|
|
|
ele4ka
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/14/2008
Сообщений: 1
Местонахождение: Казань
|
Здраствуйте!!! Заказчик попросил оценить жилой дом без земельного участка. Цель оценки: для суда (по рассказам не могут поделить дом..). Вопрос: правомерно ли оценивать жилой индив. дом без земельного частка под ним? либо надо оценить жилой дом и стоимость земли под ним ( по площади застройки)с учетом мест общего пользования (выход до ворот, 1-1,5м. от периметра дома...???) хэлп!!! жду помощи!!! заранее спасибо!!
|
|
|
нигол
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Добрый! Столкнулся с аналогичной задачей, недавно. Работаю в БТИ. Посчитал стоимость как единого, потом стоимость земли и вычел. Но в отчете шло как стоимость единого, а дома попутно, без пятна застройки. Тоже для суда-раздела.
|
|
|
Krupin
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/23/2009
Сообщений: 73
Местонахождение: Рубцовск
|
ele4ka сообщал(а):Здраствуйте!!! Заказчик попросил оценить жилой дом без земельного участка. Цель оценки: для суда (по рассказам не могут поделить дом..). Вопрос: правомерно ли оценивать жилой индив. дом без земельного частка под ним? либо надо оценить жилой дом и стоимость земли под ним ( по площади застройки)с учетом мест общего пользования (выход до ворот, 1-1,5м. от периметра дома...???) хэлп!!! жду помощи!!! заранее спасибо!!
Скорее всего, Вам нужно, оценить жилой дом без учета стоимости земельного участка.
|
|
|
Андреевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/31/2008
Сообщений: 311
Местонахождение: Тула
|
Дом без земли - это разборка под стройматериалы. Дом следует считать только с землей и другими постройками.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Для суда делать отчет, значит проиграть, вторая сторона возразит и согласится на проведение экспертизы и там эксперт обязательно использует против Вас то, что дом без земли это не соответствует методологии.
|
|
|
s-300
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/18/2008
Сообщений: 360
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Одним из критериев, обязательных для признания объект объектом оценки, является его нахождение в гражданском обороте. Продажа дома без земли нетипична.
Оценка дома отдельно от земли возможна затратным подходом.
Такие оценки проводятся, например в ситуациях, когда происходит раздел имущества. Если у Вас такой случай, то лучше указать клиентам на то, что им следует заявить соответствующее ходатайство судье, который назначит ЭКСПЕРТИЗУ в рамках которой Вы сможете считать затратным подходом, не вдаваясь в иные тонкости оценочного законодательства.
Если будете делать не в рамках судебной экспертизы, то хотя бы не называйте документ отчётом. Можно "заключение о стоимости".
|
|
|
Krupin
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/23/2009
Сообщений: 73
Местонахождение: Рубцовск
|
Разве нельзя сделать отчет об оценке земельного участка и расположенного на нем здания, с указанием стоимости отдельно - на здание и з/у?, сославшись на то, что земельный участок и здание являются отдельными объектами права.
|
|
|
s-300
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/18/2008
Сообщений: 360
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Krupin сообщал(а):Разве нельзя сделать отчет об оценке земельного участка и расположенного на нем здания, с указанием стоимости отдельно - на здание и з/у?, сославшись на то, что земельный участок и здание являются отдельными объектами права.
Они отдельные объекты права, но рыночная стоимость согласно ФСО-2 - это "...по которой объект может быть отчуждён ... на открытом свободном рынке....типичные условия".
Отчуждение дома отдельно от земли крайне нетипично. Кроме того, ценообразующие факторы взаимно пересекаются.
Можно сделать так как Вы написали. Но, если назначение такого отчёта судебное, то весьма велик шанс, что противная сторона сумеет убедить суд в несостоятельности Ваших выводов о стоимостях.
Повторю свой совет: если отчёт нужен в суд, скажите клиентам, чтобы они заявили ходатайство об оценке стоимости дома с такой формулировкой вопроса, которая бы сняла разночтения. Тогда Вы станете автором не "Отчёта об оценке", а "заключения эксперта", которое сможете составить без учёта тонкостей оценочного законодательства, оценив именно сам дом (иные постройки?) с точки зрения затрат на его строительство.
|
|
|
mir
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
|
s-300 сообщал(а):Одним из критериев, обязательных для признания объект объектом оценки, является его нахождение в гражданском обороте.
