|
|
|
Андрей Андреевич
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 12/16/2009
Сообщений: 18
|
Доброго времени суток!
Оцениваю здания пионерлагеря (административный комплекс, комплекс жилых зданий, гаражи, склады, холодильники, прачечные и т.п.) (1960-70 гг. постройки) уже порядка 5 лет как заброшенные, без коммуникаций (разграбили, размерзлось, срезали, котельная была местная - больше нет), ближайший населенный пункт - село, которое и жило за счет обслуживания лагеря, от райцентра 10 км., в лесу, но относительно недалепко от федеральной трассы.
теперь есть вопросы:
1. справедливо ли отказаться от доходного и сравнительного подхода ( для первого случая - неразвит рынок, для второго - продажа объектов хоть и по отдельности, но всеже это комплекс зданий объединенных конктретной целью постройки - обслуживание лагеря).
2. затратник ооооооооооочень большие дает результаты - примерно в 5 раз больше желаемых заказчиком, чем можно хоть как-то урезать?
3. что всеже прописать в анализе наиболее эффективного использования 9как пионерлагерь, базаотдыха, гостинничный комплекс)?
4. нашелся у арбитражника покупатель за относительно небольшую сумму, других нет - никому нафиг это все не нужно - собственность муниципалов (форма МУП - т.е проверка теруправления по имуществу)- усё серьезно. скорее всего за маленькие деньги не пропустят.
куда же деваться "оценщикам легкого поведения"  
Спасибо за помощь. Жду гениальных и простых мыслей 
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Просто мысль.
Затратник дает такой результат. потому как устаревания не учитываются. Я так думаю.
Знаем мы эти пионерлагеря.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Андрей Андреевич сообщал(а):..
1. справедливо ли отказаться от доходного и сравнительного подхода ( для первого случая - неразвит рынок, для второго - продажа объектов хоть и по отдельности, но всеже это комплекс зданий объединенных конктретной целью постройки - обслуживание лагеря).
...
В Москвоской области и близлежащих областях пионерские лагеря очень хорошо считаются доходником.
Предложений куча по продаже путевок, причем не только на лето, но и на зимние каникулы. Надо только в яндексе набрать запрос. Причем есть лагеря разных классов комфортности.
В провинции возле каждого крупного города тоже есть с десяток пионерских лагерей, куда родители сдают своих детей на лето.
У меня без всякой подгонки доходный давал нормальный, адекватный результат.
Ну а при старании можно получить любой результат. Ну как обычно.
Затратник почему у Вас большой - кусок земли большой или здания дорогие? Если кусок земли большой, то его нужно обрезать, потому что большая часть не используется, то есть не приносит доход. Раньше нарезался участок, так чтоб там можно было выращивать продукты для питания, чем сейчас не занимаются. Кроме того там наверняка есть заброшенные поля фильтрации, которые еще лет 50 использовать будет нельзя.
Можно отказаться от затратника. так как нельзя определить стоимость ЗУ с данным видом разрешенного использования и оставить доходник.
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
ДмитрийП сообщал(а):[
Затратник почему у Вас большой - кусок земли большой или здания дорогие? Если кусок земли большой, то его нужно обрезать, потому что большая часть не используется, то есть не приносит доход. Раньше нарезался участок, так чтоб там можно было выращивать продукты для питания, чем сейчас не занимаются. Кроме того там наверняка есть заброшенные поля фильтрации, которые еще лет 50 использовать будет нельзя.
Можно отказаться от затратника. так как нельзя определить стоимость ЗУ с данным видом разрешенного использования и оставить доходник.
То есть как это отрезать?
Уверена, что покупателя именно ЗУ и интересует. По идее считать надо как раз ЗУ.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Андрей Андреевич
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 12/16/2009
Сообщений: 18
|
ДмитрийП,
Было бы все хорошо, но лагерь физически уже давно не функционирует, а рассматривать его с точки зрения лагеря отдыха (для доходника) - необходимо как минимум учесть затраты на его полное востановление - Арбитражнику этого сильно и не надо (техническая экспертиза и т.п., а голословно посчитать затраты самому - потеря объективности).
Лагерей рядом как таковых нет.
А с землей вообще постоянные непонятки - есть договор долгосрочной аренды, но оформляются права собственности на ам лагерь. Когда что будет - непонятно - если считать право аренды - получаю копейки за кв.м. - за весь комплекс несколько десятков тысяч. Однако здания оцениваются индивидуально и предполагаемая цель - индивидуальная их продажа ( что-то возожно вообще снесут).
А касаемого любого результата - не все так просто - все через проверку и Арбитражный суд.
|
|
|
Андрей Андреевич
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 12/16/2009
Сообщений: 18
|
ЭтоНик сообщал(а):Просто мысль.
Затратник дает такой результат. потому как устаревания не учитываются. Я так думаю.
Знаем мы эти пионерлагеря.
Мысль хорошая и даже нужная,
вот пример также в тему:логично ли приметить две корректировки при сравнительном подходе (производственно-офисное) и на состояние здания в целом (скажем оцениваемое здание вековой давности, но не памятник архитектуры - последний серьезный ремонт лет сорок как не проводился, и здания аналоги 30-50 лет отроду) и параллельно корректировку на состояние отделки помещений - ремонт (объект оценки - состояние удовлетвориельное (ремонта нет), аналоги - ремонт (хорошее).
