Слуцкий сообщал(а):Грибовский С. В. сообщал(а):
Ставка капитализации это текущая доходность. Во времена кризиса она может быть достаточной малой. Поэтому СК=3,8% вполне возможна. Если допустить, что в будущем недвижимость пойдет в рост, например, со скоростью 10% годовых, то получим ставку дисконтирования 13,8%.
Если поглядеть на графики СК, которые консультанты публикуют, то во времена кризисов СК как раз возрастает. За счёт этого, мы в ряде случаев локальных наблюдали расхождение СП и ДП до 1,5 раз на тех объектах, на которых полгода назад всё было ОК. Ставки аренды упали, вакансии выросли, цены ещё не отреагировали и вот результат. Однако потом, ещё через полгода, всё прибивается примерно к среднему результату. Тут надо говорить о том, экзогенная он СК эта или эндогенная. Думаю, что истина посередине. И во времена острого кризиса СК определяется внешними факторами -ведёт себя так же как ставки кредитования / безрисковая ставка. СК = 3,8% соответствует инвестиционному риску Лондона / Парижа безо всяких кризисов. Ещё раз повторюсь, что у нас нет вообще никакой необходимости даже думать про такие СК. Всё нормально работает с нормальными СК. Недавно вот стрит - ритейл в Питере оценили с теми же 14%, которые взяли с рынка объектов арендного бизнеса. Поэтому, убеждаться в реальности СК в 3% у меня вообще необходимости нет. И с нормальными на практике всё ОК.
Многоуважаемый Александр Анатольевич, извините, ну когда же, в конце концов, Вы разнесете по разным углам ставку капитализации (СК) и ставку дисконтирования (СД). Это разные параметры. Можно лишь говорить об их связи (напр. формула Гордона). СД включает все риски страны. Именно поэтому для России характерны высокие СД (больше 10-15%), так риски инвестирования очень большие. В Лондоне они (риски) маленькие, поэтому для Лондона 3% это нормально! Но ставка капитализации никак не связана с рисками, эта текущая доходность, которая сейчас в России повсеместно упала во всех секторах. Она (СК) в России очень маленькая, действительно может находится на уровне 3%, так как арендные ставки маленькие. Но сравнивать ставку капитализации в России со ставкой дисконтирования в Лондоне в размере 3% нельзя. Это разные измерители доходности: СК - текущая, СД - потенциальная.
С ув. С. Грибовский
|
Слуцкий сообщал(а):Для офиса на Арбате 12% многовато. 10% если класс А.
А СК = 3,8% - это никуда не годится. Это Лондон / Париж по уровню риска для новейшей офисной недвижки. Соответствует? Как по Вашему?
У Вас что с чем в 4 раза расходится? ДП и СП?
Ни разу в жизни в 4 раза у нас ДП и СП не расходились!
При расхождении в 30% уже работу не пропускаю.
Меньше 20% - закон для Москвы. У нас ес-но. 10% - норма. И проблем нет.
Сейчас помещение стрит - ритейла в Подольске с СК = 14% вот на глазах оценивается. Нет проблем!
Ставка капитализации это текущая доходность. Во времена кризиса она может быть достаточной малой. Поэтому СК=3,8% вполне возможна. Если допустить, что в будущем недвижимость пойдет в рост, например, со скоростью 10% годовых, то получим ставку дисконтирования 13,8%.
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Срок экономической жизни объекта оценки определяется по физическим ТЕХНИЧЕСКИМ износам (не экономическим, - которые нам предписано считать).
При достижении ФИЗИЧЕСКИХ износов в 60-70% экономическая жизнь объекта недвижимости типа "здание" (не памятник культурного наследия) заканчивается и начинается период капитального ремонта или реконструкции.
Технические износы определяют нормативный срок службы, который сохранился у нас от затратной экономики Советского Союза. В рыночной экономике необходимо ориентироваться на функциональные износы, т.е. когда сальдо денежного потока коммерческого объекта становится отрицательным и объект нужно реконструировать с тем, чтобы он вернулся в линейку конкурентных коммерческих объектов. Были статьи, в которых срок "экономической" жизни был обозначен в 5-10 лет. Все определяется типом объекта и его конкурентноспособностью. Понятно, что справочников по определению СЭЖ нет, нужно анализировать рынок.
