| Алексей Иванов |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Санкт-Петербург |
|
| Предыдущий визит: |
Wednesday, March 27, 2019 1:53:59 PM |
|
Как то маловато данных - 12 млн это что за стоимость?
Ведь никто не удивляется, когда банк с уставным капиталом в сотни миллионов рублей, продают по символической стоимости в 1 рубль..
А потому что банкрот...
|
Если земли сельхозназначения, то садоводство или дачи.
Тогда можно зарегистрировать по декларации, как все вообщем-то и делают.
Практически бесплатно и без БТИ.
Другой вопрос, что в декларации от балды площадь дома многие указывают.
|
В СПб Бюллетень недвижимости периодически производит опросы риэлторов и анализ ситуации с продажей долей.
Вот навскидку http://www.gazeta.bn.ru/articles/2012/05/15/92065.html (были и более свежие статьи).
Основной вывод - скидка сильно зависит от конкретной ситуации с квартирой и бывает от 10% до 80% в отдельных случаях.
Вообще по листингам всегда в продаже можно найти 20-30 предложений о продаже долей (это на весь город). Но статистику можно со временем набирать.
Мы 2 года собирали, для каждого предложения по доле делали расчет стоимости квартиры (ну с повышенной конечно погрешностью) и сравнивали.
В среднем скидка на долю выходит 47%-49%. Практически все время таки выходило, несколько раз в разные период пересчитывали. Но это конечно средняя температура по больнице.
|
Вы сначала проведите исследование влияет ли реально эта вспомогательная площадь на стоимость комнат.
По факту нет - ее же не разделяют между людьми по размеру комнат, пользуются все наравне одинаково.
Если такое влияние есть, то оно не мизерно и незначимо вообще.
Иначе бы стоимость метра крупных комнат была бы больше чем у маленьких (ну ведь у них доля больше?
Т.е. они и дают больше вспомогательной площади? А цена в предложениях указывает для жилой? Т.е. цена должны быть выше, если
она неявно учитывает дополнительную площадь МОП).
А реально наблюдается, что у маленьких комнат цена за м2 жилой может быть в 1.5-1.7 раза выше, чем у более крупных.
|
Помоему не входят - у них там в справочнике они отдельным разделом идут колодцы.
Да и не логично, их количество не от длины зависит (вернее не только от длины).
|
NB сообщал(а):В данной схеме расчета - от готового к требующему ремонта - вклад затрат на ремонт равен 1.
Так считать можно.
Вот не попадали вы на квартиры, например, в домах эконом класса - где сделали супер навороченный дизайнерский ремонт и пытаются потом продать им аргументируая - а он никому не нужен в таком доме, там покупают чтобы подешевле.
Еще был реальный случай директор реставрационной мастерской расписал у себя в квартире все потолки картинами. Там краска продается флакончиками по 100мл и стоит каждый от 3000р, а нужно их сотни. И расценки на роспись художественную тоже ого-го. И думаете кому то на массовом рынке нужна квартира с полной стоимостью такого ремонта?
Вообщем надо уточнять - что ремонт должен быть типичным для уровня и класса рассматриваемого дома.
|
Стоимость ремонта совершенно не факт, что на такую же стоимость увеличивает стоимость квартиры.
Корректировка типичная по рынку. Делается парными продажами. Подберите аналоги в состоянии "требует ремонта" с прочими равными факторами и вычислите корректировку.
Кстати данная корректировка есть в справочнике Лейфера по жилой недвижимости (том 4). Там есть даже матрица переходов от состояний квартиры
При переходе от хорошего состояния к неудовлетворительному корректировка составляет по Лейферу в среднем -20%
P.S. Только имейте в виду, что Лейфер это средняя температура по больнице. Ведь стоимость ремонта примерно величина постоянная по России, а вот стоимость квартир очень разнится.
В СПб, например, мы Лейфера не применяем в данном случае, т.к. по нашему рынку корректировка такая ближе к -15%, видимо т.к. в среднем у нас квартиры подороже чем по России.
|
ПавелЛ сообщал(а):Экзамен сдадут все, кто реально работает и хочет продолжать работать оценщиком.
