Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
Качественный анализ в сравнительном подходе
|
|
|
Aterra
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/9/2010
Сообщений: 16
|
Добрый вечер, уважаемые!
Хотелось бы разобраться с применением корректировок "хуже", "лучше", "аналог" в рамках сравнительного подхода. Каким образом начисляется корректировка, если значения ценообразующего фактора описаны количественно?
Видела нечто подобное. Не понятно:
1. Как начисляется корректировка;
2. Для чего значимости свойств и зачем их просуммировали?!
Покопалась в интернете...может я составляю неверный запрос, но найти ничего не могу :(
|
|
|
Людамилка
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/9/2010
Сообщений: 998
Местонахождение: Челябинск
|
Aterra сообщал(а):Добрый вечер, уважаемые!
Хотелось бы разобраться с применением корректировок "хуже", "лучше", "аналог" в рамках сравнительного подхода. Каким образом начисляется корректировка, если значения ценообразующего фактора описаны количественно?
Покопалась в интернете...может я составляю неверный запрос, но найти ничего не могу :(
это было сделано с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ).
и здесь показана только малая часть того, что ведет к этому!
и еще это похоже немного на метод кодировок
Купите, купите орешки и бублички за рублички :)
Отказ от обязательно-принудительного донорства. Воскрешение.
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
Мне именно эти задачки в почтовый ящик присылают со словами "дай те алгоритм" "надо очень срочно" и вот самое классное "это для аккредитации в банке, чтобы получить преимущество".
ню-ню.
Новости из ЖЖ:
|
|
|
Юлиана
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/26/2007
Сообщений: 593
Местонахождение: Краснодарский край
|
Aterra сообщал(а):Добрый вечер, уважаемые! Хотелось бы разобраться с применением корректировок "хуже", "лучше", "аналог" в рамках сравнительного подхода. Каким образом начисляется корректировка, если значения ценообразующего фактора описаны количественно? Видела нечто подобное. Не понятно: 1. Как начисляется корректировка; 2. Для чего значимости свойств и зачем их просуммировали?! Покопалась в интернете...может я составляю неверный запрос, но найти ничего не могу :(
Большой, конечно, пардон за прямоту, но вопрос на шутку смахивает или я отстала?
Я так думаю, Вы эту табличку где-то в каком-то отчете взяли? Так там же по тексту и должно быть все написано. А вообще всю жизнь выше балл присваивается тому что лучше, а ниже - тому, что хуже. Там ведь и в табличке видно. 
Рогова Анна сообщал(а):Мне именно эти задачки в почтовый ящик присылают со словами "дай те алгоритм" "надо очень срочно" и вот самое классное "это для аккредитации в банке, чтобы получить преимущество".
ню-ню.
Анна,для аккредитации при банке еще можно психологические тесты вводить на проф.пригодность и адекватность оценки своих возможностей и способностей, и вообще реальное ощущение себя в этом мире. !
P.S. Наверное я злая сегодня.
|
|
|
Aterra
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/9/2010
Сообщений: 16
|
Людамилка, у меня была такая идея... На самом деле это не малая часть, а все..:(
Вы уже где-то с подобным встречались? Не вспомните ссылку или учебник?
Анечка, я наивно полагала, что Вы разбираетесь в данном вопросе, попросила у Вас помощи, натолкнуть на мысль, и, насколько я помню, это Вы собрались помочь мне решить эту проблему, чем в общем-то я не хотела Вас обременять, но потом включили заднюю. Очевидно, Вы не столь компетентны, чтобы доступно объяснить. Простите за беспокойство.
Кстати, не очень-то красиво выдавать все секреты, которые Вы у меня ВЫПЫТАЛИ при личной переписке...
|
|
|
Aterra
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/9/2010
Сообщений: 16
|
Юлиана сообщал(а):Я так думаю, Вы эту табличку где-то в каком-то отчете взяли? Так там же по тексту и должно быть все написано. А вообще всю жизнь выше балл присваивается тому что лучше, а ниже - тому, что хуже. Там ведь и в табличке видно.
К сожалению, нет :( Мы эту задачку всем офисом решаем.
Не могли бы пояснить Вашу мысль? я не понимаю. если честно.
Если бы я взяла эту табличку из отчета, где все описано, зачем бы я тут специально регистрировалась и создавала тему?! Где логика?
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
Юлиана сообщал(а):Наверное я злая сегодня.
Видимо, я тоже. Это у нас профессиональное :)
Атеррочка, дорогуша. Так вы и есть та самая дама? Какой ужас. А я - то думала вам завтра вам методику подкинуть. Но теперь сами понимаете - что не судьба.
Дык знайте еще - я еще умею раскаленные иглы под ногти загонять и кусаться.
