Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ
»
Оценка для целей финансирования
»
Жажду мщения оценщику.
|
|
|
Ольга Щербакова
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор Требования АРБ к отчетам об оценке, Модерирование оценка узкоспециализированных, Участник
Зарегистрирован: 8/26/2008
Сообщений: 427
Местонахождение: Москва
|
Олеся Анатольевна сообщал(а):
Мне бывает неудобно перед потенциальным заемщиком, который выполняет за немаленькие деньги оценку, получает честный результат за свои деньги и отказ в кредитовании.
Есть, знаете ли, некое душевное неудобство.
Олеся Анатольевна, а что здесь собственно говоря такого?
Лимит кредитования принимается на ЗАЕМЩИКА. Вопрос сколько хочет? Сколько сможет отдать? И что и за сколько, собственно говоря, может предложить в качестве обеспечения (залог - это только часть вопроса и далеко не самая основная)... Вот собственно говоря и все.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Палладия сообщал(а):Василий Григорьевич!
Уж я бы расстаралась и уговорила начальство заказывать отчеты, хотя бы по крупным объектам, оценочными компаниями или оценщиками, которые МОГУТ ГАРАНТИРОВАТЬ ЧТО ОБЪЕКТ КУПЯТ ЗА 6 МЕС (от даты оценки) ПО УКАЗАННОЙ В ОТЧЕТЕ СУММЕ! ТО есть пока отчет действует.
Хотят сами покупают, хотят сами продают. Ваше дело как, но для меня только это показатель компетентности и правдивости. Подскажите где найти?
Если найдете - сообщите, хотя опять буду вами оценщиками бита. Согласитесь, таких если и найдется, то только 1-2 фирмы или человека. И вы опять будете кричать о незаконности аккредитации в банке отдельных оценщиков или компаний.
Начну с конца. Я как раз не писал, насколько я помню, что аккредитация незаконна. Сегодня есть рекомендации АРБ, не знаю, насколько банки к ним прислушиваются, там сказано принимать отчеты от всех. Но это только рекомендации, я бы на месте банков в этой части их не сильно выполнял. Как бы сделал я? Если бы руководство банка не пошло на оплату оценки, то ничего бы я не сделал кроме контроля отчетов. Т.к. клиент приходит и, по сути, говорит: беру миллион, залог должен стоит 2, либо Вы мне пишете 2, либо я ищу дальше, кто напишет ... И почему я, должен терять заказ, защищая интересы какого-то банка? Почему? Ну, я, как залоговик, буду защищать интересы банка за зарплату, надеюсь, она того стоит. Но я не стану писать, что оценщики там, почему-то врут, я знаю, почему они врут. И будут врать. Если руководство готово платить, то я, как залоговик, заключал бы договор, давал бы оценщику все документы, загодя полученные от клиента, сам бы назначал время и дату осмотра и контролировал бы его проведение и сразу бы обговаривал, какие мне интересны подходы, и на что я закрою глаза, но что я требую от оценщика. И оценщики бы работали на меня и мир, дружба, жвачка. Что тут не ясно?
Если бы не врали, хотя вот некоторые пишут, что не врут, не знаю, то это был бы Ваш показатель компетентности и правдивости. А раз врут, раз это тема всех банков, значит у Вас какие-то не сильно жизненные критерии компетентности и правдивости, правда? Давайте с критериями что-то решать.
Да, некий образ оценщика без страха и упрека, которому принесли 50 тыр., а он сказал: нет, Ваш объект нельзя продать ни за 6 месяцев, ни за 200 миллионов, заберите свои 50 тыр., я буду честным перед банком, который мне не сват, не брат, а просто он обещал молиться, а пока на форуме меня стыдит ... Такой образ красив и светел, но что-то мне представляется не слишком реальным. По-моему, это иллюзия так работать.
