Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Информация о пользователе: Яскевич Евгений Евстафьевич
Информация
Имя: Яскевич Евгений Евстафьевич
Ранг: Член сообщества
Местонахождение Москва
Статистика
Зарегистрирован: Tuesday, January 16, 2007
Предыдущий визит: Friday, April 26, 2024 8:26:22 AM
Количество сообщений: 1,520
[0.79% от всех сообщений / 0.24 сообщений в день]
Аватара
Карточка
ФИО Яскевич Евгений Евстафьевич
E-mail ejaskevich@gmail.com
Страна Россия
Область, край, республика Московская область
Город Москва
В какой СРО оценщиков состоит Не состою
Специализация
оценщик недвижимости
оценщик машин и оборудования
оценщик нематериальных активов
оценщик действующего предприятия (бизнеса)
оценщик ценных бумаг
Участие в рейтингах
Новые статьи на сервере.
Список статей
12/29/2016
Альтернативные методы расчета арендных ставок для недвижимости.
11/25/2016
Методы выделения стоимости отдельных активов из общей стоимости бизнеса
3/23/2016
Динамика параметров рынков объектов оценки и индикаторы – предвестники кризисов
2/3/2016
Построение ставок дисконтирования для ОИС с учетом специфических рисков
1/28/2016
Особенности оценки НМА и РИД в составе бизнес предприятия
1/30/2014
Исследования рынков недвижимости
8/29/2011
Динамика изменения и практика использования отечественных и зарубежных мультипликаторов «Price / Sales» при оценке бизнеса
7/25/2011
Обоснование граничных условий применения корреляционно – регрессионного анализа для массовой оценки недвижимости.
6/18/2009
Машины и оборудование. Оценка «потоком»
6/18/2009
Эффективное управление и контроль качества отчетов по оценке недвижимости
6/18/2009
Использование коэффициента Тобина для оценки персонала
6/18/2009
Логика построения отчёта по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости
6/18/2009
О прогнозировании платежеспособности предприятия на основе экстраполяции коэффициентов ликвидности
6/18/2009
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ
6/18/2009
Анализ факторов влияния на стоимость АЗС
6/18/2009
Анализ подходов к концепции стоимости земельных участков
6/18/2009
Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования
6/18/2009
Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия
5/15/2007
МОНИТОРИНГ № 3 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
2/14/2007
Мониторинг № 2 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
2/14/2007
Практика оценки бизнеса. Определение величины нефункционирующих активов и достаточности собственного оборотного капитала
11/20/2006
Мониторинг № 1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ
8/22/2006
Методика оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода
3/16/2004
Анализ факторов, обуславливающих введение скидок и надбавок для оцениваемых пакетов акций (долей)
11/11/2003
Скидки и надбавки при продаже российских пакетов акций. Оценка влияния привилегированных пакетов акций
7/4/2003
Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов
3/28/2003
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости
2/4/2003
Определение коэффициентов капитализации для предприятий методом рыночной экстракции и вариант их прогнозирования
2/4/2003
Характер изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области
2/3/2003
Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб
Последние 10 сообщений
Тема: Оценка квартиры для суда
От: Friday, February 23, 2024 9:36:58 AM
Здесь какое-то НЕДОПОНИМАНИЕ.
Заключение эксперта для суда не является отчетом по оценке.
Заключение эксперта должно соответствовать 73-ФЗ (Минюстовские требования), а Отчет по оценке - ФЗ-135 (Требования Минэкономразвития).
В 73-ФЗ НЕТ ТРЕБОВАНИЙ ПО НАЗНАЧЕНИЮ ИМЕННО СУБЪЕКТА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, там говорится о специалистах в определенной области.
Поэтому, Оценщики делают ошибку, пытаясь определить субъектность автора Заключения эксперта.
Например, в 1АП СОЮ при допросе судебного эксперта (из ФГУП) обычно устанавливается: опыт создания судебных экспертиз, их количество, какие объекты оценивались, были ли отводы....
Я часто провожу Рецензирование заключений "государевых специалистов" (и Возражения на замечания эксперта) и в сравнительной таблице соответствия нормативам на первом месте стоят требования 73-ФЗ (АПК), а вот к процедуре оценки вспомогательно далее стоят пункты соответствия 135-ФЗ.
Оспаривание кадастровой стоимости наиболее часто встречающееся направление, пореже - оценка бизнеса и НМА (здесь обычно делают независимые оценщики).
На заключения экспертов, сделанные для суда, относящиеся к кадастровой стоимости обычно формируются 10-15 замечаний.
Пример типовых замечаний:
- В п.52 Методических рекомендаций по оценке кадастровой стоимости приводятся требования по существенности расхождения сравниваемых величин - не более 20% (ЭТО САМЫЙ УБИЙСТВЕННЫЙ ПУНКТ ТРЕБОВАНИЙ, поскольку оценщики обычно пытаются сделать расхождения не более чем в 1,5-2 раза, ссылаясь на рекомендации Минэкономразвития НАЧАЛА ВЕКА). Иногда судьи встают на защиту, но здесь можно оперировать тем, что в 135-ФЗ есть раздел по кадастровой стоимости (сейчас 135 - ФЗ и ФСО №7 в переработке и появятся, вероятно, осенью. А вот по НМА уже есть переработанное ФСО XI);
- Отсутствие НЭИ: эксперт обычно ссылается при оценке ЗУ на п.20 ФСО №7, однако, к примеру ФСО №7 не относится к зданиям памятникам культурного наследия (у государевых оценщиков фактически нет специалистов по оценке ПКН), кроме того, методические требования по применению отдельных методов оценки ЗУ опираются НА СООТВЕТСТВИЕ НЭИ. Возникает казус: по п.20 ФСО №7 - ПРИ ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ, а по применению отдельных методов оценки ЗУ - ПРИ СООТВЕТСТВИИ НЭИ;
- Неучет сервитутов и прав третьих лиц....и т.п. Тоже казус - МР по оценке кадастровой стоимости требует не учитывать сервитуты и права третьих лиц, а при оценке по 135-ФЗ- НАДО УЧЕСТЬ.....

