| Efremov |
| Ранг: |
Кандидат |
| Местонахождение |
Москва |
|
| Предыдущий визит: |
Tuesday, February 06, 2018 2:49:38 PM |
|
|
ФИО |
Ефремов
Александр
Николаевич
|
| Дата рождения |
8/2/1986 |
| E-mail |
lexx-inc@yandex.ru
|
| Страна |
Россия |
| Область, край, республика |
Москва |
|
Город |
Москва
|
| В какой СРО оценщиков состоит |
Не состою |
| Специализация |
| оценщик недвижимости |
| оценщик машин и оборудования |
| оценщик автотранспорта |
|
| Год начала оценочной деятельности |
2008
|
|
|
|
Сидор Сидорович сообщал(а):Вопрос 38 из 2-го примера МЭР:
"Рассчитайте рыночную стоимость однокомнатной квартиры во введенном в
эксплуатацию доме комфорт-класса, находящемся в Юго-восточном административном
округе населенного пункта...."
Получилось 6 310 000, а такого варианта нет. А у вас сошлось?
Там, насколько я помню, у второго аналога должно быть 2 комнаты, и тогда всё сойдется.
|
ЕвгенийПрактик сообщал(а):Да, алгоритм получения рыночной стоимости путем деления ЧОД на ставку дисконтирования не верный. Обычно ЧОД делят на ставку капитализации для получения рыночной стоимости.
Так что вариант с увеличением стоимости полученной методом ДДП выглядит более правильным.
Евгений, ну если бы это была именно ставка дисконтировани, то да, это был бы неверный вариант. Но, в условиях задачи написано:
"Ставка дисконтирования для подобных объектов равна 15 %. Норма для компенсации изменения стоимости равна норме прибыли."
Мне кажется я правильно интерпретировал это условие, а именно:
"Ставка дисконтирования для подобных объектов" = "Норма для компенсации изменения стоимости" = "Норма прибыли" = "Ставка капитализации". В общем, всё по 0,15)))
Да и как бы мы получили стоимость реверсии без ставки капитализации?
|
ЕвгенийПрактик сообщал(а):
Текущая стоим. потока доходов = 10 000 * ((1 – 1/(1+0,15)^5) / 0,15) = 10 000*3 353 = 33 533 у.е.
Я вот эту формулу не очень понял.
|
ЕвгенийПрактик сообщал(а):Так РОО разбирали как то эту задачу
выкладываю
Дано:
Объект приносит чистый доход в размере 10 000 у.е. ежегодно с уплатой в конце каждого периода.
Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет его стоимость увеличится на 30%.
Ставка дисконтирования для подобных объектов равна 15%. Норма для компенсации изменения стоимости равна норме прибыли.
Найти:
Какова стоимость объекта?
Алгоритм решения:
Определить текущую стоимость объекта по формуле: СТоб = ЧОД/Ставка дисконтирования
Определить стоимость продажи по формуле: Р = СТоб + Увеличение стоимости%
3. Определить текущую стоимость потока доходов по формуле:
СТд = ЧОД * ((1 – (1/(1+СД) )n )/CД)
Определить текущую стоимость продажи по формуле: СТп = Р/(1+СД)n
Определить объекта по формуле: РСоб = СТд + СТп
Решение:
Текущая стоимость объекта = 10 000 / 15% = 10 000 /0,15 = 66 667 у.е.
Стоимость продажи объекта = 66 667 + 30% = 66 667 * 1,3 = 86 667 у.е. .
Текущая стоим. потока доходов = 10 000 * ((1 – 1/(1+0,15)^5) / 0,15) = 10 000*3 353 = 33 533 у.е.
Текущая стоимость продажи = 86 667 / (1+0,15) )^5 / = 86 667 /2,011= 43 096 у.е.
Стоимость объекта = 33 533 + 43 096 = 76 629 у.е.