Теперь, про экспозицию. Срок экспозции это же очень хитрая штука. Я понимаю, что Вам в 254-П ЦБ РФ написал 6 месяцев и Вы теперь на это смотрите. Но, вообще говоря, исследовать в период стагнации рынка средний срок экспозиции более-менее серьезных объектов вовсе не просто и не всегда под силу обычному оценщику. Я, допустим, мог бы организовать такое исследование, имея пару бесплатных девочек на подхвате, именуемых практикантками, но для этого хоть рынок должен быть. Мне это говорит о том, что ЦБ РФ написал в 254-П в общем не слишком умную вещь про срок. Я в таких случаях всегла леплю горбатого, и пишу: что вот проведено исследование (куча ссылок), сроки варьируют от ... (ссылки), до ... (ссылки) и среднее равно 4,56, мода равна 5,12, асимметрия равна 0,07, анализ показал, что ожидаемый срок экспозиции не превышает 6 месяцев с вероятностью 84%. Могу и больше накрутить. Ну, когда пойди туда, не знаю куда, найди то, не знаю что, то итог какой-то точно будет у человека с фантазией. Не надо ставить в вину мне, что рынок не знает, когда удастся продать завод за 200 миллионов. Аналитики об этом сегодня ясно пишут, Вы ссылки сами давали.
Банкиры мне не враги. Но я тоже не верю, что банк брал в залог нечто, и ошибался по стоимости в 10 раз. Другое дело, что на рядового сотрудника все шишки, что когда отчеты делаешь, это одна логика, и на неё работает весь пофессионализм, а когда проверяешь, другая, тоже профессиональная. Ну вот я и говорю: если так, то деньги на бочку, и я оценю, как Вам надо. Но может выйти, что объект не ликвиден. И если окажется, что кредита то и не будет, то считайте, что я спас Вас от дефолта в 200 млн. сравнительно дешево. По-моему это и компетентно и правдиво. А Вы как думаете?
|
|
|
Олеся Анатольевна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/10/2009
Сообщений: 231
Местонахождение: Королев
|
Ольга Щербакова сообщал(а):Олеся Анатольевна сообщал(а):
Мне бывает неудобно перед потенциальным заемщиком, который выполняет за немаленькие деньги оценку, получает честный результат за свои деньги и отказ в кредитовании.
Есть, знаете ли, некое душевное неудобство.
Олеся Анатольевна, а что здесь собственно говоря такого? Лимит кредитования принимается на ЗАЕМЩИКА. Вопрос сколько хочет? Сколько сможет отдать? И что и за сколько, собственно говоря, может предложить в качестве обеспечения (залог - это только часть вопроса и далеко не самая основная)... Вот собственно говоря и все.
Если бы это было все, не было бы такой бурной дискуссии.
Заемщик редко хочет денег просто так, то есть ему нужна определенная сумма. Сколько сможет отдать - это к залогу не имеет отношения. Залог - это не основная часть вопроса, согласна, но определить, что объект не подойдет в качестве предмета залога, можно, как правило, еще ДО написания отчета, что было бы дешевле для заемщика.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Ольга Щербакова сообщал(а):за отдельные высказывания отдельных профессиональных коллег, прямо как-то внутренне дискомфортно становится...кто же в оценке через пару лет останется? Василий Григорьевич, молодежь, ведь к Вашему авторитету прислушается...а нам, банкирам, потом что с этим делать? 
Вот и хорошо, что прислушивается, потому что я не просто так пишу. Я верю в то, что пишу. Не надо оцещикам давить на совесть, залоговики все бывшие оценщики и должны помнить, какова эффективность давления на совесть. Нужно выстраивать работающие схемы.
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Нужно выстраивать работающие схемы. (с) Мисовец.
Конечно.  Но в ответ всякая чушь...
Оценщик - это, вообще, типичный представитель общества. Также как и банкир, гаишник, врач или чиновник.  Он не лучше всех.
Но есть более приличные люди и менее. Каждый человек общается и имеет дело с другим по своему выбору. Ну, с оценщиками по крайней мере, есть выбор...
