Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Корректировка на этаж для ОКСа или ЕОН? Опции · Вид
Елена Тихая
От: Friday, February 05, 2021 9:38:17 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/5/2021
Сообщений: 3
Местонахождение: Астрахань
Здравствуйте! После заседания комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, возник вопрос: корректировка на этаж должна относится к ОКСу или ЕОН? Комиссия ссылается на то, что в справочнике Лейфера Л.А. 2018 для сравнительного подхода ВСЕ поправки для ЕОН, в том числе и на этаж. При этом в описании самой поправки говорится о помещениях, а в справочнике Лейфера Л.А. для ОКСов четко написано, что этажность относится к ОКСу. Но отчет нам отклонили только на основании того, что корректировка на этаж применена после очищения аналогов от земельных участков. И где правда?
В начало
 
Юрий Дерябин
От: Friday, February 05, 2021 10:24:06 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник

Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,162
Местонахождение: Москва
Лейферу письмо напишите. Он как автор, лучше знает. Заодно и ответ можно к отчету приложить.

323 сообщения на старом форуме
В начало
 
Eugene
От: Friday, February 05, 2021 11:27:19 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,246
Местонахождение: Саратов
Для ЕОН, причем встроенное помещение - это тоже ЕОН, а не ОКС
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Friday, February 05, 2021 8:16:03 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
Для ЕОН
Эту корректировку невозможно сделать для ОКС, поскольку она основана на РС Недвижимости (ЗУ + ОКС - ст.130 ГК РФ) и является относительной, то есть осредненной по местоположению.
В Москве корректировки на расположение на этажах разительно отличаются от Лейфера.
В начало
 
Геннадий
От: Friday, February 05, 2021 11:14:49 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):

В Москве корректировки на расположение на этажах разительно отличаются от Лейфера.


ХиХи, наконец то мой справочник понадобился.


Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
Елена Тихая
От: Saturday, February 06, 2021 9:35:07 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/5/2021
Сообщений: 3
Местонахождение: Астрахань
Так у самого же Лейфера есть табличка с отношениями корректировок к ЗУ или ОКСам. И там четко написано, что этажность относится к ОКСу, также как и состояние отделки, материал стен и физическое состояние здания!!!
В начало
 
Елена Тихая
От: Saturday, February 06, 2021 9:40:56 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/5/2021
Сообщений: 3
Местонахождение: Астрахань
Eugene сообщал(а):
причем встроенное помещение - это тоже ЕОН, а не ОКС
Это тоже спорный момент, я считаю. Встроенные помещения за частую продают без доли участка под зданием. В новостройках, да, уже выделяют долю приходящегося участка. А вот в большинстве случаев земля не входит в состав продаваемого помещения. Как пример, квартира в любой советской 9-ти этажке или Хрущевке.
В начало
 
Eugene
От: Saturday, February 06, 2021 12:18:13 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,246
Местонахождение: Саратов
Елена Тихая сообщал(а):
Это тоже спорный момент...

Это не спорный момент, это однозначный момент: любое встроенное помещение, в том числе квартира без явно выраженной (юридически оформленной) доли ЗУ, является ЕОН, а не ОКС. Приобретая квартиру, Вы приобретаете и права на часть общедомового имущества, в том числе и долю ЗУ под зданием

Елена Тихая сообщал(а):
...там четко написано, что этажность относится к ОКСу...

Давайте начнем издалека Улыбка Если какой-то ценообразующий фактор является характеристикой ОКС, а не ЗУ, это вовсе не означает, что корректировка должна применяться именно к ОКС, а не ЕОН, разберем детальнее:

Как правильно обосновать корректировку на этажность в идеальных условиях пользуясь данными рынка? Найти несколько аналогов идентичных во всем кроме этажности и сравнив их удельные цены (ставки) получить искомое. Какие Вы будете использовать в данном обосновании цены для ЕОН или ОКС? Очевидно для ЕОН, т.к. цен для ОКС практически не существует в объективно наблюдаемой окружающей нас действительности, любой объект недвижимости неразрывно связан с ЗУ и его цена формируется в зависимости от местоположения. Теоретически местоположение в первую и главную очередь является характеристикой ЗУ, хотя на самом деле это спорно - прибыль предпринимателя и внешнее устаревание тоже зависит от местоположения, но традиционно относится к характеристикам ОКС. Если удельная цена аналога на 2 этаже 80 т.р./м2, а на 1 этаже 100 тр./м2 за ЕОН, то корректирующий коэффициент в виде отношения будет 80 / 100 = 0,8 или в виде процентной корректировки 0,8 / 1 - 1 = -0,2 = -20%. Если для определения корректировки использовались цены ЕОН, то и логично применяться они должны при корректировке цен ЕОН до очистки от вклада ЗУ.