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):В.Г.
Объяснять КАК НАДО ДЕЛАТЬ - долго.
Давайте я Вам подберу и вышлю отчет по зданию - памятнику культурного наследия где - нибудь в Сибири (к примеру, - Новосибирск).
Из отчета будет многое понятно...
Евгений Евстафьевич, и мне тоже, если не жалко.
|
Шогин В. сообщал(а):ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости
(ФСО № 4)»
I. Общие положения
3. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
МИНЭК хочет изъять это определение из ФСО 4 и заменить его на следующее:
«Кадастровая стоимость объекта недвижимости есть стоимость, определенная для целей налогообложения на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, независимо от видов прав на данный объект.
На мой взгляд, предлагаемое определение нельзя трактовать как определение, т.к. оно не объясняет, что же такое "кадастровая стоимость".
К сведению, в соответствии с энциклопедическим словарем, «ОПРЕДЕЛЕНИЕ (дефиниция) – это установление смысла незнакомого термина (слова, понятия) с помощью терминов (слов, понятий) знакомых и ранее уже осмысленных (номинальное определение)».
По сути, убрав из ФСО 4 существующее определение КО и заменив его на данное предложение, мы никак не определяем кадастровую стоимость. В этой связи, непонятно на каком основании в результате оспаривания в качестве кадастровой стоимости может устанавливаться рыночная.
Учитывая «национальные» особенности проведения кадастровой оценки в РФ, можно сформулировать ее следующим образом:
Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на рыночной информации об аналогичных объектах недвижимости, определяемая методом массовой или индивидуальной оценки, или в случае отсутствия рыночной информации иными методами, установленными нормативными документами.
Индивидуальная оценка - это ФСО 7, а для массовой (статистической) подготовить либо стандарт, либо правила, где прописать и требования к выборкам, к точности, достоверности и пр. статистическим критериям.
А по тем объектам, по которым нет рынка (дороги, тротуары), подготовить нормативные указания как считать - по рублю или по два ...
|
Шогин В. сообщал(а):Геннадий, то , о чем Вы пишете - организация кадастровой оценки. Это можно обсудить в отдельной теме. Я свои предложения (ранее писал) готов туда разместить. Другое дело, будут ли читать лица, принимающие решения?
Здесь у нас дискусс случился - является ли кадастровая рыночной? Есть два мнения
1. является
2. не является
Выдержка из Стандарта международной ассоциации налоговых оценщиков (МАНО):
1. Данный стандарт определяет требования к массовой оценке недвижимого имущества .... для целей налогообложения в соответствии со стоимостью.
2. Стандарт касается методики массовой оценки, позволяющей осуществлять оценку имущества, находящегося в абсолютной собственности владельца, по рыночной стоимости, включая применение трех традиционных подходов ....
3. ... оценка, отличная от рыночной стоимости, не входит в область применения настоящего стандарта
|
Геннадий сообщал(а):
Уже писал об этом и не раз, как оказалось есть последователи и коллеги, которые поддерживают позицию, что кадастровая стоимость получила не верное определение в законе и вставлена туда, чтобы оценщики «руки погрели на этом».
Кадастровая стоимость не может иметь определения иного как стоимость с целью налогообложения.
Просто у системы налогообложения должен быть ограничитель – не по совести это если владелец земельного участка будет платить налог с суммы превышающей рыночную стоимость участка.
Только в этом взаимосвязь между кадастровой и рыночной стоимостью – совесть налогособирателя.
Тут кто-то декларативный характер рыночной стоимости для постановки на налоговый учет пропагандировал, соглашусь, очень разумно. Только надо както определиться с ответственностью за вранье.
Но самое правильное это когда кадастровая стоимость назначается органом местного управления, на уровне муниципалитета и ни как иначе. Каких специалистов они будут для этого приглашать их выбор.
Это будет справедливо в первую очередь к населению, есть с кем разбираться, они их выбирали и с них спросят.
В целом, наверное, Вы правы, за одним исключением - Вы не даете содержательного определения КС. Ваше определение ("КС - это стоимость с целью налогообложения"), на мой взгляд, признать определением нельзя, т.к. определение - это словесная конструкция, которая определяет неизвестный термин через ранее определенные (известные) термины. В Вашем же определении указывается лишь цель, а как ее достичь, неизвестно.
