| Елена Михайлова |
| Ранг: |
Кандидат |
| Местонахождение |
Таганрог |
|
| Предыдущий визит: |
Thursday, January 26, 2012 4:03:35 PM |
|
|
ФИО |
Михайлова
Елена
Леонидовна
|
| Дата рождения |
9/10/1984 |
|
Пол |
Женский
|
| E-mail |
E.Mikhailova@tdi-consult.ru
|
| Страна |
Россия |
| Область, край, республика |
Ростовская область |
|
Город |
Таганрог
|
|
ICQ |
425969497
|
| В какой СРО оценщиков состоит |
02 - СРО АРМО (СРО Ассоциация российских магистров |
| Специализация |
| оценщик действующего предприятия (бизнеса) |
| оценщик недвижимости |
|
| Год начала оценочной деятельности |
2007
|
| Оценочная деятельность |
МИПК РЭА им. Плеханова
|
| Место работы |
ООО "Terra Docs Invest"
Руководитель департамента оценки и экономического
|
| Предыдущие места работы |
ЗАО "Интех"
Начальник отдела оценки активов
|
|
|
|
Н.А.Т. сообщал(а):Лучше не перемешивать оценку доли и доходный подход к оценке недвижимости. Изъятие - по рыночной стоимости, возможно +убытки и +упущенная выгода. Но РС недвижки лучше оценивать классически если есть информация. Если идете через бизнес на недвижку, то это масса возможных вопросов со стороны проверяющих и иных заинтересованных сторон.
ИМХО: Думаю, что через бизнес идти можно только в том случае, если иным способом ну совсем никак не посчитать.
А как же тогда быть с упущенной выгодой? Тоже по аренде брать? Мы же рассматриваем стоимость недвижимости с точки зрения ее доходности, а в данном случае она приносит денежные потоки не от аренды. И на мой взгляд не логично считать РС по аренде, а упущенную выгоду по доходам предприятия.... Хотя, с удовольствием бы по аренде посчитала....
Многодетный отец сообщал(а):Елена, а почему бы Вам не задать этот вопрос в РГ НСОД, которая как раз занимается методологией и технологией оценки изымаемых объектов. Вам там все подробно объяснят, какие потоки можно дисконтировать, какие нет, и какой брать период дисконтирования.
Именно так я и сделаю
Спасибо всем за ответы.
|
Шогин Валерий сообщал(а):любопытно, а в связи с чем изъятие? и зачем тогда оценка доли, если можно оценить имущество. подробнее, плиз
Оценка чтобы выделить долю, которая приходится на строения, не по аренде же считать когда есть действующее предприятие.
|
Шогин Валерий сообщал(а):согласно действующему законодательству и что подтверждается мнением Минфина, упрощенец вести бух учет должен. бывает, правда, что не ведут, как ваш визави. На основании тех документов, которые есть у упрощенца (даже который не ведет бхучет), вы можетесоставить балас (или ваши друзья-аудиторы). кстати, для более полных ответов вопрос всегда начинайте с назначения оценки - для чего она нужна заказчику. можно дисконтировать и чп.
Оценка делается для целей изъятия ЗУ и строений расположенных на нем. Упрощенка - 6% от доходов. Собственник предоставил лишь одну справку о величине ЧП за последние 3 года и % какая доля выручки на какое здание, либо оборудование пориходится - и все. Больше ничего не хочет предоставлять. Поэтому баланс накидать не получится. Вопрос состоял в следующем: Если я возму ЧП, продисконтирую, суммирую потоки, прибавлю терминальную стоимость, и все - будет ли это правильно? И напишу допущения какие-либо, по-моему это не очень хорошая идея, но другой просто нет, как только отказаться от применения д.п.
|
Здравствуйте. Пожалуйста, подскажите как быть в следующей ситуации. Необходимо оценить предприятие доходным подходом. Принятая система налогообложения на предприятии -упрощенная, соответственно никаких бухгалтерских балансов нет. Собственник из всех данных предоставил лишь данные о чистой прибыли. Понятие СОК - для него не существует, соответстенно дебиторки, кредиторки и т.д. для расчета избытка/недостатка СОК тоже. В общем вопрос следующий: можно ли дисконтировать просто ЧП (без учета кап. вложений, амортизации, изменения СОК, увеличения чистого долга) и не прибавлять к сумме дисконтированных денежных потоков избыток/недостаток СОК? Конечно возникает тогда ощущение мягко говоря неправильности. Но как тогда быть? Дело в том, что Заказчиком оценки является не собственник, и выбить - таки хоть какие-то документы - практически невозможно.