А в целом - С ПРАЗДНИКОМ
Тема: Выкупная стоимость квртриры в МКД
От: Sunday, November 05, 2023 5:44:29 PM
Еще можно добавить про физические износы:
- При 70% износе из квартир следует выселять жильцов и ставить их на капитальный ремонт либо под слом;
- В связи с этим, БТИшники не могут поставить износ БТИ в 70% и упорно держат старые изношенные дома на 69%.

Тема: Выкупная стоимость квртриры в МКД
От: Saturday, November 04, 2023 9:23:11 AM
Для износов тренд спада по квартирам:

РС = -0,3713 * Износ + 0,998
R=0,92

При корректировке аналогов используется для корректировок на разность в износах (СРК-2023 стр.100)

При износе 0,65 получаем по расчету 0,76 .Это означает, что квартира с износом 65% будет продаваться за 76% от стоимости НОВОЙ.
Тема: Прибыль предпринимателя
От: Thursday, July 27, 2023 8:59:24 AM
ПЕВЕЦ ВМЕНЕННЫХ ИЗДЕРЖЕК (заблуждения питерской школы оценки).
Тема: Прибыль предпринимателя
От: Sunday, July 23, 2023 12:33:43 PM
1). На какие улучшения ЗУ накручивается ПП НИГДЕ НЕ ОБСУЖДАЛОСЬ. Повторю: ЭТО вопрос серьезный.
2). У меня в сборниках СРК приведены графики появления ПП в зависимости от степени завершенности строительства (ЭТО - к доказательствам)
3). Инвестиции могут рассчитываться КАК С ПП ТАК И С ВНЕШНИМ ИЗНОСОМ (зависит от рынка. Например, в Саратове, офисов класса "А" НЕ СТРОЯТ: Ваши Альянс, Парус, Дикомп, ГДЦ, Ильинская площадь, Международный, Навигатор...- ЭТО класс "В"):
«Парус» бизнес-центр, г. Саратов
Пример: САРАТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ › САРАТОВ › Р-Н ФРУНЗЕНСКИЙ › УЛ ИМ СЛОНОВА И.А. › Д 1
Бизнес-центр «Парус» полностью соответствует европейским стандартам офисных зданий класса «В». Здание построено в современном стиле, интерьер мест общего пользования выдержан в лаконичном деловом...
Можно построить класса "А", а вот продать придется по классу "В"...(не окупятся затраты
4). Благоустройства бывают двух типов: - ценоповышающие и - излишние (это относится к расчету функционального износа). Вот ценоповышающие приходится учитывать с ПП, а излишние - без ПП. В ЭТОМ МАЛО КТО РАЗБИРАЕТСЯ И ОБСУЖДЕНИЙ НЕ БЫЛО.
Примеры:
- в подвале здания проходят теплосети, идущие к соседним зданиям
- парковка у офисного здания (площадь офисов 5000 кв.м.) содержит 150 машиномест при нормативе 1 м/место на 100 кв.м.офиса: 5000/100 = 50 м/мест. Даже при нормативе 50 кв.м. получим 100 м/мест. Почему? Просто лишняя площадь земельного участка.
- парковая зона у офисного здания класса "С" занимаает 80% огороженного земельного участка...
НУ И ГДЕ ЭТИ ОБСУЖДЕНИЯ?
5). Ваш тезис: " т.к. экономия на расходах - это тоже доход" - ЭТО ЧТО-ТО НОВОЕ В ОЦЕНКЕ.



