| Бойков Андрей Викторович |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Санкт-Петербург |
|
| Предыдущий визит: |
Thursday, March 10, 2022 10:21:10 AM |
|
|
Здравствуйте! Используя данный источник, необходимо понимать, что целесообразней его применять в отношении ОКС построенных в соответствующих период (т.е. 60-70-е года). Если используете для начисления физического износа, то, например всем известная 404 методика, прямо говорит, что начисление износа, пропорционально сроку службы не приветствуется.
|
Eugene сообщал(а):ВРИ то поменять можно, но если категория земли с/х назначения, то я как-то сомневаюсь, что получится, что либо изменить.
Из личного опыта: клиент приходил с уже построенной гостиницей на таком ЗУ, у него поменять ничего не вышло, соответственно и узаконить самострой не получилось
"но если категория земли с/х назначения, то я как-то сомневаюсь, что получится, что либо изменить" - на то есть град. регламент, дабы правообладатель мог понять какие ограничения, в т.ч. и ВРИ подразумевает участок, в нашем случае для участка в числе ОСНОВНЫХ видов использования приведен довольно обширный перечень, который можно объединить в деловую застройку. Так что, не вижу аргументов против изменения ВРИ.
"Из личного опыта: клиент приходил с уже построенной гостиницей на таком ЗУ, у него поменять ничего не вышло, соответственно и узаконить самострой не получилось" - Клиент изначально шел на свой страх и риск и осуществлял строительство на участке для которого не поменял ВРИ. Ну и к тому же без РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО (это я про документ)
|
|
Коллеги, доброго времени суток! Подскажите пожалуйста кто сталкивался с проблемой (и ее решением) необходимости (или наоборот) обоснования величины корректировки на категорию земельного участка? Ветку с обсуждением данной проблемы (http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=14348&p=2) видел, но как я понял решение проблемы так и не найдено, решил возобновить дискуссию. В моем случае имеем: ОО - земельный участок в Московской области, категории земель - с/х назначения, ВРИ - для с/х производства, для данного участка существует град. зонирование - территориальная зона зона О-1 (Многофункциональная общественно-деловая зона). Участок находится в окружении общественно-деловой застройки (торговые центры, автосалоны и пр.). Плата за изменение ВРИ в моем случае не взимается (в соответствии с региональным законодательством), Насколько корректно использовать аналоги категории - ЗНП, с аналогичным ВРИ? Необходима ли корректировка? Спасибо!
|
Коллеги, доброго дня суток! Поделитесь пожалуйста опытом. В оценке заброшенная (неэксплуатируемая база отдыха, скорее всего уже давно брошена) база отдыха в Томской области (здания с землей), здания представляют собой деревянные и каменные постройки с внушительным возрастом, внешний вид зданий подтверждает плачевное состояние объектов. При оценке отказываюсь от доходного подхода, в качестве основной причины, привожу довод о том, что значение на выходе отражает стоимость бизнеса (им. комплекс, персонал, гудвил и пр.). Остается затратный и сравнительный. Анализирую данные по подобным заброшенным базам отдыха, где-то есть данные о площади строений, где-то нет. В итоге на основании условного показателя стоимости земельного участка для аналогов, получаю стоимость ОКСов (путем вычитания стоимости земли), далее приводу данные о стоимости ОКСов в абсолюте (в руб.) и значение доли в стоимости объекта недвижимости. Доля зданий колеблется от 20% до 35% (учитывая состояние зданий и как правило существенную площадь участка) данный показатель считаю адекватным, при этом средняя стоимость зданий находится в районе 2000 -3000 руб./кв. м.
Как считаете какой подход в данном случае целесообразен, если делать затратный, то начислять ли ЭУ (и как?), корректный ли расчет сравнительным (который я привел)? Спасибо!
|
Касательно начисления поправок (параллельно или последовательно): есть следующий доклад "О методической природе существенного различия результатов оценки при использовании одинаковых объектов-аналогов и корректировок" (автор: Савельев Андрей Викторович), ссылка: https://inform-ocenka.ru/wp-content/uploads/2017/07/%D0%A1%D0%B0%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%B5%D0%B2_%D0%9E-%D0%BC%D0%B5%D1%82%D0%BE%D0%B4%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9-%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B5-%D1%81%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%BB%D0%B8%D1%87%D0%B8%D1%8F-%D1%80%D0%B5%D0%B7%D1%83%D0%BB%D1%8C%D1%82%D0%B0%D1%82%D0%BE%D0%B2-%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B8.pptx
Тут достаточно понятно разобран пример, отражающий корректность начисления поправок (параллельно или последовательно), вывод следующий: поправки, базирующиеся справочнике Лейфера, следует начислять последовательно.