Заранее спасибо за ответы.
|
Рогова Анна сообщал(а):Этоник. Это чтоб сразу попытаться отсечь всех кто по существу выражаться не умеет, а только воду льет. Все ж знают, что проблема есть, только не выходно ее выпячивать.
Хорошо, если СРО отреагирует. Только как мне доверять тому, что местное СРО будет в адеквате, и не будет принимать дары от проверяемых оценщиков?
А как в СРО такие контроли за начальниками региональными проходят?
А сколько дней в среднем ждать ожидания окончательного ответа от СРО? Кто может поделиться ориентировочными цифро-днями?
Вы копию жалобы в росреестр отправте -- отреагируют сразу
будут очень даже адекватны
|
 Да уж..... Я конечно подозревала, что много некомпетентных специалистов, но чтобы настолько..... И чтобы еще эти отчеты проходили на ура!!!!!! Тут сидишь, голову ломаешь, как получше сделать, чтобы правильно все было, а некоторые - раз и готово. Вот те на - рыночная стоимость такая-то и все тебе, он же ОЦЕНЩИК, он так думает - значит правильно. Какие ФСО, какое обоснование, он ОЦЕНЩИК, знает что говорит. Поражает, как таким "ОЦЕНЩИКАМ" членство в СРО дают? А КУИ конкретно им Оценку поручает?  Видимо от этого и исходит, что в ОЦЕНЩИКИ все кому не лень идут, потому что им позволяют быть оценщиками, начиная с СРО и заканчивая теми, кто эту оценку поручает таким специалистам!
Именно после таких отчетов хочется сказать про оценщиков, что они шарлатаны. Именно такие люди и создают отрицательное мнение о НАС. Именно после таких приходят клиенты и говорят: "А я хочу, чтобы такая стоимость была, вам же это ничего не стоит - ткнули пальцем в небо и все!"
Советую не пожалеть времени и почитать как отчеты составляются, плакать хочется, или смеяться, сама не знаю.......
|
|
Спасибо.
|
Уважаемые коллеги, подскажите пожалуйста, что можно почитать чтобы понять как производится оценка объектов культурного наследия. И какие особенности данного вида оценки.
Спасибо.
|
Мисовец сообщал(а):Арендные стаки оптимистично растут, актив не изнашивается, падают расходы и потери. Всё это при дисконтировании учтено явно, а вот при капитализации это явно учесть нельзя, значит и рост и вечность актива и снижающиеся расходы (а значит растущий чистый доход) надо как-то учесть в ставке капитализации, благо Л.А. Лейфер написал хорошую статью о том, как это делать.
Подскажите, пожалуйста как определить процент утраченой стоимости? И как определеить темп роста цен на недвижимость в настоящей ситуации?
|
[quote=Ilya]Здравствуйте! Я учусь на оценщика, в данный момент упёрся в задачу:
21. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,3%, премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.
Вариант использования Прогнозный период Постпрог-нозный период
1-й год 2-й год 3-й год 4-й год
1. Площадь помещения, м2 200
2. Рыночная ставка аренды, $/м2 в год 400 410 415 420
3. Потери от недоиспользования, % 50 20 15 15
4. Операционные расходы, $/м2 в год 100 90 90 90
6. Расходы на реконструкцию или ремонт, $/ м2 200 0 0 0
ЧОД, ставку дисконтирования и стоимость помещения я расчитал, но нужно еще дополнительно рассчитать сумму реверсии методом капитализации. Ставку капитализации считать с учетом, что снижение стоимости равно 0.
Объясните, пожалуйста, как расчитать ставку капитализации, я никак не соображу как это сделать!
Если актив продается по стоимости, равной покупке, то ставка капитализации равняется ставки дисконтирования, которую Вы уже посчитали методом кумулятивного построения. Очень интересная статья есть по этому поводу
Рекомендую почитать. http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Guidance_materials/Koef_kapitalizacii.pdf
По поводу второй задачи:
Находите разницу в стоимости нежвижимости в зависимоти от состояния: 670-580=90
Корректируете аналоги:
Аналог 1 не требует корректировок (состояние идентичное с оцениваемым. Скорректированная цена - 450 долл за 1кв.м.
Аналог №2 - корректируется. Данный аналог находится в лучшем состоянии чем оцениваемый, следовательно, его стоимость надо уменьшить. Разница в стоимости от состояния хорошее до состояния удовлетворительное - 90 долл
Скорректированная цена аналога №2 - 520-90=430 долл за 1 кв.м.
Аналог №3 корректировки не требуется. Скорректированная цена - 460 долл за 1 кв.м.
Находим среднее значение скорректированных цен объектов-аналогов: (450+430+460)/3=446,67 долл за 1 кв.м.
Умножаем на площадь оцениваемого объекта: 446,67*205=91 566,67 долл.
|
|