Нет, предложения с начала 2015.
А когда сделки запустятся то по сделкам (по торгам) будет.
Наконец то можно спать спокойно, пока информация накапливается....
ЛУЧШИЙ ДРУГ ОЦЕНЩИКА
|
Сегодня по Вести 24 показывали http://www.vesti.ru/videos/show/vid/657505/
Оказывается во всем виноваты методы оценки!!!
Наконец то можно спать спокойно, пока информация накапливается....
ЛУЧШИЙ ДРУГ ОЦЕНЩИКА
|
Приказ №539н от 04.08.2015 Минтруда об утверждении проф.стандарта "Специалист в оценочной деятельности". Приказ вступил в силу 12.09.2015.
Проведя небольшой обзор по данному стандарту для себя я сделала следующие выводы:
- указаны ОКВЭДы, относящиеся к оценочной деятельности (пригодятся);
- помощник оценщика должен иметь не меньше среднего проф. образования (всех школьников за дверь!)
- Оценщики 1 категории (Оценщик) - не менее 1 года опыта в сфере оценки!! и перечислены базовые специальности образования (Вопрос: если в штате оценщик с базовым юридическим образованием он не может быть оценщиком??)
- Оценщики 2 категории (Старший оценщик) - не менее 3х лет опыта в оценке;
- Кадастровый оценщик!! - не менее 3х лет;
- Оценщик 3 категории (Главный оценщик) - не менее 5ти лет в оценке;
- Эксперт-оценщик (судебный эксперт по оценке) - не менее 5ти лет в оценке;
- Руководители в оценке - оценочное образование, опыт 5 лет (управленцев не оценщиков за дверь!)
Поправьте если что не так.....
Наконец то можно спать спокойно, пока информация накапливается....
ЛУЧШИЙ ДРУГ ОЦЕНЩИКА
|
что то похожее bazapp.ru. Только по недвижке сделали.
Выдает информацию с разбивкой по столбцам в Ecxel
Наконец то можно спать спокойно, пока информация накапливается....
ЛУЧШИЙ ДРУГ ОЦЕНЩИКА
|
А если так?
"В соответствии с Методическими указаниями Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденные приказом №39 Минэкономразвития России от 15.02.2007г. объект оценки относится к девятому виду разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок".
Все объекты-аналоги относятся к землям населенных пунктов для размещения промышленных объектов (под индустриальную застройку), в том числе перечисленных в вышеуказанном виде разрешенного использования. С учетом выше изложенного, корректировка не требуется."
Наконец то можно спать спокойно, пока информация накапливается....
ЛУЧШИЙ ДРУГ ОЦЕНЩИКА
|
А вот из решения суда:
"Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости»."
Наконец то можно спать спокойно, пока информация накапливается....
ЛУЧШИЙ ДРУГ ОЦЕНЩИКА
|
Мониторинг рынка недвижимости ... просмотр сделок и объектов
https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/p/is/cc_informSections/ais_mrn/!ut/p/c5/lc5BC4IwHAXwTxR7zjXXcSht04jZsMyL7BAxSO0Qff7mNcro_z8-fo9HOhJ_9M9w9Y8wjf5GWtLxnuUw5cal7EixhbFUVK7RVNE05mfeG1VaXakEoqjXMPmBUyElwLK_tKp3iLpwiZUZYPFDn-a1y37O8eUk3vyH9Yv9lOz1NFzIfWhaBLN6AZ6HXtI!/dl3/d3/L2dBISEvZ0FBIS9nQSEh/
Наконец то можно спать спокойно, пока информация накапливается....
ЛУЧШИЙ ДРУГ ОЦЕНЩИКА
|
Еще немного
Комиссией установлено, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:
1. Удельный показатель рыночной стоимости объекта оценки оценщик определяет в размере 8 011 рублей. Однако, на стр. 18 отчета об оценке в разделе анализа данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому был отнесен оцениваемый объект, оценщик определяет интервал значений цен складских помещений на дату оценки 13 000 – 17 000 руб./кв.м.
Таким образом, на основании имеющихся в отчете об оценке сведений можно сделать вывод, что оценщик существенно занижает стоимость объекта оценки.
2. Отчет об оценке не соответствует п. 24 ФСО 7, в соответствии с которым расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников.
На стр. 30 отчета об оценке оценщик определяет стоимость воспроизводства оцениваемого объекта, применяя удельный показатель стоимости из сборника № 20 УПВС. Согласно технической части данный сборник содержит укрупненные показатели восстановительной стоимости сооружений и зданий предприятий морского и речного флота, судостроения. На основании сведений об объекте оценки, имеющихся в отчете оцениваемый склад не относится к данной категории зданий, с учетом чего, оценщиком для расчета восстановительной стоимости был подобран объект-аналог, не являющийся аналогичным. Данный факт является нарушением п. 24 ФСО 7.