Как откорректировать коэффициент для ЕОН до коэффициента для ОКС, чтобы с чистой совестью использовать его в расчете после очистки цен аналогов от вклада ЗУ? В грубом виде если все аналоги встроенные помещения или здания с ЗУ в пределах пятна застройки (или максимально к этому близки), есть масса исследований (в том числе справочники Лейфера) где указана типичная доля ОКС или наоборот доли ЗУ в ЕОН. Предположим у нас есть типичная доля ОКС и равна она 0,8. Трансформируем коэффициент непосредственно для применения к ценам ОКС: (80 * 0,8) / (100 * 0,8) = 64 / 80 = 0,8 или опять же 0,8 / 1 - 1 = -20%. О ЧУДО, НИЧЕГО НЕ ИЗМЕНИЛОСЬ! Смех
Значит если у Вас в расчетах фигурировали только встроенные помещения или ЕОН с крошечными ЗУ, то приложив небольшие усилия, Вы с высокой долей вероятности могли бы доказать комиссии свою правоту, но...

Если в Ваших расчетах использованы цены отдельно стоящих зданий с ЗУ в размерах значительно превышающих площадь застройки, то такой простой математический фокус не работает. Типовая доля ЗУ или ОКС из какого-либо исследования никак не связана с долей ЗУ если на этом ЗУ стоит крохотный ОКС -> корректировка абсолютно не верна если все аналоги имеют ЗУ разной площади, но превышающие площадь застройки, а Вы еще не очистили цены от вклада ЗУ, если очистка от вклада ЗУ производилась, но с помощью "типовой доли" для тех же ЕОН с разными крупными ЗУ, то вообще все дальнейшие корректировки скорее всего не верны
В начало
 
expert45
От: Monday, May 17, 2021 7:15:40 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
Хорошо, а как поправки вносить параллельно или последовательно? У г-на Лейфера написано: "В случае если аналог корректируется по двум и более параметрам сравнения (используются мультипликативные корректировки, то есть представленные в виде отношений цен/арендных ставок), то итоговая корректировка рассчитывается как произведение корректировок по каждому параметру сравнения." А г-на Грабовского написано так: "На втором этапе выполняются корректировки по второй группе — остальным элементам сравнения. Они выполняются на независимой основе, то есть сначала рассчитывается корректировка по каждому элементу сравнения, а итоговое значение корректировки определяется путем алгебраического суммирования корректировок,
полученных по каждому элементу сравнения."
Результаты могут получиться противоположные






Вот смотрите, что получается


expert45 прикрепленно вложений:
Снимок экрана 2021-05-18 в 10.26.55.png

В начало
 
Бойков Андрей Викторович
От: Wednesday, May 26, 2021 12:40:46 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/11/2013
Сообщений: 56
Местонахождение: Санкт-Петербург
Касательно начисления поправок (параллельно или последовательно): есть следующий доклад "О методической природе существенного различия результатов оценки при использовании одинаковых объектов-аналогов и корректировок" (автор: Савельев Андрей Викторович), ссылка: https://inform-ocenka.ru/wp-content/uploads/2017/07/%D0%A1%D0%B0%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%B5%D0%B2_%D0%9E-%D0%BC%D0%B5%D1%82%D0%BE%D0%B4%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9-%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B5-%D1%81%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%BB%D0%B8%D1%87%D0%B8%D1%8F-%D1%80%D0%B5%D0%B7%D1%83%D0%BB%D1%8C%D1%82%D0%B0%D1%82%D0%BE%D0%B2-%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B8.pptx

Тут достаточно понятно разобран пример, отражающий корректность начисления поправок (параллельно или последовательно), вывод следующий: поправки, базирующиеся справочнике Лейфера, следует начислять последовательно.