Все просто к тому, что здания все же имеют свой возраст и не учитывать данный фактор нельзя - хотя наши проверяющие инстанции почему-то считают, что на стоимость это ну никак не влияет.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Андрей Андреевич сообщал(а):Все просто к тому, что здания все же имеют свой возраст и не учитывать данный фактор нельзя - хотя наши проверяющие инстанции почему-то считают, что на стоимость это ну никак не влияет.
И обычно Ваши проверяющие инстанции таки правы... Мы все читали в учебниках, что место красит недвижимость, а в отчетах место как-то мало учитывается и как-то скомкано обычно, а вот возраст, ну, тут у нас формула. А формула эта от лукавого, т.к. старое но в центре дороже менее старого но на окраине это к бабке не ходи....
|
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
|
Если лагерь много лет не функционирован и все "разграблено", физический износ должен быть очень большим. Коммуникации тоже находятся в нерабочем состоянии, их стоимость можно "вынуть" из стоимости зданий. Обычно окна, двери, сантехника и т.п. также требуют замены, поэтому их износ 100%. То же с отделкой наружной и внутренней, электроустановочными изделиями и т.п. Опять же протечки кровли, т.е. капремонт или замена. Износ объекта не может быть маленьким в такой ситуации! Отсюда - стоимость замещения будет минимальной. Другое дело - земля! Это основной компонент стоимости и уменьшить цену ЗУ никак не удастся! Покупают-то лагерь не из-за развалюх, а - землю!
А нормальный лагерь в районе Анапы считали недавно всеми 3-мя подходами. Так, доходник давал очень высокие результаты, что меня удивило. 
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
ЭтоНик сообщал(а):
То есть как это отрезать?
Уверена, что покупателя именно ЗУ и интересует. По идее считать надо как раз ЗУ.
Вот представте, что Вы покупатель. Вам предлагают участок пусть 10 га. Из которых 2 га это поля фильтрации, то есть кусок землю куда лет 50 вывозили из выгребных ям, все что туда падало. И хотя лет десять как туда уже ничего не высыпают, там до сих пор практически ничего не растет.
Еще 1 га это овраг с ручейком.
И Вы будет это покупать как нормальные 10 га. Нет,Вы скажите, эти 3 га возьмите себе, а мне 7 дайте. Или же я возьму все 10 но по цене как за 7.
Не так разве?
Вот это я называю: "нужно отрезать куски, которые нельзя использовать"
Года два назад, я такую логику расчета сумел доказать Теруправлению.
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Андрей Андреевич сообщал(а):ДмитрийП,
Было бы все хорошо, но лагерь физически уже давно не функционирует, а рассматривать его с точки зрения лагеря отдыха (для доходника) - необходимо как минимум учесть затраты на его полное востановление - ...
Ну так и посчитайте, Вам же дешево нужно сделать. Вот и получится дешево, причем расчетным путем, а ни какие-то экспертные поправки.
А где лагерь то находится?
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
ДмитрийП сообщал(а):
Не так разве?
Вот это я называю: "нужно отрезать куски, которые нельзя использовать"
Года два назад, я такую логику расчета сумел доказать Теруправлению.
Логика ВАша мне понятна. Непонятно, почему "отрезает" оценщик. Этим должне заняться продавец ,причем до продажи, а так оценщик опять из себя будет господа бога изображать.
Кстати, в Люберцах строят жилой комплекс на бывших полях аэрации. Там точно больше фильтровалось-аэрировалось, чем после лагеря.
А в дубне землю с полей используют для улучшения плодородного слоя
Доказать Теру - это, конечно, круто. Только зачем? Вас покупатель просил? Или Вы сами так решили?
Извините за вопросы, это просто мое мнение.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Андрей Андреевич
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 12/16/2009
Сообщений: 18
|
ДмитрийП сообщал(а):
Ну так и посчитайте, Вам же дешево нужно сделать. Вот и получится дешево, причем расчетным путем, а ни какие-то экспертные поправки.
А где лагерь то находится?
Дмитрий, от Вас очень далеко. Курганская область.
Проблема определить затраты на востановление - во-первых расчитать затраты на востановление коммуникаций, во-вторых на необходимое соответствие ремонта уровню различных инстанций (для лагеря свои нормы: по санитарным, пожарным и др требованиям), да и в конце-концов все ли эти здания будут нужны покупателю (яйцесклад, холодильник, сауна и т.п.)? Вот так.
|
|
|
SAU
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 364
Местонахождение: Пермь
|
Так, ремарка - пионерские лагеря в советские времена строились в самых лучших, со всех точек зрения (экологических, по красоте и т.п.), местах региона.
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Андрей Андреевич сообщал(а):
Дмитрий, от Вас очень далеко. Курганская область.
Проблема определить затраты на востановление - во-первых расчитать затраты на востановление коммуникаций, во-вторых на необходимое соответствие ремонта уровню различных инстанций (для лагеря свои нормы: по санитарным, пожарным и др требованиям), да и в конце-концов все ли эти здания будут нужны покупателю (яйцесклад, холодильник, сауна и т.п.)? Вот так.
Мне было интересно, где эти заповедные места, где нет пионерских лагерей. Я почему то решил, что это южное побережье Северного Ледовитого океана.
Ан нет. Курганская область. Простой поиск в Яндексе, показал наличие как минимум с десятка действующих пионерских лагерей, а так же продаж того что осталось от пионерских лагерей.
Андрей Андреевич сообщал(а):... Жду гениальных и простых мыслей
Отдайте на подряд кому-нибудь.
Ну раз:
- для сравнительного нет аналогов.
- Доходник не посчитать, так как "невозможно".
- Затратный дает большой результат, так как износ не верно рассчитан.
|
|
|
Guest |