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
Нет, КС не является рыночной стоимостью.
Отсутствует ряд признаков РС.
Это - стоимость для налогообложения и не надо ее притягивать куда-то.
В противовес ей ставится РС, но это вовсе не означает, что КС=РС....
Если КС - нерыночная стоимость, то на каком основании в "противовес ей ставится" рыночная?
|
На мой взгляд, Сидор Сидорович, прав. Действительно, ЗУ – является природным объектом. В оценке недвижимости, кроме с/х оценки, он рассматривается как строительная площадка. В этой связи, инженерные коммуникации, находящиеся в границах ЗУ, как результат, если позволите, антропогенного воздействия на него, являются «улучшениями» ЗУ. Я поставил кавычки, так как эти коммуникации могут быть и ухудшениями ЗУ. Следовательно, полагаю, что, по возможности, целесообразно анализировать их наличие и вычитать из стоимости ЗУ.
Далее, ценность ЗУ определяется градостроительными возможностями по его использованию и окружением, включая возможность подключения к внешним инженерным сетям.
По поводу кадастровой стоимости.
Если мы выбрали путь налогообложения по рыночной стоимости, то мы должны определить КС как рыночную. Эту стоимость, на мой взгляд, можно рассчитывать как методами массовой, так и индивидуальной оценки, т.к. теоретически эти методы основаны на одних и тех же принципах, просто используют разные способы моделирования РС.
По поводу термина «приблизительная» РС.
Начну с того, что РС как таковой нет в природе. В прежних МСО РС определялась как наиболее вероятная величина …. . Это значит, что РС можно было получить, если попросить рассчитать ее большому количеству оценщиков, построить гистограмму значений и выбрать наиболее вероятное значение. Этого никто и никогда не делает. Поэтому любая сегодняшняя оценка может рассматриваться как некая случайная величина, субъективное представление оценщика о РС. Иными словами, сколько оценщиков – столько и РС.
Возникает вопрос – что в этом случае делать заказчику? На мой взгляд, либо нанимать большое количество оценщиков, либо ориентироваться на опыт и квалификацию оценщика одного из них. Других путей нет.
Теперь, что точнее – массовая или индивидуальная? Теоретически, конечно, индивидуальная. Массовая оценка РС – приближенный инструмент оценки РС. Но, массовая оценка имеет целый ряд преимуществ: экономичность, публичность, количественная оценка погрешности. В этой связи, на мой взгляд, при оспаривании можно попытаться в качестве кадастровой стоимости РС, полученную индивидуальным методом, если она не выходит за пределы погрешности массовой оценки РС. Но это при условии, что мы признаем КС в качестве рыночной. Если мы не определяем КС как рыночную с определенной погрешностью, то в качестве КС можно устанавливать что угодно, в угоду оспаривателю.
|
Павел Тумаков сообщал(а):Грибовский С. В. сообщал(а):Appraisal Institute • 200 W. Madison • Suite 1500 • Chicago, IL 60606 • www.appraisalinstitute.orgThe Appraisal Institute advances global standards, methodologies, and practices through the professional development of property economics worldwide. Сергей Викторович. Как-то в одной крупной строительной компании захотели узнать (чисто для себя) сколько все-таки стоит ЗУ под строящимися домиками и для этого попросили одного хорошего специалиста по красивым западным методикам и даже с наличием управленки, где были до последнего цента обозначены Indirect costs (надеюсь, мы понимаем друг друга хотя бы о том, что это и почему в стандартах это не прописано и сколько это составляет в стоимости нового дома), посчитать обратным счетом собственно простое уравнение как казалось с одним неизвестным. Ответ получился - от 10 до 70. Потому что при таком количестве иттераций расчетов, даже имея на руках первичку, даже понимая большинство цифр, накапливаешь ошибку, по миллиметру, но накапливаешь, и приходишь к целым миллионам км.
Допустим, что Вы недалеко от истины! Но что тогда делать? Не создавать модели оценки или упростить их до неприличия? Предложите что-нибудь, например альтернативный стандарт, а народ обсудит.
|
|