Палладия сообщал(а): Многие здесь всех сотрудников банка называют банкиры, не понимая между ними разницы. Соревнование между кредитчиками и залоговиками+рисковиками+безопасниками это как состязание между адвокатом и прокурором+следователями+оперативниками. Решение о выдаче кредитов принимает не 1-2 человека, а Кредитный комитет, состоящий из 7 человек (у нас).
Принимается. Вот об этом бы и рассказывали почаще.
Палладия сообщал(а):Кстати, нормальная оценка в нашем банке уже налажена силами залоговиков (с опытом и образованием в области оценки), причем без участия оценщиков и откатов.
Просто убрали, часто лишнее и слабое звено. Заказов выше крыши. Клиент доволен - экономия времени и денег на сроках и стоимости оценки.
А вот об этом лучше бы не рассказывали через раз. Так как,
-сообщение от 22.04.2010 года, 10.01.16:
Палладия сообщал(а): Аудиторы ЦБ велели для постановки на баланс банка имущества изъятого у должника, заказать отчет об оценке в одной из 7 известных оценочных фирм. Никакого заказа на стоимость не было - нам было все равно сколько будет. Все оплатили во время...
-сообщение от 22.04.2010 года, 16.28.47:
Палладия сообщал(а):Да ладно, расслабьтесь - я прекрасно знаю что все не ангелы - и банки и оценщики.
Это - да. И вреда от банкиров банкам, конечно, несравненно больше (данные за небольшой период, только известные - вершинка айсберга):
- украли 2,5 млн у сирот:
http://www.vesti.ru/doc.html?id=357141&cid=549
- украли 7 млн:
http://saratov.kp.ru/online/news/675255/
- украли больше миллиарда, но часть вернули:
http://kem.kp.ru/daily/24441.5/607710/
- украли 4 млрд:
http://www.top-personal.ru/newsissue.html?21173
- украли больше 5 млрд (в рублях):
http://news.bcm.ru/doc/1520
Мисовец сообщал(а):Нет, правда, ну какая нужна схема? Платите за оценку, всё. Не хотят. А потом рассказы про 200 миллионов. Ну, раз так страшно, почему несчастные, там, 50 тыр. оценщику платил обманщик-заемщик, а не банк? ПОЧЕМУ? Ведь 200 миллионов...
Да. 
Об этот аргумент разбиваются все остальные. Деньги-то сравнительно небольшие. Риск-менеджмент стоит того. Это ведь достаточно элементарно... 
Не хочется думать что умные банки губит банальная жадность.  Может глупость?  Пускать на самотек оценки в миллиарды... Рассчитывать, что оценщик не возьмет не очень-то определенную стоимость по верхней планке... За деньги заказчика. А иначе потеряет этот заказ и этого заказчика вовсе. Ну и банк заодно.
Заемщики ведь (бывает) тендеры организуют - кто оценит на большую стоимость, дешевле и быстрее...
Реально. Вот объект: ниже 5 миллиардов - не приемлемо!, цена дороже 100 тысяч - нет!, срок выполнения 7 дней - у других меньше!
А банки? К сознательности?
Платите оценщикам, скупердяи!  Работайте, не надейтесь на странных неадекватных (с неадекватной точки зрения) консультантов, если не платите им, а пытаетесь как-то развести и засовистить. Они и рады бы быть честными и красивыми, но ведь и кушать хочется, иногда. Разве это сложно понять?
Нет. Вероятно этого не хочется понимать, комфортней не понимать...
А добится гарантий элементарно. Страховать сделки и навешивать в договоре ответственности. Но это опять деньги.