Да? А как же постоянно проводят конкурсы по оценке оружия, боеприпасов, контрафакта и т. п.? Нарушают? В Прокуратуру на них?
|
|
|
s-300
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/18/2008
Сообщений: 360
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
mir сообщал(а):s-300 сообщал(а):Одним из критериев, обязательных для признания объект объектом оценки, является его нахождение в гражданском обороте.
Да? А как же постоянно проводят конкурсы по оценке оружия, боеприпасов, контрафакта и т. п.? Нарушают? В Прокуратуру на них?
Тот, кто устраивает конкурсы точно не нарушает, т.к. не является субъектом ОД.
Данные объекты находятся в ограниченном обороте (кроме контрафакта).
Разница в том, что один оценщик выполняет госзаказ (он и вправду не виноват, что законодательство неполно, а Заказчику нужен результат), а другой выполняет хотелки клиентов.
Оценщик здесь находится по сути между статусом оценщика и эксперта. Чем больше он будет экспертом, тем юридически безупречнее будет результат.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
а вот мне встречался отчет об оценке реыночной стоимости износа. веселуха
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
jb
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2007
Сообщений: 569
Местонахождение: Красноярск
|
С подобной ситуацией тоже сталкивались! Суд четко обозначил что ему надо заключение о рыночной стоимости только дома , тоже с разделом имущества было связано!
Мы подстраховались и в отчете сделали все как положено по ОД , но выделили отдельно стоимость земли и стоимость строения! А в суд принесли экспертное заключение о рыночной стоимости строения сославшись на выполненный отчет и вопросов не у кого не возникло!
ИМХО
|
|
|
Андрей СССР
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/21/2011
Сообщений: 6
Местонахождение: Симферополь
|
Здравствуйте, уважаемые господа и дамы!
Подскажите как быть в такой ситуации: необходима оценка жилого дома для дарения, Республика Крым.
У собственника есть документы только на дом, на землю ничего нет. Он платит налог в местные органы за пользованием земельным участком (во всяком случае платил во времена, когда Крым был в Украине). Такая ситуация была и есть идиотской нормой для Украины (дом - это "одна недвижимость", земля - "другая недвижимость"). И оценка в том числе выполнялась отдельно для дома и отдельно для земли (если нужно по земле).
Что посоветуете?
1. Могут ли у нотариуса возникнуть вопросы, если я в отчете укажу две стоимости? Ведь дарят только дом. Сегодня буду еще читать нормы, может сам приду к ответу, но все же хочется услышать ваше мнение, вы сталкивались с таким?
2. Единственный вариант, который я вижу и скорее всего я его выполню, ссылаясь на ГК РФ - это оценивать дом и землю по пятну застройки.....
3. Хотя опять же в Крыму сейчас с землей проблемы: ни переоформить, ни продать её нельзя. Как мне её оценивать.....
4. Сравнительный подход может стать сомнительный, т.к. продаж нет... Землю посчитать еще проблематичные, если только попробовать через капитализацию земельной ренты (налог на землю, который он платит, другого не вижу) - таким образом оценить землю для галочки, чтобы не нарушать законы...
В общем буду рад, если подключитесь к обсуждению......
|
|
|
sky-perm
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 742
Местонахождение: Пермь
|
Посчитайте один сравнительный подход и не мучайтесь от ДП и ЗП откажитесь, нотариус будет доволен.
Нотариус ведь не просит выделять отдельно Дом и ЗУ
а то что права на ЗУ никак не оформлены это бывает
|
|
|
начинающий911
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/25/2014
Сообщений: 9
Местонахождение: Крым
|
Меня смущают два момента:
Но как быть с самой концепцией оценки: можно ли на практике в РФ оценивать дом (выдавать отчет) без земли?
|
|
|
Ёж
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 875
Местонахождение: Москва
|
Андрей СССР сообщал(а):
...Подскажите как быть в такой ситуации: необходима оценка жилого дома для дарения, Республика Крым...
попробуйте сначала затратник. воссоздать улучшения и начислить на них износ.
потом я почитал бы ГК РФ, статью 273.
потому что если у вас нет прав на земельный участок, то вам и оценивать нечего.
и п.п. 3, 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ.
так, для формирования хода рассуждений о ситуации.
