Соболезную.
Жаль.
Таких как он мало. Корректный оппонент. С широкой эрудицией, чувством юмора и толерантностью. Мы общались немного помимо аппрайзера, только по делу.
|
Итак, два больших подвывода навязанной дискуссии о, казалось бы, очевидной нужности осмотра:
1. Осмотр нужен.
2. Но определяемую РС осмотр не очень редактирует.
Такова действительность. Это лаконично.
---
При этом, формально осмотр нужен для соблюдения формальностей, и самоуспокоения - был, видел - значит добросовестный и претензий ко мне быть не может. Т.е. уже не мошенник, первый взнос есть. Это тип мониторщиков - в т.ч. банковских, они за это, в т.ч., деньги получают. После них ряд позиций не найдешь. И это только осложняет "взаимодействие" с банком. :))
Неформально осмотр нужен для уточнения кол. и кач. хар-ик, и узнавания влияющих факторов (с последующим применением узнанного). Это несопоставимо сложнее. Этого почти никто не делает. Однако на РС может влиять сильно. В определенных случаях.
Может быть, для ряда назначений оценки, осмотр излишен.
Тогда как, если себе брать - всякий поедет за тридевять земель смотреть на предельно описанный, т.с., объект.
---
При этом, "НТП" движется в сторону упрощения или даже полной отмены физических осмотров.
Вся оценка в перспективе будет без выездов на место. По документам и "средствам телеметрии".
|
Kikinda сообщал(а): Вот оценщик приходит на предприятие, делает осмотр. По правилам техники безопасности он должен ознакомиться с этими правилами, расписаться в журнале, оформить еще какие то документы. Потому что если что-то случается, то отвечает директор оценочной компании и директор предприятия, на котором производится осмотр. Как оценщики выполняют эту формальность?
На мелких предприятиях, обычно, никак. Т.е. не расписывается и не экипируется.
На крупных предприятиях - проходит инструктаж и расписывается за него в журнале, наряжается в спецодежду, каску, иногда очки, ещё реже обувь.
Сопровождается всегда. Главным инженером или заместителем. Иногда присоединяются начальники финотделов, которым интересно, т.к. зачастую они не бывали на производстве.
Если оценка для залога, в идеале, осмотр вместе с залоговиком/залоговиками/всеми заинтересованными.
Акт осмотра подписывают - кроме оценщика - начальники собственника.
Кто отвечает, если что случится - наверное главный на объекте.
Как отвечает? - наверное как следствие решит.
|
 Ну да, дружище. 
Однако принято считать (как бы всеми), что оценщик определяет физический и прочие износы. И вообще проводит экспертизу состояния (многие это и понимают под инспекцией).
И если Юнитер действительно может определить состояние своих объектов, то 95% оценщиков нет. По недвижимости нет, не говоря уж о МиО.
---
Однако приблизительно - да, и можно прикинуть в целом: и на основании визуального осмотра, и в соответствии с возрастом и загрузкой/недозагрузкой, и по документам о ремонтах/реконструкциях. И это вполне получится, в диапазоне. Типа: 30 - 45% в общем по объекту. Берём серёдку.
И это будет честнее чем по техпаспорту с оценкой БТИ 15 лет назад, может и не глядя (у БТИ можно увидеть что угодно, у меня на одном объекте сделали новый техпаспорт - и протяженность дорог уменьшилась в 7 раз! А БТИшник прежний...).
Вот потому-то лучше документам на 100% не верить, а проверить хоть в соответствии со своими скромными возможностями.
---
На практике определение износов, в заказных оценках (а других почти и не бывает), превращается в фарс - со шкалами, табличками, методичками и их интерпретациями, т.к. они разные, не безусловные и тоже в диапазонах.
Если ЗП превалирует, результат может гулять на 50% легко. Если ЗП не превалирует, но аналоги в СП подобраны акцентировано в одну сторону, а ДП слишком чувствителен к нюансам и дает почти что угодно - разница всё равно может быть и превышать 50% (т.е. разы).
=====
Лукавство же не в осмотрах и инспекциях как таковых, а в "патетике": точнейшем определении износа и проч., экспертизе конструктивных элементов (даже с сертификатом после 2-х недельных курсов экспертов-строительных конструкций), фотографировании каждого угла и окружения в радиусе 10 км (есть подобные маразмы у некоторых созаказчиков)...
Всё хорошо в меру, без крайностей, по уму так сказать. 
|
Популяризирую книгу :) "Работа банка с залоговым имуществом: оценка, оформление, анализ рисков и практика взыскания".
Авторский коллектив: Баев, Вольхин, Минимулин, Севенард, Скородумов, Черникова, Шарон.
2011.
Большая.
|
Kikinda сообщал(а):Сережа, а ФСО про ощущения ничего не пишут. Ощущения твои как то подтверждаются документами?
Мои ощущения - это предтеча величины определенной РС. 
То что ФСО не пишут - и бог с ними; одно дело - формальное соответствие правилам, другое - реальное оценивание.
Фотодокументы - тоже документы. 