И що это я у вас ВЫПЫТАЛА, наивная вы наша?
Новости из ЖЖ:
|
|
|
Питеров Андрей
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/2/2007
Сообщений: 1,123
Местонахождение: Москва
|
Посмотрите, например, в разделе "Техника качественнго анализа" у Е.С.Озерова "Экономический анализ и оценка недвижимости", СпБ, 2007.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Aterra, после того, как Вы нарисовали табличку, которая приведена в Вашем первом сообщении этой нитки, мы смотрим, сколько градаций признака у нас получилось. Если Хуже, Аналог, Лучше, то, очевидно, это три градации -1, 0, 1, если Сильно хуже, Хуже, Аналог, Лучше, Сильно лучше, то это 5 градаций, т.е. -2, -1, 0, 1, 2.
Ну и превращаем табличку с Хуже/лучше в табличку -1, 0, 1.
В результате по каждому столбцу находим взвешенную сумму признаков для этого аналога.
Т.е. каждый признак учитывается с весом признака.
Это и правда техника МАИ, как сказала Людамилка, но в этой технике в общем-то нет особой "правды жизни", поэтому для практики я бы Вам это не особо рекомендовал, всё это обычно наукообразие. Если внимательно посмотреть те характеристики, которые берутся в качестве ценообразующих в примерах этого метода в учебниках, то можно видеть, что практических примеров у авторов нет. Примеры даются одни придуманные.
Дело тут в том, что принято в литературе помещать ну никак не менее 5 аналогов, а по методу на 5 аналогов нужно 4 признака, чтобы сделать равным нулю число степеней свободы. Вот и приходится авторам выдумывать парковку и вид из окна. Но Вы попробуйте придумать помещение, для которого была бы с весом 3 важна парковка, а с весом 2 вид из окна, притом, что у места вес 4. Ну а ТЦ важна парковка, так там без разницы вид из окна. Ну у элитной квартиры важна и парковка и вид из окна, но там парковка отдельно покупается .... В общем, не пойми что оценивали. И так всегда.
Поэтому, учебник Вам выше дали, но, по сути нет такого метода оценки, но если нужный результат известен, тогда да ....
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,258
Местонахождение: Саратов
|
Эту задачку решал в Питере году в 2003 на учебе и с месяц назад для аккредитации при РЖД. Это вовсе не МАИ. Задачка простая:
1. Как отметил В.Г. нужно лучше/аналог/хуже перевести в -1/0/1.
2. Значимость свойств перевести в % или доли от их суммы.
3. Перемножить -1/0/1 на нормированную значимость свойств.
4. Просуммировать полученное по столбцам.
5. Провести небольшой регрессионный анализ или еще проще построить линию тренда и взять формулу с графика (выбрать зависимость по R2).
6. В функцию для Вашего объекта подставить х=0 и вуаля.
Метод вполне работоспособен и эффективен. Данный метод гораздо точнее моделирует поведение реальных покупателей и продавцов на рынке, например, квартир, т.е. объектов при сделках с которыми не привлекаются головастые аналитики. Но нужно отметить следующие нюансы:
1. МАИ в чистом виде лучше.
2. Субъективизм в присвоении значимости весов нужно как-то решать (например ранжировать с помощью того же МАИ).
3. На развитых рынках достаточно данных, чтобы использовать более совершенные (и менее субъективные) методы расчетов. Данный метод с м.т.з. лучше, чем прямое сравнение продаж с экспертным присвоением корректировок, или по меньшей мере ничем не хуже.
4. Мы используя этот метод нарывались на проверяющих, которые справедливо указывали на субъективизм присвоения значимости весов даже с помощью МАИ (факически полностью отвергая МАИ), или вместо получения функции описывающей зависимость Цена - Отклонение пытались полученное отклонение в чистом виде вычитать или складывать с ценой, что не верно абсолютно, а потом нам ставили в вину, что якобы "на калькуляторе не проверить"
Удачи
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Евгений
5. Тут такое дело, я когда пытаюсь этот метод применить на реальной задаче, то даже сначала строю КРА модель, чтобы точно знать, от чего зависит а от чего не зависит цена... Потому беру в метод только заведомо влияющие признаки, только их и веса им присваиваю не просто так, а с учетом парных коэффициентов корреляции между признаком и фактором. И что? А то, что метод не работает. Вот взял я два признака, т.к. регрессия показала два. Соответственно, взял я три аналога, т.к. только это гарантирует единственность решения, если решение есть, конечно. Но у трех аналогов есть случайный член, и плоскость, проходящая через три точки, повернулась, и дала чудо-юдо и КРА по методу уже не получается, хотя исходное КРА было. ... А у авторов в учебнике ВСЕГДА получается приличная КРА модель, даже если саму модель они в учебнике не показывают. Это что значит? Это значит, что авторы метод понимают и данные специально подобрали и плоскость у них проходит, как надо, но на практике этого можно добиться, только подбирая данные под итог оценки.
