|
ХеРуВим
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/8/2011 Сообщений: 8 Местонахождение: Новосибирск
|
Добрый день!
Коротко о ситуации - надо посчитать арендную ставку для помещений, находящихся на закрытой территории одного федерального органа..(столовая). Рынок по конкретно таким объектам отсутствует. Лично мне кажется, что целесообразно введение корректировки на эту самую ограниченность, если при расчете сравнительным подходом объектами-аналогами являются обычные столовые, кафе и тд (в общем, помещения общественного питания), доступ к которым открыт для всех.
Вопрос - как лучше посчитать или обосновать такую корректировку?
Извиняюсь, если подобная тема уже имела место быть на данном форуме, но поиски оной остались безрезультатными.
Заранее спасибо
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
Халбаев Роман сообщал(а):Лично мне кажется, что целесообразно введение корректировки на эту самую ограниченность, если при расчете сравнительным подходом объектами-аналогами являются обычные столовые, кафе и тд (в общем, помещения общественного питания), доступ к которым открыт для всех. Обычно так кажется заказчику, т.е. заинтересованному в аренде лицу, а через него так кажется Оценщику, т.к. он обслуживает интерес Заказчика, а вот собственнику, т.е. его представителю ТерФАУГИ, которое будет проверять отчет, обычно кажется иначе. Столовой что, собственно важно? Ей важно не быть не закрытой/открытой территории, а ей важен наполненный посетителями зал. И вот Вы спросите ради интереса, сколько в день посетителей обслуживает Ваша оцениваемая столовая, а сколько обслуживает столовая - аналог. И тогда то и выяснится, нужна ли тут корректировка или следует добавить на низкую конкуренцию на закрытой территории....
Кстати, если собрать эти данные про аналоги, то, может быть, и построится некий график цены от ежедневной средней загрузки, вот и будет поправка, но вот в какую строну, заранее не скажу...
|
|
Лысов Константин
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 313 Местонахождение: Нижний Новгород
|
А как планируется использовать объект? как столовая для сотрудников только этого органа? зачем тогда ее сдают в аренду?
Ищу ответ на главный вопрос жизни...
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
Юный оценщик сообщал(а):А как планируется использовать объект? как столовая для сотрудников только этого органа? зачем тогда ее сдают в аренду? Есть такая тема: столовая, например, в ГУВД, сам оценивал не так давно, кормит полицейских, соответственно, но коллектив столовой - коммерческое предприятие, так решило ЛПР, генеральского звания, ему так надо было, обосновал он это тем, что кормят коммерсы качественнее и с них спросить можно. А кормить полицейских надо дешевле, а столовая говорит, что чтобы кормить дешевле надо аренду сделать дешевле, всё бы хорошо, но ТерФАУГИ учат, как нас ловить на попытке помочь родной полиции накормить весь полк тремя хлебами ...
|
|
ХеРуВим
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/8/2011 Сообщений: 8 Местонахождение: Новосибирск
|
Мисовец сообщал(а):Халбаев Роман сообщал(а):Лично мне кажется, что целесообразно введение корректировки на эту самую ограниченность, если при расчете сравнительным подходом объектами-аналогами являются обычные столовые, кафе и тд (в общем, помещения общественного питания), доступ к которым открыт для всех. Обычно так кажется заказчику, т.е. заинтересованному в аренде лицу, а через него так кажется Оценщику, т.к. он обслуживает интерес Заказчика, а вот собственнику, т.е. его представителю ТерФАУГИ, которое будет проверять отчет, обычно кажется иначе. Столовой что, собственно важно? Ей важно не быть не закрытой/открытой территории, а ей важен наполненный посетителями зал. И вот Вы спросите ради интереса, сколько в день посетителей обслуживает Ваша оцениваемая столовая, а сколько обслуживает столовая - аналог. И тогда то и выяснится, нужна ли тут корректировка или следует добавить на низкую конкуренцию на закрытой территории.... Кстати, если собрать эти данные про аналоги, то, может быть, и построится некий график цены от ежедневной средней загрузки, вот и будет поправка, но вот в какую строну, заранее не скажу...
