|
Serge76
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/28/2014 Сообщений: 2 Местонахождение: Новосибирск
|
Добрый день дорогие коллеги! Являюсь оценщиком с 15 летним стажем и директором фирмы, столкнулся в своей работе со следующим вопросом. Клиент является собственником подвального помещения в новом доме и сдает его под магазин, обратился ко мне с целью рассчитать СПРАВЕДЛИВУЮ (!) арендную плату за это помещение. Ситуация осложняется тем, что большую часть помещения ежегодно затапливает по щиколотку, в связи с этим клиент хочет понимать каков справедливый дисконт по арендной плате такого помещения с учетом такой неприятной особенности. Само затопление длится от одной до двух недель и происходит в период таяния снега. В остальное время в помещении в целом сухо. Есть ли у Вас, коллеги, идеи как можно рассчитать и обосновать скидку по этому помещению? Во всех остальных смыслах это заурядное торговое помещение в подвале.
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
В данной ситуации скидка обосновывается стоимостью проведения ремонта. Например, обработка всех "протекающих" поверхностей "ПОРОФОРОМ". Расчет примерно ТАК: Арендная ставка за первый год = (Арендная месячная рыночная ставка * 12 месяцев - Стоимость ремонтных работ)/12 Арендная ставка за следующий год = Рыночная арендная ставка (при условии проведения ремонта) или считается аналогично вышеприведенной формуле.
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017 Сообщений: 3,235 Местонахождение: Коломна
|
Зачем обращаться к оценщику и рисовать скидки (справедливую цену)? Когда вопрос решается просто и вне рамок оценки: собственник помещения обращается к застройщику/подрядчику/муниципалитету и через претензии приводится все в соответствии с проектом...делается отвод, отмостка соответствующая; если застройщик/подрядчик банкрот, и есть управляшка в мкд, то вообще проблем нет: управляшке легче сделать, чтоб подтопления не было, чем оплачивать лицензионные штрафы)))
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,249 Местонахождение: Саратов
|
Владимир Коломна сообщал(а):Зачем обращаться к оценщику и рисовать скидки (справедливую цену)? Когда вопрос решается просто и вне рамок оценки: собственник помещения обращается к застройщику/подрядчику/муниципалитету и через претензии приводится все в соответствии с проектом...делается отвод, отмостка соответствующая; если застройщик/подрядчик банкрот, и есть управляшка в мкд, то вообще проблем нет: управляшке легче сделать, чтоб подтопления не было, чем оплачивать лицензионные штрафы))) Неа, так это работает только в теории. На практике сижу в офисе на первом этаже в исторической части города, застройка от дореволюционной и сталинок до 90-х гг., подвал принадлежит группе лиц, в том числе нашему директору. Почти каждый год происходят подтопления или талыми водами, или "из неизвестного источника", или "из трубопровода с неустановленным собственником" и т.д. Крайних найти невозможно, гидроизолировать за свой счет небольшой участок подвала бессмысленно (пытались), собрать нужные средства со всех собственников и провести работы вдоль всего дома - из разряда фантастики. Заставить работать УК? Ну-ну ))) Суд по возмещение за упавшую на машину ветку, если не ошибаюсь, около полутора лет шел, а потом еще ожидание чуда когда у УК будут средства... В реальности происходит именно так: ожидание пронесет не пронесет; потом откачка, вентиляция, сушка тепловыми пушками, ремонт отделки; регулярная смена арендаторов, которые устали от происходящего. А вот уровень ставки аренды... логики никакой: диапазон от полной ставки аренды как-будто все это ерунда "нам не страшен серый волк" и мы все с кого-нибудь когда-нибудь потом компенсируем, до примерно четверти от нормальной ставки
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017 Сообщений: 3,235 Местонахождение: Коломна
|
Eugene сообщал(а): Неа, так это работает только в теории. На практике сижу в офисе на первом этаже в исторической части города, застройка от дореволюционной и сталинок до 90-х гг., подвал принадлежит группе лиц, в том числе нашему директору. Почти каждый год происходят подтопления или талыми водами, или "из неизвестного источника", или "из трубопровода с неустановленным собственником" и т.д. Крайних найти невозможно, гидроизолировать за свой счет небольшой участок подвала бессмысленно (пытались), собрать нужные средства со всех собственников и провести работы вдоль всего дома - из разряда фантастики. Заставить работать УК? Ну-ну ))) Суд по возмещение за упавшую на машину ветку, если не ошибаюсь, около полутора лет шел, а потом еще ожидание чуда когда у УК будут средства...