6. Х=0 подставлять не обязательно, ведь результат в свободном члене, если модель аддитивная, конечно.
|
|
|
Людамилка
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/9/2010
Сообщений: 998
Местонахождение: Челябинск
|
Про МАИ можно у яндекса спросить, он парень умный ;) там все есть, даже с примерами
Купите, купите орешки и бублички за рублички :)
Отказ от обязательно-принудительного донорства. Воскрешение.
|
|
|
Людамилка
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/9/2010
Сообщений: 998
Местонахождение: Челябинск
|
Иногда использую МАИ, но только для красоты в согласовании подходов, а то что писали выше: лучше, аналог, хуже это уже метод относительного сравнительного анализа (relative comparison analysis).
и здесь уже проще простого:
1 этап: кодировка ценообразующих характеристик им назначаются по степени предпочтения абсолютные значения. Качественные характеристики кодируются по принципу "чем лучше характеристика, тем выше код".
2 этап: относительная кодировка ценообразующих факторов. Производится приведение кодов к относительным величинам. Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение (на общую сумму кодов ценообразующего фактора). После приведения максимальное значение кода для любого фактора равно единице.
3 этап: расчет коэффициента качества. По результатам кодирования и приведения рассчитывается суммарный коэффициент качества как сумма кодов для каждого объекта. В данной модели его можно рассматривать как самостоятельный показатель, отражающий суммарное качество объекта оценки и аналогов.
4 этап: Для более точного расчета оценщики посчитали возможным воспользоваться сле-дующими вычислениями. Если разделить цену 1 м2 каждого аналога на суммарный коэффициент качества (сумму кодов) и результаты усреднить, то полученный коэффициент можно рассматривать как характеристику выбранного сектора недвижимости. Правомочность такого предположения объясняется, прежде всего, тем, что качество аналогов должно быть пропорционально цене (чем выше коэффициент качества, тем больше стоимость объекта).
Для того чтобы получить стоимость 1 м2 объекта оценки, необходимо умножить усредненный коэффициент на сумму кодов объекта оценки.
но это все задачи, у меня так студенты решали на учебе в контрольных работах, а на практике мы считаем методом сравнения продаж.
Купите, купите орешки и бублички за рублички :)
Отказ от обязательно-принудительного донорства. Воскрешение.
|
|
|
Aterra
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/9/2010
Сообщений: 16
|
Eugene, регрессионный анализ следующий: Х- суммы по столбцам, Y - цены продажи. Правильно я понимаю? В принципе, я посчитала, получилась адекватная цифра, похожая на правду.
Если я не права, поправьте меня, пожалуйста.
И откуда Вам известно, как решать? В жизни не догадаешься...
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
Эх, Eugene, упор сделали на математику, не сказав то, что главное. И зачем-то голову дурить новичкам? Ведь не одна прочтет, а тысячи... и ринуться, "рынки" городить: "в принципе получилась адекватная цифра".
Это "метод" только для отбивания денег заказчика и пускания пыли в глаза, не более, все эти результаты кодирования - видны и просто из сравнения продаж. Ваше "Метод вполне работоспособен и эффективен. Данный метод гораздо точнее моделирует поведение реальных покупателей и продавцов на рынке" - вообще жуткое утверждение.
Мисовец сообщал(а):в этой технике в общем-то нет особой "правды жизни", поэтому для практики я бы Вам это не особо рекомендовал, всё это обычно наукообразие. Если внимательно посмотреть те характеристики, которые берутся в качестве ценообразующих в примерах этого метода в учебниках, то можно видеть, что практических примеров у авторов нет. Примеры даются одни придуманные...
... В общем, не пойми что оценивали. И так всегда.
Поэтому, учебник Вам выше дали, но, по сути нет такого метода оценки...
Новости из ЖЖ:
|
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
|
Aterra сообщал(а):Eugene, регрессионный анализ следующий: Х- суммы по столбцам, Y - цены продажи. Правильно я понимаю? В принципе, я посчитала, получилась адекватная цифра, похожая на правду.
Если я не права, поправьте меня, пожалуйста.
И откуда Вам известно, как решать? В жизни не догадаешься...
Простите, не понял - зачем в этой задачке нужен КРА?
Есть система из 5 линейных уравнений, 5 неизвестных - чик-чик и готово: 2650000.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Людамилка сообщал(а):но это все задачи, у меня так студенты решали на учебе в контрольных работах, а на практике мы считаем методом сравнения продаж.
