| vladizlove |
| Ранг: |
Кандидат |
| Местонахождение |
Киров |
|
| Предыдущий визит: |
Tuesday, February 21, 2017 1:29:40 PM |
|
|
Добрый день, коллеги! Просят проверить судебную экспертизу по определению рыночной стоимости права аренды лесных участков на косяки и недочеты, прикрепляю ссылку на скачивание, я в этом не спец, может, кто лучше в этом разбирается? https://cloud.mail.ru/public/25FT/gzTY21r83
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Для данного вопроса есть ответ и алгоритм решения, против которого ПОКА не было никаких возражений.
1). РОСРЕЕСТР
2). Выборка по сделкам (не менее 0,5-0,7 года) ДЛЯ ДАННОГО РЕГИОНА.
3). Отбраковка выбросов
4). Построение корреляционно-регрессионной зависимости влияния масштабного эффекта на земли определенного направления.
А причем тут земли?
|
|
Алевтина, если Вам нужно ввести корректировку, вводите любую. Но смысла в Вашем случае я не вижу - корректировки вводятся для того, чтобы выровнять цены аналогов. В Вашем случае при применении корректировки стоимость аналогов не выровняется, а станет менее однородной.
|
Насчет "меньше в 2 и 3,5 раза" - это все относительно. Например, для оценки помещения 30 кв.м. Вы подобрали аналоги 5, 10 и 15 м. Вы же их не будете корректировать, хотя они в 6, 3 и 2 раза меньше. А в Вашем случае, это все доказывается анализом рынка: берутся помещения разной площади (от 50 до 500 кв.м, если такие найдутся), расположенные на 1-ом этаже, на красной линии с ремонтом, в общем отличающиеся только площадью и потом строите точечную диаграмму, на которой у Вас не должно быть никакой зависимости. Например:
1 - 33 кв.м. - 60т.руб/кв.м
2 - 51кв.м. - 62т.руб/кв.м
3 - 55кв.м. - 50т.руб/кв.м
4 - 88кв.м. - 55т.руб/кв.м
5 - 150кв.м. - 65т.руб/кв.м
6 - 100кв.м. - 47т.руб/кв.м
7 - 312кв.м. - 52т.руб/кв.м
8 - 270кв.м. - 55т.руб/кв.м
И в выводе после диаграммы пишите, что на основании проведенного исследования, Оценщик не обнаружил связи между величиной стоимости и площадью таких-то объектов недвижимости.
|
|
Ну если только отличаются по этажности, то судя по тем ценам, которые Вы написали, никакой зависимости стоимости от площади не прослеживается: если вводить корректировку, то второй аналог будет стоить еще меньше, чем первый и третий.
|
А перед тем как брать заказ Вы консультировали Заказчика или он к Вам пришел, Вы заключили договор и только потом стали думать, как оценивать?
В КО-Инвесте есть только развлекательные центры. Шансы в целом-то невелики по обычным объектам, а тут такое! На Вашем месте вообще бы за такой заказ не брался.
Ну а если все-таки считать, то лучше доходником, так как строят такие объекты, не для продажи третьим лицам, а для получения дохода.
|
Алевтина, есть сборники многоуважаемых господина Лейфера и господина Яскевича, если так уж не хочется выводить самостоятельно. Либо корреляцией по своему сегменту рынка.
Если же Ваши объекты не отличаются ни по каким критериям кроме площади, то нужно смотреть на разумность внесения корректировки: аналог №2 стоит дороже аналогов №1 и 3? Если да, то корректировка обоснована, если нет, или незначительно, то корректировка не нужна и обосновать это в анализе рынка.
|
Мы, обычно, в таких случаях брали данные с базы сделок по росреестру - там хотя бы что-то можно найти в удаленных населенных пунктах тем более на ретро-дату.
https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/p/is/cc_informSections/ais_mrn/!ut/p/c4/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3gTZwNPL8tgY5MwIwM3A88AIwvv4FAPI3cjY_2CbEdFAO5-2_s!/
|
1. Если дом стоит на учете, значит, есть права на него, значит есть присвоенный кадастровый номер, по которому можно определить его характеристики через Росреестр (площадь, материал стен, год постройки)
2. Документы можно опять же таки через росреестр, при наличии кадастровых номеров - заказывайте выписки из ЕГРП (по 150 руб каждая), будут уже какие-то документы, по тех документации - пишите допущение.
3. Можно делать и отчет (прописать в целях и задачах оценки, что в суд), так как в данном случае Заказчик - физ лицо, то отчет этот в суд будет отдавать физ. лицо, такой же отчет может предоставить и супруг, если суд не будет удовлетворен оценками, то будет назначаться судебная экспертиза.
|
А чем можно доказать корректировку 2-10%, рыночная ли она?
Я бы на Вашем месте в таком случае искал аналоги в обл. центре (площадью от 2000 кв.м) и корректировал только на местоположению по тому же Лейферу, там корректировка может быть порядка 30%, что более близко к реальности, чем Ваши 2-10%.
|
|