У вас в теории, у нас в практике))) Все зависит от опыта и знаний в вопросе))) Тут фишку одну завел: при определении стоимости ремонта от залива помещений в мкд на общественных началах предоставляю бонус клиенту обзор общего имущества и взаимодействие с ук и гжи, так дела даже до суда не доходят ук выплачивает все как положено и даже общее имущество ремонтирует)))
Eugene сообщал(а): В реальности происходит именно так: ожидание пронесет не пронесет; потом откачка, вентиляция, сушка тепловыми пушками, ремонт отделки; регулярная смена арендаторов, которые устали от происходящего. А вот уровень ставки аренды... логики никакой: диапазон от полной ставки аренды как-будто все это ерунда "нам не страшен серый волк" и мы все с кого-нибудь когда-нибудь потом компенсируем, до примерно четверти от нормальной ставки
Ну и сидите в реальности по щиколотку в воде - раз вам так хочется....каждому свое))) И ставка аренды (снижение) здесь не причем. Договором аренды все о ремонте предусмотрено....
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017 Сообщений: 3,235 Местонахождение: Коломна
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):В данной ситуации скидка обосновывается стоимостью проведения ремонта. Например, обработка всех "протекающих" поверхностей "ПОРОФОРОМ". Расчет примерно ТАК: Арендная ставка за первый год = (Арендная месячная рыночная ставка * 12 месяцев - Стоимость ремонтных работ)/12 Арендная ставка за следующий год = Рыночная арендная ставка (при условии проведения ремонта) или считается аналогично вышеприведенной формуле. Стоимость ремонта у каждой стороны может быть своя - опять споры....
может все-таки какой-нибудь коэффициент придумать, да заодно справочник очередной?
|
|
Serge76
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/28/2014 Сообщений: 2 Местонахождение: Новосибирск
|
Eugene сообщал(а):Владимир Коломна сообщал(а):Зачем обращаться к оценщику и рисовать скидки (справедливую цену)? Когда вопрос решается просто и вне рамок оценки: собственник помещения обращается к застройщику/подрядчику/муниципалитету и через претензии приводится все в соответствии с проектом...делается отвод, отмостка соответствующая; если застройщик/подрядчик банкрот, и есть управляшка в мкд, то вообще проблем нет: управляшке легче сделать, чтоб подтопления не было, чем оплачивать лицензионные штрафы))) Неа, так это работает только в теории. На практике сижу в офисе на первом этаже в исторической части города, застройка от дореволюционной и сталинок до 90-х гг., подвал принадлежит группе лиц, в том числе нашему директору. Почти каждый год происходят подтопления или талыми водами, или "из неизвестного источника", или "из трубопровода с неустановленным собственником" и т.д. Крайних найти невозможно, гидроизолировать за свой счет небольшой участок подвала бессмысленно (пытались), собрать нужные средства со всех собственников и провести работы вдоль всего дома - из разряда фантастики. Заставить работать УК? Ну-ну ))) Суд по возмещение за упавшую на машину ветку, если не ошибаюсь, около полутора лет шел, а потом еще ожидание чуда когда у УК будут средства... В реальности происходит именно так: ожидание пронесет не пронесет; потом откачка, вентиляция, сушка тепловыми пушками, ремонт отделки; регулярная смена арендаторов, которые устали от происходящего. А вот уровень ставки аренды... логики никакой: диапазон от полной ставки аренды как-будто все это ерунда "нам не страшен серый волк" и мы все с кого-нибудь когда-нибудь потом компенсируем, до примерно четверти от нормальной ставки
Вы действительно правы, организация там сидит уже несколько лет и ничего не может сделать с этими талыми водами (истратив на эти попытки более 2 млн), ежегодно переживая потоп. Собственник помещения - юрист по корпоративным спорам, в возрасте и с большим стажем, понудить застройщика или УК к ремонту видимо даже не пытается, понимая бесперспективность. Однако помещение сдается в аренду и встал вопрос об определении справедливой арендной платы, с учетом недостатков.
