - у первого участка Р1 зона природного ландшафта (рекреации), а у второй сразу в двух зонах пополам в Р1 зоне природного ландшафта (рекреации) и в общественно-деловой зоне (что в принципе противоречит правилам землепользования).
Суть проблемы следующая, в соответствии с правилами земелепользования, указанные выше ВРИ запрещены для данных градостроительных зон, т.е. капитальное строительство не разрешается (архитектура отказала), тогда как оценивать? Если как земли под коммерческую застройку (аналоги имеются), то как учесть градостроительную зону, если как земли рекреации (аналоги в нашем регионе отсутствуют, но на гос торгах присутствуют сделки, правда по другим регионам, но теоритически можно скорректировать на местоположение), то как учесть ВРИ?
У меня на данный момент два варианта действий:
1. Обоснованно указать что рыночная стоимость данных участков равна нолю, т.к. экономическую ценность они не имеют (судебная экспертиза это позволяет);
2. Анализом НЭИ убрать ВРИ под коммерцию и оценить, как земли рекреации.
Соответствующие ветки форума мною прочитаны, но полезной информации не найдено. Прошу поделиться мыслями и соображениями по данному вопросу.
Заранее благодарен!
Я занимаюсь судэкспертизой для Мосгорсуда по оспариванию кадастровой стоимости, аналогичные оценки проводил (правда для выделения стоимости охранных зон в общей стоимости ЗУ). При ВАШИХ условиях используется: - Сравнительный подход (метод сравнения) - с ним у Вас не получается; - Доходный подход (метод предполагаемого развития) - попробуйте его. ИСПОЛЬЗУЕТСЯ следующий ИСКУССТВЕННЫЙ прием - В дальнейшем (после получения стоимости зу для торгового назначения) ПЕРЕВЕДИТЕ СТОИМОСТЬ ЗУ ОТ ТОРГОВОГО ВИДА - ПОД ОХРАННЫЕ, РЕКРЕАЦИОННЫЕ ЗОНЫ (в СРК-2017 есть переходные коэффициенты, могу выслать). Получите больше 0. Вышлите пожалуйста. Заранее спасибо! Также хотелось бы уточнить, а при оценке на основе сделок с землями рекреации, не будет результат точнее?
1). Дайте элпочту.
2). На землях рекреации можно кое-что построить, но с ними мало оферт. Результат будет точнее, если найдете...
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
земельный участок не может быть в двух разных территориальных зонах, см. ст 30 Градостроительного кодекса
Следовательно, собственник участка может обратиться в местную администрацию с заявлением о внесении изменений в ПЗЗ и Генеральный план, а дальше нужно смотреть, в какую именно зону перевести...
|
|
|
Guest |