|
|
|
Сидоров Иван Сергеевич
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/14/2010
Сообщений: 21
|
Уважаемые коллеги, буду очень благодарен, если выскажите свои соображение по следующей ситуации. Необходимо оценить рыночную стоимость и определить рыночно обоснованную величину арендной платы ЗУ, который принадлежит муниципальному образованию. Участок имеет прямоугольную форму. По диагонали участка проходит газопровод высокого давления, принадлежащий газпрому. В кадастровом паспорте отражено соответствующее обременение и указана площадь соответствующей полосы ЗУ. Вопрос заключается в следующим, каким образом грамотно учесть сервитут в рыночной стоимости, а также в при определении рыночно обоснованной величины арендной платы? Как вариант, при расчете рыночной стоимости использовать площадь земельного участка за минусом площади сервитута. Но мне кажется, что это не совсем верно. Потенциальный собственник не сможет использовать часть участка (сервитут), но будет вынужден нести расходы, связанные с уплатой земельного налога со всего участка. При этом в местной регионгазе говорят, что никаких документов подписывать не собираются и переоформлять сервитут с новым собственником не будет. Надеюсь ситуация понятна. Жду советов и соображений по данной ситуации.
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Сидоров Иван Сергеевич сообщал(а):Уважаемые коллеги, буду очень благодарен, если выскажите свои соображение по следующей ситуации. Необходимо оценить рыночную стоимость и определить рыночно обоснованную величину арендной платы ЗУ, который принадлежит муниципальному образованию. Участок имеет прямоугольную форму. По диагонали участка проходит газопровод высокого давления, принадлежащий газпрому. В кадастровом паспорте отражено соответствующее обременение и указана площадь соответствующей полосы ЗУ. Вопрос заключается в следующим, каким образом грамотно учесть сервитут в рыночной стоимости, а также в при определении рыночно обоснованной величины арендной платы? Как вариант, при расчете рыночной стоимости использовать площадь земельного участка за минусом площади сервитута. Но мне кажется, что это не совсем верно. Потенциальный собственник не сможет использовать часть участка (сервитут), но будет вынужден нести расходы, связанные с уплатой земельного налога со всего участка. При этом в местной регионгазе говорят, что никаких документов подписывать не собираются и переоформлять сервитут с новым собственником не будет. Надеюсь ситуация понятна. Жду советов и соображений по данной ситуации.
Сервитут не переоформляется в связи со сменой владельца, поскольку привязан к ЗУ, а не к его собственнику.
Я что-то в вашем сообщении слегка запуталась. Насколько я понимаю, речь идет о ЗУ, собственником которого является муниципалитет. О каком земельном налоге идет речь?
Для арендатора речь должна идти о той площади, которую он берет в аренду, за нее он и будет платить. Я что-то не так поняла?
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Сидоров Иван Сергеевич
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/14/2010
Сообщений: 21
|
Весь вопрос и состоит в том, что муниципалитет продает весь участок совместно с сервитутом (полоса на участке, где идет газопровод и на ней ничего нельзя строить). Однако приобретая целиковый участок, потенциальный покупатель будет платить налог за весь участок, если же будет оформляться аренда, то опять же на весь участок. Вопрос заключается в том, как правильно учесть сервитут при расчете рыночной стоимости ЗУ. Мое предложение было таковым: рассчитать рыночную стоимость 1 кв.м ЗУ (аналогичного назначения без сервитута) и умножить на площадь участка за минусом площади сервитута. Но данный вариант мне кажется не совсем верным.
|
|
|
Krupin
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/23/2009
Сообщений: 73
Местонахождение: Рубцовск
|
Сперва изучите соглашение о сервитуте (договор), многое прояснится.
Полезные ссылки:
1. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут http://www.ocenchik.ru/docs/241.html
2. Статья 274 ГК Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) http://www.gk-rf.ru/statia274
3. http://www.mosuruslugi.ru/articles/178/
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
[quote=Krupin]Сперва изучите соглашение о сервитуте (договор), многое прояснится.
