Маст |
Ранг: |
Кандидат |
Местонахождение |
Москва |
|
Предыдущий визит: |
Tuesday, October 27, 2009 2:01:33 PM |
|
Ходить далеко не надо. В 1997 г. Новиковым Борисом Давидовичем (АН КОНТАКТ) была разработана программа расчёта стоимости квартир в Москве. Мы ему помогали тогда доставать статистику. рынок был стабильный, но колебания цен были, поэтому необходимо было с помощью статистических данных вносить поправки. В этой программе как раз и были заложены все поправки, которые влияют на стоимость жилья. Их было порядка 15, если мне не изменяет память. программа считала стоимость с точностью до 1 %. Вот это был продукт, созданный профессиональными риэлторами с опытом. найдите этого человека и купите у него этот продукт. Только сомневаюсь, что теперь это поможет. Динамика рынка сейчас настолько не предсказуема, что только огромный риэлторский (не оценочный) опыт может помочь судить о правильности поправок. ведь они тоже меняются, в зависимости от рынка. И возводить их в какие либо нормативы в корне не правильно! Если говорить уже о более сложных сегментах рынка, нежилых складских, производственных, гаражах, то тут гораздо сложней. Даже профессиональные специалисты-риэлторы в этих сегментах не осмелятся возводить в норматив влияние отдельных факторов ! Моё мнение и многолетний опыт риэлторской и оценочной деятельности подсказывает, что ошибочно вводить поправки в норму и пользоваться ими по каким-то справочникам. Скорее они должны вводиться экспертным путём и разумным пояснением оценщика со ссылкой на мониторинг рынка и мнение профессионалов,и основываться прежде всего на опыте оценщика. Мы пытались уже делать базу поправок. См. сайт WWW.mastocenka.ru. Если честно, через некоторое время поняли, что это все поправки меняются и оставили эту затею. Для начинающих оценщиков конечно база может помочь. Но, поверьте, оценки будут очень не качественные, а результат далёк от истины.
|
А оценщики логически мыслить перестали? Что значит обременения здания? Оно что, уже под арестом за не выплату кредита, или идёт повышенный % за это, штрафы? Я так понимаю, что этот фактор сильно влияет на рыночную стоимость и здания и активов. Нужно также разделять, что мы оцениваем, активы, или здание. Если активы, то рыночная стоимость активов конечно изменится, поскольку кредит, взятый под залог недвижимости будет вложен в дополнительные ОС, кот дадут дополнительный источник доходов, если кредит использован разумно. Но эти доходы лучше учесть доходным подходом, поскольку есть ещё кредитные обязательства, может быть и штрафы. А метод чистых активов всё это не сможет учесть, поскольку по нему не понятна картина, насколько эффективно работают взятые под залог недвижимости кредитные средства. На практике бывает, что взяли кредит, проели, а бизнес не наладили. И нет вашего здания! А бывает, наоборот. Надеюсь, немного помог?
|
|