Не нравится?, - старые грабли ждут вас постоянно! Можно поизвращаться с требованиями системы контроллинга какого-нибудь в рекомендациях очередных. Новые грамоты ждут своих имитаторов!
|
|
|
Палладия
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/14/2007
Сообщений: 413
Местонахождение: Поволжье
|
loser, неужели вы не видете разницу: клиенты довольны что не надо делать оценку при выдаче кредита, а банк сделал оценку у оценщиков по требованию ЦБ РФ. Кстати, помните, чем это закончилось - даже представительство приличной оценочной фирмы за деньги банка и без указаний не смогло правильно сделать оценку. Как теперь выясняется, чтобы отчет был правильно оформлен и без арифметических ошибок, надо было "заказать" нужную стоимость. Сами считать правильно разучились - только после проверки аудиторв исправили ошибки.
О мошенниках. Уверена, что доля нечестных банковских работников точно меньше доли нечестных оцещиков. Вас здесь почитаешь, так у 100% оценщиков "его грех на душе".
Kalimera, я уже писала, что приходится обосновывать изменение сроков экспозиции. Ни разу не видела в отчете срок нормальной экспозиции и изменение в связи с кризисом. Зауважала бы оценщика, который написал бы в отчете: "гарантирую продажу за 15 мес.(конкретный срок), в противном случае верну деньги."
А наш начальник и производивший оценку залоговик может быть на первый случай лишен премии.
В нашем городе 2 федеральных банка лишились права называться допофисами, с увольнением ряда сотрудников и обязанностью согласовывать все оценки в головном банке, после того как невозврат достиг определенных % от выдачи.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Палладия сообщал(а):О мошенниках. Уверена, что доля нечестных банковских работников точно меньше доли нечестных оцещиков. Вас здесь почитаешь, так у 100% оценщиков "его грех на душе".
Зауважала бы оценщика, который написал бы в отчете: "гарантирую продажу за 15 мес.(конкретный срок), в противном случае верну деньги." А наш начальник и производивший оценку залоговик может быть на первый случай лишен премии.
1. Кто такой нечестный банковский работник? Тот, который у своего банка ворует 5 млн? Ну, среди оценщиков таких меньше просто потому, что у банка больше денег, ну нет у оценочной фирмы 5 млн. обычно. А тот залоговик, который теперь призывает к чему-то, он, когда был оценщиком, от скольки заказов отказался, чтобы не соврать банку? Вот мне никто взятки не предлагает, а прокурору предлагают и он, допустим, берет, это что, я честнее прокурора? Странный какой то разговор о честности. Отпустите своего залоговика в оценщики и посчитайте, сколько раз он позвонит и скажет: не могу кривить душой, и всё выяснится.
2. Какие деньги и кому верну? Я беру деньги с заказчика и решаю его проблему, чтобы банк принял мой отчет. Если я эту задачу решил, я никому не должен деньги. Банк проверяет мой отчет и либо верит ему, либо нет. Если не верит, мы с клиентом разберемся, если верит, то пусть вернет деньги своему банку, если верил зря, ему за это зарплату платят. Вот ещё один способ выяснить честность залоговика: возмещает он банку цену своих ошибок? Нет конечно. Но его ругают, а он считает, что это оценщик виноват. С чего вдруг? Кто ошибку допустил, тот и виноват.
Если РС=1, а залоговик поверил, что она 10, он допустил ошибку. Оценщик, как раз, сделал всё верно, решил проблему своего клиента.
Зачем тогда оценщик?
Ну, мы в общем, не навязывались, Вы сами решили.
Когда отчет составлен, его легче проверить, чем самому считать, там некая логика ...
Когда потом дефолт, есть на кого спереть, тоже важно для рядового сотрудника банка, не так ли?
Головному и ЦБ есть что дать почитать, помогает в плане отчетности.
Часто залога и впрямь достаточно и оценщик не врет, тоже бывает.
В общем, учитывая, что банк свои деньги не платит, а только молится, не так уж и мало. Поэтому я не думаю, что банки массово откажутся от услуг.
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
Палладия сообщал(а):
mir, Вы хоть поняли о чем я? Если стоимость объекта перешедшего банку от недобросовестного заемщика составляет 200 млн. руб и его не удается продать, то банк должен через 1 год "выдернуть" из оборота и прибыли 40 млн. руб, через 2 года 100 млн. руб. (через 3 года все 200 млн. руб.)
