| expert45 |
| Ранг: |
Член сообщества |
| Местонахождение |
Курган |
|
| Предыдущий визит: |
Wednesday, August 24, 2022 10:37:55 AM |
|
|
|
|
Пол |
Мужской
|
| E-mail |
douditch@gmail.com
|
| Страна |
Россия |
| Область, край, республика |
Курганская область |
|
Город |
Курган
|
| В какой СРО оценщиков состоит |
Не состою |
| Специализация |
| оценщик действующего предприятия (бизнеса) |
|
| Форма обучения |
МИСИ
строитель
1988
очная (дневная)
|
|
|
|
Добрый день еще раз. Замечание по математике принимаю. Тем не менее докладчик тоже передергивает. Докладчик сравнивает стоимости ОО 1 и ОО 2 между собой, хотя эти стоимости получены от сравнения с неким ОА который имеет отличие от ОО 1 и ОО 2 по физическим характеристикам, корректировка в 51 %.
В таблице, в графе Итого корректировок по элементам 5-9 указаны корректировки 73% и 51%, соответственно разница между корректировками составляет 22%.
Если сравнивать ОО1 и ОО2 между собой или с ОА не имеющим отличий от ОО по указанной х-ке, то корректировки на физ. х-ки не будет, соотвественно разница в стоимости объектов как раз и составит 22%
Если вводится ОА с корректировкой в 51 % к обоим ОО, то "уровень значимости" именно этой корректировки (22 %) уменьшается, что и показывает результат расчетов.
Притом сравнивать надо не общую стоимость ОО 1 и ОО 2 а изменение стоимости по второй группе корректировок, т.к. в общую стоимость включена поправка на уторгование.
Яснее выразиться не могу, словей не хватает
|
|
Теперь добавим еще две поправки -30 % и + 30 %. Соотношение, да, не изменилось. Но результат изменился на 9 %. Чет я не совсем уверен, что это правильно.
|
|
А цена продажи от застройщика известна?
|
Хорошо, а как поправки вносить параллельно или последовательно? У г-на Лейфера написано: "В случае если аналог корректируется по двум и более параметрам сравнения (используются мультипликативные корректировки, то есть представленные в виде отношений цен/арендных ставок), то итоговая корректировка рассчитывается как произведение корректировок по каждому параметру сравнения." А г-на Грабовского написано так: "На втором этапе выполняются корректировки по второй группе — остальным элементам сравнения. Они выполняются на независимой основе, то есть сначала рассчитывается корректировка по каждому элементу сравнения, а итоговое значение корректировки определяется путем алгебраического суммирования корректировок,
полученных по каждому элементу сравнения."
Результаты могут получиться противоположные
Вот смотрите, что получается
|
|
Реализовывать не знаю, а если приду покупать 10 шт., то скидку буду просить обязательно
|
|
Если ставку капитализации считать методом рыночной выжимки, как соотношение ставки арендной платы и рыночной стоимости, то получается так, что при уменьшении ставки капитализации увеличиваются темпы роста цены недвижимости. Как влияет темп роста цены недвижимости на стагнацию не могу сказать. Зато мониторя размер ставки капитализации можно предполагать будет недвижимость расти в цене или нет.
|
Согласен с доводами Eugene. Вместе с тем, при снижении ставки арендной платы, главное не номинальное количество площади, а мотивация совсем иная.
Как указал гн. Яскевич,
"2). Фактор масштаба связан с попаданием в анализируемую площадь "вспомогательных площадей", МОП, технических помещений и т.п.
Вендинговые площади в аэропортах и крупных ТЦ вырастают до небес
3). Самые дорогие площади - это до 5 кв.м. под вендинг и т.п.
Далее идут наиболее востребованные на рынке площади (в среднем - 200 кв.м.), после них идут "ПОЛЭТАЖА", "ЭТАЖ", "НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ". Конечные площади у Лейфера и Яскевича упираются в ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ".
В этих площадях уже учтены все вспомогательные площади, МОП, технические помещения. То есть для БОЛЬШИХ площадей существенных стоимостных изменений не последует:
Вопрос о том, что проще: найти Арендатора на 100 кв.м. или на 100 000 кв.м. приведен некорректно: для 100 000 кв.м. вводится понятие "якорный арендатор" (сложные взаимоотношения Собственник - Якорный арендатор. В крупных ТЦ обычно 50-60% площадей (ПОЛЭТАЖА - НЕСКОЛЬКО ЭТАЖЕЙ) занимают якорные арендаторы крупных торговых сетей."
т.е. главным фактором снижения не является конечный размер площади.
Далее возникает понятие аренднопригодной площади. Имеющееся кол-во аренднопригодной площади увеличит арендную ставку, при наличии вспомогательных помещений.
Ну и один собственник может выставить 10 лотов по 100 м2, чем и что он нарушит? В чем противоречие НЭИ. В одиннадцатом помещении будет сидеть сам и собирать аренду.
Далее, при продаже помещений большой площади действительно возникает, в общем случае, скидка на ОПТ. Следовательно, при прочих равных, ставка должна быть ниже.
При всем при этом, именно фактор площади, как ценообразующий, притянут за уши. В этом факторе проще учесть иную имеющуюся мотивацию.
|
Спасибо Евгению Евстафьевичу за внятное разъяснение.
Ну, т.е. в общем случае, площадь не является ценообразующим фактором, очень много вводных, которые надо учитывать
|
|
попробуйте мне тренд построить
|
|
Обычно приходишь на объект, а там хочешь 25 м бери, хочешь 1500 м бери, а ствка одна
|
|