ну, не могу не согласиться с вашими рассуждениями, однако есть некоторые нюансы :)
|
|
ХеРуВим
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/8/2011 Сообщений: 8 Местонахождение: Новосибирск
|
Юный оценщик сообщал(а):А как планируется использовать объект? как столовая для сотрудников только этого органа? зачем тогда ее сдают в аренду?
да, она и так в аренде, просто надо ставку пересчитать, что бы все по правилам было
|
|
ХеРуВим
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/8/2011 Сообщений: 8 Местонахождение: Новосибирск
|
Мисовец сообщал(а):Юный оценщик сообщал(а):А как планируется использовать объект? как столовая для сотрудников только этого органа? зачем тогда ее сдают в аренду? Есть такая тема: столовая, например, в ГУВД, сам оценивал не так давно, кормит полицейских, соответственно, но коллектив столовой - коммерческое предприятие, так решило ЛПР, генеральского звания, ему так надо было, обосновал он это тем, что кормят коммерсы качественнее и с них спросить можно. А кормить полицейских надо дешевле, а столовая говорит, что чтобы кормить дешевле надо аренду сделать дешевле, всё бы хорошо, но ТерФАУГИ учат, как нас ловить на попытке помочь родной полиции накормить весь полк тремя хлебами ...
недавно оценивали? расскажите поподробнее, пожалуйста :) и как же в итоге вы решили это проблему или она у вас так и не возникла?
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
Халбаев Роман сообщал(а):недавно оценивали? расскажите поподробнее, пожалуйста :) и как же в итоге вы решили это проблему или она у вас так и не возникла? А что именно Вам рассказать подробнее? Скидку на закрытый характер данной столовой я не применял, т.к. с клиентами у этой столовой всё было более чем хорошо.
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006 Сообщений: 1,483
|
Скидку на закрытую территорию делать нельзя - Теруправление не пропустит.
Можно зайти с двух концов. 1. В обед когда там полно народа выходите в центр зала и громко, чтобы все слышали, обсуждаете с директорам, как эксперт ФАУГИ (входе разговора приводите фио и адрес) заставляет посчитать дорого, поэтому аренда вырастет раза в 3, соответсвенно, и обеду то же. Проблема может решится быстро.
2. Ищите наидешевые аналоги и их использует в расчете. С использование рассчетных поправок. Одна поравка на износ способна творить чудеса, ну та, что (1-И)/(1-И)
|
|
AinaI
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/2/2012 Сообщений: 4
|
Добрый день. Подскажите, пожалуйста, есть ли у кого-нибудь хоть какие-нибудь идеи для расчета корректировки на ограниченный доступ?
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
а в чем ограничение? совсем нельзя или как?
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
AinaI
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/2/2012 Сообщений: 4
|
Оцениваем помещение кафе, которое находится в здании с ограниченным доступом. Данное кафе обслуживает только сотрудников данного учреждения...
|
|
AinaI
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/2/2012 Сообщений: 4
|
Мы использовали в расчетах данные Заказчика о доходах его кафе и сопоставляли с доходами предприятий общественного питания, которые работают в помещениях со свободным доступом. Однако, ФАУГИ такой расчет не устраивает, поскольку считает его необоснованным, так как Справка о доходах Заказчика не подтверждена анализом рынка... А получить информацию от сторонних организаций о доходах аналогичного объекта (с ограниченным доступом) не предоставляется возможным...
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
AinaI сообщал(а):Мы использовали в расчетах данные Заказчика о доходах его кафе и сопоставляли с доходами предприятий общественного питания, которые работают в помещениях со свободным доступом. Однако, ФАУГИ такой расчет не устраивает, поскольку считает его необоснованным, так как Справка о доходах Заказчика не подтверждена анализом рынка... А получить информацию от сторонних организаций о доходах аналогичного объекта (с ограниченным доступом) не предоставляется возможным... Общее впечатление у меня сложилось, что Вы хотите оценить подешевле, ищете способ учесть ограниченный доступ.... Видимо такое же впечатление сложилось и у ФАУГИ, а в таких случаях бесполезно читать, что они там пишут про анализ рынка, поднять стоимость раза в два-три и замечания про рынок исчезнут...