Вы же столько предлагаете подождать - 3 года.
А банку надо налог на имущество платить ( он же перешел на баланс банка, причем если помещения сдаются в аренду то после продажи еще и НДС придется платить) + вкладчикам % платить + зарплату сотрудникам.
Да понял я о чем. Банк, если не идиот, дал оффелированой фирме кредит, на который та выкупила с баланса это "гиблое" здание. Сдает его потихоньку в аренду, платит банку проценты, налог на имущество не платит, потому что на упрощенке. Нашелся покупатель по приемлемой цене - вернули кредит.
При дисконтах залоговой стоимости к рыночной в 50-60%, только в редких случаях банк в реальных убытках бывает.
Просто все это уже далеко от первоначальной темы: которая если отбросить наносное звучит так: злые оценщики обманули наивный и девственно честный банк! Ату их! повесить на придорожных столбах в назидание остальным! Как рука поднялась на святое, на эту голубоглазую и наивную девочку с именем "Банк"?
Я далек от того чтобы винить в чем-то сотрудников банков, но вешать всех собак на оценщика, который лишь одно из средств в помощь банку для принятия решения - это нечестно, ИМХО.
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
mir сообщал(а):Просто все это уже далеко от первоначальной темы: которая если отбросить наносное звучит так: злые оценщики обманули наивный и девственно честный банк! Ату их! повесить на придорожных столбах в назидание остальным! Как рука поднялась на святое, на эту голубоглазую и наивную девочку с именем "Банк"?
Именно. Повесить на придорожных столбах в назидание остальным. Есть такие которых вешать надо! И повиснут, поверьте.
Много на кого руки были подняты: на банки, муниципалитет, на судах, выигрывая в наглую. Так что - усе впереди.
И никуда тема не вильнула, все об одном и том же: немного посмеяться, немного конструктива, немного слез, немного хвастовства, кое-кому выводы и назидание. Много чего вообщем, но все равно об одном.
Новости из ЖЖ:
|
|
|
Олеся Анатольевна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/10/2009
Сообщений: 231
Местонахождение: Королев
|
Палладия сообщал(а):
О мошенниках. Уверена, что доля нечестных банковских работников точно меньше доли нечестных оцещиков. Вас здесь почитаешь, так у 100% оценщиков "его грех на душе".
Недавно к нам приходил "лечиться" заемщик. У него были потребительские кредиты, взятые в 10 (ДЕСЯТИ)банках в том числе в самых крупных. Общая сумма ежемесячных выплат составила около 84 000 руб. Он официально работает слесарем на заводе, получает официально зарплату 17 000 руб., не пытается сказать, что получает больше, выглядит так, как будто получает 17 000 руб. При этом, по его словам, он каждый день звонит президенту РФ и регулярно с ним переписывается. Президент обещает решить его проблемы. Последний кредит он получил в январе 2009 года, когда другой наш совершенно адекватный и хорошо зарабатывающий клиент бегал по банкам в поисках ипотечного кредита на 500 000 руб, имея в кармане первоначальный взнос в 2 000 000 руб.
В данном случае явно прослеживается какое-то количество банковских мошенников и совсем ни одного оценщика - мошенника.
Поэтому я думаю лечить проблемы с невыплатой кредитов мщением оценщикам не получится - проблема комплексная, очень острая.
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
Рогова Анна сообщал(а):
Именно. Повесить на придорожных столбах в назидание остальным. Есть такие которых вешать надо! И повиснут, поверьте.
Много на кого руки были подняты: на банки, муниципалитет, на судах, выигрывая в наглую. Так что - усе впереди.
