|
|
|
Алекс Ник
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/17/2008
Сообщений: 6
|
Уважаемые Оценщики, помогите разобраться со следующей ситуацией:
Уставный капитал предприятия составляет 100 ден. ед, в активе на эту сумму по рыночной стоимости поставили здание. Берем кредит под залог здания - 70 ден. ед. и покупаем на них станки.
По методу чистых активов стоимость предприятия равняется:
100 ден. ед.(стоимость здания) + 70 ден. ед. (станки) - 70 ден.ед. (кредиторка) = 100 ден. ед.
Все активы в МЧА должны быть приведены к рыночной стоимости. А стоит ли теперь здание эти самые 100 ден. ед. с отметкой обременение права - ипотека? Надо ли учитывать обременения при приведении стоимости активов к рыночной стоимости в методе чистых активов?
|
|
|
РИван
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/20/2008
Сообщений: 28
Местонахождение: Орел
|
По данной ситуации думаю следующее:
Если бы речь шла просто об оценке активов имеющих обременения, то да при рыночной стоимости в 100 ед. уменьшить придется на 70 ед. обременений.
Однако при оценке бизнеса методом чистых активов идет расчет на основе бух. баланса. В свою очередь в бух. балансе ведется двойная запись, так при получении кредита делаются две записи: в Пассиве - записывается сумма кредита и в Активе - записывается та же сумма, в строке исходя из ее использования, либо денежные средства, либо активы, приобретенные на сумму кредита.
Таким образом, формула ЧА = Активы - Обязательства, уже учитывает корректировку обязательств.
Поэтому считаю, что при оценке бизнеса методом чистых активов нет необходимости корректировать рыночную стоимость активов на обременения.
|
|
|
РИван
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/20/2008
Сообщений: 28
Местонахождение: Орел
|
Извеняюсь опечатка,2 абзац следует читать в следующей редакции:
Если бы речь шла просто об оценке активов имеющих обременения, то да при рыночной стоимости в 100 ед. уменьшить придется на 70 ед. обременений.
|
|
|
Алекс Ник
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/17/2008
Сообщений: 6
|
Уважаемые Оценщики, если нет точных рекомендаций, может быть ход Ваших мыслей поможет найти решение задачи. Очень ждем ответов.
|
|
|
РИван
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/20/2008
Сообщений: 28
Местонахождение: Орел
|
Глупо ждать, когда мало кто знает ка быть в ситуации. Удачных поисков в решении задачи Алексей.
|
|
|
SAU
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 364
Местонахождение: Пермь
|
Для начала поймите является ли в данном случае эта ипотека вообще обременением. Если кредит получен, платежи по нему проходят вовремя, ни пеней ни штрафов. Здание используется по назначению в производственных нуждах предприятия, ни арестовано и т.п. То вопрос это обременение?
На мой взгляд - нет. Это стандартная ситуация для действующего бизнеса. При необходимости по договоренности с банком залог снимается или переводиться на что-то другое. Рыночная стоимость здания от этого не снижается.
|
|
|
не математик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/28/2008
Сообщений: 226
|
Алекс Ник сообщал(а):
Все активы в МЧА должны быть приведены к рыночной стоимости. А стоит ли теперь здание эти самые 100 ден. ед. с отметкой обременение права - ипотека? Надо ли учитывать обременения при приведении стоимости активов к рыночной стоимости в методе чистых активов?
не знаю, правильно ли понял вопрос. Логика следующая
Если объект недвижимости в залоге, то значит в IV или V разделе висит кредит, который вы учитывате в методе чистых активов вне завивисимости, указано обременение в свидетельстве на здание или нет. При оценке здания можно упомянуть о наличии обременения и сослаться на описание обязательств, которые учитываются в оценке и отражают это обременение.
А формально - Объектом оценки является пакет (или доля), соответственно все требования законоадтельства (135-ФЗ и ФСО), касающиеся точного описания объекта оценки и т.д. относятся к оценке объекта оценки. То, что вы в методе ЧА корректируете стоимость активов и обязательств, -не означает выполнение оценки каждого актива с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности. В данном случае - учете этого или иного обременения. Вы же своей оценкой подверждаете рыночную стоимость (стоимость для сделки) для конкретного объекта, а не для отдельных активов
|
|
|
Алекс Ник
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/17/2008
Сообщений: 6
|
Спасибо за мнения. Есть над чем подумать. Всем удачи 
|
|
|
РИван
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/20/2008
Сообщений: 28
Местонахождение: Орел
|
SAU сообщал(а):Для начала поймите является ли в данном случае эта ипотека вообще обременением. Если кредит получен, платежи по нему проходят вовремя, ни пеней ни штрафов. Здание используется по назначению в производственных нуждах предприятия, ни арестовано и т.п. То вопрос это обременение?