P.S.: Раньше начислял параллельно, теперь делаю последовательно.
В начало
 
expert45
От: Thursday, May 27, 2021 7:43:07 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
Теперь добавим еще две поправки -30 % и + 30 %. Соотношение, да, не изменилось. Но результат изменился на 9 %. Чет я не совсем уверен, что это правильно.


expert45 прикрепленно вложений:
Снимок экрана 2021-05-27 в 9.28.29.png

В начало
 
Eugene
От: Thursday, May 27, 2021 9:26:48 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,246
Местонахождение: Саратов
expert45 сообщал(а):
Теперь добавим еще две поправки -30 % и + 30 %. Соотношение, да, не изменилось. Но результат изменился на 9 %. Чет я не совсем уверен, что это правильно.

Если Вы считаете, что -30% и +30% - это поправки по одному и тому же ценообразующему фактору, то у Вас не верна "математика". Размер относительной корректировки зависит от какой базы она исчисляется. Если понижающая корректировка -30% рассчитана исходя из условной 1,00 или 100%, то есть удельная цена объекта без влияния некоего фактора 1,00, а с влиянием этого фактора 0,70 или 70%, тогда понижающая корректировка: 0,70 / 1,00 - 1 = -0,30 или -30%, а вот повышающая корректировка вовсе не +30%, так как: 1,00 / 0,70 - 1 = 0,4286 или +42,86%. Кстати, на эту тему и задачки в квалэкзамене есть, и операции по очистке или добавлению НДС к цене аналогично считаются...
В начало
 
blinov-a-v
От: Thursday, May 27, 2021 10:19:59 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,109
Местонахождение: Москва
expert45 сообщал(а):
Теперь добавим еще две поправки -30 % и + 30 %. Соотношение, да, не изменилось. Но результат изменился на 9 %. Чет я не совсем уверен, что это правильно.

Результаты различны потому, что Вы применяете проценты к разной базе. Проще говоря, в последней корректировке надо не умножать на 0,7, а делить на 1,3. А возможно, они и должны применяться к разным базам, но тогда различие в результатах не составляет противоречия.

Бойков Андрей Викторович сообщал(а):
... есть следующий доклад "О методической природе ...

С практической точки зрения очень наглядно и правильно. Но что характерно: название доклада. А ведь никакого экономического содержания в этом докладе нет, его предмет - достижение воспроизводимости результата на одних и тех же исходных данных, то есть просто математика школьного уровня. Вот это теперь называется "методической природой" в оценке. У Грибовского, кстати, методическая природа все-таки основана на экономическом содержании; но теперь это входит в противоречие с практикой использования справочников экспертных корректировок. Справочники победили, и теперь "методическая природа" - на уровне "циферки сходятся". Очень напоминает известную формулу совокупного износа И=1-(1-Иф)*(1-Ифун)*(1-Ив). Никакого экономического содержания у этой формулы нет и не было никогда, зато она всегда дает результат менее 100%, тем и хороша.
В начало
 
expert45
От: Thursday, May 27, 2021 1:11:34 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
Добрый день еще раз. Замечание по математике принимаю. Тем не менее докладчик тоже передергивает. Докладчик сравнивает стоимости ОО 1 и ОО 2 между собой, хотя эти стоимости получены от сравнения с неким ОА который имеет отличие от ОО 1 и ОО 2 по физическим характеристикам, корректировка в 51 %.
В таблице, в графе Итого корректировок по элементам 5-9 указаны корректировки 73% и 51%, соответственно разница между корректировками составляет 22%.
Если сравнивать ОО1 и ОО2 между собой или с ОА не имеющим отличий от ОО по указанной х-ке, то корректировки на физ. х-ки не будет, соотвественно разница в стоимости объектов как раз и составит 22%
Если вводится ОА с корректировкой в 51 % к обоим ОО, то "уровень значимости" именно этой корректировки (22 %) уменьшается, что и показывает результат расчетов.
Притом сравнивать надо не общую стоимость ОО 1 и ОО 2 а изменение стоимости по второй группе корректировок, т.к. в общую стоимость включена поправка на уторгование.
Яснее выразиться не могу, словей не хватает


expert45 прикрепленно вложений:
Снимок экрана 2021-05-27 в 15.27.59.png

В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005