|
|
Г.Айдар
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/18/2007 Сообщений: 615 Местонахождение: Уфа
|
Согласен с В.Г. У меня в свое время тоже был подобный объект и у ФАУГИ свое представление о рыночной стоимости и она носит уже вполне договорную основу, а оценщик здесь всего-лишь механизм для подтверждения. С таким же успехом можно сказать, что учебное заведение опеспечивает посещяемость кафе вследствие монопольного нахождения арендатора (2 кафе/столовой в университете - это может быть при очень большом трафике). Иногда ограниченному доступу можно противопоставить ограниченный выход (до другого кафе далеко, а перерыв всего 15 мин. вот и приходиться кушать здесь). У меня непосредственно клиенты сами решали вопрос с ФАУГИ и договаривались об аренде пригрозив тем, что поднимут цены на обеды и не будут кормить деток по льготной цене. А ФАУГИ в свою очередб никак не заинтересована в потере арендатора (тем более если он работал без проблем и не готовил детям некачественные обеды). Узнавайте условия аренды у арендатора и у ФАУГИ и только догда Вы придете к какому-то согласию. НО если ФАУГИ "работает" в интересах другого арендатора, то Вы ничего не сделаете: "рыночные" механизмы и конкуренция.
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006 Сообщений: 2,147 Местонахождение: Краснодар
|
Оценивал аренду сети столовых в колледжах - там ещё и наценка ограничивалась краевым постановлением. С ФАУГИ долго обсуждали варианты расчёта корректировки исходя из кол-ва потенциальных клиентов (кол-во студентов+преподователей против офисных работников в районе расположения аналога - сложно в хорошем исполнении) и уровня рентабельности (наценка и оборот с учётом ассортимента) и выяснилось 2 момента: 1. у ФАУГИ есть реестр в котором пара сотен аналогичных объектов по краю и если не попадаешь в этот диапазон отчёт не пропустят даже если поверят в оценку - так как это вызовет вопросы к ним. Выяснив диапазон можно работать. 2. Если оценка в диапазоне - проще подобрать аналоги, пусть и не лучшие и нарисовать красивую фигню, чем обосновывать реальность.
|
|
ХеРуВим
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/8/2011 Сообщений: 8 Местонахождение: Новосибирск
|
Рад что тема не потонула, и даже спустя год у кого то возник такой же вопрос)
К слову, я тогда все-таки посчитал и обосновал эту корректировку и еще одну какую то мудреную изобрел)
Скажу больше, после 3 раза теруправление все устроило)
К сожалению, обоснование и расчеты на данный момент привести не могу, ибо больше не работаю в сфере оценки, а отчета того не имею ни в какой форме(
|
|
Olga1812
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/24/2011 Сообщений: 11 Местонахождение: Yekaterinburg
|
Интересно, что вы взяли за основу для расчета на ограниченный доступ? У меня похожая ситуация - оценка столовой в гос.органе. Думаю применять ли такую корректировку и что взять за основу? Сравнение доходов считаю не очень корректно, так как такие данные в открытую никто не выложит, а усредненно брать тоже не хочется.
|
|
AinaI
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 7/2/2012 Сообщений: 4
|
Нам в итоге, все-таки утвердили Отчет. В самом начале хотели отказаться от корректировки на ограниченный доступ, но ФАУГИ настояло. Проанализировали рынок и подобрали аналоги по аренде помещений с ограниченным доступом и со свободным, а также проанализировали доходы таких предприятий.
|
|
Паулина Козлова
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/9/2017 Сообщений: 1 Местонахождение: Ставрополь
|
И снова про ограниченность доступа к объекту. Ситуация следующая: Имеется производственное здание на ЗУ, Имеется вход со стороны проезжей части, но это вход! Данный объект подразумевает под собой использование в качестве производственного, т.е. необходим подъезд грузового транспорта, но его нет. С двух сторон участок и здание заблокированы постройками, с третьей стороны есть соседний ЗУ, собственник которого по опред. причинам не разрешает проезд к зданию по своей территории. Вопрос: как откорректировать аналоги при оценке подобного здания? По сути объект находится на отдельном ЗУ, но транспортного доступа к нему нет.
|
|
Guest |