(впрочем, ни с чем не спорю, просто оправдываюсь, по привычке)
Kikinda сообщал(а): В конце этой ветке напишу пост (чуть не написала тост) и перечислю все предлагаемые причины непроведения осмотра.
Ждём'с!
Собственно, главный мотив осмотра - убедиться в наличии присутствия ОО. Остальное второстепенные детали. ИМХО
|
Kikinda сообщал(а): В случае непроведения осмотра указывается причина. Какая? Мне вообще интересно, кто какую причину пишет.
Оценивая землю и трубопровод на Сахалине, я написан причину (примерно по смыслу): ввиду экономической нецелесообразности по мнению Заказчика и, соответственно, нежелания Заказчика оплачивать перелет к объекту оценки, доставку Оценщика от аэропорта до объекта оценки, проживание и питание Оценщика во время командировки - осмотр не проводится.
 
Kikinda сообщал(а): Допущения и ограничения в связи с непроведением осмотра.
Такие (примерно): считаем, что количественные и качественные характеристики объекта оценки соответствует документам (перечисляются); объект в рабочем состоянии, эксплуатируется грамотно, износ типичный...
Kikinda сообщал(а): Я лично не провожу осмотр, так как не вижу в этом необходимости ...
Действительно бывали случаи. Например, общая площадь здания процентов на 20% меньше техпаспортовской/свидетельской. Т.к. убрано перекрытие, для увеличения высоты потолков. Над теннисным кортом.
И это, как понимаете, уже довольно существенно влияет.
Есть и обратные примеры.
Осмотр проводить желательно, это точнее приводит к "ощущению" стоимости. В частности - перегородки, отделка и её состояние, реальное соотношение полезной и прочей площадей, удобство перемещения, доступность лифтов и санузлов (лифты бывают монополизированы каким-нибудь конкретным этажом или даже кабинетом, но это ещё не самое страшное - их оборудование может стоять на балансе и быть в собственности отдельно от недвижимости), системы кондиционирования и т.д.
Тем более осмотр нужен, если мы оперируем в отчете проходимостью и т.п., т.е. при оценке торговых объектов (в том числе АЗС).
Не нужен (менее нужен) осмотр: земельных участков "в чистом поле", тем более зимой; типовых квартир; старых и не ремонтировавшихся зданий в области, которые заведомо пойдут по нижней планке вероятной стоимости...
Ну а ФСО... Вот кто их сочинил и утвердил, пусть и расшифровывает.
|
Два с половиной года назад в фейсбуке в группе "Оценка для залогов" я размещал "программную статью" :)) "Взаимодействие банков и оценщиков. Мифы, идеалы, реальность, варианты оптимизации".
Там была прорва объективного анализа и интересных предложений. Сообщений в обсуждениях статьи было больше полусотни. Потом, правда, некоторые сообщения исчезли. Но, в целом, можно сказать, что и оценщики, и банковские восприняли почти на ура.
То есть, если бы это было действительно нужно ЛПР - можно было бы брать и внедрять.
Но воз и ныне там...
И через 3 года, и через 5 лет будут проявляться очередные "революционные предложения" всё обсудить и улучшить - тербанками, АРБ и т.д. Кто-то получит должности, кто-то премии. Лет через 20, может быть, вернёмся на исходные позиции.
Пока я разместил ссылку (она предусмотрена на предлагаемом сайте) на эту статью. Там есть раздел "Оптимизация...", есть итоговая табличка. Но, похоже, это опять останется не востребовано. Это ж инициаторам читать надо, думать, напрягаться.
Уже предложили разбить на тезисы, что б попроще. Но в тезисном виде потеряется обоснованность, аргументы, логика и в конечном итоге часть смысла.
Что ж - я сделал что мог, бескорыстно. :)) Оно ж не только и не столько мне надо...
|
А уж сколько по ФСО-9 замечаний и предложений написано было на гос.сайте обсуждений...
Только для того что бы потом кто-то сказал - "Обсуждения проведены, принимается в вынесенном на обсуждения варианте."
Тут тоже, вероятно, уже есть готовый проект, и под него собирается массовка - что-то да совпадет. Но участвовать всё равно желательно, потому что больше некому и нас это как-то касается...
А вообще "самые учитываемые" были методрекомендации Щербаковой - по АЗС и активам. Там шло реальное обсуждение с предложениями.
Правда результат был ориентирован на идеал. :))
Я как-то сделал один раз АЗС - на 400 страниц (с приложениями) - залоговики обиделись, сказали - вы что же, издеваетесь над нами? Послезавтра кредитный комитет, а ваш отчет надо три недели смотреть и осмысливать...
Больше так не делал. :))
|
Ещё одних моментов немало. :)
Например. Завод, юр.лицо - это не только огороженная территория основного имущественного комплекса.
Это ещё и земли с мертвыми или полумертвыми: базами отдыха, домом культуры, автобазой, общежитиями, ведомственной гостиницей и жильем.
Всё это пустует или как попало сдается в аренду, но как правило практически не используется даже на 20% (кроме общежитий/жилья). Годами. Приходя в негодность.
Это очевидные "избыточные активы", в значительной мере. Их можно плюсовать в ДП.
|
|