3. На стр. 39 отчета об оценке оценщик при расчете корректировки на площадь земельного участка, относящегося к оцениваемому объекту, определяет коэффициент торможения, подобрав некорректные аналоги. Площадь земельного участка, относящегося к оцениваемому объекту, и площади объектов-аналогов, на основании которых производится расчет стоимости объекта оценки, лежат в интервале 1000 - 4000 кв.м. Площади объектов-аналогов, на основании которых производится расчет коэффициента торможения, 19 000 и 30 000 кв.м. Поскольку коэффициент торможения – это коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади, следовательно, необходимо подбирать аналоги для его расчета, схожие по площади с объектом оценки.
4. Отчет об оценке не соответствует п. 19 ФСО 1, в соответствии с которым, если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений, и п. 22 ФСО 7, в соответствии с которым при применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
На стр. 40, 46 отчета об оценке для расчета корректировки на местоположение оценщик обратился к экспертному методу, ссылаясь на опыт расчета данным методом компании «Интегрированные Консалтинговые Системы». Исходя из данного опыта, оценщику необходимо было осмотреть все аналоги для установления показателей относительно каждого исследуемого фактора, а в соответствии с п. 19 ФСО 1, описать условия, при которых указанные показатели могут достигать тех или иных значений на основании анализа рынка объектов недвижимости.
Поскольку оценщиком данные требования не были выполнены, расчет корректировки на местоположение выполнен с нарушениями федеральных стандартов оценки.
Далее, на стр. 47 оценщик приводит значения корректировки на коммуникации, ссылаясь на источник информации в сети Интернет. По данной ссылке приводятся значения корректирующих коэффициентов основных ценообразующих факторов по видам разрешенного использования земельных участков на основании мнения участников экспертного опроса.
Однако, в нарушение п. 22 ФСО 7 в данном источнике приведены только значения коэффициентов без описания взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок или предложений с объектами-аналогами и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
5. При реализации доходного подхода оценщик не обосновывает значение срока экспозиции объекта. На стр. 52 отчета оценщик описывает диапазоны показателей ликвидности объектов недвижимости, однако, в нарушение п. 19 ФСО 1 не описывает условия, при которых этот диапазон достигает тех или иных значений. В отчете отсутствует анализ ликвидности объекта оценки, а также анализ факторов, влияющих на ликвидность объекта, описывающих приведенные в отчете диапазоны показателей ликвидности объекта, а также выбор оценщика при отнесении оцениваемого объекта к соответствующему диапазону.
И другой.
Комиссией установлено, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:
1. Отчет об оценке не соответствует п. 9 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.087.2007 № 254 (далее – ФСО 3), в соответствии с которым в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. Данное приложение в отчете отсутствует.
2. Оценщик производит анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, основываясь на методических рекомендациях, не имеющих никакого отношения к целям и задачам настоящего отчета.
3. Отчет об оценке не соответствует п. 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО 1), в соответствии с которым оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Датой подачи объявления объекта-аналога №1, вопреки указанной оценщиком в таблице 11.3.2 на стр. 34, является 29.01.2014.
4. В нарушение Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р (далее – Методические рекомендации), в соответствии с которыми рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату, оценщик не вводит корректировку на дату предложения, несмотря на то, что все объекты-аналоги имеют отличные от даты оценки даты выставления на продажу.
Таким образом, отчет оценщика не соответствует Методическим рекомендациям и п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО 7) в части неприменения корректировки по выявленным различиям (дата предложения) с целью дальнейшего определения рыночной стоимости объекта оценки.
5. В соответствии с п. 22 ФСО 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
На стр. 36 Оценщик делает вывод, что оцениваемый объект относится к сегменту рынка «земельные участки промышленного назначения». В объявлении аналога № 4 указано, что назначение участка – под офис, бытовое обслуживание, а в настоящее время на участке расположена база отдыха. В объявлении аналога № 5 указано, что продается оптовый магазин. С учетом того, что объект оценки и объекты-аналоги № 4 и № 5 относятся к разным сегментам рынка, оценщик должен был ввести корректировку на целевое использование, либо отказаться от использования данных объектов в качестве объектов-аналогов для расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Несмотря на вышесказанное, оценщик на стр. 43 делает вывод, что по виду использования различий нет.
Таким образом, Оценщик нарушил п. 21 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (далее – ФСО 1), в соответствии с которым должен был скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, а также п. 22 ФСО 7.