Анна, а можно наивый вопрос? Вот Вы всех выслушали, и решили "вешать" через жалобы в СРО. А почему отмели вариант судиться с оценщиком, доказать в честном и открытом процессе, что по вине негодяя банк понес убытки, взыскать их с него, страховую напугать по выплате страховки гражданской ответственности, с компенсационного фонда копеечку получить? Просто именно "крови оценщика" хочется, а не свои убытки жалко? Или слабо в открытую в суде тягаться?
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
mir сообщал(а): Или слабо в открытую в суде тягаться?
Я слабая женщина. Будет сильное плечо - узнаете почем фунт стоимости.
Новости из ЖЖ:
|
|
|
Палладия
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/14/2007
Сообщений: 413
Местонахождение: Поволжье
|
mir сообщал(а):Да понял я о чем. Банк, если не идиот, дал оффелированой фирме кредит, на который та выкупила с баланса это "гиблое" здание. Сдает его потихоньку в аренду, платит банку проценты, налог на имущество не платит, потому что на упрощенке. Нашелся покупатель по приемлемой цене - вернули кредит.
При дисконтах залоговой стоимости к рыночной в 50-60%, только в редких случаях банк в реальных убытках бывает.
Просто все это уже далеко от первоначальной темы: которая если отбросить наносное звучит так: злые оценщики обманули наивный и девственно честный банк! Ату их! повесить на придорожных столбах в назидание остальным! Как рука поднялась на святое, на эту голубоглазую и наивную девочку с именем "Банк"?
Я далек от того чтобы винить в чем-то сотрудников банков, но вешать всех собак на оценщика, который лишь одно из средств в помощь банку для принятия решения - это нечестно, ИМХО.
Банк отбирает здание не сразу после первой задержки платежа на 1 день. Иногда год пройдет - соответственно % вырастут. А если еще рынок упал и новые рыночные цены низкие. Говорю же не знаем как продать. БОльшие площади, хотя полностью готовые и действующие.
НЕ надо эмоций, я еще в самом начале обсуждения написала, что наш банк не верит отчетам и в честность оценщика. Поэтому проверяем что приносят сразу (если что не нравитсья - звоню лично оценщику, бывает сразу извиняються и "колоться" начинают), считаем сами все и клиента никуда не гоняем. С такими же залоговиками обмениваемся увиденными "эксключивами" в стоимости и расчетах с увековечением памяти исполнителя.
К вопросу о заемщиках, у нас по Сберу невозврат более 2 миллиардов, по ВТб более 3 миллиардов. Один предприниматель набрал кредитов на 2 миллиарда, теперь сам пытается продать и рассчитаться с банком - уже год печатает - не берут! Открываешь зимой сайт "Из рук в руки - его объекты 3 страницы занимают. Вроде все было обеспечено, но он же брал одновременно в нескольких банках и не думал как отдавать будет. В итоге после того, как ему 1 банк 1 раз о отказал в пролонгации стал банкротом.
С наступающим праздниками! Хороших выходных.
|
|
|
Андрей Исаковский
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/15/2009
Сообщений: 525
Местонахождение: Карелия
|
Рогова Анна сообщал(а):mir сообщал(а): Или слабо в открытую в суде тягаться? Я слабая женщина.
О, это похоже на рассказ Марины (ЭтоНик) о работнике банка-кассире, которая долго возилась с аппаратом, и в итоге ответила: "Видите у меня не получается!"
Это просто учебник по риторике, в пылу проф.дискуссии ввернуть что-нибуть чисто человеческое.
|
|
|
Андрей Исаковский
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/15/2009
Сообщений: 525
Местонахождение: Карелия
|
Палладия сообщал(а):Открываешь зимой сайт "Из рук в руки - его объекты 3 страницы занимают.
Даже можно сказать, что он своими объектами насытил рынок :))
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Палладия, а какая у вас мотивация на форуме оценщиков?
Поматерить да постыдить всех? Попутно взять что-нибудь ценное?
Вы на банкир.ру как-нибудь со своими проблемами проявляетесь?
Или там какие-то другие проблемы у людей?