Даже до 1 апреля есть время на 3 попытки. А потом можно сдавать еще и еще.
Уже в ближайшее время будет в открытом доступе вся база вопросов и все задачи.
Задача подготовки упростится в разы.
Не сдадут только "мертвые" души, которые сейчас числятся для количества в фирмах.
Как таковой базы задач с ответами видимо не будет.
Организаторы похоже пошли по принципу формирования задач под конкретную дату сдачи -
- т.е. задачи в билете очень похожие (видимо их ограниченный набор вариантов), но каждый раз немного правят условия.
Причем коллега вчера видел, что была задача один в один от позавчера, но в ней оставили правильный вариант ответа от позавчера, но немного изменили цифры,
и реальный правильный вариант ответа был другой. Видимо ловят тех, кто узнает как сдавали в предыдущие дни надеясь заучить правильный ответ.
Причем вариантов ответа теперь всегда 5-6 штук - видимо увеличили от "угадывальщиков".
Получается нужно будет учить схемы решения и решать конкретно свой билет, а не просто заучивать задачки и правильные ответы на них.
|
Павел Карцев сообщал(а):Сидор Сидорович сообщал(а):Похоже, на сайте http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/CorpManagment/activity/2017090601вносят изменения в первоначальные материалы. Так, изменили варианты ответов на вопрос 2 индивидуального задания по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Вопрос 2. Проведение оценки объекта оценки не допускается, если: I. В отношении оценщика принималась мера дисциплинарного воздействия за нарушение порядка обеспечения имущественной ответственности. II. Оценщик не имеет на дату оценки действующего договора страхования. III. Оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика. IV. В отношении объекта оценки страховщик оценщика имеет вещные или обязательственные права вне договора на оценку. Варианты ответов: 1) III 2) II, III, IV 3) II, III 4) I, III 5) все перечисленное Теперь правильный ответ 3) II, III ? А какие тут могли быть другие варианты-то? Дисциплинарное взыскание, кроме приостановления или исключения, никак не влияют на возможность проводить оценку. То, какие там права у страховщика оценщика, - тоже к делу отношения не имеет.
Хаха, точно получается вариант 1) правильный!!!
"Оценщик не имеет на дату оценки действующего договора страхования." - некорректно, т.к. тогда ретроспективная оценка невозможна или ограничена.
Вот если бы пункт звучал как "Оценщик не имеет на заключения договора действующего договора страхования." или "Оценщик не имеет на дату составления отчета действующего договора страхования."
|
Глушко М.В. сообщал(а):Денис В. сообщал(а):Никита Михайлович сообщал(а):Станок А стоит 50 000 руб. Станок с подающим конвейером (единая модель для всех станков) стоит на 10% дороже, чем станок А. Цена станка А на 20% дешевле станка Б. Определите стоимость станка Б с подающим конвейером.
Какой ответ верный. СРО спорили по поводу ответов и так не понятно какой из них верный. Разные ответы, если не изменяет память у НКСО И АРМО.
1) 44 000 руб.
2) 45 000 руб.
3) 65 000 руб.
4) 66 000 руб.
5) 67 500 руб.
6) 68 750 руб.
44 000 = 50 000 - 20% = 40 000 + 10% = 44 000 Неа. Станок с подающим конвейером стоит 50 000 +10%=55 000. Подающий конвейер стоит 5000 р. Станок Б стоит 50 000/0,8=62500р. Станок Б с подающим конвейером стоит 62500р.+5000р.= 67500 р.
Я бы еще хотел пояснить - здесь ключевая фраза (единая модель для всех станков). Т.е. из нее следует, что цену подающего конвейера нужно выразить именно в абсолютных цифрах.
Если бы ее не было, то тогда следовало бы что для каждой модели станка подающий конвейер стоит 10% от его стоимости и правильный ответ был бы 68 750.
|
|