6. В отчете отсутствует источник информации, приведенной в таблице «Диапазоны корректировок для факторов влияния на стоимости РС земельных участков» на стр. 43, что нарушает п. 10 ФСО 3, в соответствии с которым в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.
7. Отчет об оценке не соответствует п. 19 ФСО 1, в соответствии с которым оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
Объекты-аналоги по продаже земельных участков в г. Ростове-на-Дону, приведенные оценщиком в таблице на стр. 43 и использованные для расчета корректировки на местоположение, выставлены на продажу после даты оценки.
8. В соответствии с п. 22 ФСО 7 каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
На стр. 17 отчета оценщик, анализируя местоположение объекта оценки, относит его к Октябрьскому району г. Ростова-на-Дону. Из скрин-копий объектов-аналогов, приведенных на стр. 55-58, следует, что объекты-аналоги № 1 и № 2 расположены в Западном жилом массиве, объекты-аналоги № 3 и № 4 находятся в центре города, на улице Левобережной, а объект-аналог № 5 относится к Ленинскому району. Исходя из сведений, приведенных на диаграмме на стр. 28, можно сделать вывод о том, что стоимость земельных участков в зависимости от района города отличается.
На основании изложенного данный отчет не соответствует п. 22 ФСО 7, так как оценщик не корректирует удельный показатель стоимости объектов-аналогов по выявленным различиям (местоположение) с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
9. Отчет оценщика не соответствует п. 4 ФСО 3 в части нарушения принципа однозначности.
На стр. 44 отчета оценщик приводит информацию, на основе которой рассчитывает корректировку на коммуникации. Исходя из предложенного оценщиком повествования: «положение Московской области сопоставимо с положением Ростовской области по основным экономическим характеристикам: численности населения, уровне заработной платы, значению внутреннего валового продукта, а также стоимостью недвижимости коммерческого назначения».
На основании федеральной службы государственной статистики:
- численность населения Ростовской области в 2013 году составила – 4 254,6;
- численность населения Московской области в 2014 году составила – 7 185,1;
- уровень заработной платы Ростовской области в 2013 году -21 867,1;
- уровень заработной платы Московской области в 2013 году – 39 452,2;
- значение ВВП Ростовской области в 2012 году – 840 280,5 млн.руб.;
- значение ВВП Московской области в 2012 году – 2 440 282,7 млн.руб.
Исходя из приведенных сведений можно сделать вывод, что оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета, так как по основным экономическим характеристикам Московская и Ростовская области не являются сопоставимыми.
Далее на стр. 44 отчета оценщик приводит таблицу значений корректирующих коэффициентов на коммуникации для Московской области, основываясь на вышеприведенном доводе о сопоставимости Московской и Ростовской областей.
Однако, по ссылке на источник информации, указанной оценщиком в отчете, приведен аналитический обзор рынка производственных земельных участков в Екатеринбурге за 4 квартал 2012 года.
Таким образом, расчет корректировки на коммуникации не действителен для целей настоящей оценки, так как основан на ошибочном суждении оценщика.
10. Оценщик не корректирует удельные показатели стоимости объектов-аналогов № 4 и № 5 на наличие на земельном участке строений. Из скрин-копий объектов-аналогов, приведенных на стр. 57-58, следует, что на земельном участке, являющемся аналогом № 4, расположены домики базы отдыха, а на другом участке (аналог № 5) находится оптовый магазин-склад. Данные факт свидетельствует об отличии объекта оценки от объектов-аналогов и является нарушением п. 22 ФСО 7, так как оценщик не корректирует удельный показатель стоимости объектов-аналогов по выявленным различиям (наличие строений) с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
11. На основании вышесказанного в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемого земельного участка, при этом проведенные корректировки объектов-аналогов по большинству элементов сравнения равны нулю, что не влияет на стоимость объекта оценки.
Исходя из выборки возможных объектов-аналогов, оценщик использовал для расчета аналоги с почти самой низкой стоимостью.
Наконец то можно спать спокойно, пока информация накапливается....
ЛУЧШИЙ ДРУГ ОЦЕНЩИКА
|
да, их сделал один из членов комиссии и проголосовал против. Другие - за.
Наконец то можно спать спокойно, пока информация накапливается....
ЛУЧШИЙ ДРУГ ОЦЕНЩИКА
|
игор сообщал(а):Прикольно. Исходя из ваших выдержек замечаний никакой разницы между "положительным отчетом" и "отрицательным отчетом" нет. Напрашивается вывод.
Вывод только один - цену рассчитывать нужно реальную и все тут!! ну и отчет должен соответствовать.....
Наконец то можно спать спокойно, пока информация накапливается....
ЛУЧШИЙ ДРУГ ОЦЕНЩИКА
|
|