ну и ссылки, куда же без них:
аналоги(мутно, но хоть так):
http://realty.dmir.ru/krm/sale/prodazha-zemli-v-krymu/
http://www.avito.ru/krym/zemelnye_uchastki
ГК http://www.zakonrf.info/gk/273/
ЗК http://www.zakonrf.info/zk/35/
от 31 июля 2014 года №38-ЗРК http://www.rg.ru/2014/08/05/krim-zakon38-reg-dok.html
"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
|
|
|
Владимир Биржевой
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/11/2008
Сообщений: 145
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Андрей СССР сообщал(а):
Подскажите как быть в такой ситуации: необходима оценка жилого дома для дарения, Республика Крым.
Андрей! Считаете затратник, при этом землю считаете тем методом, который Вы сами предложили. Если возможно, считаете сравнительный (при наличие достаточного количества аналогов). Далее, после согласования результатов, по соотношения стоимости земли и стоимости дома в рыночной стоимости затратного подхода, выделяете рыночную стоимость земли и дома из согласованного результата РС. В отчете можете указать РС, а также в том числе стоимость дома и ЗУ. Вот как-то так!
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Андрей Витальевич сообщал(а):Меня смущают два момента:
Но как быть с самой концепцией оценки: можно ли на практике в РФ оценивать дом (выдавать отчет) без земли?
Концепция должна быть в первую очередь логична.
Дарят дом, а землю не дарят. С того что дарят он будет платить налог, а с того что не дарят платить не будет.
Оценка нужна только для этого.
Можно посчитать с землей, можно посчитать раздельно, много чего можно....только зачем?
Зачем оказывать не нужную услугу и брать за это деньги?
А если за землю деньги не брать, то вообще абсурд. Сделать бесплатно ни кому не нужную работу.
|
|
|
Ёж
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 875
Местонахождение: Москва
|
sky-perm сообщал(а):
а то что права на ЗУ никак не оформлены это бывает
бывает. при этом иногда это называют самостроем и начинают трепать нервы настойчиво предлагая снести улучшения и освободить незаконно занятый зу.
"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
|
|
|
начинающий911
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 3/25/2014
Сообщений: 9
Местонахождение: Крым
|
Извиняюсь, что с другого аккаунта (пароль остался на дом комп Андрей СССР).
Спасибо за содержательный ответ. Всё почитал, и когда сегодня поеду смотреть объект, буду пытаться выяснить, что у заказчика есть из "...документов, подтверждающие право постоянного пользования гражданина земельным участком...". Если ничего этого нет, тогда и оценивать землю будет нелепо – прав не неё нет и не будет (согласно закона РК от 31 июля 2014 года №38-ЗРК), это право нужно будет отстаивать только в суде, а это уже не мои заботы
Владимир Биржевой сообщал(а):
Андрей! Считаете затратник, при этом землю считаете тем методом, который Вы сами предложили. Если возможно, считаете сравнительный (при наличие достаточного количества аналогов). Далее, после согласования результатов, по соотношения стоимости земли и стоимости дома в рыночной стоимости затратного подхода, выделяете рыночную стоимость земли и дома из согласованного результата РС. В отчете можете указать РС, а также в том числе стоимость дома и ЗУ. Вот как-то так!
Сильно задумываюсь на счет СП, у меня есть основания его не использовать – продаж нет уже с марта, и до конца года не будет.
На мой взгляд, для таких целей (нотариус) и в условиях сложившейся ситуации рынка, говорить можно только о ЗП. СР возможен, но будет большое допущение, и коэффициент доверия очень низкий. Вот и думаю отказаться от лишней не нужной работы….
игор сообщал(а):
Концепция должна быть в первую очередь логична.
Дарят дом, а землю не дарят. С того что дарят он будет платить налог, а с того что не дарят платить не будет.
Оценка нужна только для этого.
Можно посчитать с землей, можно посчитать раздельно, много чего можно....только зачем?
Зачем оказывать не нужную услугу и брать за это деньги?
А если за землю деньги не брать, то вообще абсурд. Сделать бесплатно ни кому не нужную работу.
Налог то платить будут с дома, но в отчете стоимость будет указана не общая, а отдельно дом, отдельно земля. Насколько я понимаю оценивать дом без прав на землю нельзя, если есть хоть какие-то права на неё? Сегодня всё решится: есть намек на права или вообще «никак».
|
|
|
Guest |