Почемуто меня там никто не учит, не материт, и спорят вполне конструктивно. Практически всегда взаимопонимание приходит...
Дальше развитие темы достаточно пустое. Уже много сказано.
Исаковскому -
Анне - - сильная женщина!
|
|
|
Cергей Кочетков
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/27/2009
Сообщений: 773
Местонахождение: г. Королев МО
|
Палладия сообщал(а):Уж я бы расстаралась и уговорила начальство заказывать отчеты, хотя бы по крупным объектам, оценочными компаниями или оценщиками, которые МОГУТ ГАРАНТИРОВАТЬ ЧТО ОБЪЕКТ КУПЯТ ЗА 6 МЕС (от даты оценки) ПО УКАЗАННОЙ В ОТЧЕТЕ СУММЕ! ТО есть пока отчет действует.
Хотят сами покупают, хотят сами продают. Ваше дело как, но для меня только это показатель компетентности и правдивости. Подскажите где найти?
Раз уж мы ищем конструктивное решение. Как раз так мы работали с 2001 где-то по 2003 или 4-ый год ( по Москве -Мытищам) . Я работал начальником отдела нежилой недвижимости , писал для Банка ( где-то 300 он по рейтингу был)Заключение : Был на заводе таком , то , видел то-то , посмотрел документы , есть следующие риски...( тыры пыры ЗУ не доофрмлен , например , энергии лимит недостаточный и т.д) По формуле : Продать максимально быстро ( за 6 мес) максимально возможную сумму РС объекта 1 млн. у.е. И была УСТНАЯ договоренность между моим руководителем и Председателем Правления Банка , что в случае форс мажора , мы будем продавать обЪект на эксклюзивных правах . Комиссия наша как риэлторов будет существенно ниже рыночной за подобные услуги. Года три пытались оформить все это договором между Ик И Банком , но не смогли - то процент не могли прописать , то ещё что-то обсуждали. Но все раюотало. За этот период я продал 3-4 объекта (здания в Москве , заводик) и получил на контору комиссионные 1,5 % от сделки против 3-4 % по рынку у Миэлев всяких.
Ещё очень важно - я приезжал на заводик , за консультацию платил Банк 350-400 у.е . На заводике мне говорили , а давайте мы Вам штуку дадим , а Вы нам чуть-чть завысти ( без наглости , раза в два) , но я гордо от взяток отказывался потому что мне по этой схеме было невыгодно эту тыщу брать , мне было выгодно чтобы от Банка Заказы были постоянные.
И при продаже объекта "химичить " было невыгодно ( риэлторы любят " с двух концов" срубить" и т.д. А здесь пусть 1,5 % но железно и желательно не в последний раз.
То есть вот была и работала такая схема. Реально. Но в нашей ситуации к Банк - Оценщик нужен ещё Оценщик -риэлтор,
так как ни банковские служащие , ни оценщики продавать недвижимость не приспособлены , здесь тоже нужны навыки и технологии.
Вот мой конструктив , дарю ,пользуйтесь ( прошу прощения за орфографию , тороплюсь) Спасибо.
ВС СССР (ЯВВФУ-86 г.)
|
|
|
Сергей Смоляк
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 421
Местонахождение: Москва
|
Добавлю свои пять копеек, хотя я об этом где-то уже говорил.
Если банк хочет, чтобы не было проблем с реализацией залога, то пусть закажет оценщику оценку рыночной стоимости того же объекта НЕ НА ДАТУ ОЦЕНКИ, А ЧЕРЕЗ 6 МЕСЯЦЕВ, ЧЕРЕЗ 12 МЕСЯЦЕВ, ЧЕРЕЗ ГОД (насколько я понимаю, можно оценивать не только на прошлую и настоящую, но и на будущую дату!) И вот тут уже ситуация изменится в корне. И банк, выдавая кредит и опасаясь, что положенную часть долга через 12 месяцев не вернут, будет опираться на стоимость реализации залога через 12 месяцев.
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
Доброе утро, страна!