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,249 Местонахождение: Саратов
|
Serge76 сообщал(а):...встал вопрос об определении справедливой арендной платы, с учетом недостатков. Если вопрос не в том как формально обосновать и составить отчет, а что бы лично я посчитал справедливым, то: 11 мес. в течение года средняя ставка по району без учета проблемы, 1 мес. аренды по весне ставка 0, в случае потопа - ремонт за счет арендодателя в срок не более 1 мес. (включая ремонт или замену пострадавшей мебели)
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017 Сообщений: 3,235 Местонахождение: Коломна
|
Serge76 сообщал(а): Собственник помещения - юрист по корпоративным спорам, в возрасте и с большим стажем, понудить застройщика или УК к ремонту видимо даже не пытается, понимая бесперспективность. И что если юрист со стажем не может ничего сделать, значит дело швах?))) Может просто необходимо желание для разрешения данного вопроса, а не стаж юриста)))
Serge76 сообщал(а):Однако помещение сдается в аренду и встал вопрос об определении справедливой арендной платы, с учетом недостатков. Справедливая плата - безвозмездно.
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017 Сообщений: 3,235 Местонахождение: Коломна
|
Eugene сообщал(а): Если вопрос не в том как формально обосновать и составить отчет, а что бы лично я посчитал справедливым, то: 11 мес. в течение года средняя ставка по району без учета проблемы, 1 мес. аренды по весне ставка 0, в случае потопа - ремонт за счет арендодателя в срок не более 1 мес. (включая ремонт или замену пострадавшей мебели)
Это не справедливо....
Справедливее было бы: сдача в аренду безвозмездно и ремонт отделки, ремонт/замену мебели собственником/арендодателем.
|
|
Антон Б.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/8/2016 Сообщений: 72 Местонахождение: -
|
встал вопрос об определении справедливой арендной платы, с учетом недостатков.
Решили вопрос? У меня просто похожая ситуация. Гос. учебное заведение сдает здание столовой у которого больше 80% площадей без отделки и захламлены. Собственник принуждает провести "текущий ремонт" этих площадей. 20% арендатор уже отремонтировал за свой счет за предыдущий год. Но ситуация еще и обострилась тем, что потекла кровля над всем зданием и собственник хочет и кровлю повесить на арендатора (как текущий ремонт, потому что денег у заведения нет), и аренду не снижать. Из-за кровли ремонт смысла делать теперь нет особого. Арендатор сделал клапана на натяжном потолке и сливает воду после дождя. И если я вычту скажем ремонт кровли + отделку еще 80% помещений из АП за год, то совсем не факт что арендатор успеет/захочет сделать вн. отделку за это время. Могут одну кровлю столько делать времени, там 500 м2. Как это все же должно выглядеть по правильному?
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017 Сообщений: 3,235 Местонахождение: Коломна
|
Антон Б. сообщал(а):встал вопрос об определении справедливой арендной платы, с учетом недостатков.
Решили вопрос? А кто вам скажет?))) Здесь только попрошайничают, когда взялись за дело, а вопроса не знают)))
Антон Б. сообщал(а):У меня просто похожая ситуация. Гос. учебное заведение сдает здание столовой у которого больше 80% площадей без отделки и захламлены. Собственник принуждает провести "текущий ремонт" этих площадей. 20% арендатор уже отремонтировал за свой счет за предыдущий год. Но ситуация еще и обострилась тем, что потекла кровля над всем зданием и собственник хочет и кровлю повесить на арендатора (как текущий ремонт, потому что денег у заведения нет), и аренду не снижать. Из-за кровли ремонт смысла делать теперь нет особого. Арендатор сделал клапана на натяжном потолке и сливает воду после дождя. И если я вычту скажем ремонт кровли + отделку еще 80% помещений из АП за год, то совсем не факт что арендатор успеет/захочет сделать вн. отделку за это время. Могут одну кровлю столько делать времени, там 500 м2. Как это все же должно выглядеть по правильному? Попросите составителей справочников сделать коэффициент к приведению платы к справедливой и будет вам счастье.