Полезные ссылки:
1. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут http://www.ocenchik.ru/docs/241.html
2. Статья 274 ГК Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) http://www.gk-rf.ru/statia274
3. http://www.mosuruslugi.ru/articles/178/[/quote
Не думаю, что это что-то прояснит, наоборот запутает.
А вот соглашение о сервитуте (если оно есть) должгно содержать условие о соразмерной плате за сервитут, как компенсацию неудобств собственника. Если такая плата есть, то с ее учетом, РС этого участка ничем не должна отличаться от РС участка без сервитута.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Сидоров Иван Сергеевич
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/14/2010
Сообщений: 21
|
Вся проблема и заключается в отсутствии копии данного соглашения. Заказчик уверен, что в случае приобретения участка никто ему ничего компенсировать за сервитут не будет. Единственный выход, которые я вижу из данной ситуации прописать все в допущениях, рыночную стоимость рассчитывать через площадь участку, уменьшенную на площадь сервитута.
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Отсутствие копии это понятно.
Вообще-то сервитут должен регистрироваться. И как раз на основании данного соглашения. Т.е. в органах регистрации этот документ есть. Либо нет никакого сервитута.
Что касается "как считать" - методик нет. Считайте, как на ваш взгляд логично, но старайтесь обосновывать каждый шаг.
Если заказчик в чем-то не уверен - для этого есть грамотные адвокаты и суд.
Вообще был ли мальчик-то?
Кто вам сказал, что сервитут устанавливался?
Может просто нарисовали и написали в КП. Может установили как публичный. Заказчик должен вам предоставить всю необходимую информацию - пусть сделает запрос в ЕГРП о наличии сервитута.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Krupin
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/23/2009
Сообщений: 73
Местонахождение: Рубцовск
|
1. …Не думаю, что это что-то прояснит, наоборот запутает…
Не знаю, что может запутать в основном документе, которого не может не быть при установлении обременения. В действительности же запутаться можно при его отсутствии, поскольку нет возможности определить срок обременения, единовременная выплата или выплата носит постоянный характер и т. д.
2. …Может установили как публичный…
Согласно Земельную кодексу РФ ст .23:
«…Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления…
…В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату…»»
3. …По диагонали участка проходит газопровод…
…рыночную стоимость рассчитывать через площадь участку, уменьшенную на площадь сервитута…
Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам которые несет собственник з/у. Следуя из этого, стоимость земельного участка должна быть за минусом суммы выгод, из за меньшего объема правомочий собственника. Иными словами стоимость земельного участка может быть снижена намного больше, из-за невозможности его полного использования, нежели за минусом стоимости площади участка под газопроводом.
|
|
|
Мамаев Денис Леонидович
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/2/2007
Сообщений: 679
Местонахождение: Якутск
|
Сидоров Иван Сергеевич сообщал(а):По диагонали участка проходит газопровод высокого давления,
Krupin сообщал(а):
3. Иными словами стоимость земельного участка может быть снижена намного больше, из-за невозможности его полного использования, нежели за минусом стоимости площади участка под газопроводом.
Или застроить по периметру, или только по двум углам. Серьезное ограничение.
|
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
|
На мой взгляд, самый оптимальный вариант для расчёта стоиомсти сервитута в данном случае, это:
1. Вычесть стоимость ЗУ полосы отчуждения по газопроводом, т.к. его нельзя использовать.
2. Вычесть дисконтированную величину налога на часть ЗУ под коммуникациями, т.к. его всё же придётся платить. В аналогичной ситуации мы брали срок расчета для дисконтирования - 49 лет.
|
|
|
Evgen'
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/29/2011
Сообщений: 40
Местонахождение: Тула
|
Добрый день, уважаемые оценщики! Подскажите с разрешением вопроса. Ситуация следующая: требуется оценить земельный участок, в кадастровом паспорте в разделе В.3"Сведения о частях земельного участка и обременениях" указана часть участка с характеристикой "для обслуживания газопровода трест "ХХХ", в графе "лица, в пользу которых установлены обременения" стоит прочерк, из чего можно было бы предположить что речь идет о публичном сервитуте.Однако в свидетельстве о регистрации права собственности на этот участок указано, что "Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано" и на первой странице Кадастрового паспорта в особых отметках указано "Сведения для заполнения раздела В.3 отсутствуют". Вопрос: 1)есть ли тут сервитут в реальности, если он не указан в свидетельстве? 2) как учесть его в отчете? Спасибо за помощь.