P.S.: Раньше начислял параллельно, теперь делаю последовательно.
|
Если имеется ввиду согласованный проект на строительство, то я бы добавил бы его отдельно к стоимости участка, т.е. считаем отдельно участок (раз аналоги без ИРД), затем добавляем стоимость разработки проекта. Стоимость проектных работ можно посчитать с использованием: 1. Справочник базовых цен на проектные работы 2. В % относительно затрат на СМР 3. Через калькуляцию затрат на разработку проекта (аля ресурсный метод)
Считаю, что корректировка всех аналогов по данному фактору на выходе не даст корректный результат оценки.
Да и еще: у Вас должны были быть выполнены предварительно изыскательские работы на участке. По ним тоже есть справочники базовых цен, но там во многом зависит от состава изыскательских работ.
|
|
Здравствуйте! А что Вы понимаете под ИРД (исходно-разрешительной документацией)?
|
Оррин сообщал(а):Добрый день!
дано: был ЗУ в городе. Частная собственность. Категория: земли поселений. Назначение - торговые объекты. Эти данные и приведены в ЕГРН.
Произошло изменение градостроительного плана ( но данные в егрн не внесены), теперь разрешенное использование под парки и т.д. ( но категория - ЗП осталась)
Как учесть такое изменение, если оно де факто произошло, де юро не внесено в реестр и по факту уже что то делать - проблематично? может кто сталкивался ?
В данном случае произошло, на мой взгляд, не изменение градостроительного плана (ГПЗУ, поскольку данный документ носит исключительно информативный характер, к тому же исключен из числа град. документации (в связи с поправками в Град. кодекс РФ), в документе содержится (в частности) фактический вид разрешенного использования, который не соответствует данным ЕГРН, вместе с тем правообладатель вправе без каких-либо дополнительных согласований путем уведомления внести корректировку в ЕГРН относительно ВРИ (правда это касается основных и вспомогательных ВРИ, у условно-разр. не относится).Таким образом, если есть разночтение в документах, то необходимо устранять разногласие на основании заявления. При оценке, в первом приближении, руководствоваться действующим градостроительным регламентом (ПЗЗ), если в ЕГРН данные соответствуют НЭИ и такой вид не противоречит ПЗЗ, то я проблем не вижу, чтобы использовать данные ЕГРН.
|
Евгений Евстафьевич, ПЕТR, спасибо за комментарии! У вас есть возможность проанализировать приведенный мною пример расчета, в рамках сравнительного подхода, с отражением корректировки по фактору КПЗ?
ПЕТR не соглашусь с Вами по поводу вычитания земли из аналогов, поскольку для сравнительного подхода характерна мультипликативная модель учета факторов. Вычитая из аналогов землю, Вы автоматически ставите условие существования линейной связи для стоимости объекта недвижимости: Vo = Vl+Vb. Данный посыл характерен для затратного подхода, но никак не для сравнительного. Но то и существуют подходы с различными методами и принципами расчета, дабы в дальнейшем учесть особенности расчета каждого из них при согласовании результатов.
|
Стриж сообщал(а):Бойков Андрей Викторович сообщал(а):Коллеги, доброго времени суток! Подскажите:
считаете ли вы корректным при проведении расчетов в рамках сравнительного подхода "очищать" цены аналогов от стоимости земельного участка с последующим расчетом стоимости исключительно здания и прибавкой стоимости земельного участка (который был посчитан ранее для объекта оценки) на завершающем этапе.
Спасибо! Если применяются корректировки как для ЕОН то некорректно, если для ОКС то имеете право. Зависит от того, откуда и как черпаете информацию
Я про принципиальный момент спрашиваю: логично ли осуществлять данную операцию ("очистку" от земли), если расчет стоимости земли в отношении аналогов влечет за собой дополнительную погрешность в расчетах?
|
|