На мой взгляд - нет. Это стандартная ситуация для действующего бизнеса. При необходимости по договоренности с банком залог снимается или переводиться на что-то другое. Рыночная стоимость здания от этого не снижается.
Немножечко не туда Вы завернули.
Никто ни купит объект с обременением по рыночной стоимости. В упрощенной модели все выглядит так. Рыночная стоимость с обременением = Рыночная стоимость без обременений - Обременения.
Т.е. новый владелец готов погасить обязательства и соответственно стоимость уменьшается на обязательства.
А согласится ли банк снять обременения и перевести на другое имущество это другая история. И момент! перевести обязательства под залог другого имущества можно в том случае если есть это другое имущество.
|
|
|
не appraiser...
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/2/2008
Сообщений: 42
|
не путайте соленое с мокрым)))
ЧА они и в Африке ЧА... На эту тему есть методика МинФина, если уж на то пошло.
А чего там себе покупатель будет думать и как согласовывать с банком - отдельная пестня.
|
|
|
Андреевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/31/2008
Сообщений: 311
Местонахождение: Тула
|
Сообщали:
Берем кредит под залог здания - 70 ден. ед. и покупаем на них станки.
По методу чистых активов стоимость предприятия равняется:
100 ден. ед.(стоимость здания) + 70 ден. ед. (станки) - 70 ден.ед. (кредиторка) = 100 ден. ед.
Причем здесь чистые активы? Рыночная стоимость здания при получении кредитов под залог этого здания будет ниже на величину кредита. И не ломайте себе голову чистыми кредитами.
|
|
|
РИван
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/20/2008
Сообщений: 28
Местонахождение: Орел
|
не appraiser... сообщал(а):не путайте соленое с мокрым)))
ЧА они и в Африке ЧА... На эту тему есть методика МинФина, если уж на то пошло.
А чего там себе покупатель будет думать и как согласовывать с банком - отдельная пестня.
Повсей видимости Вы уважаемый плохо себе представляете оценку бизнеса методом ЧА. Да есть методические рекомендации Минфина по расчету ЧА. Однако эти рекомендации касаются бухгалтеров и налоговых органов. Что касаемо оценки то здесь необходимо модефицировать немного, стать и сам расчет остается НО НЕОБХОДИМО все статьи привести к рыночной стоимости, т.к. , например, ОС учитываются по остаточной стоимости и некоторые имеют 0 ост. стоимость, но на рынке эти ОС стоят деньги и соответственно статья ОС откорректированная будет выше ОС по балансу, не исключено что и ниже. Таже самая ситуация и с другими статьями баланса.
|
|
|
РИван
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/20/2008
Сообщений: 28
Местонахождение: Орел
|
Андреевич сообщал(а): Причем здесь чистые активы? Рыночная стоимость здания при получении кредитов под залог этого здания будет ниже на величину кредита. И не ломайте себе голову чистыми кредитами.
А ЧА здесь притом что идет оценка Бизнеса а не объекта недвижимости. При методе ЧА мы должны откорректировать ОС которые имеют обременения.
|
|
|
не appraiser...
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/2/2008
Сообщений: 42
|
РИван сообщал(а):не appraiser... сообщал(а):не путайте соленое с мокрым)))
ЧА они и в Африке ЧА... На эту тему есть методика МинФина, если уж на то пошло.
А чего там себе покупатель будет думать и как согласовывать с банком - отдельная пестня. Повсей видимости Вы уважаемый плохо себе представляете оценку бизнеса методом ЧА. Да есть методические рекомендации Минфина по расчету ЧА. Однако эти рекомендации касаются бухгалтеров и налоговых органов. Что касаемо оценки то здесь необходимо модефицировать немного, стать и сам расчет остается НО НЕОБХОДИМО все статьи привести к рыночной стоимости, т.к. , например, ОС учитываются по остаточной стоимости и некоторые имеют 0 ост. стоимость, но на рынке эти ОС стоят деньги и соответственно статья ОС откорректированная будет выше ОС по балансу, не исключено что и ниже. Таже самая ситуация и с другими статьями баланса.