Как вы понимаете "справедливая арендная плата"? Как она находится в соответствии с НПА, которые вам известны?
А почему должны снижать аренду, если она определена договором? При заключении договора разве на берегу не договариваются по разделению обязанностей по ремонту? Может прежде чем бежать к оценщику, который не понимает вопроса - поработать с договором и после через действия стороны, приведшей к заливу перейти к возмещению затрат на ремонт или на худой конец расторгнуть договор (что наверняка арендатору некомильфо).
|
|
Антон Б.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/8/2016 Сообщений: 72 Местонахождение: -
|
Арендатору понятно не камильфо, он год точку раскручивал, ремонт сделал, сантехнику поменял, рекламу давал... и т.д. и т.п. У меня несколько вариантов расчета, итог конечно будет: предыдущая ставка+лапоть. Коэффициенты в справочниках уже есть и это как один из вариантов. Тут вот есть еще один момент - наилучшее использование объекта. Как можно использовать такие помещения, где течет кровля, под склад подводных лодок, батискафов, или что еще нетонет. Рынка такого нет, лодки под открытым небом хранятся. Ремонт кровли делать никто не хочет и денег нет. Муниципалитет нашел выход, сдает культурное наследие в таком же состоянии за 1 р./м2 на 49 лет, но тут-то все-таки можно и 100 взять+коммуналка.
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017 Сообщений: 3,235 Местонахождение: Коломна
|
Антон Б. сообщал(а): Тут вот есть еще один момент - наилучшее использование объекта. Как можно использовать такие помещения, где течет кровля, под склад подводных лодок, батискафов, или что еще нетонет. Рынка такого нет, лодки под открытым небом хранятся. Т.е. изначально, при заключении договора было не соответствующе установлено, под какой вид деятельности сдается?)))
Антон Б. сообщал(а):Ремонт кровли делать никто не хочет и денег нет. Муниципалитет нашел выход, сдает культурное наследие в таком же состоянии за 1 р./м2 на 49 лет, но тут-то все-таки можно и 100 взять+коммуналка. Арендатор думал, что он самый умный, но прошло время и оказалось все с точностью да наоборот?))) Таких ситуаций множество: арендатору интересно, следовательно, тянет лямку; не интересно - расторгается договор.
Как вы понимаете "справедливая арендная плата"? Как она находится в соответствии с НПА, которые вам известны?
|
|
Антон Б.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/8/2016 Сообщений: 72 Местонахождение: -
|
В данном случае определено договором, что организация питания студентов, но конечно на хлев больше похоже по-факту. Большинство помещений в нашем городе вообще сдается без таких условий. Что касается справедливой арендной платы, то НПА не встречал и она меня вообще не беспокоит. Пока никто не просит ее. В моем понимании - она более вольная трактовка РС, допускает больше допущений и всякого творчества в расчетах, так что от Справедливости там очень мало остается.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
аренда не вещное право. Вы оцениваете конкретные условия договора. есть в договоре обязанность арендатора провести ремонт - учитываете, нет такого - не учитываете. все просто. а то что кто-то там кого-то устно заставляет и т.п. к делу не имеет отношения. равно как и если сам арендатор провел ремонт за свой счет без соответствующего договора - так это тоже его проблема. более того, потратившись таким образом на ремонт самостоятельно - ему еще и ставку должны поднять так как теперь помещения отремонтированы (и не важно что это делал арендатор за свой счет).
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017 Сообщений: 3,235 Местонахождение: Коломна
|
Антон Б. сообщал(а):В данном случае определено договором, что организация питания студентов, но конечно на хлев больше похоже по-факту. Вам как специалисту, какое отношение к помещению: хлев там или нет - все определено без вас договором.
Антон Б. сообщал(а): Что касается справедливой арендной платы, то НПА не встречал и она меня вообще не беспокоит. Пока никто не просит ее. В моем понимании - она более вольная трактовка РС, допускает больше допущений и всякого творчества в расчетах, так что от Справедливости там очень мало остается. Что и требовалось доказать))) Нет такой стоимости в соответствии с нпа.
Насчет вольных трактовок, если делается в соответствии с нпа, то наверное это чревато запросами на отрицательное заключение в СРО....
|
|
Guest |