Тут важно понимать, что между таким методом и КРА нет абсолютно никакой разницы. Если Вы составите таблицу произведений метки фактора на вес фактора, и построите матрицу ЛИНЕЙН, то у Вас будет:
1. R2 = 1 ровно.
2. Вторая строчка матрицы тождественна нулю.
3. Стандартное отклонение тождественно нулю. Чудо КРА.
А почему? Потому что ЧСС=0, и плоскость n-мерная, проходит точно по n+1 точке, которую Вы дали системе.
Ну а т.к. с такой КРА народ уже кое-что понимает, то математики говорят: для КРА, типа, не хватает данных, а мы тут сейчас решим систему линейных уравнений в матричном виде. Или, мы сейчас МАИ замутим, или, ну, не важно, математика имеет много способов сказать одно и то же.
Но суть все равно в том, что через n-1 точек всегда проходит одна и только одна n-мерная плоскость. Вспомните, чере 2 точки проходит одна прямая. Через три точки проходит одна плоскость. Через четыре точки проходит одна гиперплоскость ..., впрочем, куда это меня занесло ... 
Но сдвиньте одну точку, и плоскость повернется. Если объект оценки лежит внутри облака аналогов, то такой сдвиг нивелируется угловым эффектом и оценка изменится незначительно. Вывод: можно применять, если Вы понимали, откуда взяты влияющие факторы. Если объект оценки в фазовом пространстве лежит далеко от облака точек, то угловой эффект умножает сдвиг и применять метод нельзя. Во многих учебниках Вы найдете это пояснение? Если найдете, назовите имя автора, я ему +100 мысленно поставлю.
А так, та же КРА, но с 0 свободы.
|
|
|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,160
Местонахождение: Дубна
|
Мисовец сообщал(а):
Туманности бывают разные: Большая диффузная Туманность Ориона. Тур семинаров апрель 2010г
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Kornilov сообщал(а):Простите, не понял - зачем в этой задачке нужен КРА?
Есть система из 5 линейных уравнений, 5 неизвестных - чик-чик и готово: 2650000.
В этой не нужен, но МАИ дается и в ситуации, скажем, шесть аналогов на семь признаков, когда ЧСС=-2, соответственно линейная система не полна, но суммируя факторы по столбцам мы получаем один суммарный фактор на шесть аналогов, и там делается однофакторный КРА. В этой нитке же не пример разбирают, а метод.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,258
Местонахождение: Саратов
|
Aterra сообщал(а):Eugene, регрессионный анализ следующий: Х- суммы по столбцам, Y - цены продажи. Правильно я понимаю? В принципе, я посчитала, получилась адекватная цифра, похожая на правду
Не знаю про адекватность результата, это только учебный пример. Но логика именно такая
Aterra сообщал(а):И откуда Вам известно, как решать? В жизни не догадаешься...
Я же писал  :
Eugene сообщал(а):Эту задачку решал в Питере году в 2003 на учебе и с месяц назад для аккредитации при РЖД
Мисовец сообщал(а):Х=0 подставлять не обязательно, ведь результат в свободном члене...
Ну да
Kornilov сообщал(а):Простите, не понял - зачем в этой задачке нужен КРА?
Есть система из 5 линейных уравнений, 5 неизвестных - чик-чик и готово: 2650000
Там зависимость может быть не линейная, быстрее построить график и посмотреть линию тренда с функцией
Рогова Анна сообщал(а):Эх, Eugene, упор сделали на математику, не сказав то, что главное. И зачем-то голову дурить новичкам? Ведь не одна прочтет, а тысячи... и ринуться, "рынки" городить: "в принципе получилась адекватная цифра"
Для САМЫХ-САМЫХ внимательных повторяю:
Eugene сообщал(а):Эту задачку решал в Питере году в 2003 на учебе и с месяц назад для аккредитации при РЖД... МАИ в чистом виде лучше... На развитых рынках достаточно данных, чтобы использовать более совершенные (и менее субъективные) методы расчетов. Данный метод с м.т.з. лучше, чем прямое сравнение продаж с экспертным присвоением корректировок, или по меньшей мере ничем не хуже...
Рогова Анна сообщал(а):...все эти результаты кодирования - видны и просто из сравнения продаж...
Можно расширить и углубить мысль?
Рогова Анна сообщал(а):Это "метод" только для отбивания денег заказчика и пускания пыли в глаза, не более... Ваше "Метод вполне работоспособен и эффективен. Данный метод гораздо точнее моделирует поведение реальных покупателей и продавцов на рынке" - вообще жуткое утверждение... нет такого метода оценки
Это лишь Ваше личное мнение, с которым я не согласен. И опять повторюсь для самых-самых умных: на РАЗВИТЫХ рынках ДОСТАТОЧНО данных, чтобы использовать более совершенные методы, но с несколькими коровниками в разных концах области я бы КРА строить не стал
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|