Ой.... Не надо проводить ликбес, плс )))
Вы когда к рыночной стоимости будете преводить в потоке учтете уже платежи по ипотеке.
|
|
|
РИван
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/20/2008
Сообщений: 28
Местонахождение: Орел
|
не appraiser... сообщал(а):
Ой.... Не надо проводить ликбес, плс )))
Вы когда к рыночной стоимости будете преводить в потоке учтете уже платежи по ипотеке.
А если все идет без ипотеке и обременений? вы тоже считаете ЧА по Минфину без корректировки статей к рыночной стоимости???
|
|
|
РИван
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/20/2008
Сообщений: 28
Местонахождение: Орел
|
Базовой формулой является:
Собственный капитал = Активы (в рыночной оценке) – Обязательства (приведенные к текущей стоимости).
Т.О. мы приводим все к рыночной стоимости. Отсюда и пошло стоит ли при оценке бизнеса методом ЧА корректировать ОС на обременения или нет.
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
А что нормально.
Формализую, предыдущую новаторскую оценочную мысль
Задача: оценить пакет акций выкупаемых у миноритариев.
Цель: кинуть миноритариев.
Способ достижения цели: привлечь "грамотного" оценщика с прогрессивными взглядами на оценку.
Начальные данные:
1. Актив: здание по балансовой стоимости 1000 руб и денги 1000 руб.
Пассив: УК 1000 руб и нераспределенная прибыль 500 руб и кредит 500
Кол-во акций: 1000 шт
(для простоты счета)
2. Рыночная стоимость здания 1 000 000 руб.
Собственный капитал = ЧА = Активы - Пассивы = 1 000 000 (здание) + 1 000 (деньги) - 500 (кредит)
Рыночная стоимость 1 000,5 руб за акцию (по непрогрессивной методике, ординарной так сказать)
Прогрессивный метод ((с)РИван)
Шаг 1. Предприятие берет кредит 500 000 руб под залог здания,
Баланс
Актив 1000 руб здание, 501 000 руб деньги = 502 000
Пассив УК 1 000 ЧП 500 Кредит 500 500 = 502 000
Собственный капитал = ЧА = Активы - Пассивы = 1 000 000 (здание) + 501 000 (деньги) - 500 500 (кредит)
Рыночная стоимость 1 000,5 руб за акцию вроде ничего не изменилось.
Шаг 2 Приглашается оценщик
Он пишет волшебную формулу:
Собственный капитал = (РС здания без обременения - обременение здания) + прочие активы - обязательства
Считает:
Собственный капитал = 1 000 000 (РС здания) - 500 000 (обременение) + 501 000 (деньги) - 500 500 (кредиты) = 500 500 руб
Ответ: стоимость 1 акции 500,5 рубля.
А если кредит побольше взять, ну 1 000 000 (что мелочиться), то стоимость 1 акции 0,5 руб.
А если кредит взять больше чем рыночная стоимость, то миноритарии еще и должны останутся.
Такому мастерству учиться и учится еще надо.
PS. Хороший способ. Мне понравился. Надо в раздел методик перенести
|
|
|
РИван
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/20/2008
Сообщений: 28
Местонахождение: Орел
|
ДмитрийП сообщал(а):
PS. Хороший способ. Мне понравился. Надо в раздел методик перенести
Спасибо, хорошая подача материала и процесс сравнения очень показателен.
Услуги уже оказаны, а обсуждение только приняло обороты.
Мы так и сделали без корректировок ОС на обременения.
Просто когда более опытные оценщики потребовали ввести корректировку на обременения, возникли сомнения о правильности своих мыслей. Но как оказалось молодость города берет 
|
|
|
Алекс Ник
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/17/2008
Сообщений: 6
|
ДмитрийП - браво! Смотрите в корень! Только, на мой взгляд, (РС здания без обременения - обременение здания) это прямолинейно. Могут привязаться, начать вопросы задавать... А вот коэффициентик какой-нибудь (типа на реализацию имущества по ликвидационной)  ... Очень приятно обнаружить на этой ветке понимающего человека!!!
|
|
|
не appraiser...
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/2/2008
Сообщений: 42
|
РИван сообщал(а):не appraiser... сообщал(а):
Ой.... Не надо проводить ликбес, плс )))
Вы когда к рыночной стоимости будете преводить в потоке учтете уже платежи по ипотеке.
А если все идет без ипотеке и обременений? вы тоже считаете ЧА по Минфину без корректировки статей к рыночной стоимости???
Мдя... Ну, что тут сказать? )))
Статья должна быть на всех одна - от 3 до 5 не взирая на рынок.
|
|
|
Guest |