Тут сейчас поступило мнение, что на 30 % нужно увеличивать стоимость, полученную методом ДДП, т.е.:
|
Вот еще задачка, РООшники выкладывают:
Объект приносит чистый доход в размере 10 000 у . е . ежегодно с уплатой в конце каждого периода . Предполагается , что к моменту продажи через 5 лет его стоимость увеличится на 30 %. Ставка дисконтирования для подобных объектов равна 15 %. Норма для компенсации изменения стоимости равна норме прибыли. Какова стоимость объекта ? Выберите один ответ :
a. 89 547
b. 76 629
c. 86 667
d. 43 096
Лично у меня получается 76658. Пробовал разные варианты округления, плюс-минус эта цифра выходит. Но стало интересно, как же нужно округлять, чтобы ответы совпадали с задумкой составляющего?
Решал так:
Рыночную стоимость определил на настоящий момент по текущей арендной ставке 10000/0,15 = 66 666,67. Так как стоимость должна вырасти на 30 %, добавил эти 30% - 66 666,67 *1,3 = 86 666,67.
Сумма ДДП и стоимости реверсии = 76657,52
В принципе, не очень уверен, что всё сделал правильно. Пробовал рассуждать по другому, но вообще ни один ответ из представленных не получался.
Вопрос на засыпку. В этой задаче "Норма для компенсации изменения стоимости" = "Ставка дисконтирования для подобных объектов" = "норма прибыли" = "ставка капитализации" ?
|
Стриж сообщал(а):ЕвгенийПрактик сообщал(а):Андрей С. сообщал(а):Где переменная ставка, третий период считается как 1/((1+0,16)^2)*(1+0,2)) По данной формуле для третьего периода и для терминальной стоимости получается дисконтный множитель 0,6193. Применив его у меня получился ответ округленно до млн. 295. Такого варианта ответа нет, поэтому скорее всего расчеты не верные. Методика расчета переменной ставки дисконта приведена по ссылке: https://srosovet.ru/content/files/00/19/d6.pdf. Я пользовался этой информацией при расчетах (на стр.4-5 идет разбор примера расчета). По этой методике у меня получился ответ 275 млн. ссылка мертвая
Вот тут пока живая - ссылка с яндекса
|
Стриж сообщал(а):Efremov сообщал(а):Стриж сообщал(а):файл больше 2,5М не прикрепляется. Попытаюсь ужать Я бы еще на вашем месте посмотрел историю браузера, там осталась ссылка на файл, или в загрузках тоже можно скопировать ссылку. Вполне вероятно, что она еще активна, просто её нет в публичном доступе. Она уже мертвая (см. пост ранее с файлом)
Спасибо! Правда, сижу сейчас, сверяю и не вижу различий с версией от 18 сентября 2017 г.
|
Стриж сообщал(а):файл больше 2,5М не прикрепляется. Попытаюсь ужать
Я бы еще на вашем месте посмотрел историю браузера, там осталась ссылка на файл, или в загрузках тоже можно скопировать ссылку. Вполне вероятно, что она еще активна, просто её нет в публичном доступе.
|
Стриж сообщал(а):
Нормально, все вернули на круги своя... Получается, новые тестовые здания убрали, а старые вернули. Хорошо сработали хлопцы... Видимо выложили на один день, я их даже не сохранил у себя. Но распечатать успел.
Может быть тогда выложите скан, если не трудно?
|
Стриж сообщал(а):Сидор Сидорович сообщал(а):Геннадий сообщал(а):[quote=Сидор Сидорович]А вопрос 40 как решили? "Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается
в строительстве офисного здания общей площадью..." Нужен полный текст, а то тут путаница с версиями. Просто на сайте МиНЭКа выложили новые тестовые задания, все совсем другое
Новее этих, которые выложены тут - http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/corpmanagment/activity/2017090601 ?
Если новее, то дайте, пожалуйста, ссылку, не могу найти.
|
|