Тема: Прибыль предпринимателя
От: Sunday, July 23, 2023 8:45:23 AM
Eugene сообщал(а):
Zamira, будьте осторожны на форуме, пример:

Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
...Справочно: ПП на ЗАБОР НЕ НАЧИСЛЯЕТСЯ (да и на некоторые иные элементы благоустройства...)...


Это только мнение, в данном случае уважаемого Евгения Евстафьевича, причем с моей точки зрения - не верное. Если возник вопрос почему, поищите по форуму обсуждения, это уже было и кажется неоднократно :)


Мнение, апробированное на практике, - это уже доказательство.
Пример:
Голый ЗУ под офис, огороженный кирпичным красивым забором (срок службы 49 лет). Затратный: ЕОН = ОКС (забор) + Стоимость ЗУ
Здесь в стоимости ОКС (забор) никакой ПП не сидит.

ПП не начисляются, например, к стоимости деревьев, малых форм, дренажных систем, трансформаторной будки и т.д.
Здесь вопрос поднимается НЕ ПРОСТОЙ, в нем стоит подробно разбираться. Поэтому ПОКА критика - ГОЛОСЛОВНА (доказательства в студию...).




Тема: Прибыль предпринимателя
От: Saturday, July 22, 2023 9:37:55 PM
ПП используется только в Затратном подходе.
ЗУ в Затратном подходе оценивается по НЭИ, то есть стоимость ЗУ - МАКСИМАЛЬНА.
ЕОН = ОКС + Стоимость ЗУ
Поэтому ПП относится ТОЛЬКО к улучшениям (а это не только здание).
Большинство Оценщиков делают грубую ошибку, считая ОКС только как здание.
Чтобы корректно определить ОКС (это тот, который отражается в кадастровых документах) требуется:
- Определить пятно застройки здания;
- Определить Стоимость ЗУ под пятном застройки здания;
- Определить Затратным подходом стоимость замещения здания;
- прикрутить к стоимости замещения здания ПП.
Тогда получите РЕАЛЬНУЮ ФОРМУЛУ:
ЕОН (здания со стоимостью ЗУ в пятне застройки) = ОКС (здания) + Стоимость ЗУ в пятне застройки.

Справочно: ПП на ЗАБОР НЕ НАЧИСЛЯЕТСЯ (да и на некоторые иные элементы благоустройства...)
ДУМАЙТЕ...
Тема: оценка комплектующих ... или пиломатериалы
От: Tuesday, June 13, 2023 4:36:51 PM
Мирославе
Все считается в соответствии со ст.15 ГК РФ (ущерб и упущенная выгода).
Тема: оценка комплектующих ... или пиломатериалы
От: Tuesday, June 13, 2023 1:40:35 PM
Возврат аванса с учетом упущенной выгоды (депозит).
- Нет товарной продукции;
- Потеряно время;
- Нет "отдачи" от встроенной мебели....
Тема: Оценка старого, редкого авто
От: Monday, May 15, 2023 4:56:57 PM
Хонда Интегра 1989 г. - второго поколения.
Их выпуск закончен в 2006 г.
Примерно в 2011 г. прекращен выпуск запчастей.
Примерно в 2036 году эта марка станет коллекционным РЕТРО (стоимость резко пойдет вверх).
Продажи в России идут интенсивно (даже с выпуском 1988 г.:
https://auto.ru/moskva/cars/honda/integra/used/?geo_id=21625 (1988 - 250 т.км. -150 т.руб.)


 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005