|
|
|
Pleyada
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/7/2012
Сообщений: 108
Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
Evgen' сообщал(а):Добрый день, уважаемые оценщики! Подскажите с разрешением вопроса. Ситуация следующая: требуется оценить земельный участок, в кадастровом паспорте в разделе В.3"Сведения о частях земельного участка и обременениях" указана часть участка с характеристикой "для обслуживания газопровода трест "ХХХ", в графе "лица, в пользу которых установлены обременения" стоит прочерк, из чего можно было бы предположить что речь идет о публичном сервитуте.Однако в свидетельстве о регистрации права собственности на этот участок указано, что "Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано" и на первой странице Кадастрового паспорта в особых отметках указано "Сведения для заполнения раздела В.3 отсутствуют". Вопрос: 1)есть ли тут сервитут в реальности, если он не указан в свидетельстве? 2) как учесть его в отчете? Спасибо за помощь.
Там практически всегда что то стоит... обычно не учитывается в оценке.
Наконец то можно спать спокойно, пока информация накапливается....
ЛУЧШИЙ ДРУГ ОЦЕНЩИКА
|
|
|
Evgen'
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/29/2011
Сообщений: 40
Местонахождение: Тула
|
Pleyada сообщал(а):
Там практически всегда что то стоит... обычно не учитывается в оценке.
А каким образом тогда обосновать это в отчете?
|
|
|
Андреевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/31/2008
Сообщений: 311
Местонахождение: Тула
|
Сидоров Иван Сергеевич сообщал:
По диагонали участка проходит газопровод высокого давления, принадлежащий газпрому. В кадастровом паспорте отражено соответствующее обременение и указана площадь соответствующей полосы ЗУ.
Владельцу участка придется платить земельный налог за весь участок, в том числе, и за сервитутный. Я, полагаю, что стоимость сервитута не может быть менее налога на землю.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
может быть и менее и более
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Pleyada
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/7/2012
Сообщений: 108
Местонахождение: Ростов-на-Дону
|
Evgen' сообщал(а):Pleyada сообщал(а):
Там практически всегда что то стоит... обычно не учитывается в оценке.
А каким образом тогда обосновать это в отчете?
На вопрос EVGEN:
смотреть надо для каких целей отчет. Если для банка, то в подробном описании зу - написать этот сервитут и все. Основной упор на сравнительный, а аналоги также могут предлагаться с такими же сервитутами или без, мы же не знаем...в допущениях обычно во всех отчетах указано что то вроде отсутствуют ограничения и т.д. (это если газопровод не мешает использованию) а если мешает, то как вы думаете поведет себя потенциальный покупатель: не заплатит за ту площадь, которую он не может использовать.
Ну а если суды, споры, то нужно посчитать..вроде выше было написано как
Наконец то можно спать спокойно, пока информация накапливается....
ЛУЧШИЙ ДРУГ ОЦЕНЩИКА
|
|
|
Evgen'
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/29/2011
Сообщений: 40
Местонахождение: Тула
|
Андреевич сообщал(а):Сидоров Иван Сергеевич сообщал:
По диагонали участка проходит газопровод высокого давления, принадлежащий газпрому. В кадастровом паспорте отражено соответствующее обременение и указана площадь соответствующей полосы ЗУ.
Владельцу участка придется платить земельный налог за весь участок, в том числе, и за сервитутный. Я, полагаю, что стоимость сервитута не может быть менее налога на землю.
Согласна, если определяется размер платы за сервитут. А как это связать со стоимостью всего участка?
|
|
|
Андреевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/31/2008
Сообщений: 311
Местонахождение: Тула
|
Стоимость земельного участка из-за сервитута будет меньше, т.к. сажать деревья на этой полосе нельзя, нельзя и возводить капстроения.
|
|
|
Guest |