Вован |
Ранг: |
Член сообщества |
Местонахождение |
Ижевск |
|
Предыдущий визит: |
Monday, March 18, 2013 2:49:35 PM |
|
Для данной темы "Ошибки экспертов" думаю такой случай подойдёт. Суд назначил проведение судебной оценочной экспертизы (определить рыночную стоимость здания магазина) одному очень уважаемому заведению (что-то типа центра судебных экспертиз и т.д.) из соседнего региона. Приехал эксперт на осмотр, всё посмотрел и отправился делать экспертизу. Причём это был настоящий эксперт, куча документов, что он эксперт, а не какой-то там "оценщик бизнеса". В итоге в суд попадает готовое экспертное заключение. Адвокат разносит его в пух и прах и судья назначает проведение повторной экспертизы в учреждение попроще - оценочная типа компания. Бегло глянув в мощную экспертизу даже так, неподготовленному зрителю видны ивные изъяны. Например отказ от использования затратного подхода звучит примерно так: мы живём в соседнем регионе и у нас нету сборников строительства для того региона, значит посчитать не можем, от затратника отказываемся. В сравнительном подходе до того корректировали стоимость аналогов, что дошли до 400 тыщ за 1 кв.м., (городок маленький, аналитика показывает среднюю стоимость за 1 квадрат в районе 25-30 тыщ. руб.). Экспертиза выполнена крутым экспертным учреждением и подписана настоящим экспертом с дипломами и корочками.
ФЗ об оценке и ФСО как и положено были безжалостно выброшены и в экспертном заключении о них ни слова.
Игорян, не из вашего учреждения эксперт был?
|
Возможно всё гораздо проще. Для процессуальных действий и ориентира для следователя достаточно будет и отчёта об оценке, всё таки оценщику виднее как рыночную стоимость похищенного имущества оценивать. Но далее возможен такой геморрой, что возможно появление как минимум двух экспертных заключений по определению суда, официальных, с подпиской. Т.к. адвокат, возможно, захочет опротестовать стоимость, определенную оценщиком. Но это уже совсем другая история. Делайте отчёт и не парьтесь. Через пол года по ходатайству от истца будете уже официальное экспертное заключение делать.
|
игор сообщал(а):habunova сообщал(а):Игорь, лучше бы ответили по существу, если конечно, "в теме" Абсолютно не в теме, но мне не стыдно. По какому существу? О чем вы? Универсальные специалисты.
Игорян, всё когда-то бывает первый раз, пускай пробуют. Потом другим подскажут.
|
Если перевести стоимость ремонта в величину износа, то получится не совсем красиво, или наоборот очень красиво. Объект оживёт, но физизнос, тот, что с рождения растёт резко уменьшится. Типа по диаграмме из точки ноль вправо вверх износ растёт-растёт, делаем кап.ремонт и износ резко падает вниз, но не до нуля, и снова начинается постепенный рост до следующего ремонта или списания. Имеется в виду, что с той суммой из сметы нужно быть очень осторожным, т.к. применив её к объекту он будет заведомо отличаться от неоткапиталенных аналогов с ровным износом. Раз объект убитый, то и считайте его так же, износ должен быть соответствующий, возможно метод экспертизы состояния наиболее точно бы отражал его физ.износ. А эту сумму из сметы так держите в уме как аргумент. Может проще будет купить б/у комбайн, но не убитый, чем вкладываться в ремонт хлама. Типа АНЭИ!
|
NB - не совсем. Построить диаграмму на основании имеющихся данных, выделить тренд, хоть степенной, хоть линейный и т.д., выделить наибольший R2 и т.д. поставить в формулу свои значения и получить по тренду требуемый результат я смогу. Однако изучая основы КРА эксель выдаёт уж очень много информации. Скачав достаточное количество обучающего по КРА материала я более менее научился пользоваться этими функциями в Экселе. Полученные результаты, мягко говоря, впечатляют. Эксель выдаёт много чего, да и 50 отдельных диаграмм меня просто ошарашило. Научите на пальцах или подскажите где почитать, как полученными данными пользоваться на практике, как решить поставленную задачу?
|
Уважаемые, подскажите пожалуйста. Как раз изучаю КРА, научился использовать инструменты Экселя, получаю расчёт, диаграммы и т.д. Но как в жизни полученную информацию использовать не пойму, как использовать выводы и результат. Подскажите на пальцах!
|
Сергей, если не сложно маленькую выдержку набросайте здесь. Ориентир по сравнительному, арендная ставка ваша, площадь, уровень расходов и ставка капитализации. Мне очень интересно, как так доходник по складской в два раза выше чем сравнительный. И возможно по сравнительному аналоги другого назначения необходимо подбирать, может торговля будет точнее. Ну как то так.
|
Вообще-то доходник для складской недвижимости не всегда, даже выше сравнительного бывает. Посчитайте двумя подходами, как соотношение? Если доходник выше, то насколько? Может всё в итоге в рынке будет?
|
Да, действительно, стоимость авто необходимо оценивать как обычно. А вот право банка требовать возмещения долга обращая взыскание на заложенное имущество, это уже называется оценка права требования (договора цессии). Поэтому если стоит задача оценить рыночную стоимость, а не стоимость прав требования, то и считайте как обычно.
|
Не факт, что НЭИ даст именно жильё, хотя если хочешь сделать что будет жильё, то так и сделаешь. Есть такой момент при определении НЭИ как юридически допустимо, физически осуществимо и т.д. Возможно тут будет загвоздка. Может под гостинницу будет важнее проживание рабочих, работающих вахтовым методом. А жильё на деревне действительно, кому такие квартиры в многоквартирном доме будут нужны? Хотя, может и будут нужны. Да, сложный вопрос, чем дальше тем сложнее.
|
|