Вы, С.А., может и правы. Но такими революционными фишками, в данном случае, можно только усугубить ситуацию. ИМХО конечно.
1. Тут на нынешнюю дату неразбериха полная (в смысле претензий полно). А с будущей ещё сложнее.
2. Далеко не все, по-моему, вообще считают, что можно на будущую дату оценивать.
3. Что бы оценить на будущее, надо всё равно и на настоящее оценить тоже. (т.е. это как вопрос о возникновении жизни - версия о залете с другого мира совсем вопрос не снимает). И вот, если на настоящее завысил (ну или занизил) - то и в будущее перенос пошёл.
4. Опираться придется на "экспертные оценки" которым "верит рынок". А что это? А вот, например, исследования Лейфера (и иже с ним). А что там? Ну, вот (например) 1000 оценщиков считает, что через 6 месяцев стоимость недвижимости изменится в пределах: от -5% до +15%. В узком диапазоне.
И что брать? Один возьмет -5, другой +15.
А я бы брал диапазон.
Но банк хочет точную величину... На будущее...
Хотя 20% - очень небольшая погрешность (в недвижимости, на будущее), и уж всяко не больше залогового дисконта.
Хотя могу сказать серьезно, что делаю прогноз почти во всех отчетах для залогов. В том или ином виде. Иногда просто - перспективы изменения стоимости вверх позитивны. По таким-то доводам. Или наоборот, с рекомендацией краткосрочного предоставления кредита и отслеживанием изменения стоимостных параметров и конъюнктуры...
В общем, качественная услуга оценщиков банку зависит от двух моментов:
1. Условия для оценщика, когда подводить банк экономически (и по другим причинам) не выгодно.
2. Качественный и профессиональный менеджмент самого банка.
Просто. Но почему-то почти невозможно. Но уже процентов 10 стремятся. Остальные молятся, в основном, в рабочее время.
Мисовец сообщал(а):... Поэтому я не думаю, что банки массово откажутся от услуг.
Вот уж не знаю.
Часть банков перешло на внутренних оценщиков.
Какую-то часть возьмут судебные эксперты и воспитанники срочных курсов с выдачей дипломов самых лучших экспертов, взамен старых плохих оценщиков.
Заказов в этом секторе стало реально меньше. В разы - у меня, по сравнению с 2007 годом. По новым залогам.
Подумываю податься в залоговики. Тогда держитесь - оценщики.
Да!, последнее - далеко не во всех банках откаты, у меня даже не в большинстве. И на бОльшие суммы меня лично не так уж часто просили выйти. А один управляющий (привет Андрею С.!) беря деньги всегда мне говорит, поджимая губы - "Да ведь это не главное!". И я с ним согласен!
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
Сергей Смоляк сообщал(а):Добавлю свои пять копеек, хотя я об этом где-то уже говорил.
Если банк хочет, чтобы не было проблем с реализацией залога, то пусть закажет оценщику оценку рыночной стоимости того же объекта НЕ НА ДАТУ ОЦЕНКИ, А ЧЕРЕЗ 6 МЕСЯЦЕВ, ЧЕРЕЗ 12 МЕСЯЦЕВ, ЧЕРЕЗ ГОД (насколько я понимаю, можно оценивать не только на прошлую и настоящую, но и на будущую дату!) И вот тут уже ситуация изменится в корне. И банк, выдавая кредит и опасаясь, что положенную часть долга через 12 месяцев не вернут, будет опираться на стоимость реализации залога через 12 месяцев.
Как только в ФСО напишут что результаты гадания на кофейной гуще являются достоверным источником информации, так сразу же можно браться за оценки на будущие даты.
Оглядываясь в прошлое, достоверно можно утверждать лишь одно: не получается достоверно прогнозировать на сколько-нибудь существенный период. Признайтесь, кто нибудь по весне 2008 года писал в своих отчетах что стоимость объекта оценки через год, вероятно, упадет на 30%? Я нет.
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|